proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
15 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 14 november 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2025 is vastgesteld op € 551.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2026.
Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning uit het bouwjaar 1998 met een gebruiksoppervlakte van 139 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 521.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met de overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vier woningen waarvan marktgegevens rond de waardepeildatum beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar gelet op het type woning, de bouwperiode, het gebruiksoppervlak, de ligging en het energielabel. De rechtbank stelt vast dat de woning en de vergelijkingsobjecten op de meeste waardebepalende onderdelen gelijk of vergelijkbaar zijn gewaardeerd. De beperkte verschillen zijn in de matrix inzichtelijk verwerkt door middel van correcties in de gehanteerde vierkante meterprijzen. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten € 2.889 bedraagt. Bij de waardering van de woning van belanghebbende is eveneens uitgegaan van een vierkante meterprijs van
€ 2.889. Verder zijn de grond en bijgebouwen afzonderlijk gewaardeerd. De rechtbank acht hiermee voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en acht de waardebepaling inzichtelijk en voldoende onderbouwd.
5. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarden van andere woningen aan de [straatnaam] lager zijn vastgesteld, overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert daartoe aan dat vergelijkbare woningen aan de [straatnaam] lager zijn vastgesteld. In het nadere stuk heeft belanghebbende daarbij nog gewezen op het aantal zonnepanelen van enkele woningen aan de [straatnaam] . Dit betoog slaagt niet. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn als een bestuursorgaan, zonder dat daarvoor een afdoende rechtvaardiging bestaat, gelijke gevallen ongelijk behandelt of ongelijke gevallen niet naar de mate van hun ongelijkheid ongelijk behandelt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de door belanghebbende genoemde woningen niet identiek of nagenoeg identiek zijn, onder meer vanwege verschillen in energielabel en objectkenmerken. Dat enkele woningen hetzelfde energielabel hebben of onder dezelfde kap liggen, is onvoldoende om te concluderen dat sprake is van gelijke gevallen. Ook de enkele verwijzing naar het aantal zonnepanelen maakt niet aannemelijk dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
6. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de waarde ook op basis van de lagere WOZ-waarden van andere woningen aan de [straatnaam] moet worden verlaagd, volgt de rechtbank hem daarin evenmin. WOZ-waarden van andere objecten vormen geen zelfstandig bewijsmiddel en iedere waardering staat in beginsel op zichzelf. De waarde van de woning moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers, waaronder de verkopen van [adres 5] en [adres 3] , die net als de woning van belanghebbende energielabel A hebben. Uit de matrix volgt dat met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden.
7. Belanghebbende bepleit een waarde van € 521.000. Belanghebbende heeft deze waarde niet onderbouwd met verkoopcijfers of andere objectieve marktgegevens. Gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix en de daarin opgenomen verkoopcijfers ziet de rechtbank geen aanleiding om van de door belanghebbende bepleite waarde uit te gaan.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is daarom ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Sahebali, rechter, in aanwezigheid van
K. van Mameren, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2026.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).