proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 januari 2024 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2024.
Eiser is verschenen. Namens verweerder zijn mr. [naam 1] en [naam 2] verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 625.000.
Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (aanslag OZB) en aanslag watersysteemheffing voor het jaar 2023.
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een inpandige garage en twee parkeerplaatsen. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 114 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 102 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiser bepleit een waarde van € 504.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn woning door verweerder ten onrechte vergeleken wordt met andere woningtypes. Zijn woning heeft slechts 2 woonlagen en een inpandige garage die ondergronds is gelegen. De door verweerder gehanteerde woningen hebben drie woonlagen. De inpandige garage wordt ten onrechte tegen dezelfde prijs gewaardeerd als een souterrain/woonkelder. De garage is in gebruik als opslagruimte en kan niet bij de woning betrokken worden ten behoeve van woondoeleinden. Verder heeft eiser gewezen op de verkoop van [adres 2].
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 694.977. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van drie vergelijkingsobjecten.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze woningen zijn weliswaar niet geheel gelijk aan eisers woning, maar kunnen wel dienen ter vergelijking. Verweerder heeft in de matrix rekening gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlak, ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen ten opzichte van de woning. Verweerder heeft hiervoor correcties aangebracht op de m2 prijs van de vergelijkbare woningen en de gemiddelde m2 prijs van de vergelijkbare woningen berekend op € 4.357. Voor de WOZ-waardering van eisers woning heeft verweerder een m2 prijs van € 3.841 gehanteerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat voor de waardering van een inpandige garage een prijs gerelateerd aan de woningprijs wordt gebruikt, te weten 75% van de woningwaarde per m2 (75% van € 3.841). De rechtbank acht dit uitgangspunt niet onredelijk. Ook indien een nog lagere waardering van de inpandige garage wordt toegepast, 50% van de gemiddelde woningprijs van de vergelijkbare woningen, is de waarde niet hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 625.000. Verder heeft verweerder toegelicht dat in 2020 en 2021 de waarde van de woning in bezwaar dan wel voorafgaand aan het bezwaar is aangepast aangezien ten onrechte was uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau van de woning. De aanpassingen hadden geen betrekking op de inpandige garage. Bij de huidige waardering is uitgegaan van een voorzieningenniveau van 2 (onder gemiddeld). Ten aanzien van de door eiser aangehaalde verkoop van [adres 2] is tussen partijen niet in geschil dat deze woning niet op de openbare markt is verkocht, maar onderhands is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank kan een dergelijke verkoop niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Verweerder heeft gesteld dat bij deze verkoop geen verrekening met de nieuwe eigenaar heeft plaatsgevonden met betrekking tot de maandelijks te betalen servicekosten voor het onderhoud en beheer van het hof. Verweerder heeft dan ook terecht geen aftrek op de WOZ-waarde van eisers woning voor deze maandelijks te betalen servicekosten toegepast. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen leidt hetgeen eiser heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 augustus 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).