ECLI:NL:RBDHA:2021:2185, Rechtbank Den Haag, 16-03-2021, AWB - 20 _ 2933

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

16 maart 2021 in de zaak tussen

ir. [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. Y.E.J. Geradts),

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 31 augustus 2018 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 600.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 600.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 13 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] [huisnummer] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 665.000.

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

3. Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk verklaard.

4. Eiser is op 12 oktober 2018 in beroep gegaan tegen de beslissing van verweerder. Het beroep en de daaropvolgende verzetsprocedure zijn ongegrond verklaard. Vervolgens heeft eiser daartegen cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft op 20 maart 2020 uitspraak gedaan in deze procedure (ECLI:NL:HR:2020:467), en geconcludeerd dat verweerder het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard, waarna de zaak is terugverwezen naar de rechtbank.

5. De besloten vennootschap [B.V.] is huurder van de woning. Eiser is houdt alle aandelen in deze besloten vennootschap, en de vennootschap stelt de woning ter beschikking aan eiser. Het betreft een tussenwoning met een woonoppervlakte van 196 m2 en een perceeloppervlakte van 155m2.

6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde. De huidige methode van waarderen is volgens eiser onjuist; hij stelt dat door deze methode van waarderen de waarde van woningen kunstmatig hoog wordt gehouden. Woningen zijn volgens eiser in werkelijkheid slechts een fractie waard van de vastgestelde WOZ-waarde.

7. Verweerder stelt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 600.000 zoals de taxateur in de bezwaarfase heeft geconcludeerd, wegens de algehele staat van onderhoud van de woning en dan in het bijzonder vanwege het schilderwerk aan de buitenkant en de staat van de keuken.

8. In deze procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure over de hoogte van de WOZ-waarde kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaren van de onroerende zaak, [B] en [C] . Zoals de meervoudige kamer van deze rechtbank op 27 mei 2019 heeft geoordeeld, ligt het dan op de weg van verweerder om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 8:26 van de Awb, de eigenaren als derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het geschil uit te laten. Dit is niet gebeurd. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien de eigenaren in beroep bij brief van 18 februari 2021 de mogelijkheid is geboden als procespartij deel te nemen aan het geding.

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.

11. Doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is dan ook vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.

12. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder bepleitte waarde van € 600.000 is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. De waarde van de woning is, zoals voorgeschreven, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en de staat van het onderhoud.

13. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft voor de door hem bepleite waarde geen objectieve verifieerbare gegevens aangedragen. Verder geldt dat de wijze waarop verweerder heeft gewaardeerd, in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften. Voor zover eisers betoog erop neer komt dat de waarderingssystematiek tot zijns inziens (maatschappelijk) ongewenste uitkomsten leidt en/of een ander waardebegrip aan dat systeem ten grondslag zou moeten liggen, verwerpt de rechtbank dat wegens strijd met de wet. De rechter moet volgens de wet rechtspreken en mag in geen geval de innerlijke waarde of de billijkheid van de wet beoordelen.

14. Eiser heeft verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden en lijdt in de vorm van de spanning en frustratie als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar.

15. Het bezwaarschrift is ingediend op 25 maart 2018, uitspraak op bezwaar is gedaan op 31 augustus 2018 en de rechtbank doet uitspraak op 16 maart 2021, zodat in deze zaak uitspraak wordt gedaan na de redelijke termijn van twee jaar. Conform de door de Hoge Raad gegeven uitgangspunten wordt de cassatiefase hierbij evenwel niet in aanmerking genomen. Daarnaast geldt dat wanneer de Hoge Raad, zoals in dit geval, de bestreden uitspraak vernietigt en het geding verwijst naar de rechtbank, als uitgangspunt heeft te gelden dat de verwijzingsrechter uitspraak doet binnen een jaar na het arrest van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft uitspraak gedaan op 20 maart 2020 en de rechtbank zal uitspraak doen op 16 maart 2021. Dit betekent dat de redelijke termijn niet is overschreden zodat eiser geen recht heeft op een immateriële schadevergoeding.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Daarvoor komen alleen in aanmerking de in het Besluit proceskosten bestuursrecht genoemde kosten en proceshandelingen en niet is gebleken dat daarvan in dit geval sprake is.

Rechtsmiddel