ECLI:NL:RBDHA:2026:10859

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 april 2026, met producties 1 tot en met 21;

- de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie, met producties 1 tot en met 24;

- de akte van [partij A] houdende een wijziging van eis in conventie;

- de op 15 april 2026 door [partij B] overgelegde producties 25 en 26;

- de op 16 april 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [partij B] pleitnotities zijn overgelegd.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op 7 mei 2026 of zoveel eerder als mogelijk.

2. De feiten in conventie en in reconventie

[partij B] is sinds 18 juli 2025 eigenaar van het pand aan het [adres 1] (hierna: ‘het pand’) met op de begane grond een bedrijfsruimte en op de eerste verdieping een woonruimte (hierna: ‘de woonruimte’).

[partij B] heeft het pand gekocht van Portobello Beheer B.V. (hierna: ‘Portobello’). Portobello verhuurde de bedrijfsruimte vanaf 1 april 2016 tot 3 augustus 2023 aan de heer [naam] (hierna: ‘ [naam] ’). [naam] heeft de woonruimte in 2021 verhuurd aan [partij A] .

[naam] heeft [partij A] bij dagvaarding van 30 augustus 2024 in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde [naam] – kort gezegd – ontruiming door [partij A] van de woonruimte en betaling van (achterstallige) huur. De kantonrechter heeft de vorderingen van [naam] bij vonnis van 30 september 2024 afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat in het bestek van die procedure niet kon worden vastgesteld welke huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is.

Portobello heeft [partij A] bij dagvaarding 19 februari 2025 in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde Portobello ontruiming van de woonruimte door [partij A] . Daartoe stelde Portobello dat zij gelijktijdig met de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte met betrekking tot de woonruimte een bruikleenovereenkomst met [naam] heeft gesloten. [naam] was om die reden volgens Portobello niet bevoegd de woonruimte aan [partij A] te verhuren en [partij A] verblijft daarmee volgens haar zonder recht of titel in de woonruimte. De kantonrechter heeft deze vordering van Portobello bij vonnis van 3 april 2025 afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter – voor zover thans van belang – overwogen dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat Portobello een huurovereenkomst met [naam] heeft gesloten voor de woonruimte dan wel achteraf heeft ingestemd met de verhuur van de woonruimte door [naam] aan [partij A] .

[partij B] heeft [partij A] bij dagvaarding van 1 december 2025 in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde [partij B] primair – kort gezegd – ontruiming van de woonruimte door [partij A] , een veroordeling van [partij A] om vanwege een ernstige lekkage in het pand geen water meer te gebruiken in de woonruimte en een veroordeling van [partij A] om medewerking te verlenen aan herstelwerkzaamheden in de woonruimte. Subsidiair, voor zover mocht worden geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen hem en [partij A] , vorderde [partij B] naast de gevorderde veroordelingen in conventie een veroordeling van [partij A] tot betaling van een volgens hem vanaf 15 juli 2025 bestaande huurachterstand alsmede een veroordeling van [partij A] tot betaling van een (gebruiks-)vergoeding gelijk aan de overeengekomen huurprijs. Aan zijn primaire vorderingen heeft [partij B] – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat [partij A] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft en dat hij als eigenaar bevoegd is om zijn eigendom op te eisen. Subsidiair vorderde [partij B] ontruiming op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 3 sub a BW dan wel op grond van ernstige tekortkoming in de zin van artikel 6:265 lid 1 jo 7:231 lid 1 BW.

De voorzieningenrechter heeft op 22 december 2025 vonnis gewezen. Ten aanzien van de primaire vorderingen van [partij B] heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat [partij A] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft. Daarbij heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [partij A] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij zich mogelijk kan beroepen op het bestaan van een huurovereenkomst tussen haar en [naam] , ofwel omdat [naam] huurder was van de woonruimte dan wel omdat Portobello op de hoogte was (geraakt) van de onderhuur en daarmee heeft ingestemd. Om die reden heeft de voorzieningenrechter de primaire vorderingen van [partij B] afgewezen. Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen van [partij B] heeft de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk geacht dat sprake van ernstige lekkage vanuit de woonruimte. [partij B] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam aangetoond dat direct ingrijpen noodzakelijk is en dat er dringend noodzakelijke herstelwerkzaamheden in het pand moeten worden uitgevoerd. De voorzieningenrechter heeft verder geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat ook is voldaan aan de vereisten voor rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst door [partij B] op grond van dringend eigen gebruik. De voorzieningenrechter heeft [partij B] evenmin gevolgd in zijn stelling dat sprake is van tekortkomingen aan de zijde van [partij A] die ontruiming rechtvaardigen. Onvoldoende aannemelijk is volgens de voorzieningenrechter dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat sprake is van de door [partij B] gestelde huurachterstand. Evenmin is voldoende aannemelijk dat [partij A] weigert om mee te werken aan het uitvoeren van herstelwerkzaamheden en dat zij water is blijven gebruiken vormt volgens de voorzieningenrechter onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van een belangenafweging heeft de voorzieningenrechter onder 5.1 van het vonnis van 22 december 2025 de door [partij B] gevorderde ontruiming op straffe van een dwangsom toegewezen, maar slechts voor de duur van de uitvoering van de dringend noodzakelijke werkzaamheden in het pand ten gevolge van de lekkage. In dat verband heeft de voorzieningenrechter een ontruiming voor de duur van acht weken voldoende geacht. De ontruimingstermijn is hierbij bepaald op een week na schriftelijke kennisgeving door [partij B] aan [partij A] van de datum waarop met de werkzaamheden wordt gestart. De voorzieningenrechter heeft onder 5.2 van het vonnis het verbod om water te gebruiken en onder 5.3 het bevel om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden op straffe van een dwangsom toegewezen. Tenslotte heeft de voorzieningenrechter in het vonnis van 22 december 2025 de vorderingen van [partij B] tot betaling van (achterstallige) huur en een (gebruiks-)vergoeding afgewezen, zulks vanwege een door [partij A] gedaan voorshands niet kansloos beroep op verrekening in verband met teveel betaalde huur en het ontbreken van een voldoende spoedeisend belang.

[partij A] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 22 december 2025. Daarbij heeft zij tevens een incidentele vordering ingesteld op de voet van artikel 351 Rv tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis totdat in hoger beroep is beslist. Ook heeft zij een provisionele vordering op de voet van artikel 223 Rv ingesteld die ertoe strekt a) te bepalen dat zij in de woonruimte mag blijven wonen totdat in hoger beroep is beslist, b) te bepalen dat zij water mag gebruiken via leidingen die geen lekkage veroorzaken en c) voor zover zij de woonruimte tijdelijk moet verlaten, [partij B] te veroordelen om op zijn kosten te zorgen voor vervangende woonruimte en opslag van haar inboedel. Op 21 januari 2026 heeft een mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgevonden bij het gerechtshof Den Haag.

De advocaat van [partij B] heeft bij e-mail van 9 februari 2026 onder meer als volgt aan de advocaat van [partij A] bericht:

“Cliënt heeft inmiddels het derde bouwkundige rapport van Sperlos B.V. ontvangen. (…)

Op basis van dit rapport heeft Sperlos B.V. een integraal plan van aanpak opgesteld. De werkzaamheden omvatten onder meer:

De verwachte uitvoeringsduur bedraagt circa 12 tot 20 weken. (…)

Sperlos B.V. heeft capaciteit gereserveerd om de werkzaamheden aan te vangen op 23 februari 2026 . Dit betekent dat uw cliënte de woonruimte (…) dient te ontruimen. (…)

Hoewel cliënt daartoe op geen enkele wijze verplicht is en zonder enige erkenning van aansprakelijkheid of rechtsplicht, is hij bereid uw cliënte gedurende de renovatieperiode uit coulance vervangende woonruimte aan te bieden. Het betreft een woonruimte gelegen aan: [adres 2] .”

De advocaat van [partij A] heeft bij e-mail van 12 februari 2026 onder meer als volgt aan de advocaat van [partij B] bericht:

“Cliënte zal het vonnis van 22 december 2025 nakomen, hoewel zij haar uitdrukkelijke bezwaren daartegen onverkort handhaaft in het door haar ingestelde hoger beroep.

(…)

Op 5 maart 2026 heeft de advocaat van [partij B] onder meer als volgt aan de advocaat van [partij A] bericht:

“ [partij A] heeft zonder nadere aankondiging of toelichting de woning inmiddels volledig ontruimd en alle sleutels aan cliënte geretourneerd. Cliënte vat dit op als een vrijwillige en onvoorwaardelijke ontruiming van de woonruimte, derhalve niet (slechts) voor een bepaalde periode of onder voorbehoud van terugkeer na afronding van werkzaamheden.

Voor zover (…) tussen partijen al sprake zou zijn van een huurovereenkomst (…) kwalificeert cliënte het handelen van uw cliënte als een eenzijdige beëindiging/opzegging van die (vermeende) huurovereenkomst.”

De advocaat van [partij A] heeft op 5 maart 2026 onder meer als volgt aan de advocaat van [partij B] bericht:

“Cliënte heeft de woning ontruimd ter uitvoering van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 22 december 2025, nadat uw cliënt haar daartoe had gesommeerd. De ontruiming is tijdelijk, voor de duur van de in het vonnis genoemde acht weken, en uitsluitend ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden. Dat is uw cliënt bekend, dat is u bekend, en dat volgt ondubbelzinnig uit het vonnis zelf.”

Op 1 april 2026 heeft de advocaat van [partij B] onder meer als volgt aan de advocaat van [partij A] bericht:

“Uit de reeds overgelegde deskundigenstukken volgt (…) dat voor een deugdelijk herstel een periode van meer dan acht weken noodzakelijk is. Tegen die achtergrond is de door de rechtbank genoemde termijn van acht weken mogelijk niet haalbaar en in elk geval niet redelijk.

Cliënt kan zich met het vonnis niet verenigen en zal daarom verdere rechtsmaatregelen treffen, waaronder het instellen van incidenteel hoger beroep en het aanhangig maken van een bodemprocedure.

Tot slot stel ik vast dat u het hof tot op heden niet hebt geïnformeerd over het feit dat uw cliënte de woning inmiddels vrijwillig heeft ontruimd en dat de herstelwerkzaamheden reeds zijn aangevangen. Daarmee is het door u ingestelde incident, strekkende tot schorsing van het vonnis in eerste aanleg gedurende het hoger beroep, naar mijn oordeel niet langer aan de orde.”

Op het door [partij A] ingestelde hoger beroep is nog niet beslist. Deze procedure staat op de rol van 12 mei 2026 voor het nemen van een memorie van antwoord door [partij B] . Het gerechtshof Den Haag heeft op 31 maart 2026 arrest gewezen in de beide incidenten. In het schorsingsincident heeft het hof de tenuitvoerlegging van de veroordeling onder 5.1 van het vonnis van 22 december 2025 geschorst. Daarbij heeft het hof bepaalt dat die schorsing eindigt na de in die veroordeling bedoelde week indien [partij B] :

Daarbij heeft het hof tot uitgangspunt genomen dat niet kan worden uitgesloten dat met betrekking tot de woonruimte sprake is van een huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B] . Volgens het hof berust het oordeel van de voorzieningenrechter dat [partij B] een spoedeisend belang heeft bij tijdelijke ontruiming in verband met dringende werkzaamheden aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW niet op een kennelijke misslag. Het belang van [partij B] bij uitvoering van die werkzaamheden op korte termijn weegt volgens het hof zwaarder dan het belang van [partij A] bij schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis, echter slechts voor zover de nadelen die [partij A] ondervindt doordat zij de woonruimte geruime tijd moet verlaten daarbij worden opgeheven. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat [partij B] op grond van artikel 7:203 BW verplicht is om [partij A] voor de duur van de huurovereenkomst het ongestoorde genot van de woonruimte te verschaffen en dat artikel 7:220 lid 1 BW het recht op schadevergoeding van [partij A] bij tijdelijke ontruiming onverlet laat. Volgens het hof is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het door dringende werkzaamheden tijdelijk moeten ontruimen van de woonruimte heeft te gelden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 e.v. BW. Ook is volgens het hof aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat huurprijs op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW voor de duur van die tijdelijke ontruiming op nihil moet worden gesteld omdat de woonruimte in die periode geheel onbewoonbaar is. Op grond van artikel 7:208 BW is de verhuurder eveneens verplicht tot vergoeding van de schade als gevolg van gebrek aan het gehuurde dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen. Aannemelijk is naar het oordeel van het hof dat aan die vereisten is voldaan, aangezien niet is gebleken dat het voornemen tot het verrichten van de dringende werkzaamheden bij het aangaan van de huurovereenkomst al bestond en [partij B] het initiatief tot deze werkzaamheden heeft genomen. Volgens het hof levert het door [partij B] aanbieden van vervangende woonruimte in [plaats] geen redelijk aanbod op voor tijdelijke vervangende woonruimte. Er is naar het oordeel van het hof geen grond om de tenuitvoerlegging van de veroordeling van de voorzieningenrechter om geen water te gebruiken te schorsen. Het voorgaande brengt naar het oordeel van het hof tevens mee dat de door [partij A] ingestelde provisionele vorderingen onder a en b (die ertoe strekken te bepalen dat [partij A] in de woning mag blijven totdat in hoger beroep is beslist en te bepalen dat [partij A] water mag gebruiken via leidingen die niet de lekkage te veroorzaken) niet toewijsbaar zijn. De provisionele vordering onder c (die inhoudt: voor zover [partij A] de woning tijdelijk moet verlaten, [partij B] te veroordelen om te zorgen voor vervangende woonruimte en opslag van haar inboedel op zijn kosten) heeft het hof bij gebrek aan belang afgewezen.

3. Het geschil

[partij A] vordert na wijziging van eis – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

[partij B] op straffe van een dwangsom te veroordelen om de advocaat van [partij A] uiterlijk op 20 april 2026 dan wel op een in goede justitie te bepalen datum te berichten dat [partij A] de woonruimte kan betrekken en haar daadwerkelijk en ongehinderd toegang tot die woonruimte te verschaffen;

subsidiair:

I. [partij B] te veroordelen tot betaling aan [partij A] van een voorschot van € 50.000,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake van de kosten van alternatieve huisvesting en de kosten voor opslag van haar inboedel en vervangend verblijf van haar huisdieren gedurende de periode dat de woonruimte niet beschikbaar is als gevolg van de door [partij B] uitgevoerde werkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid;

II. te bepalen dat [partij A] voor de duur van de ontruiming geen huur of gebruiksvergoeding verschuldigd is aan [partij B] , althans de huurprijs voor die periode op nihil te stellen;

III. [partij B] te veroordelen om [partij A] op straffe van een dwangsom uiterlijk op 1 december 2026 toegang tot de woonruimte te verschaffen;

zowel primair als subsidiair met veroordeling van [partij B] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Daartoe voert [partij A] – samengevat – het volgende aan. In het vonnis van 22 december 2025 heeft de voorzieningenrechter de ontruiming toegewezen voor de duur van het uitvoeren van dringende herstelwerkzaamheden in het pand als gevolg van de lekkage vanuit de woonruimte. [partij A] stelt dat zij zich aan dit vonnis heeft gehouden en dat zij de woonruimte uitsluitend met dat doel heeft verlaten en ontruimd. Daarbij merkt [partij A] op dat [partij B] na het vonnis bijna twee maanden heeft gewacht alvorens hij op 9 februari 2026 – zonder het arrest in de incidenten af te wachten – de start van de werkzaamheden aankondigde. [partij A] betwist uitdrukkelijk dat zij daarbij haar aanspraken op huurbescherming en/of haar eerder gedane beroep op verrekening heeft prijsgegeven. [partij B] maakt naar de mening van [partij A] misbruik van het vonnis van 22 december 2025 door in plaats van dringende herstelwerkzaamheden een reeds geplande renovatie van het pand te laten uitvoeren. [partij A] stelt dat zij hierdoor voor een aanzienlijk langere periode dakloos dreigt te worden dan de in het vonnis genoemde periode van acht weken. Volgens [partij A] komt [partij B] niet het recht toe om haar na het verstrijken van die termijn van acht weken de toegang tot de woonruimte te ontzeggen. [partij B] handelt met dit alles naar de mening van [partij A] jegens haar onrechtmatig. [partij A] stelt dat zij met deze kortgedingprocedure een voor executie vatbare titel wil verkrijgen waarmee zij op 20 april 2026 doch in ieder geval uiterlijk op 1 december 2026 in de woonruimte kan terugkeren. [partij A] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. In dat verband wijst [partij A] erop dat zij tot 20 april 2026 bij derden in het buitenland kan verblijven en dat zij daarna dakloos dreigt te worden. [partij B] is volgens [partij A] uit hoofde van het arrest van 31 maart 2026 gehouden om de te maken kosten voor alternatieve huisvesting, opslag van haar inboedel, en verblijf van haar huisdieren voor zijn rekening te nemen.

[partij B] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in reconventie

[partij B] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. [partij A] op straffe van een dwangsom te veroordelen om de woonruimte ontruimd te houden

II. [partij A] op straffe van een dwangsom te verbieden om de woonruimte te (her)betreden, (her)bewonen of anderszins in gebruik te nemen;

III. [partij A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 34.100,-- althans een bedrag van € 20.150,-- dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid althans vanaf de dag der dagvaarding dan wel vanaf in een goede justitie te bepalen datum;

subsidiair:

I. [partij A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 34.100,--, althans een bedrag van € 20.150,-- dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid althans vanaf de dag der dagvaarding dan wel vanaf in een goede justitie te bepalen datum;

II. [partij A] te veroordelen tot maandelijkse betaling van een bedrag van € 1.100,-- althans een bedrag van € 650,-- althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere maand of gedeeltelijk daarvan dat zij feitelijk gebruik maakt van de woonruimte tot aan de dag van volledige ontruiming en terbeschikkingstelling van de woonruimte aan [partij B] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid;

zowel primair subsidiair met veroordeling van [partij A] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Daartoe voert [partij B] – samengevat – aan dat [partij A] zich ten opzichte van hem niet op huurbescherming kan beroepen en dat zij daarom geen recht heeft op terugkeer in de woonruimte. Volgens [partij B] blijkt noch uit het vonnis van 22 december 2025 noch uit het volgens hem ten onrechte gewezen arrest in de incidenten van 31 maart 2026 van enig zelfstandig en afdwingbaar recht op terugkeer. Het arrest is volgens [partij B] ten onrechte gewezen omdat [partij A] de woonruimte op dat moment reeds vrijwillig had verlaten. [partij A] heeft naar de mening van [partij B] het incident tot schorsing ten onrechte niet ingetrokken en evenmin van haar vertrek melding gemaakt bij het hof. In geen van de reeds gevoerde procedures is volgens [partij B] de rechtsverhouding tussen hem en [partij A] definitief als huurovereenkomst gekwalificeerd. Daarnaast is een terugkeer in de woonruimte per 20 april 2026 volgens [partij B] feitelijk onmogelijk, omdat het herstel van de mede door toedoen van [partij A] ontstane gebreken en schade nog in volle gang is en de woonruimte hierdoor niet geschikt is voor bewoning. In dat verband verwijst [partij B] naar een offerte en plan van aanpak van Sperlos waaruit volgens haar blijkt dat een volledige renovatie noodzakelijk is en waarin 30 november 2026 als einddatum van de werkzaamheden wordt genoemd. Daarbij gaat het volgens [partij B] nog altijd om dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Bovendien heeft [partij A] volgens [partij B] ook reeds in hoger beroep gevorderd om bij wege van voorlopige voorziening te bepalen dat zij na afloop van de werkzaamheden in de woonruimte kan terugkeren. [partij A] maakt naar de mening misbruik van recht althans handelt in strijd met de goede procesorde door diezelfde voorziening ook in dit kort geding te vorderen en daarmee het lopende beroep te omzeilen.

Voor zover in dit kort geding wordt geoordeeld dat tussen hem en [partij A] sprake is van een huurovereenkomst, vordert [partij B] dat het [partij A] wordt verboden om de woonruimte opnieuw te betreden, te bewonen of anderszins in gebruik te nemen. In dat verband doet [partij B] een beroep op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c jo artikel 7:274 lid 3 BW. Er is volgens [partij B] sprake van een acute noodsituatie en de inmiddels aangevangen noodzakelijke herstelwerkzaamheden kunnen niet worden uitgevoerd als [partij A] de woonruimte bewoont of in gebruik heeft. Daarnaast stelt [partij B] dat [partij A] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de gestelde huurovereenkomst. Nu [partij A] zonder recht of titel gebruik maakt van de woonruimte, is zij gehouden tot vergoeding van schade wegens onrechtmatig handelen dan wel tot betaling vanaf 1 oktober 2023 van een gebruiksvergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Ook als sprake is van een huurovereenkomst is volgens [partij B] ontruiming vanwege het bestaan van een substantiële en structurele huurachterstand van 31 maanden gerechtvaardigd. Voorts staat volgens [partij B] vast dat [partij A] willens en wetens (verdere) schade aan het pand heeft veroorzaakt doordat zij water in de woonruimte is blijven gebruiken. Bovendien heeft zij de herstelwerkzaamheden actief bemoeilijkt door toegang tot de woonruimte te weigeren en inspecties slechts beperkt toe te staan. Daarmee handelde [partij A] naar de mening van [partij B] rechtstreeks in strijd met artikel 7:220 lid 1 BW. Vanwege voormelde tekortkomingen is volgens [partij B] een terugkeer van [partij A] in de woonruimte onaanvaardbaar. Ook een belangenafweging dient volgens [partij B] in zijn voordeel uit te vallen.

[partij A] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

De vorderingen in conventie en in reconventie vertonen een zodanige samenhang dat de voorzieningenrechter aanleiding ziet om deze hierna zoveel mogelijk gelijktijdig te behandelen.

Het onderhavige kort geding is het volgende in een reeks van kort gedingen waarin is geprocedeerd over – kort gezegd – het verblijf van [partij A] in de woonruimte. Noch [partij B] noch [partij A] heeft tot op heden een bodemprocedure aanhangig gemaakt en hierdoor kan nog altijd niet worden beschikt over een uitspraak van een bodemrechter over de vraag of – zoals [partij A] stelt en [partij B] weerspreekt – ten aanzien van de woonruimte sprake is van een huurovereenkomst waarop [partij A] zich jegens [partij B] kan beroepen. Zowel in het vonnis van 22 december 2025 als in het arrest van 31 maart 2026 is overwogen dat niet kan worden uitgesloten dat [partij A] zich jegens [partij B] kan beroepen op een met [naam] gesloten huurovereenkomst. [partij B] heeft in het onderhavige kort geding (wederom) uitvoerig betoogd dat [naam] niet bevoegd was om een huurovereenkomst met [partij A] te sluiten en dat [partij A] jegens hem ( [partij B] ) geen rechten aan die huurovereenkomst kan ontlenen. Ook in deze kortgedingprocedure geldt, in lijn met wat reeds door de voorzieningenrechter en het hof is overwogen, dat zonder nader feitenonderzoek en/of bewijslevering, waarvoor het kort geding zich niet leent, niet kan worden uitgesloten dat [partij A] zich jegens [partij B] op een met [naam] gesloten huurovereenkomst kan beroepen.

Dit betekent dat [partij B] voorshands niet kan worden gevolgd in zijn betoog dat [partij A] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft/heeft verbleven.

Vaststaat dat [partij A] de woonruimte na het wijzen van het vonnis van 22 december 2025 heeft ontruimd en verlaten. [partij A] stelt dat zij daartoe is overgegaan om uitvoering te geven aan het vonnis van 22 december 2025. [partij B] stelt dat zij het vertrek van [partij A] uit de woonruimte heeft mogen opvatten als een vrijwillige, definitieve en onvoorwaardelijke ontruiming. De voorzieningenrechter volgt [partij B] hierin niet. Uit niets blijkt immers dat [partij A] bij haar vertrek heeft beoogd haar vermeende aanspraken uit hoofde van een met [naam] gesloten huurovereenkomst jegens [partij B] prijs te geven. Integendeel, in reactie op de sommatie van 9 februari 2026 de woning te ontruimen wegens de aanvang van de werkzaamheden per 23 februari 2026, heeft de advocaat van [partij A] de advocaat van [partij B] op 12 februari 2026 bericht dat [partij A] het vonnis van 22 december 2025 zal nakomen. Bovendien ligt het, gelet op de in het vonnis van 22 december 2025 onder 5.1 jegens [partij A] uitgesproken veroordeling, op grond waarvan zij gehouden is de woonruimte tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van acht weken, te verlaten, ook niet voor de hand dat zij de woning ineens zomaar zou prijsgeven.

Het arrest van 31 maart 2026, waarin het hof de tenuitvoerlegging van de in het vonnis van 22 december 2025 onder 5.1 uitgesproken veroordeling heeft geschorst, is gewezen nadat [partij A] de woonruimte heeft ontruimd en verlaten. Vaststaat dat het hof met dit vertrek niet bekend was en zodoende heeft het hof die omstandigheid niet in zijn oordeelsvorming betrokken. Wat hier verder ook van zij, voor de beoordeling van de vorderingen in deze procedure is dit niet van doorslaggevende betekenis. Het is in ieder geval niet zo dat [partij A] op grond daarvan niet – zoals [partij B] stelt – de bevoegdheid toekomt om haar vorderingen in dit kort geding ter beoordeling voor te leggen. Zoals hiervoor al is overwogen, kan nog altijd niet worden uitgesloten dat met betrekking tot de woonruimte sprake is van een huurovereenkomst die [partij A] tegen [partij B] kan inroepen. [partij A] kan – naar als zodanig tussen partijen niet ter discussie staat – gedurende de uitvoering van de uit te voeren dringende werkzaamheden niet in de woonruimte verblijven. Dat zoals [partij A] betoogt, er op dit moment door [partij B] meer of andere werkzaamheden in het pand worden uitgevoerd dan die strikt genomen noodzakelijk zijn om de geconstateerde lekkage te herstellen, kan in het beperkte bestek van deze procedure niet worden vastgesteld. Voorshands kan dan ook niet worden uitgesloten dat de thans ingeplande werkzaamheden dringende werkzaamheden zijn in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. In navolging van zowel de voorzieningenrechter in het vonnis van 22 december 2025 als het hof in het arrest van 31 maart 2026, neemt de voorzieningenrechter in deze procedure tot uitgangspunt dat de ontruiming van de woonruimte door [partij A] in beginsel tijdelijk van aard is, namelijk voor de duur van de uit te voeren dringende herstelwerkzaamheden. [partij B] zal [partij A] na afronding van deze dringende herstelwerkzaamheden dan ook in beginsel weer tot de woonruimte moeten toelaten. Dit is slechts anders indien een bodemrechter voor die tijd tot het oordeel komt dat [partij A] zich jegens [partij B] niet op het bestaan van een huurovereenkomst kan beroepen.

De omstandigheid dat op dit moment niet kan worden uitgesloten dat [partij A] zich jegens [partij B] op een huurovereenkomst kan beroepen, brengt met zich dat – zoals ook het hof heeft overwogen – [partij B] , zolang de bodemrechter zich niet over het al dan niet bestaan van die huurovereenkomst heeft uitgesproken, voorshands op grond van artikel 7:203 BW gehouden kan worden om [partij A] het genot van de woonruimte te verschaffen, terwijl artikel 7:220 lid 1 BW het recht op schadevergoeding ingeval van het verrichten van dringende werkzaamheden aan de woonruimte onverlet laat. [partij B] kan – uitgaande van zijn stelling dat de dringende herstelwerkzaamheden nog tot eind november 2026 zullen duren – [partij A] nog ruim een half het genot van de woonruimte niet verschaffen. Aannemelijk is dat uitgaande van het bestaan van de gestelde huurovereenkomst de bodemrechter dit zal aanmerken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 e.v. BW. Eveneens is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurprijs gedurende de periode van herstel op nihil zal stellen. De woonruimte is – naar [partij B] heeft erkend – gedurende die periode immers niet bewoonbaar. Nu voorshands eveneens voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat is voldaan aan de vereisten van artikel 7:208 BW, ziet de voorzieningenrechter aanleiding voor het treffen van een voorziening in dit kort geding ten aanzien van de kosten van verhuizing en (de kosten van) vervangende woonruimte voor de duur van de dringende herstelwerkzaamheden. Wat betreft vervangende woonruimte kan [partij B] ervoor kiezen om [partij A] een vervangende gelijkwaardige woning aan te bieden, waarbij [partij A] de normale huur moet doorbetalen, waarbij de voorzieningenrechter voorshands uitgaat van een huurprijs van € 650,-- per maand. Evenals het hof is de voorzieningenrechter van oordeel dat de door [partij B] aangeboden vervangende woonruimte in [plaats] niet als een redelijk aanbod geldt, reeds vanwege het feit dat die woning is gelegen aan de andere kant van het land. Naar de voorzieningenrechter begrijpt, beschikt [partij B] niet over andere vervangende woonruimte althans is hij niet bereid om die aan [partij A] aan te bieden. Dit betekent dat [partij A] zelf vervangende woonruimte dient te zoeken, waarbij vanwege het ontbreken van het genot van de woonruimte aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat zij voor de resterende duur van de dringende werkzaamheden op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW geen huur aan [partij B] zal zijn verschuldigd. Aannemelijk is verder dat [partij A] kosten zal moeten maken in verband met verhuizing en de opslag van haar inboedel. De voorzieningenrechter begroot die kosten bij gebreke van offertes/facturen ter zake voor de door [partij B] resterende duur van de dringende werkzaamheden bij wijze van voorschot redelijkerwijs op een bedrag van € 7.500,--. Bij dit alles geldt uiteraard dat wanneer een bodemrechter tot het oordeel komt dat [partij A] zich jegens [partij B] niet op een huurovereenkomst kan beroepen, [partij B] mogelijk aanspraak kan maken op terugbetaling van dit bedrag.

Vervolgens is de vraag wat hetgeen hiervoor is overwogen betekent voor de door partijen over en weer ingestelde vorderingen. De primaire vordering van [partij A] , die ertoe strekt dat zij de woonruimte per 20 april 2026 kan betrekken, is niet toewijsbaar. Uit het voorgaande blijkt immers dat ervan uit moet worden gegaan dat de woonruimte in verband met de te verrichten dringende werkzaamheden aan het pand tot eind november 2026 niet bewoonbaar is. De subsidiaire vordering onder I is toewijsbaar tot een bedrag van € 7.500,--, te weten het voorschot op de vergoeding van door [partij A] te maken verhuis- en opslagkosten. [partij B] kan niet worden verplicht om gedurende de uitvoering van de resterende werkzaamheden een verblijf van [partij A] in een hotel te bekostigen. Bepaald zal worden dat [partij B] het bedrag van € 7.500,-- binnen een week na betekening van dit vonnis aan [partij A] dient te voldoen. Die veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat het belang van [partij A] om op korte termijn over dit bedrag te beschikken zwaarder weegt dan het belang van [partij B] om van enig restitutierisico gevrijwaard te blijven. Voor vergoeding van rente over het toe te wijzen bedrag ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding. Bij voormelde stand van zaken ontbreekt het [partij A] aan belang bij haar subsidiaire vordering onder II, die er – kort gezegd – toe strekt te bepalen dat zij gedurende het verrichten van de dringende werkzaamheden geen huur is verschuldigd. [partij A] kan immers gedurende die periode niet in de woonruimte verblijven en bij gebreke van het genot van het gehuurde en door [partij B] aangeboden vervangende gelijkwaardige woonruimte vloeit reeds uit artikel 7:207 lid 1 BW voort dat over die periode geen huur is verschuldigd. Indien [partij B] alsnog vervangende gelijkwaardige woonruimte aanbiedt – hetgeen niet kan worden uitgesloten – en [partij A] hiervan gebruik maakt, is [partij A] gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen wel huur aan [partij B] verschuldigd. Ook die omstandigheid staat aan toewijzing van de subsidiaire vordering onder II in de weg. De subsidiaire vordering onder III, die ertoe strekt dat [partij A] per 1 december 2026 toegang tot de woonruimte wordt verschaft, is evenmin toewijsbaar. Daartoe is van belang dat niet valt uit te sluiten dat een bodemrechter vóór 1 december 2026 zal oordelen over de door [partij A] gestelde en door [partij B] betwiste huurovereenkomst. Voor zover dat oordeel van de bodemrechter er op 1 december 2026 niet is, geldt dat voorshands niet kan worden aangenomen dat [partij B] [partij A] na afronding van de dringende werkzaamheden de toegang tot de woonruimte zal ontzeggen. In zoverre ontbreekt het [partij A] aan spoedeisend belang bij deze vordering.

Uit randnummer 5.1 van zijn conclusie van antwoord/eis in reconventie volgt dat [partij B] zijn reconventionele vorderingen instelt voor het geval in deze procedure wordt geoordeeld dat tussen hem en [partij A] sprake is van een huurovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft niet geoordeeld dat van die huurovereenkomst sprake is. Geoordeeld is immers slechts dat niet kan worden uitgesloten dat [partij A] jegens [partij B] aanspraken uit hoofde van een huurovereenkomst kan doen gelden. Daarmee is de voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld niet vervuld en komt de voorzieningenrechter aan een inhoudelijke beoordeling van die vorderingen niet toe. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat geen van die vorderingen in het kader van een inhoudelijke beoordeling voor toewijzing in aanmerking zou komen. [partij A] heeft de woonruimte ontruimd en [partij B] is daarmee feitelijk in staat om de gestelde dringende werkzaamheden aan het pand te verrichten. Dat [partij A] – zoals [partij B] stelt – geen aanspraken uit hoofde van een huurovereenkomst tegen hem kan doen gelden, kan in het beperkte bestek van deze kortgedingprocedure niet worden vastgesteld. Evenmin kan worden aangenomen dat [partij A] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van verplichtingen uit hoofde van de door haar gestelde huurovereenkomst. Ook dit oordeel is bij gebreke van mogelijkheden tot het verrichten van nader feitenonderzoek en bewijslevering in deze procedure voorbehouden aan de bodemrechter. Daarmee kan in deze kortgedingprocedure evenmin worden aangenomen dat op [partij A] een verplichting rust tot vergoeding van door [partij B] geleden schade. Voor zover [partij B] betaling vordert van achterstallige huur, geldt [partij A] zich in dat verband beroept op verrekening met in het verleden teveel betaalde huur en in het kader van deze procedure kan niet worden vastgesteld of en zo ja in hoeverre dit beroep slaagt. Voor zover de vordering strekt tot betaling van huur of een vergoeding voor de periode waarin de dringende werkzaamheden aan het pand worden uitgevoerd, geldt dat nu [partij B] geen vervangende gelijkwaardige woonruimte aanbiedt en [partij A] daarin zelf moet voorzien, [partij A] gedurende die periode geen huur dan welvergoeding voor de woonruimte is verschuldigd. Dit ligt uiteraard anders indien [partij B] dergelijke woonruimte alsnog aanbiedt en [partij A] van dat aanbod gebruik maakt. In dat geval is [partij A] wel huur dan wel een vergoeding aan [partij B] verschuldigd.

[partij B] is in conventie overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van [partij A] worden in conventie begroot op:

- griffierecht € 93,--

- salaris advocaat € 1.177,--

- nakosten € 148,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.418,--

Ter nadere toelichting op voormelde begroting wordt overwogen dat [partij A] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt [partij B] in conventie veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en vergoeding van het salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding. Ten slotte vallen onder de proceskosten ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel. In geval van betekening van het vonnis wordt een extra bedrag aan salaris toegekend. De explootkosten van de betekening van het vonnis komen in dit geval niet voor vergoeding in aanmerking.

[partij B] wordt in reconventie eveneens als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [partij A] worden in reconventie begroot op:

- salaris advocaat € 588,50

- nakosten € 148,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 736,50

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt zowel in conventie als in reconventie toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [partij B] om binnen een week na betekening van dit vonnis aan [partij A] te betalen een bedrag van € 7.500,-- als voorschot op de vergoeding voor verhuis- en opslagkosten;

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] ad € 1.418,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 49,-- extra betalen;

veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] ad € 736,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 49,-- extra betalen;

veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2026.

mw