ECLI:NL:RBDHA:2025:24350, Rechtbank Den Haag, 16-04-2025, 674603

1. [gedaagden sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 augustus 2024 met producties 1 t/m 5;

- de hersteldagvaarding van 24 september 2024;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 11 december 2024 met producties 1 t/m 6;

- de conclusie van antwoord in reconventie van 22 januari 2025;

- de akte wijziging eis tevens akte inbreng producties in reconventie van 21 februari 2025 met producties 7 t/m 10;

- de akte van 20 februari 2025 met aanvullende producties 6 t/m 19 behorend bij de dagvaarding;

- de akte inbreng producties van 28 februari 2025 met aanvullende producties 20 t/m 22 behorend bij de dagvaarding;

- de mondelinge behandeling van 6 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

De vader van [gedaagden] heeft in 2010 twee rechten van erfpacht van percelen grond gekocht, welke percelen zijn gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de percelen grond). Op een van die percelen staat een woning (hierna: de woning). De vader van [gedaagden] heeft jarenlang zelf in de woning gewoond. Na zijn overlijden zijn [gedaagden] eigenaar van de erfpachtrechten geworden.

De percelen grond zijn door de [gemeente] (hierna: de gemeente) in erfpacht uitgegeven. In de akte van heruitgifte van erfpacht van 29 mei 1997 (hierna: de erfpachtakte) van een van de percelen staat, voor zover hier van belang, het volgende:

De grond op de bijbehorende tekening met grijze kleur aangegeven, is bestemd voor

bebouwing met een vrijstaande tuinderswoning met bijbehorend erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] ; door de pachter van de aangrenzende tuingrond, verpacht voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf.

De grond en de bebouwing mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de

bestemming zoals aangegeven in artikel 1.1.

Bij een wijziging van het bestemmingsplan omstreeks 2001 is de publiekrechtelijke bestemming van de percelen grond gewijzigd naar ‘wonen’.

[gedaagden] hebben de rechten van erfpacht van de percelen grond te koop aangeboden door middel van hun verkoopmakelaar. In de verkoopbrochure stond onder meer vermeld dat de woning op eeuwigdurend afgekochte erfpachtgrond staat.

[eiser] en [gedaagden] hebben op 31 januari 2024 een koopovereenkomst voor de rechten van erfpacht gesloten voor een koopsom van € 825.000,-. In de koopovereenkomst staat verder, voor zover hier van belang, het volgende:

Het recht van erfpacht is eeuwigdurend .

De canon is eeuwigdurend afgekocht .

(…)

De akte van levering zal gepasseerd worden op 2 april 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notariskantoor]

(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis .

(…)

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

De notaris wordt bij dezen verplicht en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om: (…) d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, - behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen – de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie de notaris het bedrag moet afdragen.

[eiser] heeft op 14 februari 2024 een waarborgsom van € 82.500,- aan notariskantoor [notariskantoor] (hierna: de notaris) overgemaakt.

De bank waar [eiser] een hypothecaire geldlening had aangevraagd, heeft vragen gesteld over bepalingen in de erfpachtakte, waarin de woning als ‘tuinderswoning’ wordt omschreven. Naar aanleiding daarvan heeft [eiser] contact opgenomen met de verkoopmakelaar van [gedaagden] en gevraagd of dat van invloed is op het gebruik en de afgekochte canon. Namens [gedaagden] heeft de verkoopmakelaar gesteld dat de woning gebruikt kan worden als woonhuis en dat de canon eeuwigdurend is afgekocht.

Doordat partijen daarover van standpunt verschilden, is de levering uitgesteld van 2 april 2024 naar 11 april 2024. Op 11 april 2024 heeft uiteindelijk geen levering plaatsgevonden, omdat [gedaagden] niet instemden met het voorstel van [eiser] , inhoudende dat in de leveringsakte zou worden vermeld dat [eiser] zijn rechten voorbehield om [gedaagden] aansprakelijk te stellen voor de door hem te lijden schade als gevolg van nadelige besluiten van de gemeente op grond van de erfpachtakte.

Per e-mail van 22 mei 2024 hebben [gedaagden] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Per brief van 25 juli 2024 heeft ook [eiser] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Partijen hebben over en weer aanspraak gemaakt op de contractuele boete.

De gemeente heeft met een brief van 8 juli 2024 aan [gedaagden] een concept koopovereenkomst toegestuurd voor de aankoop van het blooteigendom van de percelen. In de concept koopovereenkomst is een koopprijs vermeld van € 79.043,00. In de concept koopovereenkomst is wat betreft deze koopprijs het volgende vermeld:

“ARTIKEL 3.

KOOPPRIJS (OP BASIS VAN WOZ-WAARDE EN TAXATIE)

De Koopprijs op basis van de WOZ-waarde van het Verkochte bedraagt vierduizend drieënveertig euro (€ 4.043,00) en wordt berekend conform het bepaalde in artikel 5 van de AB Bloot eigendom 2008 versie 2010, herziening 2019. De aanvullende koopsom op basis van taxatie bedraagt vijfenzeventig duizend euro (€ 75.000,00).”

3. Het geschil

[eiser] vordert dat de rechtbank, zakelijk weergegeven en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

een verklaring voor recht uitspreekt dat [gedaagden] in verzuim zijn met de nakoming van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [eiser] is ontbonden;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 82,500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2024 tot aan de dag van gehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot medewerking aan terugbetaling van de waarborgsom ad € 82.500,- aan [eiser] binnen een week na het vonnis;

[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] geen woonhuis met eeuwigdurend afgekochte canon aan hem kunnen leveren. Doordat de woning in de erfpachtakte als tuinderswoning is bestemd, kan de gemeente tegen [eiser] het standpunt innemen dat hij voor particuliere bewoning van de woning een aanvullende canon moet betalen. [eiser] mocht echter een recht van erfpacht met eeuwigdurend afgekochte canon verwachten. Om die reden heeft hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert hij betaling van de contractuele boete, te weten een bedrag van € 82.500,-. Daarnaast vordert [eiser] de medewerking van [gedaagden] aan het terugstorten van de door [eiser] aan de notaris overgemaakte waarborgsom.

De conclusie van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de proceskosten met rente en nakosten. [gedaagden] stellen dat het recht van erfpacht en het bestemmingsplan het gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg staan. Bovendien kon [eiser] op basis van de erfpachtakte weten dat daarin de bestemming van tuinderswoning stond opgenomen. Verder zou [eiser] meerdere mogelijkheden hebben om een aanspraak van de gemeente te bestrijden.

in reconventie

[gedaagden] vorderen, na wijziging van hun eis, dat de rechtbank, zakelijk weergegeven en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 82,500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;

de door [eiser] op de woning ten laste van [gedaagden] gelegde beslagen met onmiddellijke ingang opheft, dan wel [eiser] daartoe veroordeelt, alsmede veroordeling van [eiser] tot het doen van mededeling aan [gedaagden] van de opheffing van de beslagen, en voor het geval er geen sprake meer is van een beslag maar van een depot ter vervangende zekerheid van het beslag, bepaalt dat hetgeen onder dat depot valt met medewerking van [eiser] onmiddellijk aan [gedaagden] ter beschikking wordt gesteld, op straffe van een dwangsom;

[eiser] verbiedt om opnieuw ten laste van Emanuals c.s. conservatoir beslag te (laten) leggen op grond van zijn een vordering uit hoofde van de koopovereenkomst van de woning, op straffe van een dwangsom;

[eiser] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

[gedaagden] leggen aan de vordering ten grondslag dat [eiser] ten onrechte niet aan de levering van de percelen grond heeft meegewerkt. [gedaagden] hebben op grond daarvan de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en zij vorderen betaling van de contractuele boete, te weten een bedrag van € 82.500,-.

[eiser] voert als verweer dat het juist [gedaagden] zijn die in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten. Subsidiair doet [eiser] een beroep op matiging van de boete en meer subsidiair op vernietiging van de koopovereenkomst vanwege misbruik van omstandigheden en dwaling.

4. De beoordeling

Wat partijen verdeeld houdt is de vraag of [eiser] van [gedaagden] geleverd zou krijgen wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eiser] stelt van niet en [gedaagden] stellen van wel. De vorderingen over en weer vloeien daaruit voort en lenen zich dus voor gezamenlijke behandeling.

Op grond van de koopovereenkomst dienden [gedaagden] een woonhuis gelegen op eeuwigdurende erfpachtgrond, waarvan de canon eeuwigdurend is afgekocht, aan [eiser] te leveren. Tussen partijen is niet in geschil dat op grond van de geldende erfpachtvoorwaarden de woning gebruikt dient te worden als tuinderswoning door de pachter van de aangrenzende tuingrond. Evenmin is tussen partijen in geschil dat dat gebruik feitelijk is achterhaald en ook niet meer mogelijk is. Er is geen sprake meer van tuingrond die door een pachter wordt gebruikt en (dus) evenmin van een tuinderswoning. De publiekrechtelijke bestemming van de gronden zijn sinds de gewijzigde versie van de erfpachtvoorwaarden ook gewijzigd naar “wonen”.

De gemeente vraagt aanvullende canon voor het gebruik als particuliere woning

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat het gebruik als particuliere woning volgens de gemeente een meerwaarde oplevert ten opzichte van het gebruik als tuinderswoning waarvoor de canon is afgekocht. Voor omzetting van de bestemming tuinderswoning naar particuliere woning is de gemeente voornemens om aanvullende canon in rekening te brengen. Die canonverplichting kan eeuwigdurend worden afgekocht voor een bedrag van € 75.000,-.

[gedaagden] hebben niet de stelling van [eiser] weersproken, dat volgens de gemeente de canon niet is afgekocht voor het huidige, feitelijke gebruik en dat voor het gebruik als particuliere woning een aanvullende canon moet worden betaald of dat recht van canon dient te worden afgekocht. Op de zitting heeft de raadsman van [gedaagden] medegedeeld dat de gemeente dit standpunt ook aan hem kenbaar heeft gemaakt. Dit is in lijn met de conceptkoopovereenkomst van de gemeente (zie onder 2.7.). Bij deze stand van zaken heeft [eiser] gemotiveerd gesteld dat [gedaagden] niet konden leveren wat partijen waren overeengekomen, namelijk twee eeuwigdurende rechten van erfpacht met eeuwigdurend afgekochte canon.

Dit hebben [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd weersproken. De omstandigheid dat het vigerende bestemmingsplan bewoning toestaat, is daartoe onvoldoende. Dat doet immers niet af aan de privaatrechtelijke erfpachtverhouding met de gemeente als grondeigenaar. De algemene stelling van [gedaagden] , dat het niet anders kan dan dat er bij het wijzigen van het bestemmingsplan ook een afspraak is gemaakt tussen de gemeente en de toenmalige eigenaar van de woning, wordt evenmin gevolgd. [gedaagden] hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit een dergelijke afspraak kan worden afgeleid. De enkele omstandigheid dat de gemeente tot nu toe geen aanspraak heeft gemaakt op een aanvullende canon, is daartoe onvoldoende. Het feit dat de gemeente thans stelt dat een dergelijke aanvullende canon wel betaald dient worden, wijst er daarentegen op dat een dergelijke afspraak niet is gemaakt. Dat de gemeente om een andere reden geen aanspraak (meer) zou kunnen maken op de aanvullende canon, hebben [gedaagden] onvoldoende toegelicht.

Het standpunt van [gedaagden] dat de omstandigheid dat de gemeente aanspraak kan maken op een aanvullende canon, voor risico van [eiser] komt omdat hij de privaatrechtelijke bestemming in de erfpachtakte kon zien, wordt door de rechtbank niet gevolgd. Uit de tekst van de erfpachtakte kan immers niet worden opgemaakt dat de canon slechts voor het gebruik als tuinderswoning is afgekocht, laat staan dat [eiser] dat als leek had moeten begrijpen. Bovendien mocht hij van de juistheid van de uitdrukkelijke mededeling in de verkoopbrochure uitgaan dat hij een woonhuis op eeuwigdurend afgekochte erfpachtgrond zou kopen.

Voor [gedaagden] is de privaatrechtelijke verhouding met de gemeente mogelijk onduidelijk geweest doordat hun vader de woning jarenlang voor particuliere bewoning heeft gebruikt. Als verkopers van de rechten van erfpacht aan [eiser] komt die onduidelijkheid in dit geval voor hun risico.

Conclusie

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat betekent dat [eiser] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en aanspraak maakt op de voldoening van de contractuele boete.

[gedaagden] hebben onvoldoende gesteld voor de conclusie dat die boete moet worden gematigd. De rechtbank zal de vordering van [eiser] tot voldoening van de volledige boete dan ook toewijzen. De wettelijke rente over de contractuele boete zal, overeenkomstig de vordering, als onweersproken worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

[eiser] heeft ter zitting verklaard dat er in dat geval geen afzonderlijk belang bestaat bij de gevorderde verklaring voor recht. De rechtbank zal die vordering dan ook afwijzen. Bij medewerking van [gedaagden] bij vrijgave van de waarborgsom heeft [eiser] wel belang en daar is door [gedaagden] ook geen separaat verweer tegen gevoerd. Die vordering wordt dus ook toegewezen.

Uit het oordeel in conventie dat [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, volgt dat de reconventionele vorderingen van [gedaagden] worden afgewezen.

Proceskosten in conventie

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

273,44

- kosten beslagexploten

- griffierecht

€

€

660,88

1.325,00

- salaris advocaat

€

3.642,00

(3 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

139,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.040,32

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Proceskosten in reconventie

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

1.214,00

(2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)

- nakosten

€

139,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.353,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 82.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 augustus 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] om hun medewerking te verlenen aan terugbetaling van de door [eiser] bij notariskantoor [notariskantoor] gestorte waarborgsom van € 82.500,-,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.040,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagden] af,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.J. Doornink en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.