ECLI:NL:RBDHA:2025:24052, Rechtbank Den Haag, 10-04-2025, 11464712

1. [verzoeker 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift namens [verzoende partijen] c.s. van 20 december 2024 met producties 1 t/m 5;

- het verweerschrift namens [naam 2] van 13 februari 2025 met producties 1 en 2;

- het verweerschrift namens de VvE van 28 februari 2025 met productie 1;

- de mondelinge behandeling van 17 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Het gebouw gelegen aan de [adres] te [plaats 2] is in drie appartementsrechten gesplitst. Daarbij is ook de VvE opgericht. [verzoende partijen] c.s. zijn eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning die is gelegen op de begane grond van het gebouw. Zij zijn uit dien hoofde lid van de VvE.

Omstreeks begin 2020 hebben [verzoende partijen] c.s. ontdekt dat er water vanaf het plafond in hun woning lekte. Op 4 juni 2021 hebben zij een rapport van Lekdetectie Expert Nederland ontvangen. Daarin is kort gezegd opgenomen dat er gevolgschade aanwezig is bij de muren, vloeren en het plafond en er veel delen verrot zijn door de lekkage.

Per brieven van 3 en 15 september 2021 hebben [verzoende partijen] c.s. de heer [naam 2] en Fundeon Vastgoed Beheer B.V., de toenmalige beheerder van de VvE (hierna: Fundeon), aansprakelijk gesteld voor de schade die zij als gevolg van de lekkage lijden. [naam 2] heeft op 8 september 2021 zijn aansprakelijkheid afgewezen. Daarbij heeft hij erop gewezen dat de lekkage afkomstig is van een gemeenschappelijk goed waar alle eigenaren verantwoordelijk voor zijn. Verder heeft hij vermeld dat hij de beheerder al heeft gesommeerd om de lekkage op te lossen, maar dat daar nog geen offertes uit zijn voortgekomen en dat hij om die reden heeft voorgesteld om van beheerder te wisselen. Volgens hem hebben [verzoende partijen] c.s. geweigerd om een nieuwe beheerder aan te stellen.

Op 5 oktober 2021 hebben er herstelwerkzaamheden plaatsgevonden door een door [naam 2] ingeschakelde loodgieter. Sindsdien is de oorzaak van de lekkage verholpen.

In e-mail correspondentie tussen Fundeon en de opstalverzekeraar van de VvE in december 2021 stelt de opstalverzekeraar zich op het standpunt dat de schade als gevolg van de lekkage te laat is gemeld en daardoor fors is opgelopen. Om die reden is de opstalverzekeraar slechts bereid om € 2.500,00 aan de VvE te vergoeden.

[verzoende partijen] c.s. hebben per brief van 21 oktober 2024 aan [naam 2] en [naam 3] voorgesteld om een vergadering van eigenaars uit te roepen en op die vergadering te besluiten dat de schade aan de woning van [verzoende partijen] c.s. door de VvE wordt hersteld conform een bijgevoegde offerte met kosten van € 97.777.45.

Op 26 november 2024 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“2. De bekostiging van het herstelwerk van de schade in het appartement Marktweg 317 vanuit de verenigingsreserve wordt met 1 stem voor en 2 stemmen tegen verworpen;

3. Het kostenoverzicht (rapport) m.b.t. de schade in het appartement Marktweg 317 wordt met 1 stem voor 2 stemmen tegen verworpen.”

3. Het verzoek en het verweer

[verzoende partijen] c.s. hebben, zakelijk weergegeven, verzocht dat de kantonrechter:

de besluiten van de vergadering van eigenaars van 26 november 2024 ten aanzien van het herstel van hun woning vernietigt; en

een vervangende machtiging verleent om die herstelwerkzaamheden alsnog conform de offerte uit te laten voeren, onder bepaling dat [naam 2] en [naam 3] ieder € 30.000,00 als voorschot betalen.

Aan hun verzoeken hebben [verzoende partijen] c.s. ten grondslag gelegd dat de schade aan hun woning het gevolg is van een lekkage die voortkomt uit gemeenschappelijke leidingen, zodat de VvE daarvoor aansprakelijk is.

Verweerders verzetten zich tegen toewijzing van de verzoeken. Volgens hen zijn de besluiten in redelijkheid genomen, omdat niet duidelijk is of de VvE voor de lekkage verantwoordelijk is, de schade door het lange stilzitten van [verzoende partijen] c.s. ernstig is toegenomen, Fundeon voor de schade aansprakelijk is en de herstelwerkzaamheden in de offerte niet reëel zijn.

4. De beoordeling

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, wegens strijd met een reglement of wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. In dat laatste geval is de toetsingsmaatstaf of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen van de in artikel 2:8 BW bedoelde personen in redelijkheid en billijkheid tot het afwijzend besluit heeft kunnen komen.

Op grond van artikel 5:121 BW kan een vervangende machtiging worden verleend als een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven. De bepaling is een uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd (vgl. HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, waarbij de belangen van [verzoende partijen] c.s. medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Verder is uitgangspunt dat de vervangende machtiging gelet op de bewoordingen van artikel 5:121 lid 1 BW zowel feitelijke als rechtshandelingen kan betreffen met betrekking tot de algemene of privé gedeelten van het gebouw van de VvE.

De besluiten zijn in redelijkheid genomen

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [verzoende partijen] c.s. en verweerders van standpunt verschillen wat betreft de locatie van de lekkage en vanuit welke woning die is hersteld. Bovendien heeft [naam 3] gesteld dat de lekkage is ontstaan bij een aansluiting op de standleiding die niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Daarmee heeft zij betwist dat de VvE voor de lekkage verantwoordelijk is.

Tegenover dat eerste verweer is door [verzoende partijen] c.s. slechts gesteld dat uit jurisprudentie volgt dat leidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Hoewel het mogelijk is dat de leidingen in het gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behoren, kan dat gelet op de betwisting van [naam 3] niet zonder meer worden aangenomen. Daarbij is van belang dat [verzoende partijen] c.s. slechts drie pagina’s van de splitsingsakte van de VvE hebben overgelegd. Uit die pagina’s wordt niet duidelijk wat tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behoort.

Dat betekent dat in deze procedure niet is vastgesteld dat de schade aan de woning van [verzoende partijen] c.s. het gevolg is van een lekkage afkomstig uit de gemeenschappelijke gedeelten. Als dat niet zo is, is de VvE niet aansprakelijk en zijn de besluiten om niet namens en op kosten van de VvE voor de herstelwerkzaamheden opdracht te geven hoe dan ook niet in strijd met de wet of de redelijkheid en billijkheid genomen. Aan bewijsvoering ten aanzien van het feit of de lekkage afkomstig is van een gemeenschappelijk deel komt de kantonrechter echter niet toe. Immers, zelfs als wel vast zou komen te staan dat de schade het gevolg is van een gebrek aan gemeenschappelijke gedeelten, en de VvE dus in beginsel aansprakelijk is voor de gevolgschade, dan betekent dat nog niet zonder meer dat de besluiten van de vergadering van eigenaars vernietigbaar zijn. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat ook in dat geval de besluiten in redelijkheid zijn genomen. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.

Met hun tweede verweer hebben verweerders aangevoerd dat de gevolgschade aan het handelen van [verzoende partijen] c.s. zelf kan worden toegerekend. Zij voeren daartoe aan dat [verzoende partijen] c.s. al jarenlang van de lekkage op de hoogte zijn en eerder herstel hadden moeten laten uitvoeren. Dat zou volgens verweerders als gevolg moeten hebben dat een deel van de gevolgschade voor rekening van [verzoende partijen] c.s. komt.

[verzoende partijen] c.s. hebben onvoldoende tegen dat verweer ingebracht. Zij hebben zelf immers verklaard dat zij vanaf begin 2020 van de lekkage op de hoogte zijn. Vanaf 4 juni 2021 moet hen op basis van het rapport van Lekdetectie Expert Nederland ook duidelijk zijn geworden dat de gevolgschade fors was en herstel dringend moest plaatsvinden. Desondanks heeft het tot 21 oktober 2024 geduurd voordat zij hebben voorgesteld om herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. In de tussentijd heeft er geen herstel aan de woning van [verzoende partijen] c.s. plaatsgevonden. Dat kan aan hen worden toegerekend. Hun stelling dat zij in 2021 Fundeon en [naam 2] voor herstel en vergoeding hebben aangesproken, is onvoldoende om het tijdsverloop van drie jaar te verantwoorden. Dat de schade door het niet tijdig laten uitvoeren van herstel is opgelopen, volgt uit de e-mail correspondentie van de opstalverzekeraar van de VvE. Die geeft in december 2021 aan dat als er tijdig actie was ondernomen, de schade beperkt was gebleven tot € 2.500,-. Op dat moment schatte de opstalverzekeraar de kosten op minimaal € 50.000,-. Uit de door [verzoende partijen] c.s. overgelegde offerte blijkt dat de kosten van herstel inmiddels op € 97.777,45 worden begroot. Het is dan ook goed mogelijk dat de gevolgschade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [verzoende partijen] c.s. kan worden toegerekend en dat dus een deel van de gevolgschade voor hun rekening komt.

Het derde argument van verweerders om niet in te stemmen met vergoeding van de herstelwerkzaamheden is dat zij menen dat Fundeon aansprakelijk is voor (een deel van) de gevolgschade, omdat zij heeft nagelaten om herstel te laten plaatsvinden. Ook dit is door verzoekers niet gemotiveerd weersproken. Zij hebben ook niet kunnen uitleggen waarom zij aan hun aansprakelijkheidstelling van Fundeon op 15 september 2021 geen vervolg hebben gegeven. Dat is voor verweerders een relevante omstandigheid. Als Fundeon

(mede-)aansprakelijk zou zijn, dan zou dat namelijk betekenen dat verweerders niet of minder aan de gevolgschade hoeven bij te dragen.

Ten slotte hebben verweerders de omvang en kosten van de herstelwerkzaamheden in de door [verzoende partijen] c.s. overgelegde offerte betwist. [verzoende partijen] c.s. hebben de redelijkheid van die omvang en kosten niet nader onderbouwd en ter zitting aangegeven dat zij bereid zijn om mee te werken aan het opvragen van offertes van andere partijen. Dat zou ertoe kunnen leiden dat de herstelwerkzaamheden voor een lager bedrag dan de door [verzoende partijen] c.s. overgelegde offerte worden uitgevoerd, zodat verweerders daar redelijkerwijs ook belang bij hebben.

Conclusie

Vanwege onduidelijkheid omtrent de locatie en verantwoordelijkheid van de lekkage, de mogelijkheid dat een deel van de gevolgschade door eigen schuld voor rekening van [verzoende partijen] c.s. komt, de mogelijkheid dat (een deel van) de schade op Fundeon kan worden verhaald en [verzoende partijen] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat de omvang en kosten van de herstelwerkzaamheden reëel zijn, bestaat er in deze procedure geen grond om te oordelen dat de VvE niet in redelijkheid tot de afwijzende besluiten heeft kunnen komen, althans zonder redelijke grond haar medewerking heeft geweigerd. Er bestaat daarom ook geen grond om de besluiten van de vergadering van eigenaars te vernietigen en/of een vervangende machtiging af te geven.

[verzoende partijen] c.s. worden veroordeeld in de kosten van de procedure, omdat zij de in het ongelijk gestelde partij zijn. De reis-, verblijf- en verletkosten worden aan de zijde van ieder van verweerders begroot op € 50,- per keer dat zij voor een zitting naar de rechtbank zijn gekomen. De vertegenwoordiger van de VvE en [naam 2] zijn zowel voor de zitting van 17 februari als die van 13 maart 2025 naar de rechtbank gekomen. Hun kosten worden dus begroot op € 100,-. [naam 3] is alleen op de zitting van 13 maart 2025 verschenen, zodat haar kosten worden begroot op € 50,-.

5. De beslissing

wijst de verzoeken af;

veroordeelt [verzoende partijen] c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van de VvE en [naam 2] begroot op € 100,- en aan de zijde van [naam 3] begroot op € 50,-.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.J. Doornink en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2025.