[eiseres 1] uit [woonplaats 1] , eiseres, en,
[eiser] uit [woonplaats 2] , eiser, en,
en [eiseres 2] uit [woonplaats 1] , eiseres,
hierna ook wel eisers genoemd
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Smit).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de afwijzing van de aanvraag voor een woningvormingsvergunning van de rechtsvoorganger van eisers.
Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 10 februari 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 22 januari 2024 op het bezwaar van de rechtsvoorgangers van eisers is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres [eiseres 2] , de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder. Ook was [naam] aanwezig, de vader van eiseres [eiseres 1] en eiser [eiser] .
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. De vorige eigenaar wilde de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] verbouwen tot drie zelfstandige woningen. Ter zitting hebben eisers naar voren gebracht dat zij de woning hangende de beroepstermijn hebben gekocht en dat deze op 1 mei 2024 aan hen is overgedragen. Eisers willen ook de woning verbouwen tot drie zelfstandige woningen. De aanvraag voor deze woningvormingsvergunning heeft verweerder geweigerd vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied. De vragen die in deze zaak moeten worden beantwoord is of er inderdaad schaarste is in het segment van dure woningen in het gebied waar de woning van eisers zich bevindt en of de hardheidsclausule toegepast had moeten worden.
Wat vinden eisers in beroep?
3. Eisers menen dat artikel 5:1, eerste lid, en artikel 5:2, onder aanhef en onder c, van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 onverbindend zijn, omdat die in strijd zijn met de Huisvestingswet 2014. Eisers vinden dat er geen schaarste is aangetoond in het dure segment van woningen, waardoor een vergunningplicht niet noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woningruimte. De bronnen die verweerder noemt onderbouwen niet de schaarste in het dure segment, onderzoeken de schaarste niet op wijkniveau en hadden al voor de invoering van de Huisvestingsverordening in 2019 gepubliceerd moeten zijn. Voor zover schaarste al zou zijn aangetoond, is volgens eisers geen sprake van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Verder stellen eisers dat een vergunningplicht geen noodzakelijke en proportionele maatregel is om schaarste te voorkomen. Zij wijzen erop dat er drie goedkopere woningen worden gevormd, waardoor de schaarste juist af zal nemen.
Daarnaast vinden eisers dat de hardheidsclausule toegepast had moeten worden. Eisers willen namelijk de woning terugbrengen naar de oorspronkelijke situatie en de drie afzonderlijke appartementen hebben alle (aansluitingen voor de) noodzakelijke voorzieningen. Ook stellen zij dat er politieke steun is voor het splitsen van woningen. Daarbij komt dat verweerder de negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woningvoorraad of voor het karakter en leefbaarheid in het gebied niet goed heeft onderbouwd. Tot slot stellen eisers dat het besluit gebrekkig is gemotiveerd, omdat verwezen is naar een verweerschrift dat nooit is ontvangen door bezwaarmaker of de Adviescommissie bezwaarschriften.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Belanghebbenden
4. De rechtbank moet eerst de vraag moet beantwoorden of eisers belanghebbenden zijn. Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Uit de rechtspraak van de hoogste bestuursrechter volgt dat bij rechtsopvolging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld de koop van een huis) de rechtsopvolger de door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming kan overnemen. Dat kan bijvoorbeeld wanneer zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van deze rechtsopvolging geheel verloren gaat. Dat betekent dat in zo’n geval de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van een huis) bezwaar kan maken of in beroep kan gaan, al heeft hij of zij niet zelf een aanvraag gedaan of bezwaar gemaakt. Niet in geschil is dat eisers de woning hangende de beroepstermijn hebben gekocht. Nu zij de rechtsopvolgers van de eerdere eigenaar zijn, kunnen zij de door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming overnemen. Eisers zijn dus belanghebbenden als bedoeld in de Awb.
5. De gemachtigde van eisers heeft ter zitting verduidelijkt dat de vergunningplicht als zodanig ter discussie staat en dat het beroep zich richt tegen het niet toepassen van de hardheidsclausule.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle segmenten en dat een vergunningplicht voor woningvorming noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder de hardheidsclausule niet hoefde toe te passen. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vergunningplicht
7. Recent heeft de hoogste bestuursrechter geoordeeld dat verweerder met de notitie, gelet op de daarin gehanteerde onderzoeken en de op de gemeente Den Haag toegesneden analyse, toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle segmenten, en dat een vergunningplicht voor omzetting noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt het aanwijzen van het gehele grondgebied wenselijk is. De gemeenteraad mocht dus een vergunningplicht voor het omzetten van woonruimte in de Hv 2019 opnemen. Het cijfermateriaal dat verweerder in de notitie betrokken heeft, ziet op de periode 2015 - 2022. De hoogste bestuursrechter is van oordeel dat daarmee ook voor de Hv 2023 een voldoende toereikende motivering voor de vergunningplicht is gegeven. Met de notitie is nu ook voor het hogere segment voldoende gemotiveerd dat sprake is van schaarste en onevenredige en onevenwichtige effecten daarvan.
De rechtbank stelt vast dat het in de zaak van eisers weliswaar niet om een omzettings- maar om een woningvormingsvergunning gaat, maar ziet daarin geen aanleiding voor een ander oordeel. Het gaat immers ook in dit geval om de onderbouwing door verweerder dat sprake is van schaarste in alle segmenten en dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Gelet op het voorgaande kan het betoog van eisers, dat artikel 5:1, eerste lid, en artikel 5:2, onder aanhef en onder c, van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 onverbindend zijn, omdat die in strijd zijn met de Huisvestingswet 2014 niet slagen. De gemeenteraad mocht een vergunningplicht voor woningvorming in de Hv 2019 opnemen en ook voor de Hv 2023 is een voldoende toereikende motivering voor de vergunningplicht gegeven. Nu in de hele gemeente een vergunningplicht geldt, geldt deze ook voor de woning van eisers.
Het argument van eisers dat de notitie van latere datum is dan de Hv 2019, verandert het oordeel niet. In voormelde uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat in beginsel niet is uitgesloten dat verweerder in een procedure over een besluit dat met toepassing van de Hv is genomen en waarin een algemeen verbindend voorschrift uit die verordening exceptief moet worden getoetst, alsnog onderbouwt waarom de toegepaste bepaling rechtmatig is en in dat geval toegepast mocht worden. Het moet dan gaan om een motivering die in lijn is met dat voorschrift en die het standpunt van de gemeenteraad weergeeft. Omdat de notitie in lijn is met het standpunt van de gemeenteraad oordeelde de Afdeling dat deze mocht worden meegenomen als onderbouwing van de in de Hv 2019 opgenomen vergunningplicht.
Het argument van eisers dat de schaarste juist zal afnemen omdat één woning wordt omgezet in drie woningen, slaagt ook niet. In de eerdergenoemde uitspraak geeft de Afdeling een korte samenvatting van de notitie, waarin is uitgelegd hoe de verschillende prijssegmenten van de woningvoorraad en de koop- en huursector op elkaar inwerken en dat de gemeente alleen met een vergunningplicht in de hele woningvoorraad kan sturen op een evenwichtige en gezonde woningvoorraad die aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Zoals hiervoor is overwogen is de Afdeling van oordeel dat deze notitie een toereikende onderbouwing is dat sprake is van schaarste in alle segmenten en dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte.
Hardheidsclausule
8. De rechtbank is niet gebleken van zodanige bijzondere feiten en omstandigheden dat verweerder in redelijkheid toepassing had moeten geven aan de hardheidsclausule. Het enkele feit dat er vroeger sprake was van drie appartementen is daarvoor onvoldoende. De rechtbank is met verweerder eens dat het feit dat het toekennen van een woningvormingsvergunning zorgt voor drie relatief betaalbare appartementen op de woningmarkt ook geen omstandigheid is die de toepassing van de hardheidsclausule rechtvaardigt, omdat de woningvorming er ook voor zorgt dat een grotere, duurdere woning permanent uit de woningvoorraad verdwijnt. Dat heeft gevolgen voor de kwaliteit en het behoud van het totaal aan woonruimtevoorraad. De rechtbank wijst in dit verband ook naar wat hiervoor is overwogen onder 7.3.
Ook de door eisers aangehaalde moties van de gemeenteraad kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Verweerder heeft ter zitting uitgelegd dat in het beleid op dit moment geen uitzondering wordt gemaakt voor bepaalde beroepsgroepen, bijvoorbeeld medewerkers van de politie of zorgmedewerkers. Wel heeft verweerder ter zitting bevestigd dat er wordt gewerkt aan nieuw beleid waarin mogelijk wel uitzonderingen gemaakt worden voor bepaalde beroepsgroepen. Zolang dit nieuwe beleid nog niet geldt mocht verweerder aan het huidige (restrictieve) beleid vasthouden en heeft verweerder in redelijkheid het standpunt kunnen innemen dat in het feit dat twee van de drie eisers in deze zaak in de zorg werken geen bijzondere omstandigheid is gelegen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder de woningvormingsvergunning mocht weigeren. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.W. Griffioen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.J.C. Korbee, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2024.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.