ECLI:NL:RBDHA:2025:26388, Rechtbank Den Haag, 27-08-2025, C/09/689705 / KG ZA 25-787

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8;

- de akte houdende producties (1 tot en met 6) en aanzegging voorwaardelijke reconventie van de zijde van [gedaagden sub 3];

- de op 22 augustus 2025 van de zijde van [eiseres] overgelegde producties 9 tot en met 12;

- de op 25 augustus 2025 van de zijde van de notarissen overgelegde conclusie van antwoord en (voorwaardelijke) eis in reconventie;

- de op 26 augustus 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij van de zijde van [gedaagden sub 3] pleitnotities zijn overgelegd.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning).

Bij vonnis van 23 april 2025 met zaaknummer C/09/676089 / HA ZA 24-993 (hierna: het bodemvonnis) heeft deze rechtbank de wijze van verdeling van de woning als volgt vastgesteld:

de woning wordt toegedeeld aan [eiseres] uitgaande van een waarde van € 610.000,- als zij in staat zal zijn om de aan de woning verbonden hypothecaire geldlening geheel voor haar rekening te nemen, [gedaagden sub 3] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en hem zijn deel van de overwaarde wordt uitbetaald bij de notariële verdeling, voor of uiterlijk op 1 augustus 2025;

als [eiseres] op 1 augustus 2025 het aandeel van [gedaagden sub 3] niet heeft overgenomen op de hiervoor beschreven wijze en partijen geen andere afspraken maken, wordt de woning op dezelfde wijze toegedeeld aan [gedaagden sub 3], waarbij de verdeling moet zijn uitgevoerd voor of uiterlijk op 1 november 2025;

als de woning op 1 november 2025 niet op de hiervoor beschreven wijze is verdeeld, wordt de woning verdeeld door verkoop aan een derde, waarbij uit de verkoopopbrengst de hypothecaire geldlening wordt afgelost, de kosten worden voldaan en de rest door partijen bij helfte wordt verdeeld.

[gedaagden sub 3] heeft hoger beroep in gesteld tegen het vonnis.

[eiseres] heeft een hypotheekofferte getekend voor de financiering van de woning. Zij heeft gepoogd om een afspraak bij de notaris te maken om de toedeling van de woning aan haar te effectueren. [gedaagden sub 3] heeft te kennen gegeven alleen mee te werken aan de toedeling onder de voorwaarde dat [eiseres] een boete van € 100.000,- verschuldigd zal zijn als zij de woning binnen drie jaar verkoopt, verhuurt of anderszins aan een ander ter beschikking stelt. Daarop heeft [eiseres] [gedaagden sub 3] in een kortgedingprocedure bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank betrokken. Zij heeft gevorderd dat [gedaagden sub 3] wordt veroordeeld om binnen twee dagen zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van zijn aandeel in de woning aan [eiseres], en zij heeft gevorderd dat indien [gedaagden sub 3] deze medewerking niet verleent, het vonnis van de voorzieningenrechter hiervoor in de plaats treedt. In reconventie heeft [gedaagden sub 3] gevorderd dat de voorzieningenrechter de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis schorst althans bepaalt dat [eiseres] een dwangsom zal verbeuren van € 100.000,- als zij de woning verkoopt voordat op het hoger beroep is beslist. De voorzieningenrechter heeft bij mondelinge uitspraak van 24 juli 2025 (verder: het KG-vonnis) de reconventionele vorderingen van [gedaagden sub 3] afgewezen en verder [gedaagden sub 3] veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de levering van zijn aandeel in de woning. In het proces-verbaal van 24 juli 2025, schriftelijk uitgewerkt op 29 juli 2025, is onder andere het volgende opgenomen:

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In het proces-verbaal heeft de voorzieningenrechter ook de kanttekening gemaakt dat [gedaagden sub 3] terecht heeft gewezen op enkele onjuistheden in de concept verdelingsakte, die correctie behoeven.

[eiseres] heeft de notaris verzocht de akte van verdeling aan te passen conform de kanttekeningen zoals hiervoor genoemd. Er is vervolgens een afspraak ingepland om de overdracht van het aandeel van [gedaagden sub 3] in de woning aan [eiseres] te laten plaatsvinden op 4 augustus 2025. Op 4 augustus 2025 is namens [gedaagden sub 3] het standpunt ingenomen dat de in het bodemvonnis aan [eiseres] gegeven uiterlijke termijn van 1 augustus 2025 is verlopen, zodat zij geen aanspraak meer kan maken op levering. [gedaagden sub 3] meent dat hij, in lijn met het bodemvonnis, nu de tijd krijgt om ervoor te zorgen dat toedeling van de woning aan hem kan plaatsvinden. Namens [gedaagden sub 3] is de notaris bericht dat zij onrechtmatig handelt als zij de levering van de woning aan [eiseres] zou voortzetten. [eiseres] heeft de notaris gesommeerd om de levering van het aandeel van [gedaagden sub 3] in de woning aan haar in gang te zetten. De notaris heeft daarop te kennen gegeven dat zij zonder duidelijke rechterlijke instructie betreffende het beroep van [gedaagden sub 3] dan wel een verplichting tot medewerking aan de verdeling en levering aan [eiseres] niet over kan gaan tot het passeren van de akte van verdeling.

De hypotheekofferte van [eiseres] vervalt op (zondag) 31 augustus 2025.

3. Het geschil

[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de notarissen te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de akte van verdeling en levering betreffende het onroerend goed gelegen aan de [adres] te [plaats 2], te passeren op straffe van een dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag dat de notarissen in gebreke blijven aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,-;

II. te bepalen dat, indien de notarissen niet binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis hun medewerking verlenen, het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft en in de plaats treedt van de notariële akte van verdeling en levering conform artikel 3:300 lid 2 BW, welk vonnis vatbaar is voor inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers;

III. de termijn als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW vast te stellen op 24 uur;

IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure;

V. de beslissingen te nemen die de voorzieningenrechter juist acht.

Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan.

De notarissen weigeren ten onrechte hun medewerking te verlenen aan de overdracht van het aandeel van [gedaagden sub 3] in de woning aan [eiseres]. Het beroep van [gedaagden sub 3] op het verstrijken van de uiterlijke termijn die in het bodemvonnis is gegeven, kan niet slagen. [gedaagden sub 3] heeft een adequate afhandeling van de levering zelf tegengewerkt, waardoor [eiseres] genoodzaakt was een kortgedingprocedure te voeren. Dat op 1 augustus 2025 geen levering van de woning aan haar heeft kunnen plaatsvinden, kan haar niet worden tegengeworpen. Die datum is gelet op de mondelinge uitspraak van 24 juli 2025 ook achterhaald. De notarissen waren eenvoudigweg gehouden ervoor te zorgen dat het KG-vonnis zou worden nagekomen. Zij dienen dan ook veroordeeld te worden om de akte van verdeling en levering te passeren op straffe van een dwangsom.

Gedaagden voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in (voorwaardelijke) reconventie

De notarissen vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres], indien de woning aan haar wordt toegewezen, te veroordelen om uiterlijk 2 dagen voor het passeren van de akte een bedrag van € 1.750,- aan de notarissen te voldoen.

Daartoe voeren de notarissen – samengevat – het volgende aan.

De notarissen hebben al veel tijd besteed aan de behandeling van het dossier van [eiseres]/[gedaagden sub 3]. Zij hebben er dan ook belang bij dat bij een veroordelend vonnis de voorwaarde wordt opgenomen dat de partij aan wie de woning wordt toegedeeld voor het passeren van de akte de door de notarissen gemaakte kosten moeten voldoen.

[eiseres] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in (voorwaardelijke) reconventie

[gedaagden sub 3] vordert, bij vonnis, uitvoer bij voorraad:

Op voorwaarde dat de eisen van [eiseres] worden afgewezen

[eiseres] te gelasten met onmiddellijke ingang na het wijzen van dit vonnis [gedaagden sub 3] in het bezit te stellen van alle sleutels van de nieuw aangebrachte sloten, zonder terughouding van enig origineel of kopie, alsmede binnen een week na het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en deze (inbegrepen het erf) zonder uitdrukkelijke toestemming van [gedaagden sub 3] niet meer te betreden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat zij in gebreke zal zijn aan de veroordeling te voldoen;

Op voorwaarde dat de eisen van [eiseres] worden toegewezen

[eiseres] te gelasten, ter gelegenheid van het passeren van de Akte van Toedeling door de notaris, bij afzonderlijke akte aan [gedaagden sub 3] een eerste recht van koop te verlenen ingeval zij binnen drie jaar na de toedeling de woning aan de [adres] te [plaats 2] te koop aanbiedt, aan derden geheel of gedeeltelijk in gebruik geeft, of anderszins niet meer uitsluitend door haarzelf laat bewonen, welk recht van eerste koop zes maanden zal gelden na mededeling door [eiseres] dat zij de woning te koop aanbiedt of niet meer uitsluitend zelf bewoont, althans dat [gedaagden sub 3] moet ontdekken dat een van die gevallen zich voordoet;

te bepalen dat als [eiseres] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, het vonnis in de plaats komt van een zodanige akte.

Daartoe voert [gedaagden sub 3] – samengevat – het volgende aan.

De in het bodemvonnis aan [eiseres] gegeven uiterlijke termijn tot en met 1 augustus 2025 is verstreken, zodat er een geldige titel voor de levering ontbreekt. Omdat [gedaagden sub 3] nu de kans moet krijgen om de toedeling van de woning aan hem te effectueren, heeft hij recht op en belang in de woning te verblijven.

Mocht worden beslist dat de woning aan [eiseres] zal worden toegewezen, dan geldt dat [gedaagden sub 3] er recht op en belang bij heeft dat hij een recht van eerste koop krijgt. [gedaagden sub 3] heeft grote vraagtekens bij de wijze waarop [eiseres] de financiering heeft verkregen. Ook meent [gedaagden sub 3] dat [eiseres] de bodemechter ten onrechte heeft voorgehouden dat zij in de woning wil (blijven) wonen.

[eiseres] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

De vorderingen in conventie en in (voorwaardelijk) reconventie hangen met elkaar samen, zodat deze hierna gezamenlijk worden behandeld.

de vorderingen van [eiseres]

In de kern ligt de vraag voor of [eiseres] er recht op heeft dat het aandeel van [gedaagden sub 3] in de woning uiterlijk aanstaande vrijdag 29 augustus 2025 aan haar wordt geleverd, zodat de notarissen gehouden zijn daaraan hun medewerking te verlenen. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Daarvoor is het volgende van belang.

In het bodemvonnis heeft deze rechtbank de woning toegedeeld aan [eiseres], uitgaande van een waarde van € 610.000,-, als zij in staat zal zijn om de aan de woning verbonden hypothecaire geldlening geheel voor haar rekening te nemen, [gedaagden sub 3] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en hem zijn deel van de overwaarde wordt uitbetaald bij de notariële verdeling, voor of uiterlijk op 1 augustus 2025. Omdat [gedaagden sub 3] zich op enig moment op het standpunt is gaan stellen dat hij alleen gehouden was mee te werken aan deze toedeling onder de voorwaarde dat [eiseres] een boete van € 100.000,- verschuldigd zal zijn als zij de woning binnen drie jaar verkoopt, verhuurt of anderszins aan een ander ter beschikking stelt, is [eiseres] genoodzaakt geweest een kortgedingprocedure tegen [gedaagden sub 3] te voeren. Met die discussie en met dat kort geding is extra tijd gemoeid geweest. In het KG-vonnis van 24 juli 2025 van deze voorzieningenrechter (vastgelegd in een op 29 juli 2025 opgemaakt en aan partijen toegezonden proces-verbaal) is [gedaagden sub 3] veroordeeld om binnen twee dagen na verzoek zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van zijn aandeel in de woning aan [eiseres], en verder is bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagden sub 3] als hij niet aan de veroordeling voldoet. De reconventionele vorderingen van [gedaagden sub 3] zijn afgewezen. [eiseres] heeft daarop met de notaris op zeer korte termijn een afspraak gemaakt om de levering van het aandeel van [gedaagden sub 3] op 4 augustus 2025 te laten plaatsvinden. De veroordeling van [gedaagden sub 3] tot levering van zijn aandeel in het KG-vonnis is niet beperkt in de tijd, en die verplichting hield dus niet op te bestaan op of na 1 augustus 2025. Dat is ook begrijpelijk, omdat [gedaagden sub 3] [eiseres] met zijn ongegronde eisen heeft tegengewerkt en een tijdige overname van het aandeel van [gedaagden sub 3] door levering daarvan aan haar ernstig heeft bemoeilijkt. Aan het oordeel in het KG-vonnis ligt ten grondslag dat [gedaagden sub 3] [eiseres] als gevolg van zijn chicanes naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (de derogerende variant) niet kan houden aan de oorspronkelijke uiterste dag voor afname van het aandeel van [gedaagden sub 3] genoemd in het bodemvonnis, 1 augustus 2025. De geldige titel die de verdeling in het bodemvonnis biedt is dan ook – anders dan [gedaagden sub 3] bepleit – onverminderd in stand en verplicht [gedaagden sub 3] dus ook na 1 augustus 2025 tot levering van zijn aandeel aan [eiseres].

Nu gebleken is dat [gedaagden sub 3] zijn onvoorwaardelijke medewerking aan de levering van zijn aandeel in de woning aan [eiseres] niet heeft verleend, geldt op grond van het KG-vonnis dat dat vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagden sub 3], op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW. Dit leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] tot veroordeling van de notarissen om de akte van verdeling en levering voor de woning uiterlijk binnen twee dagen te passeren, toewijsbaar is. Deze veroordeling bouwt voort op het KG-vonnis. Omdat de hypotheekofferte van [eiseres] bijna vervalt, zullen de notarissen worden veroordeeld om de akte van verdeling en levering van de woning waarmee de woning aan [eiseres] wordt overgedragen, uiterlijk op vrijdag 29 augustus 2025 te doen laten plaatsvinden. Nu ter zitting namens de notarissen is toegezegd dat zij bij een veroordeling daartoe zullen zorgdragen voor levering op vrijdag 29 augustus 2025, zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. Het door [eiseres] onder II en III gevorderde zal eveneens worden afgewezen nu de notaris niet de partij is die gehouden is te leveren.

Voor wat betreft de inhoud van de (concept) akte verdeling en levering registergoed, geldt nog het volgende. Ter zitting heeft [gedaagden sub 3] als subsidiair verweer naar voren gebracht dat de concept akte verdeling en levering registergoed (zoals overgelegd door [eiseres] als productie 9) diverse onjuistheden bevat (genoemd onder punt 19 van de pleitnota van [gedaagden sub 3]). Deze punten zijn ter zitting besproken, voor het geval de voorzieningenrechter tot toewijzing van de vordering(en) van [eiseres] zou komen. Nu daarvan sprake is, geldt dat de voorzieningenrechter hierbij de volgende kanttekening maakt om het verlijden van de akte te bespoedigen:

punt 19 a: partijen hebben ter zitting onderkend dat op bladzijde 2 de genoemde verschrijving aangepast moet worden;

Punt 19 b: partijen hebben zich er ter zitting mee akkoord verklaard dat onder “2.1 verdeling” onder “waarde van het registergoed” de zin “De vaststelling van de waarde van het registergoed is een vaststellingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:900 Burgerlijk Wetboek” wordt geschrapt;

Punt 19 c: namens [eiseres] is ter zitting te kennen gegeven dat zij geen aanspraak maakt op een vergoeding over augustus, zodat zij in die zin akkoord is met hetgeen [gedaagden sub 3] heeft opgeworpen;

Punt 19 d en e: [eiseres] heeft ingestemd met de door [gedaagden sub 3] voorgestelde wijzigingen.

de vorderingen van [gedaagden sub 3]

Ten aanzien van de voorwaardelijk reconventionele vorderingen van [gedaagden sub 3] geldt het volgende. De voorzieningenrechter komt niet toe aan de voorwaardelijke reconventionele vordering van [gedaagden sub 3] om [eiseres] te gelasten de sleutels van de woning aan [gedaagden sub 3] ter hand te stellen, nu het door [eiseres] gevorderde in conventie goeddeels wel zal worden toegewezen. Voor wat betreft de (voorwaardelijke) reconventionele vordering om [eiseres] te gelasten, ter gelegenheid van het passeren van de Akte van Toedeling door de notaris, bij afzonderlijke akte aan [gedaagden sub 3] een eerste recht van koop te verlenen en daarbij te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van een zodanige akte als [eiseres] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen, geldt dat dit zal worden afgewezen. De rechtbank heeft in het bodemvonnis bij de toedeling van de woning geen voorbehoud gemaakt op grond waaraan [gedaagden sub 3] een recht van eerste koop zou kunnen ontlenen. Er is geen rechtsgrond die [eiseres] verplicht een dergelijke beperking op het eigendomsrecht te aanvaarden. Verder geldt dat de bezwaren die [gedaagden sub 3] blijft aanvoeren tegen toedeling van de woning aan [eiseres] ook in het KG-vonnis als ongegrond zijn gepasseerd. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden sub 3]. De voorzieningenrechter begroot deze op nihil.

de vordering van de notarissen

Ten aanzien van de voorwaardelijke reconventie van de notarissen geldt het volgende. De notarissen hebben naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat de behandeling van het zaaksdossier [eiseres]/[gedaagden sub 3] aanzienlijk meer tijd en kosten met zich heeft gebracht dan redelijkerwijs voorzienbaar was in een zaak als deze. [eiseres] zal worden veroordeeld om deze kosten aan de notarissen te vergoeden. Gelet op leveringsdatum van 29 augustus 2025 is het voor [eiseres] niet mogelijk om twee dagen voorafgaand aan de levering de betaling te kunnen doen. Daarom zal de veroordeling een termijn van twee dagen worden verbonden, zodat de betaling uiterlijk op 29 augustus 2025 dient plaats te vinden. De proceskosten komen voor rekening van [eiseres]. De voorzieningenrechter begroot deze op nihil.

de extra kosten van de notaris en de proceskosten in conventie

[eiseres] heeft haar vorderingen ingesteld tegen de notarissen omdat zij op de pauzeknop hebben ingedrukt nadat [gedaagden sub 3] hen heeft aangezegd dat zij onrechtmatig handelen als zij hun medewerking verlenen aan de levering van de woning aan [eiseres]. [eiseres] meent dat de notarissen deze aansprakelijkstelling van [gedaagden sub 3] hadden moeten negeren en de levering ter hand hadden moeten nemen. De voorzieningenrechter acht het handelen van de notarissen wel bijzonder voorzichtig, maar verdedigbaar. Duidelijk is dat [gedaagden sub 3] de veroorzaker is van deze situatie door de notarissen aansprakelijk te houden, naar uit het voorgaande blijkt: ten onrechte. [eiseres] kon er niet omheen om [gedaagden sub 3], als materiële wederpartij, in dit geding te betrekken omdat zijn bezwaar tegen de levering na 1 augustus 2025 beoordeeld moest worden. De vordering strekt er dan ook in wezen mede toe – hoewel dat niet met zoveel woorden in het petitum is opgenomen – dat [gedaagden sub 3] de levering door tussenkomst van de notarissen zal gedogen. En het is uit de beoordeling hiervoor duidelijk dat [gedaagden sub 3] dat zal moeten doen. Dat rechtvaardigt ook dat hij als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden en zal worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] (inclusief nakosten). Denkbaar zou zijn dat [gedaagden sub 3] de extra kosten van de notaris door zijn gedrag voor zijn rekening behoort te nemen, maar een daarop gerichte vordering heeft [eiseres] in dit kort geding niet (desnoods door een wijziging van eis ter zitting) ingesteld.

De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 145,45

- griffierecht € 331,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.761,45

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt de notarissen om uiterlijk op vrijdag 29 augustus 2025 de akte van verdeling en levering betreffende het onroerend goed gelegen aan de [adres] te [plaats 2] te passeren, waarmee [eiseres] (ook) het aandeel van [gedaagden sub 3] verkrijgt, een en ander met inachtneming van hetgeen onder 4.5 van dit vonnis is opgenomen;

veroordeelt [gedaagden sub 3] in de proceskosten van [eiseres] van € 1.761,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden sub 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagden sub 3] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [gedaagden sub 3] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in (voorwaardelijke) reconventie

(vordering van de notarissen)

veroordeelt [eiseres] om uiterlijk op 29 augustus 2025 een bedrag van € 1.750,- aan de notarissen te voldoen;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de notarissen begroot op nihil;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in (voorwaardelijke) reconventie

(vorderingen van [gedaagden sub 3])

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [gedaagden sub 3] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.

ddg