RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/792302 / KG ZA 26-723 LV/EB
Vonnis in kort geding van 28 september 2026
in de zaak van
1. [eisende partij 1], handelend onder de naam [naam], 2. [eisende partij 2],
beide te [plaats] ,
eisende partijen bij dagvaarding van 27 augustus 2026,
hierna afzonderlijk ook wel te noemen: [eisende partij 1] , [eisende partij 2] ,
advocaat: mr. S.P.H. Brinkman,
tegen
COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bank,
advocaten mr. R.M. Vermaire en mr. M. van Eekelen-Atema.
1. De procedure
Vóór de mondelinge behandeling is de vordering van de aanvankelijke derde eiser, Greenflow B.V., ingetrokken.
Op de zitting van 14 september 2026 hebben eisers de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De bank heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord. Eisers hebben meerdere producties ingediend en de bank één. Eisers hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Vonnis is bepaald op vandaag.
Op de zitting was [eisende partij 1] aanwezig met mr. Brinkman. Aan de zijde van de bank waren aanwezig [medewerker offboarding] (medewerker offboarding), mr. J. Derksen (bedrijfsjurist), mr. Van Eekelen-Atema en mr. Vermaire.
2. De feiten
Eisers bankieren zowel privé als zakelijk bij de bank.
[eisende partij 1] en Opportunities zijn elk eigenaar van verschillende panden ( [eisende partij 1] heeft er 42), die zij als verhuurder exploiteren. Een deel van het vastgoed is gefinancierd met hypothecaire leningen die door de bank zijn verstrekt. [eisende partij 1] is (indirect) enig eigenaar en bestuurder van Opportunities.
Het grootste deel van de activiteiten van [eisende partij 1] betreft kamerverhuur aan studenten. De maandelijkse huurtermijnen en voorschotten servicekosten worden geïnd door Incasso, de eenmanszaak van [eisende partij 1] . Incasso heeft ten behoeve van haar activiteiten de faciliteit Euro-Incasso afgenomen van de bank. Met die faciliteit kunnen grote aantallen betalingen tegelijk worden geïncasseerd.
Op 27 mei 2025 is [eisende partij 1] aangehouden op verdenking van het medeplegen van oplichting en valsheid in geschrift in de periode van 2018 tot en met 2023 en verduistering in de periode van 2018 tot en met 2024. De kern van de verwijten zag op de volgende werkwijze: huurders betaalden een voorschot servicekosten aan [eisende partij 1] , onder andere voor
het energieverbruik. De energieleverancier stuurde jaarlijks een eindafrekening aan de huisbaas. Op grond van deze jaarafrekeningen moesten de huurders in voorkomende gevallen eigenlijk een gedeelte van het voorschot terugkrijgen. De huurders kregen dit echter niet, of niet volledig terug.
Toen de bank uit de media kennis nam van het strafrechtelijk onderzoek heeft zij
[eisende partij 1] uitgenodigd om zijn verhaal met haar te delen. Tijdens een bespreking op 7 augustus 2025 heeft [eisende partij 1] verklaard dat niet bewust is gekozen voor de werkwijze, maar dat die door de jaren heen gebruikelijk is geworden, mede om alle onvoorziene kosten te betalen. Volgens [eisende partij 1] brachten de studenten regelmatig schade aan de woningen toe, die lastig te verhalen zou zijn.
De strafzaak tegen [eisende partij 1] is buitengerechtelijk afgedaan. Bij strafbeschikking van 10 maart 2026 is hem een taakstraf en een geldboete opgelegd. De Staat heeft € 503.932,13 aan wederrechtelijk door [eisende partij 1] verkregen voordeel geïncasseerd. De strafbeschikking is onherroepelijk.
In een persbericht over de strafbeschikking staat dat als huurders vroegen om een eindafrekening, een fictief overzicht van de servicekosten werd opgemaakt, waardoor het leek alsof zij geen recht hadden op een terugbetaling of slechts op een beperkte terugbetaling. Als huurders vervolgens vroegen om inzicht te krijgen in de jaarafrekening van de energiemaatschappij, werd de jaarrekening aangepast, om hem in overeenstemming te brengen met het fictieve overzicht servicekosten.
Bij brieven van 25 juni 2026 heeft de bank eisers geïnformeerd dat zij de relaties met hen beëindigde per 26 oktober 2026, op grond van artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden (ABV). [eisende partij 1] is daarbij aangezegd dat hij het onder de hypothecaire leningen uitstaande bedrag van in totaal € 1.187.910 per 26 oktober 2026 moet aflossen.
Als reden voor de beëindiging heeft de bank gegeven:
Voor [eisende partij 1]
Zijn betrokkenheid bij de strafbare feiten – die erger bleken dan [eisende partij 1] had voorgespiegeld tijdens de bespreking op 7 augustus 2025, omdat de werkwijze bewust was gekozen – en de aard en omvang daarvan ernstige gevolgen hebben voor de vertrouwensrelatie en daarmee de bancaire relaties met hem.
Voor Opportunities
Hoewel er geen afzonderlijke ongebruikelijke transacties zijn vastgesteld op het niveau van de rechtspersoon, raakt het risico en het afscheid van [eisende partij 1] – de enig bestuurder – direct aan de integriteitsbeoordeling van de onderneming als geheel. De bank moet erop kunnen vertrouwen dat de vennootschap wordt bestuurd door een integer bestuur dat op transparante wijze transacties uitvoert, tijdig en volledig informatie verstrekt en geen verhoogd
integriteits- of reputatierisico voor de bank veroorzaakt. In de gegeven situatie kan de bank haar poortwachtersfunctie niet langer op verantwoorde wijze uitoefenen.
Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen de opzegging, maar dat bezwaar is verworpen.
3. Het geschil
Eisers vorderen, kort gezegd:
a) de bank te veroordelen de relaties met hen voort te zetten, op straffe van een dwangsom; en
b) de bank te gebieden in te stemmen met aflossing van € 950.000, tegen finale kwijting en afstand te doen van haar recht op een vergoeding voor vervroegde aflossing;
c) met veroordeling van de bank in de proceskosten.
De bank voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover van belang.
4. De beoordeling
Een vordering tot voortzetting van een bankrelatie kan in kort geding worden toegewezen als voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van de eisende partij zal volgen en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
Op grond van artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden 2017, die de relatie tussen partijen beheersen, mag de bank de relatie met eisers beëindigen zonder dat zij in verzuim zijn met de nakoming van een verplichting. Dat uitgangspunt lijdt slechts uitzondering als een beroep op die opzeggingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Vast staat dat [eisende partij 1] een strafrechtelijke sanctie is opgelegd voor het medeplegen van oplichting, valsheid in geschrift en verduistering. Hij heeft verduisterd geld laten lopen via de rekeningen die hij bij de bank aanhoudt. Dat geeft de bank op zich meer dan genoeg reden om de relatie met eisers te beëindigen.
Eisers beroepen zich (mede) op het belang van hun huurders bij de bescherming van hun huurrechten. De redenering van eisers is de volgende. Als de bank de relatie beëindigt, zullen eisers verstoken zijn van een zakelijke rekening bij een grootbank. ING Bank, waar [eisende partij 1] nog een privé rekening heeft, is niet bereid hem ook een zakelijke lening te verstrekken, en ABN AMRO Bank heeft niet gereageerd op de aanvraag van een zakelijke rekening. Volgens eisers vereist hun bedrijfsvoering een relatie met een grootbank, omdat alleen zij een incassofaciliteit aanbieden waarbij gelden van meerdere debiteuren tegelijk kunnen worden geïncasseerd. Zonder die faciliteit wordt volgens eisers de incasso van de huurtermijnen en voorschotten op de servicekosten van hun circa 199 huurders (praktisch) onmogelijk. Als de inkomstenstroom stagneert, zullen eisers niet meer in staat zijn te voldoen aan hun financiële verplichtingen. In dat geval dreigt executieverkoop van het onroerend goed. Dat is volgens eisers niet in het belang van hun huurders. Zij schetsen de volgende scenario’s: In het beste geval wordt hun huurovereenkomst overgenomen door een nieuwe eigenaar, maar na de overname staat het die nieuwe eigenaar vrij om wijzigingen door te voeren of aanpassingen te doen die in het nadeel kunnen zijn van de huidige huurders. Het is niet uit te sluiten dat wijzigingen of aanpassingen een verslechtering opleveren van woongenot van de particuliere huurders. In een slechter geval start de nieuwe eigenaar toch een procedure tot beëindiging van de verhuur. Huurders van woonruimte genieten weliswaar de huurbescherming van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek maar deze houdt op als de nieuwe eigenaar succesvol een beroep kan doen op dringend eigen gebruik. De huurders lopen deze risico’s niet zolang zij eigenaar zijn, aldus eisers.
Dit betoog gaat om meerdere redenen mank. Het incasseren van de huurpenningen zonder een speciale incassofaciliteit is niet onmogelijk, maar alleen minder praktisch of duurder, zoals de bank terecht heeft aangevoerd. De eenvoudigste oplossing voor eisers zou zijn dat zij een derde inschakelen om de incasso voor hen te verzorgen. Die derde kan wel bij een grootbank terecht. Het geringe belang van eisers om zich de extra kosten of moeite te besparen, staat niet in verhouding tot het grote belang dat de bank heeft om haar relaties met eisers te beëindigen. Dat eisers zich opwerpen als beschermer van hun huurders, is gegeven de reden van beëindiging op z’n zachts gezegd, opmerkelijk. Wat daar verder ook van zij, er is geen concrete aanwijzing dat de positie van de huurders verslechtert indien zij een nieuwe verhuurder krijgen.
Er is dus geen reden waarom de bank geen gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om de relatie te beëindigen. De vordering tot voortzetting van de relaties is dan ook niet toewijsbaar.
Voor het uitstaande bedrag onder de hypothecaire leningen van in hoofdsom € 1.187.910 geldt het volgende. De bank betwist dat zij genoegen moet nemen met betaling van € 950.000 in plaats van het gehele uitstaande bedrag. Gevraagd naar de grondslag voor deze vordering, heeft [eisende partij 1] ter zitting een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. De bank heeft daar terecht tegen ingebracht dat niet valt in te zien waarom het redelijk is dat [eisende partij 1] € 237.910 minder zou hoeven betalen dan waartoe hij verplicht is, alleen omdat het hem naar eigen zeggen niet lukt om een hoger bedrag gefinancierd te krijgen. [eisende partij 1] zou immers eenvoudigweg een deel van zijn vastgoedportefeuille kunnen verkopen om het volledige bedrag te betalen dat hij aan de bank verschuldigd is. Ook deze vordering is niet toewijsbaar.
Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bank worden begroot op:
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.101,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
weigert de gevraagde voorzieningen,
veroordeelt eisers in de proceskosten van € 2.101,00, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2026.