RECHTBANK DEN HAAG
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2025 in de zaak tussen
Vastgoedmaatschappij Foxhole I B.V., uit Den Haag, eiseres
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, het college
Samenvatting
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 24/6955
(gemachtigde: mr. J. Geelhoed),
en
(gemachtigde: [naam 1] ).
1. Deze uitspraak gaat over het beroep van eiseres tegen de afwijzing van haar aanvraag om een omgevingsvergunning. Eiseres is het niet eens met de afwijzing. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het beroep. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de aanvraag heeft kunnen afwijzen. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Op 29 augustus 2022 heeft eiseres een omgevingsvergunning aangevraagd voor het splitsen van de bovenwoning op [adres 1] in Den Haag tot twee appartementen, het wijzigen van het dak en het plaatsen van dakramen.
Het college heeft de omgevingsvergunning met het besluit van 12 december 2022 geweigerd, op de grond dat de gevraagde omgevingsvergunning in strijd is met het bestemmingsplan. Het bouwplan is in strijd met de bouwregels en het bestemmingsplan staat het splitsen van woningen niet toe. Het college is niet bereid om van het bestemmingsplan af te wijken. Met het bestreden besluit van 11 juli 2024 heeft het college het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de weigering van de omgevingsvergunning gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
De rechtbank heeft het beroep op 27 oktober 2025 op zitting behandeld. Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde, [naam 2] (eigenaar van het pand) en [naam 3] (architect). Het college is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht omgevingsrecht
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wabo.
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 29 augustus 2022. Dit betekent dat in deze zaak de Wabo van toepassing blijft.
Is er strijd met het Bouwbesluit 2012?
Eiseres voert aan dat het college haar ten onrechte tegenwerpt dat niet is voldaan aan de verdunningsfactor uit het Bouwbesluit. Het college miskent dat het bouwplan tussentijds is gewijzigd en het is niet kenbaar gemaakt dat de aangepaste tekeningen van 16 november 2022 beoordeeld zijn. Voorts was het college gehouden om de aanvrager in de bezwaarfase enige andere geringe aanpassing of aanvulling te laten indienen, voor zover het college van mening was dat dit noodzakelijk was.
Uit vaste rechtspraak volgt dat het college bij de toetsing van het bouwplan aan het Bouwbesluit moet beoordelen of aannemelijk is dat het bouwplan aan de toepasselijke voorschriften voldoet. Het college komt bij de beantwoording van die vraag beoordelingsruimte toe. Dit betekent dat niet hoeft te zijn aangetoond dat aan het Bouwbesluit wordt voldaan.
Eiseres heeft niet bestreden dat ten tijde van de aanvraag sprake was van strijd met artikel 3.33, eerste lid en tweede lid in combinatie met artikel 3.35 van het Bouwbesluit voor wat betreft de verdunningsfactor. De rechtbank stelt vast dat de gestelde aangepaste bouwtekeningen van 16 november 2022 zich niet in het dossier bevinden. Eiseres heeft deze ook niet ingebracht. Niet gebleken is dat deze aangepaste tekeningen door het college zijn ontvangen en beoordeeld met betrekking tot de verdunningsfactor. Derhalve heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat aan artikel 3.33 van Bouwbesluit is voldaan.
Het bestemmingsplan
4. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan [bestemmingsplan] . Het perceel heeft de bestemmingen ‘Wonen – 1’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Op grond van artikel 2.6 van de planregels is de maximale goothoogte 9 meter te meten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
In artikel 21.5.1 van de planregels staat dat het verboden is een bestaande woning te splitsen tot twee of meer zelfstandige woningen. In artikel 21.5.2 van de planregels staat onder welke voorwaarde het bevoegd gezag van dit verbod kan afwijken onder de voorwaarde dat de woning bestaat uit ten minste drie bouwlagen en als de zelfstandige woningen die als gevolg van splitsing ontstaan elk tenminste een volledige bouwlaag beslaan. .
Is de aanvraag in strijd met de planregels?
5. Eiseres bestrijdt dat de goothoogte aan de achterzijde van het bouwplan de maximaal toegestane goothoogte overschrijdt met 2,4 meter. Het college gaat er namelijk ten onrechte vanuit dat het platte dak boven de dakloggia bepalend is voor de goothoogte. Volgens eiseres is de grens tussen de goot en het schuine dakvlak bepalend.
De rechtbank stelt vast dat in het bestemmingsplan geen definitie is opgenomen van het begrip ‘goothoogte’. Wel staat in artikel 2.6 van de planregels de manier waarop de goothoogte wordt vastgesteld. Uit deze planregel volgt dat de planwetgever niet de plaats waar de regengoot is aangebracht bepalend heeft geacht voor de goothoogte, maar de plaats waar het water vanaf druipt, of waar een boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel is aangebracht. Er is derhalve gekozen voor een duidelijk onderscheid tussen gevel en dakvlaklijn.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat door het plaatsen van het bouwplan de maximaal toegestane goothoogte aan de achterzijde van de woning wordt overschreden met 2,4 meter. Daartoe overweegt zij als volgt.
Uit de bouwtekeningen die deel uitmaken van de aanvraag blijkt dat de schuine dakvlakken aan de voor- en achterzijde van het bouwplan voorzien zijn van een ronde nok die boven het platte dak uitkomt. Van een interne afwatering naar de onder aan de schuine dakvlakken gelegen goot is niet gebleken. Hierdoor is het niet aannemelijk dat het regenwater kan afwateren op de schuine dakvlakken. Ten aanzien van de loggia is bovendien gebleken dat deze met een breedte van ongeveer 3,14 meter het grootste gedeelte van de achtergevel van de bovenste bouwlaag in beslag neemt. De schuine dakvlakken die aan de linker en rechterzijde van de loggia doorlopen zijn elk ongeveer 1 meter breed. De consequentie hiervan is dat het boeiboord c.q. de druiplijn leidend is voor de afwatering van het hemelwater dat op het platte dak neervalt.
Voor zover eiseres verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 28 augustus 2019 gaat deze vergelijking niet op. In de uitspraak waar eiseres naar verwijst is er sprake van een bouwplan dat uit het schuine zijdakvlak springt en het dakvlak onderbreekt. Hierdoor is er zowel onder en boven het bouwplan als aan de weerzijden ervan nog een deel van het schuine dak dat beschikbaar blijft. Echter is in het onderhavige geval geen sprake van een kap die uitspringt, maar een die terugspringt. Ook is er in het onderhavige bouwplan geen schuin dakvlak dat boven de loggia doorloopt.
Gelet op het voorgaande heeft het college het bouwplan terecht in strijd geacht met de planregels. Het is niet gebleken dat het college bereid is om op dit punt van het bestemmingsplan af te wijken. De afwijzing van de omgevingsvergunning is alleen hier om al terecht. Daarom komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van de overige afwijzingsgronden.
Is de weigering in strijd met het gelijkheidsbeginsel?
6. Eiseres voert aan dat er sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat het college op 8 augustus 2022 wel een omgevingsvergunning heeft verleend voor het splitsen van een woning in twee appartementen op het adres [adres 2] in Den Haag. Nu beide woningen in dezelfde buurt liggen en hetzelfde wettelijk kader van toepassing is, had het college volgens eiseres de omgevingsvergunning in haar geval niet kunnen afwijzen met als reden dat er sprake is van een splitsingsverbod in de [wijk] .
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Uit de beschikking van de verleende omgevingsvergunning waar eiseres naar verwijst blijkt dat het gaat om omgevingsvergunning ‘regulier’. Dit betekent dat in dat geval het bouwplan niet in strijd was met de regels uit het bestemmingsplan. In geval van eiseres is er wel sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan gelet op de overschrijding van de maximaal toegestane goothoogte. Alleen al daarom kan er niet worden gesproken van gelijke gevallen, zodat er op dit punt geen sprake kan zijn van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de weigering om de omgevingsver-gunning te verlenen in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van mr. F. Leichel, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 18 november 2025.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.