ECLI:NL:RBDHA:2025:26005, Rechtbank Den Haag, 18-12-2025, C/09/691929/ KG RK 25-1283

1. [aspirant-koper] , te [woonplaats] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit het verzoekschrift met negentien producties, ingekomen op 22 september 2025.

Op 2 december 2025 is de zaak besproken tijdens een mondeling behandeling. Hierbij waren aanwezig:

namens RNHB: de heer [naam 1] , accountmanager bijzonder beheer, bijgestaan door mr. Meuleman;

[verweerster] ;

namens de ASN Bank: de heer [naam 2] , veilingspecialist;

[aspirant-kopers] ;

de heer [naam 3] en mevrouw [naam 4] (hierna: [bieders] ), bieders.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verweerster] verzocht om aanhouding van de mondelinge behandeling. Hiertoe voerde zij aan dat zij er niet in is geslaagd een advocaat te vinden om haar in deze procedure bij te staan. Door aanhouding van de mondelinge behandeling zou [verweerster] de gelegenheid krijgen zich alsnog te laten bijstaan door een advocaat. Tevens zou aanhouding van de behandeling haar de gelegenheid bieden een hoger bod op de woning tot stand te brengen. RNHB gaf aan niet akkoord te kunnen gaan met verdere aanhouding van de behandeling. De voorzieningenrechter heeft het verzoek van [verweerster] afgewezen. Hieraan heeft de voorzieningenrechter ten grondslag gelegd dat er tussen het moment van ontvangst van het verzoekschrift door [verweerster] en het moment van de mondelinge behandeling genoeg tijd is verstreken. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat er geen klemmende redenen zijn gebleken die verdere aanhouding van de behandeling rechtvaardigen.

2. De feiten

[verweerster] is eigenaar van het registergoed plaatselijk bekend [adres] , [postcode] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] (hierna: de woning). [verweerster] heeft bij hypotheekakte van 15 maart 2000 een eerste recht van hypotheek gevestigd op de woning ten gunste van FGH Bank NV, tot zekerheid van terugbetaling van een geldlening die [verweerster] van deze bank heeft ontvangen.

RNHB is de rechtsopvolgster van FGH.

[verweerster] is in verzuim geraakt met de behoorlijke voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Bij exploot van 15 augustus 2024 heeft RNHB aan [verweerster] de executie van de woning aangezegd op 25 september 2025. In de aankondiging van de openbare verkoop is vermeld dat tot veertien dagen voor de openbare verkoop onderhandse biedingen konden worden gedaan bij de met de openbare verkoop belaste notaris. De notaris heeft verklaard dat er vier biedingen zijn ingekomen, waarvan het hoogste bod € 1.105.173,- bedraagt. Dit bod is uitgebracht door [aspirant-kopers] .

De woning is door MVGM Vastgoedtaxaties B.V. getaxeerd. Het taxatierapport dateert van 20 augustus 2025. In het taxatierapport staat dat de marktwaarde kosten koper € 1.180.000,- bedraagt en de geschatte verkoopopbrengst bij executoriale verkoop vrij van huur en gebruik € 945.000,-.

3. Het verzoek

Het oorspronkelijk verzoek strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW om de woning onderhands te verkopen aan [aspirant-kopers] conform de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst.

RNHB legt aan het verzoek het volgende ten grondslag. RNHB is eerste hypotheekhouder van de woning. Omdat [verweerster] in verzuim is met de voldoening van haar verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldlening heeft RNHB de executie van de woning aangezegd. Naar aanleiding van de advertentie is een viertal biedingen ontvangen door de notaris en is op 15 september 2025 een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen RNHB en [aspirant-kopers] . RNHB verzoekt nu goedkeuring van deze onderhandse verkoop van de woning.

[verweerster] heeft tijdens de mondelinge behandeling verweer gevoerd tegen de onderhandse verkoop van de woning aan [aspirant-kopers] , aangezien er volgens haar twee hogere biedingen waren ingekomen.

Hierna wordt, voor zover van belang, nader op de standpunten van partijen ingegaan.

4. De beoordeling

Uitgangspunt is dat een executoriale verkoop van een onroerende zaak geschiedt bij openbare veiling op grond van artikel 3:268 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van artikel 3:268 lid 2 BW kan de voorzieningenrechter op verzoek van de hypotheekhouder, de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd, bepalen dat de executoriale verkoop van een onroerende zaak in plaats van in het openbaar door middel van een veiling, onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem ter goedkeuring bij het verzoek wordt overgelegd. Een dergelijk verzoek is slechts toewijsbaar indien, gelet op de omstandigheden van het geval, valt te verwachten dat onderhandse verkoop conform de overgelegde koopovereenkomst leidt tot en hogere opbrengst dan wanneer de onroerende zaak openbaar wordt verkocht op de veiling. Artikel 3:268 lid 2 BW bepaalt tevens dat de hypotheekgever, een hypotheekhouder, een beslaglegger of beperkte gerechtigde die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod kan doen. De voorzieningenrechter kan in dat geval bepalen dat de verkoop overeenkomstig het gunstigere aanbod zal geschieden.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verweerster] aangevoerd dat bij de makelaar en de notaris nog twee biedingen zijn ingekomen die hoger zijn dan de koopsom uit de koopovereenkomst tussen RNHB en [aspirant-kopers] . Het hoogste bod dat [verweerster] naar voren bracht, bedroeg € 1.150.000,-. Dit bod is uitgebracht onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring. RNHB heeft desgevraagd aangegeven het bod niet te kunnen accepteren nu biedingen in het kader van de executoriale verkoop onvoorwaardelijk moeten zijn. Gelet op de gemaakte voorbehouden is dat niet het geval. De voorzieningenrechter volgt RNHB op dit punt en is dan ook van oordeel dat dit bod niet kan worden toegelaten.

[verweerster] bracht tevens naar voren dat er bij de notaris een bod was ingekomen voor een bedrag van € 1.110.000,-. Dit bod was uitgebracht door [bieders] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben [bieders] bevestigd het bod zonder voorbehouden te hebben uitgebracht. Na een korte schorsing heeft RNHB kenbaar gemaakt akkoord te kunnen gaan met het toestaan van het door [bieders] uitgebrachte bod. Aangezien de voorzieningenrechter geen omstandigheden zijn gebleken tegen het toestaan van het bod van [bieders] , concludeert de voorzieningenrechter dat er conform artikel 3:268 lid 2 BW een gunstiger aanbod is gedaan.

De voorzieningenrechter heeft, RNHB en [verweerster] gehoord, [aspirant-kopers] enerzijds en [bieders] anderzijds de gelegenheid geboden om ter zitting nogmaals een bod uit te brengen op de woning. De voorzieningenrechter heeft de mondelinge behandeling even geschorst nadat zij [aspirant-kopers] en [bieders] ieder een blanco vel papier had gegeven met het verzoek hun naam en hun bod op te schrijven. Na de schorsing hebben beide stellen hun biedingen aan de voorzieningenrechter overhandigd. Het bod van [bieders] bedroeg € 1.121.111,- en dat van [aspirant-kopers] € 1.115.000,-. [bieders] hebben dus uiteindelijk het hoogste bod uitgebracht. Hierop heeft RNHB verklaard het verzoek te willen aanpassen aan deze hogere bieding in die zin dat goedkeuring zal worden gevraagd voor de onderhandse verkoop van de woning aan [bieders] voor € 1.121.111,- welke verzoek, aanwezigen gehoord, is toegestaan.

Gelet daarop heeft de voorzieningenrechter RNHB en [bieders] een week de gelegenheid geboden om een schriftelijke koopovereenkomst op te stellen en deze ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voor te leggen.

Per e-mail van 9 december 2025 heeft mr. Meuleman bijgevoegde koopovereenkomst overgelegd tussen RNHB en [bieders] voor een koopsom van € 1.121.111,- met het verzoek deze overeenkomst goed te keuren en toestemming te verlenen om de woning onderhands te verkopen aan [bieders] . RNHB voert daartoe aan dat [bieders] inmiddels ook de gevraagde bankgarantie voor 10% van de koopsom hebben laten stellen.

Uit het taxatierapport dat bij het verzoekschrift is overgelegd blijkt dat de vermoedelijke verkoopopbrengst van de woning bij een executieveiling € 945.000,- bedraagt. Gelet op het feit dat tussen RNHB en [bieders] een koopsom van € 1.121.111,- is overeengekomen, valt te verwachten dat onderhandse verkoop conform de koopovereenkomst tussen RNHB en [bieders] leidt tot een hogere opbrengst dan wanneer de woning wordt verkocht op een veiling. De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat het verzoek aan alle wettelijke vereisten voldoet en zal bepalen dat de verkoop van de woning onderhands mag geschieden conform de koopovereenkomst tussen RNHB en [bieders]

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

bepaalt dat de verkoop van de woning plaatselijk bekend [adres] , [postcode] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] , onderhands zal geschieden overeenkomstig de aangehechte en hierbij goedgekeurde koopovereenkomst tussen RNHB en [bieders] tegen een koopsom van € 1.121.111,-;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2025.