RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12045637 \ CV EXPL 26-194
Vonnis van 15 september 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde eiser] ,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde gedaagde] .
De zaak in het kort
[gedaagde] heeft van [naam 1] een woning in [plaats] gehuurd. Zij heeft de Huurcommissie gevraagd om de aanvangshuurprijs te toetsten, waarna de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Volgens [eiser] is in de uitspraak onterecht haar naam vermeld, maar de kantonrechter volgt [eiser] daar niet in. De (kop van de) uitspraak moet namelijk zo worden begrepen, dat deze gericht is tegen [naam 1] . Om die reden wordt [eiser] voor een deel van haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard. Dat wordt hierna uitgelegd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 24 december 2025, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het instructievonnis van 31 maart 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,
de aanvullende producties van de zijde van [eiser] .
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2026. Namens [eiser] is [naam 2] ( [functie 1] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen zijn vervolgens gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
2. De feiten
[gedaagde] heeft van [naam 1] , geboortedatum [geboortedag] 1989, (hierna: [naam 1] ) de woning aan de [adres 1] gehuurd, voor de periode van 10 februari 2024 tot en met 9 februari 2025. De (aanvangs)huurprijs bedroeg € 1.950,00 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van één jaar, met een minimale en maximale huurperiode van twaalf maanden. In de huurovereenkomst staat geen adres van verhuurder vermeld.
[naam 1] heeft zowel tijdens als na de huurperiode met [gedaagde] gecorrespondeerd vanaf het (zakelijke) e-mailadres dat in de huurovereenkomst is opgenomen, te weten [email] . Hij ondertekende die e-mails steeds met “[naam 1] , [functie 2] , [eiser]” en het adres [adres 2] .
De huur werd door [gedaagde] maandelijks op een privérekening van [naam 1] overgemaakt.
Na afloop van de huurovereenkomst (op 22 juli 2025) heeft [gedaagde] een verzoek om toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. [gedaagde] heeft daarbij onder het kopje ‘gegevens verhuurder’ onder ‘bedrijfsnaam’ ingevuld “[eiser]” en onder ‘naam’ ingevuld “[naam 1] ”. Verder heeft zij onder ‘adres’ ingevuld “[adres 2]”.
Bij uitspraak van 31 oktober 2025 (zaaknummer: 2507968) heeft de Huurcommissie, samengevat, geoordeeld dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is en (uitgaande van de door haar vastgestelde 129 punten voor de woning) de maximaal redelijke huurprijs per 10 februari 2024 vastgesteld op € 765,23 per maand. In de kop van die uitspraak staat voor zover relevant: “Wederpartij, [eiser] , Hierna te noemen: verhuurder.” In de uitspraak staat vermeld dat verhuurder niet gereageerd heeft op een verzoek van de Huurcommissie om te reageren op het dossier.
3. Het geschil
[eiser] vordert – kort gezegd – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
[gedaagde] niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs,
voor recht te verklaren dat [eiser] niet de verhuurder is van de woning en geen partij is bij de huurovereenkomst,
te bepalen dat aan de uitspraak van de Huurcommissie geen rechtsgevolgen jegens [eiser] toekomen,
subsidiair:
de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en het verzoek van [gedaagde] alsnog af te wijzen,
meer subsidiair:
te bepalen dat de overeengekomen aanvangshuurprijs geliberaliseerd was en daarom niet voor toetsing in aanmerking komt,
in alle gevallen:
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met rente.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij geen partij is bij de huurovereenkomst. Niet als verhuurder en ook niet als beheerder. Dat [naam 1] de [functie 2] van [eiser] is en correspondeert vanaf een e-mailadres van [eiser] , maakt immers nog niet dat [eiser] als verhuurder moet worden beschouwd. [eiser] is dan ook onterecht door [gedaagde] en door de Huurcommissie als verhurende partij opgenomen, aldus [eiser] . Verder betoogt [eiser] , subsidiair, dat [gedaagde] het verzoek te laat heeft ingediend. De huur is volgens [eiser] namelijk voor een minimale duur van twaalf maanden, en dus voor onbepaalde tijd, overeengekomen. Tot slot is, meer subsidiair, de overeengekomen huurprijs geliberaliseerd en is bij het vaststellen van de maximale huurprijs onterecht geen rekening gehouden met het energielabel, zo stelt steeds [eiser] .
[gedaagde] voert verweer. Zij erkent dat [eiser] niet de verhuurder is. Dat is [naam 1] . [gedaagde] stelt dat zij er, gelet op de omstandigheden, vanuit mocht gaan dat de gegevens die zij bij haar verzoek heeft opgegeven van [naam 1] waren. Daarom moet volgens haar worden aangenomen dat de uitspraak tegen [naam 1] is gedaan. Voor zover [gedaagde] daarin niet gevolgd wordt betoogt zij, subsidiair, dat [eiser] met [naam 1] vereenzelvigd moet worden. [eiser] en [naam 1] hebben immers misbruik gemaakt van het identiteitsverschil, aldus [gedaagde] .
4. De beoordeling
Tussen partijen is niet in geschil dat niet [eiser] , maar [naam 1] , de woning aan [gedaagde] heeft verhuurd. In de kop van de uitspraak van de Huurcommissie is echter niet [naam 1] , maar “[eiser]”, als verhuurder aangeduid. [eiser] betoogt dat daarmee haar onderneming is bedoeld, maar zij wordt daar niet in gevolgd. “[eiser]”, is namelijk niet de volledige vennootschappelijke naam van [eiser] , en uit de uitspraak volgt niet dat de besloten vennootschap als verhuurder beschouwd wordt. Het is een referte aan de handelsnaam die [naam 1] in al zijn correspondentie met [gedaagde] gebruikt en die zij om die reden in het verzoekschrift tevens heeft vermeld.
[gedaagde] heeft voldoende gemotiveerd en onderbouwd gesteld waarom zij naast de naam van [naam 1] in haar verzoekschrift ook de naam “[eiser]” heeft vermeld en het adres [adres 2] . Zij heeft deze handelsnaam vermeld omdat [naam 1] daarvan in alle e-mails gebruik maakte. Zij heeft het adres gebruikt omdat in de huurovereenkomst geen adresgegevens van [naam 1] zijn vermeld en het enige aan [gedaagde] bekende adres van [naam 1] het in zijn e-mails opgenomen (zakelijke) vestigingsadres van [eiser] was. Aangezien [naam 1] in zijn correspondentie met [gedaagde] steeds melding maakte van dit adres, mocht zij er – in het verlengde van het gebruik dat [naam 1] maakte van zijn zakelijke e-mailadres – redelijkerwijs van uitgaan dat [naam 1] ook van dit adres gebruik maakte in verband met de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [gedaagde] onweersproken gesteld heeft dat ten tijde van het indienen van het verzoekschrift [naam 1] in het Kadaster geregistreerd stond als wonende op het adres van de woning, terwijl [gedaagde] de woning op dat moment huurde zodat dit een evident onjuiste registratie was en het privéadres van [naam 1] voor [gedaagde] dus niet kenbaar was.
[naam 1] heeft er zelf voor gekozen om voor een privé (verhuur)aangelegenheid in de huurovereenkomst geen privéadres te vermelden en zijn zakelijke e-mailadres op te geven als correspondentieadres. In de correspondentie met [gedaagde] staat zijn handelsnaam en zakelijke vestigingsadres vermeld. Daardoor is onduidelijkheid ontstaan over zijn adresgegevens en de adressering. Die onduidelijkheid komt, mede gelet op de omstandigheid dat voor [gedaagde] verder geen adresgegevens van [naam 1] bekend waren, voor rekening en risico van [naam 1] . [gedaagde] mocht er dan ook van uitgaan dat de gegevens die zij bij haar verzoek aan de Huurcommissie heeft ingevuld, op [naam 1] van toepassing waren. Om die reden moet de partijaanduiding in de kop van de Huurcommissie-uitspraak zo begrepen worden dat deze gericht is tegen [naam 1] . Weliswaar heeft op 11 december 2025 het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB) op basis van de uitspraak van de Huurcommissie een nota voor leges aan [eiser] toegezonden, maar dit kan aan [gedaagde] niet worden tegengeworpen. Het komt voort uit de onduidelijkheid die [naam 1] zelf in het leven heeft geroepen en door niet te reageren in de procedure bij de Huurcommissie heeft laten voortbestaan. Gelet op het voorgaande moet immers worden aangenomen dat het verzoek van de Huurcommissie aan de verhuurder om een reactie op het dossier, dat is verzonden aan het in het verzoekschrift vermelde het adres ( [adres 2] ), [naam 1] bereikt moet hebben. Daarmee moet tevens worden aangenomen dat deze berichten [eiser] bereikt hebben. Immers, [naam 1] is [functie 2] van [eiser] en voor de communicatie werd gebruik gemaakt van het zakelijke adres van [eiser] . Dat [eiser] pas met de ontvangst van de brief van het CJIB in december 2025 bekend werd met de bij de Huurcommissie gevoerde procedure, is dan ook ongeloofwaardig. Of sprake is van vereenzelviging tussen de rechtspersoon [eiser] en [naam 1] kan daarom in het midden blijven.
Zoals eerder vastgesteld, is tussen partijen niet in geschil dat [naam 1] de verhuurder is. [eiser] heeft dan ook geen belang bij een verklaring voor recht dat zij geen partij bij de huurovereenkomst is. Zoals hierboven overwogen is geen sprake van de situatie dat het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs tegen de verkeerde partij [eiser] is ingesteld en [gedaagde] , zoals [eiser] heeft betoogd, daarin niet ontvankelijk is. De hierop gerichte vorderingen zullen worden afgewezen.
Omdat het CJIB op basis van de in de uitspraak opgenomen gegevens kennelijk en ten onrechte aangenomen heeft dat [eiser] de leges verschuldigd is, heeft [eiser] in zoverre belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat aan de uitspraak van de Huurcommissie geen rechtsgevolgen verbonden zijn voor [eiser] . Die vordering kan worden toegewezen.
Voor de overige vorderingen wordt [eiser] niet-ontvankelijk verklaard. De wet bepaalt namelijk dat alleen de huurder en verhuurder een beslissing van de rechter kunnen vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om uitspraak was verzocht (artikel 7:262 lid 1 BW). Nu vast staat dat [eiser] niet de verhuurder is, kan zij een dergelijke vordering niet instellen. De gemachtigde van [eiser] heeft ter zitting uitdrukkelijk aangegeven [naam 1] , die zelf niet bij de zitting aanwezig was, niet te vertegenwoordigen. Dit betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand blijft.
De proceskosten
[eiser] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: € 542,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 217,00) en de nakosten (0,5 punt x € 217,00).
5. De beslissing
De kantonrechter
verklaart voor recht dat aan de uitspraak van de Huurcommissie van 31 oktober 2025 met zaaknummer 2507968 geen rechtsgevolgen verbonden zijn voor [eiser] ,
wijst de overige primaire vorderingen af,
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in haar subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 15 september 2026.
64183