ECLI:NL:RBDHA:2026:11126

1. [partij A sub 1] ,

1. Waar gaat de zaak over?

[partij A] c.s. hebben een woning verkocht aan [partij B] . [partij A] c.s. hebben de koopovereenkomst ontbonden omdat [partij B] volgens hen tekortgeschoten is in de nakoming hiervan. [partij A] c.s. vorderen betaling van de contractuele boete van 10%. [partij B] vindt - op zijn beurt - dat de koopovereenkomst nog geldt en dat [partij A] c.s. tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook hij vordert betaling van de contractuele boete van 10%. Voor zover de rechtbank [partij B] hierin niet volgt, verzoekt [partij B] de door hem te betalen boete te matigen. De rechtbank is van oordeel dat [partij A] c.s. terecht de koopovereenkomst hebben ontbonden en veroordeelt [partij B] tot betaling van de contractuele boete van 10%.

Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waarover partijen het eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die zijn ingesteld. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.

2. De procedure

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 11 juli 2025 met producties 1-12;

- de conclusie van antwoord en voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1-7;

- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met producties 13-14.

Op 3 februari 2026 heeft de mondelinge behandeling (hierna: zitting) van de zaak plaatsgevonden. Aanwezig waren de heer [partij A sub 1] en mevrouw [partij A sub 2] , bijgestaan door mr. Yücesan en meneer Singh, tolk in de taal Urdu. Van de zijde van [partij B] is alleen zijn advocaat verschenen. Tijdens de zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord.

3. De feiten

[partij B] heeft op 26 februari 2025 een woning gekocht van [partij A] c.s. De koopsom bedroeg € 385.000,00.

In het kader van deze koop werden [partij A] c.s. begeleid door een verkoopmakelaar. [partij B] werd begeleid door een financieel adviseur.

In de artikelen 4 en 5 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

“ 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 28 april 2025 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, [...].”

“ 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 10 april 2025 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 38.500,- , […]”

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. [...]”

[partij B] heeft voor of op 10 april 2025 geen bankgarantie doen stellen of waarborgsom gestort. Hij heeft [partij A] c.s. op 10 april 2025 (via zijn financieel adviseur) verzocht deze termijn te verplaatsen naar 24 april 2025. [partij A] c.s. zijn daarmee akkoord gegaan. Daarnaast hebben partijen de oorspronkelijke overdrachtsdatum van 28 april 2025 op 10 april 2025 in onderling overleg verplaatst naar 30 april 2025.

In artikel 11 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

“ 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. [...]”

Bij brief van 1 mei 2025 heeft de verkoopmakelaar van [partij A] c.s. [partij B] schriftelijk in gebreke gesteld. [partij B] is in deze brief in de gelegenheid gesteld om binnen acht dagen alsnog aan zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst te voldoen.

In een e-mail van 20 mei 2025 van de verkoopmakelaar van [partij A] c.s. aan de financieel adviseur van [partij B] met cc aan [partij B] hebben [partij A] c.s. de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en (onder meer) aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10%.

Bij brief van 30 mei 2025 hebben [partij A] c.s. via hun advocaat [partij B] aangemaand om hen een bedrag van € 38.500,00 te voldoen. In deze brief zijn ook de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente aangezegd.

4. Het geschil

[partij A] c.s. vorderen - zakelijk weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat:

a) [partij B] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst; en

b) [partij A] c.s. de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden;

althans de koopovereenkomst bij constitutief vonnis ontbindt; en

[partij B] veroordeelt tot betaling van:

c) € 38.500,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente per 20 mei 2025;

d) € 1.403,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente per 17 juni 2025;

e) de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente voor zover de proceskosten niet binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan;

f) de nakosten.

[partij A] c.s. leggen daaraan - samengevat - het volgende ten grondslag. [partij B] heeft zich niet gehouden aan de termijn voor het doen stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. Ook heeft [partij B] zich niet gehouden aan de overdrachtsdatum. Hiermee is [partij B] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [partij A] c.s. hebben de koopovereenkomst daarom ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst maken zij aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

[partij B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [partij A] c.s. in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Hij stelt zich ten eerste op het standpunt dat partijen geen fatale termijn zijn overeengekomen voor de overdracht. Daarnaast is geen sprake van verzuim, omdat [partij A] c.s. na het verzenden van de ingebrekestelling bij [partij B] het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat partijen tot nieuwe afspraken met elkaar zouden komen ten aanzien van de overdrachtsdatum. [partij A] c.s. hadden daarom een tweede ingebrekestelling moeten versturen. [partij A] kon aldus niet rechtsgeldig ontbinden en de koopovereenkomst geldt nog. [partij B] is dus ook geen contractuele boete verschuldigd. Voor zover de rechtbank [partij B] hierin niet volgt, verzoekt hij de boete te matigen. Ten slotte voert [partij B] verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

Alleen voor zover de koopovereenkomst tussen partijen nog van kracht is, vordert [partij B] - zakelijk weergegeven - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. ontbinding van de koopovereenkomst; 2. veroordeling van [partij A] c.s. tot betaling van € 38.500, vermeerderd met de wettelijke rente; 3. de proces en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

[partij B] legt daaraan - samengevat - ten grondslag dat [partij A] c.s. de woning inmiddels hebben verkocht aan een derde en daardoor zelf niet langer de koopovereenkomst kunnen nakomen. Door deze tekortkoming aan de zijde van [partij A] c.s. kan [partij B] de koopovereenkomst - op zijn beurt - vernietigen (de rechtbank begrijpt: ontbinden). Op grond hiervan zijn [partij A] c.s. de contractuele boete verschuldigd.

[partij A] c.s. voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede de nakosten.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Ten aanzien van de vraag of [partij A] c.s. de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden overweegt de rechtbank als volgt. Uit de koopovereenkomst volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [partij B] uiterlijk op 10 april 2025 een bankgarantie zou doen stellen of een waarborgsom zou storten. Tussen partijen staat vast dat zij deze termijn in onderling overleg hebben verplaatst naar 24 april 2025. Buiten discussie is ook dat [partij B] die termijn niet heeft gehaald. Daarmee is [partij B] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Uit de koopovereenkomst volgt bovendien dat de akte van levering gepasseerd zou worden op 28 april 2025 of zoveel eerder of later als partijen in onderling overleg nader overeen zouden komen. Vaststaat dat partijen deze termijn in onderling overleg hebben verplaatst naar 30 april 2025. Vaststaat eveneens dat [partij B] ook deze termijn niet heeft gehaald. Weliswaar hebben partijen na 30 april 2025 met elkaar gesproken over de tijd die [partij B] nodig zou hebben om de financiering rond te krijgen en de akte van levering te kunnen passeren, maar [partij B] heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat partijen daarop een andere, latere opleverdatum zijn overeengekomen. [partij A] c.s. konden daardoor terugvallen op de (laatstelijk) overeengekomen datum van levering van 30 april 2025.

Uit de overgelegde stukken volgt dat [partij A] c.s. [partij B] bij brief van 1 mei 2025 een ingebrekestelling hebben verstuurd. In deze brief is een termijn van acht dagen opgenomen waarin [partij B] alsnog zijn medewerking kon verlenen aan het ondertekenen van de akte van levering. Dit heeft [partij B] niet gedaan. Op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst waren [partij A] c.s. daarom gerechtigd om tot buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan. Dit hebben zij op 20 mei 2025 gedaan. Overigens heeft [partij B] in de periode van acht dagen na het versturen van de ingebrekestelling ook niets van zich laten horen. Het argument van [partij B] dat bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat partijen tot een nieuwe opleverdatum zouden komen wordt daarmee verworpen.

Het bovenstaande maakt dat de vordering tot verklaring voor recht dat rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden voor toewijzing in aanmerking komt. In de verklaring voor recht dat rechtsgeldig is ontbonden, ligt reeds besloten het oordeel dat tekortgeschoten is, zodat [partij A] c.s. bij de daarop betrekking hebbende vordering geen belang meer hebben en de rechtbank de op dit punt gevorderde verklaring voor recht niet zal toewijzen. Tot slot oordeelt de rechtbank dat, gelet op het bepaalde in artikel 11.2 van de koopovereenkomst, [partij B] de contractuele boete is verschuldigd.

Het beroep op matiging van de contractuele boete slaagt niet

[partij B] beroept zich op matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dit beroep slaagt niet. De rechtbank overweegt in dit kader als volgt.

Artikel 6:94 lid 1 BW geeft de rechtbank de bevoegdheid om op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete te matigen. Volgens dit wetsartikel is matiging aan de orde wanneer “de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Het moet dan gaan om een situatie waarin de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Van een bevoegdheid tot matiging mag slechts terughoudend gebruik worden gemaakt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend.

De rechtbank stelt voorop dat uit het voorgaande volgt dat contractsvrijheid als uitgangspunt geldt. Partijen zijn in beginsel vrij om hun onderlinge rechtsverhouding naar eigen inzicht vorm te geven. Zij zijn gebonden aan wat zij met elkaar zijn overeengekomen en moeten hun contractuele verplichtingen nakomen. Dit brengt met zich dat aan een door partijen overeengekomen boetebeding in hoge mate betekenis toekomt en de rechter daar, zoals hiervoor zal overwogen, niet snel zal ingrijpen.

[partij B] heeft in het kader van zijn beroep op matiging gesteld dat hij had willen nakomen, maar dat [partij A] c.s. dit hebben verhinderd door de koopovereenkomst snel te ontbinden. [partij A] c.s. hebben de koopovereenkomst volgens [partij B] (uitsluitend) ontbonden met het oogmerk aanspraak te maken op de contractuele boete. Vervolgens hebben zij de woning voor € 375.000,00 verkocht aan een derde en daarmee winst gemaakt, aldus [partij B] .

[partij A] c.s. hebben ter zitting toegelicht dat het feit dat [partij B] zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst niet nakwam voor hen tot veel problemen heeft geleid. De reden voor het in de verkoop zetten van de woning destijds was dat [partij A] c.s. financiële problemen hadden die zij wilden oplossen door middel van het verkopen van hun woning. [partij A] c.s. hebben lang op [partij B] moeten wachten en de woning daardoor niet aan een derde partij kunnen verkopen. Na de ontbinding van de koopovereenkomst hebben [partij A] c.s. ervoor gekozen om de woning te verhuren aan een derde partij, waarbij [partij A] c.s. zelf een andere huurwoning hebben betrokken met lagere woonlasten. Die constructie geldt nog steeds. De woning is dus ook niet verkocht aan een derde, aldus [partij A] c.s.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door [partij B] naar voren gebrachte feiten en omstandigheden onvoldoende om te kunnen aannemen dat de toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt voor [partij B] . De contractuele boete zal daarom niet worden gematigd. Concreet brengt dit met zich dat [partij B] een bedrag van € 38.500,00 moet betalen.

Rente en buitengerechtelijke incassokosten

De over de contractuele boete gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zal worden toegewezen vanaf 14 juni 2025, omdat [partij B] vanaf die datum in verzuim is geraakt met het betalen van de contractuele boete. Daarbij heeft de rechtbank gelet op de door de advocaat van [partij A] c.s. (tevens per e-mail) aan [partij B] gezonden brief van 30 mei 2025, waarin [partij B] in gebreke is gesteld en wettelijke rente is aangezegd met een termijn van veertien dagen na ontvangst van de brief.

[partij A] c.s. vorderen buitengerechtelijke incassokosten. [partij B] betwist buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn. De rechtbank overweegt als volgt. Niet gesteld of gebleken is dat [partij B] in verzuim verkeerde met het betalen van de contractuele boete toen [partij A] c.s. de brief van 30 mei 2025 verstuurden, terwijl artikel 6:96 lid 6 BW wel eerst verzuim verlangt. Pas daarna moet blijken dat sprake is van een aanmaning waarbij de schuldenaar de volle veertien dagen de gelegenheid heeft om alsnog te betalen zonder dat incassokosten verschuldigd worden. Er is dus niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW voldaan. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

1.672,00

(2 punten × € 836,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.380,45

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in voorwaardelijke reconventie

[partij B] heeft zijn voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank in conventie tot het oordeel zou komen dat de koopovereenkomst nog geldt. Nu de rechtbank van oordeel is dat [partij A] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, is de voorwaarde niet in vervulling gegaan. De rechtbank komt dan ook niet toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie. De proceskosten zullen worden gecompenseerd.

6. De beslissing

verklaart voor recht dat [partij A] c.s. de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden,

veroordeelt [partij B] tot betaling van een bedrag van € 38.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 3.380,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,- plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de veroordelingen onder 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders verzochte,

in reconventie

stelt vast dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan en geen verdere behandeling behoeft,

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Povel en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.