ECLI:NL:RBDHA:2026:22355

1. Waar gaat deze zaak over?

WestInvest is gerechtigde tot de (ondergrondse) Muzenpleingarage in Den Haag (‘de parkeergarage’). In de parkeergarage bevinden zich buizenstelsels, waarin zich lekkages hebben voorgedaan (‘de buizenstelsels’). WestInvest heeft de (water)schade die hiervan het gevolg was, laten opruimen.

WestInvest stelt dat de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s als (mede)eigenaar of bezitter althans gedaagden als verantwoordelijke voor het (onvoldoende) onderhoud van de buizenstelsels, hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de lekkages. Voor zover geen sprake is van (mede)eigendom of bezit, dienen zij mee te werken aan het vestigen van erfdienstbaarheden ten behoeve van de percelen althans de onroerende zaken die gebruikmaken van de buizenstelsels. De problemen moeten definitief worden verholpen, maar gedaagden althans de VvE’s nemen hun verantwoordelijkheid niet, aldus WestInvest.

Gedaagden zijn het hier niet mee eens. Zij betwisten (volledig) aansprakelijk te zijn voor de gestelde schade, waarvan zij ook de omvang betwisten, en voeren aan dat hier hoe dan ook nog niets over kan worden gezegd, zolang de (complexe) eigendomsverhoudingen niet vaststaan. De VvE’s hebben (onverplicht) diverse herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en die voldoen. Overigens komt de beoordeling van deze vraagstukken niet eens aan de orde, omdat WestInvest de verkeerde partijen heeft gedagvaard, aldus gedaagden.

Dit verweer slaagt. De vorderingen van WestInvest raken de eigendomsrechten van de individuele eigenaren van de appartementsrechten ten aanzien waarvan de onroerende zaken al dan niet gebruikmaken van het buizenstelsel en vragen om een daad van beschikking waartoe gedaagden niet bevoegd zijn. Gelet op de aard van haar vorderingen heeft WestInvest niet de goede partijen gedagvaard. Zij had alle individuele eigenaren afzonderlijk in de procedure moeten betrekken, maar heeft dit niet gedaan. Daarom is de rechtbank van oordeel dat WestInvest niet-ontvankelijk is in haar vorderingen.

2. De procedure

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaardingen van 22 juli 2025, met producties 1 tot en met 76;

de conclusie van antwoord van Tivoli, met producties 1 tot en met 4;

de conclusie van antwoord van Sonata, met producties 1 tot en met 5;

de conclusie van antwoord van Parnassus, met producties 1 tot en met 27;

de akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties, met producties 76 tot en met 85;

de antwoordakte naar aanleiding van akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties van Tivoli, met producties 5 tot en met 8;

de antwoordakte naar aanleiding van akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties van Sonata, met producties 6 tot en met 8;

de antwoordakte eisvermeerdering van Parnassus, met producties 28 tot en met 33;

het tussenvonnis van 21 januari 2026 waarin een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald.

Op 28 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de zitting naar voren is gebracht.

De zaak is aangehouden, zodat partijen de mogelijkheid van een regeling konden beproeven. Op de rol van 17 juni 2026 hebben partijen gevraagd vonnis te wijzen.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

3. De feiten

WestInvest is (via een opstalrecht en eigendom) gerechtigd tot de Muzenparkeergarage in Den Haag, die (deels) onder het Muzenplein ligt (‘de parkeergarage’).

De parkeergarage maakt onderdeel uit van verschillende gebouwen, plaatselijk bekend als ‘de Resident’ in Den Haag, gelegen aan [adres] in Den Haag.

De gebouwen bestaan grotendeels uit boven de parkeergarage gelegen (woon)complexen, waaronder, voor zover hier relevant, het aan gedaagden gelieerde Tivoli, Adagio/Andante, Sonata, Parnassus en Parnassus 2.

De gebouwen zijn gesplitst in verschillende appartementsrechten (rechtgevende op het uitsluitend gebruik van woningen, praktijken en/of winkel- of bedrijfsruimtes), te weten: 40 appartementsrechten voor Tivoli, 46 voor Adagio/Andante, 23 voor Sonata, 58 voor Parnassus en 4 voor Parnassus 2.

De gerechtigden tot de hiervoor genoemde 171 afzonderlijke appartementsrechten (‘de individuele eigenaren’) zijn lid van de in deze procedure betrokken (respectieve) VvE’s. De VvE’s hebben ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars en de statuten van de vereniging.

CBRE is één van de individuele eigenaren.

Q-Park Operations Netherlands II B.V. (‘Q-Park’) huurt de ondergrondse parkeergarage van WestInvest en exploiteert die.

Lekkages in de buizenstelsels in de parkeergarage

Langs het plafond van de parkeergarage lopen buizenstelsels waarmee hemel- en rioolwater wordt afgevoerd van de bovengelegen gebouwen. In deze buizenstelsels hebben zich lekkages voorgedaan.

Onderzoek van de buizenstelsels door Dolfijn Technisch Advies

WestInvest heeft Dolfijn Technisch Advies (‘DTA’) opdracht gegeven de buizenstelsels te onderzoeken. DTA heeft dit gedaan, in samenwerking met [bedrijfsnaam] B.V. ( [bedrijfsnaam] ). [bedrijfsnaam] heeft eerder herstelmaatregelen getroffen in verband met de lekkages.

DTA heeft een rapport afgegeven (gedateerd 27 oktober 2023) wat luidt als volgt, voor zover hier relevant:

‘Dolfijn Technisch Advies heeft op verzoek van de eigenaar van de Muzengarage, (…), het leiding tracé in kaart gebracht van de SML leidingen welke aan het plafond van de bovenste parkeerlaag (niveau -1) zijn gemonteerd.

(…).

Leidingstelsel HWA-1

HWA-1 (DN250): Gaat vanuit de stadsverwarmingsruimte door de gevel naar het gemeenteriool in de Calliopestraat. Op deze leiding zitten de VvE’s Adante, Adagio, Tivoli, Sonata en Parnasius aangesloten. (…).

Leidingstelsel Riool-2 (…)

Riool-2 (DN250): Gaat vanuit de stadsverwarmingsruimte door de gevel naar het gemeenteriool in de Callipestraat. Op deze leiding zitten de VvE’s Adante, Adagio, Tivoli, Sonata, Parnasius en de fietsenstalling aangesloten.

(…).

Leidingstelsel HWA-5

HWA-5 (DN250) is HWA vanuit het dak van VvE Parnasius. Gaat naast het schoonmaakhok van Q-Park door de gevel naar het gemeenteriool (…);

Leidingstelsel Riool-6

Riool-6 (DN250) is voor de commerciële plint (incl. vetputten) en woningen van VvE Parnasius. Gaat naast het schoonmaakhok van Q-Park door de gevel naar het gemeenteriool (…);

Staat van het leidingwerk

De staat van het leidingwerk HWA-1 en Riool-2 is zeer slecht met op veel plekken al gaten in de leiding. HWA-5 en Riool-6 lekken alleen op de koppelingen, maar is wel roest aan de buitenzijde zichtbaar. HWA-3 en HWA-4 lekken niet.

 HWA-1 en Riool-2 dient op zeer korte termijn vervangen te worden (op 12 oktober 2023 spoot hier ook aan alle kanten (vuil)water de parkeergarage in).

 HWA-5 en Riool-6 dient in ieder geval onderhouden te worden. De koppelingen lekken onder druk is hier al duidelijk roestvorming te zien. Onderzocht dient te worden hoe de leiding er onder de koppelingen uit ziet.

 HWA-3 en HWA-4 lekken niet lijken in goede staat.’

Bij e-mailbericht van 10 november 2023 heeft WestInvest het rapport van DTA aan (een deel van) de VvE’s gestuurd. Zij heeft uiteengezet dat de VvE’s zijn aangesloten op de verschillende buizenstelsels en gedeeld eigenaar/gerechtigde zijn van het betreffende stelsel en verder;

‘Herstelplan en werkzaamheden

Gezien de ernst van de problematiek en de mogelijke vergaande schade indien niet op de kortst mogelijke termijn tot herstel wordt overgegaan, verzoekt WestInvest de verantwoordelijke VvE’s om zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval:

i. binnen één (1) week na heden schriftelijk te bevestigen dat de gebrekkige leidingstelsels zullen worden vervangen c.q. hersteld ten genoegen van WestInvest, voor eigen rekening en risico;

ii. binnen twee (2) weken na heden een alomvattend onderhouds- en herstelplan op te (doen) stellen ter uitvoering van vervanging van buizenstelsel HWA-1 en Riool-2, en het vereiste onderhoud aan HWA-5 en Riool-6, zodanig dat deze stelsels voldoen aan de eisen die men in de gegeven omstandigheden daaraan mag stellen en deze geen aanvullende schade zullen veroorzaken, teneinde de lekkageproblematiek structureel op te lossen, inclusief een werkplanning; en

iii. binnen zes (6) weken na heden aan te vangen met onderhouds- en herstelwerkzaamheden conform het alomvattend herstelplan, en deze zonder onderbreking conform de werkplanning uit te voeren.

Terugslagklep en equalizer

Als vermeld in de email hieronder heeft WestInvest noodzakelijke werkzaamheden laten uitvoeren, bestaande uit het aanbrengen van een terugslagklep en equalizers in de leidingstelsels. Nu de eigendomsverhoudingen van de leidingstelsels bekend zijn zal WestInvest berekenen in welke mate welke VvE de kosten voor voornoemde werkzaamheden zal moeten dragen.

Recente lekkage

Voorts geef ik u mee dat afgelopen weekend opnieuw sprake was van wateroverlast in de garage. De lekkages volgen elkaar nu in rap tempo op. De genoemde onderhouds- en herstelmaatregelen kunnen niet langer op zich laten wachten. De kosten die WestInvest tot op heden heeft moeten maken voor het bestrijden van de wateroverlast zullen naar rato worden doorbelast aan de verantwoordelijke VvE’s.’

Met een offerte van 20 november 2023 heeft [bedrijfsnaam] een kostenbegroting gegeven voor twee opties voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de buizenstelsels (ook wel ‘SML-leidingen’), te weten:

vervanging van de bestaande SML-leidingen voor nieuwe SML-leidingen tegen een bedrag van € 225.680 of;

vervanging van de bestaande SML-leidingen voor nieuw kunststof PE-gelast leidingwerk tegen een bedrag van € 132.500.

Bij e-mailbericht van 13 maart 2024 aan (een of meer van) de VvE’s heeft WestInvest een concept-kortgedingdagvaarding opgestuurd en een kort geding aangekondigd, omdat zij er geen vertrouwen meer in heeft dat de VvE’s de door haar verlangde werkzaamheden zullen uitvoeren.

Er heeft overleg plaatsgevonden, waarna WestInvest het kort geding heeft ingetrokken.

De VvE’s hebben GJJ Riooltechniek B.V. (‘GJJ’) opdracht gegeven om in de week van 29 april 2024 herstelwerkzaamheden uit te voeren.

In de periode daarna heeft WestInvest nieuwe lekkages gemeld in delen van het buizenstelsel die geen onderdeel waren van de herstelwerkzaamheden.

Bij brief van 4 juli 2024 aan WestInvest is VvE Tivoli mede namens de VvE’s Sonata en Parnassus ingegaan op de stellingen die WestInvest heeft ingenomen in haar (concept) kortgedingdagvaarding (3.13). Kort gezegd stellen de VvE’s zich op het standpunt dat zij niet (volledig) aansprakelijk zijn voor de door WestInvest gevorderde opruim- en onderzoekskosten ter hoogte van € 111.611,87 en dat van belang is dat de eigendom van het buizenstelsel eerst komt vast te staan. Voor zover komt vast te staan dat de VvE’s (gedeeltelijk) eigenaar zijn van het buizenstelsel heeft, geldt dat:

er volgens de VvE’s geen sprake is van een gebrek en zij betwisten dat alle geclaimde kosten het gevolg zijn van (vermeend) onrechtmatig handelen van hun zijde;

zij de noodzakelijkheid en de hoogte van de gemaakte kosten betwisten;

zij niet nalatig zijn geweest met het (laten) uitvoeren van het vereiste onderhoud. Voor zover dat wel het geval is, moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid van meerdere oorzaken voor de wateroverlast;

er schade aan het buizenstelsel kan zijn ontstaan door werkzaamheden die zijn uitgevoerd in opdracht van Q-Park;

bij het vaststellen van aansprakelijkheid rekening moet worden gehouden met eigen schuld van de zijde van WestInvest;

WestInvest de VvE’s eerder had moeten informeren en onvoldoende heeft voldaan aan haar eigen schadebeperkingsplicht.

Omdat de eigendomssituatie nog niet vaststaat en niet kan worden uitgesloten dat de gemeente Den Haag en WestInvest zelf als (mede)eigenaar moeten worden beschouwd, kan volgens de VvE’s niet worden vastgesteld welke VvE voor welk deel van het buizenstelsel verantwoordelijk is. Voordat de eigendomsverhoudingen vaststaan, kan van enige aansprakelijkheid van (een of meer van) de VvE’s geen sprake zijn. De VvE’s stellen voor dit op basis van een gezamenlijke vraagstelling te laten onderzoeken door een notaris, die dit een en ander vervolgens ook notarieel kan vastleggen.

Bij brief van 7 oktober 2024 heeft Tivoli bevestigd dat partijen een notaris opdracht zullen geven de eigendomssituatie van het buizenstelsel te onderzoeken en vast te leggen. De VvE’s vragen WestInvest ermee in te stemmen dat het rapport van DTA niet als uitgangspunt zal dienen en merken op dat er een offerte is opgevraagd voor het herstel van een nieuwe lekkage, maar dat zij wachten met het geven van een opdracht, totdat de notaris duidelijkheid heeft gegeven.

Bij e-mailbericht van 8 oktober 2024 heeft WestInvest het standpunt ingenomen dat:

de notaris geen onderzoek hoeft te doen naar de eigendomsverhoudingen van de buizenstelsels, omdat [advocatenkantoor] in 2016 in opdracht van Tivoli heeft uiteengezet dat de buizenstelsels kwalificeren als ‘net’ in de zin van artikel 5:20 lid 2 BW en de eigendom van een net op grond van dat artikel toebehoort aan (de rechtsopvolger van) de ‘bevoegde aanlegger’ van dat net. Volgens WestInvest volgt uit het rapport van DTA wie de bevoegde aanlegger is en dat (de appartementseigenaren verenigd in) de VvE’s als eigenaar verantwoordelijk zijn voor de buizenstelsels;

de buizen voor afwatering van de appartementen en hemelwaterafvoer behoren tot het gemeenschappelijk eigendom c.q. de gemeenschappelijke zaken waarvoor de onderhouds- en herstelverplichting op de VvE’s rust;

de buizenstelsels zich zonder recht of titel in de parkeergarage bevinden en het aan de notaris is om te bepalen welke zakelijke rechten (zoals erfdienstbaarheden) er moeten worden gevestigd om de buizenstelsels daar te mogen hebben en onderhouden;

het onacceptabel is dat de VvE’s menen dat zij geen eigenaar zijn van de buizenstelsels en dat op hen geen onderhouds- en herstelverplichting rust. WestInvest maant de VvE’s om over te gaan tot onmiddellijk herstel, bij gebreke waarvan zij een kort geding zal aanspannen.

Bij brief van 22 oktober 2024 hebben de VvE’s geschreven dat aan het advies van [advocatenkantoor] geen uitvoerig onderzoek ten grondslag ligt. Zij willen dit niettemin ter beschikking stellen aan een notaris en deze dan (gezamenlijk) opdracht geven te onderzoeken wie eigenaar is (of zijn) van de buizenstelsels, waarna dit notarieel kan worden vastgelegd. De VvE’s schrijven ook dat zij een offerte hebben gevraagd voor herstelwerkzaamheden (geen noodwerkzaamheden), dat vervanging van (onderdelen van) de leidingen zal plaatsvinden en dat een terugslagklep zal worden geplaatst.

Omdat zich weer lekkages in het buizenstelsel hadden voorgedaan, hebben de VvE’s GJJ in december 2024 opdracht gegeven aanvullende herstelwerkzaamheden te verrichten. Als gevolg daarvan is het buizenstelsel voor circa 80% vervangen.

Bij e-mailbericht van 16 januari 2025 heeft Tivoli aan WestInvest geschreven dat een door haar gemelde (nieuwe) lekkage zich niet heeft voorgedaan in het buizenstelsel waar het geschil op ziet, maar een nieuwe lekkage betreft in een drinkwaterbuis van Dunea.

De bevindingen van de notaris

Op 8 juli 2025 heeft Parnassus onder verwijzing naar een memo van een notaris van 5 maart 2025 het volgende geschreven aan WestInvest, voor zover hier relevant:

‘Kort en goed is de conclusie van de notaris dat het complexe materie betreft en dat er meer informatie nodig is om vast te kunnen stellen wie de eigena(a)r(en) van het buizensstelsel is of zijn. De notaris geeft aan dat de eigendom van het net/het buizenstelsel kan liggen bij de eigena(a)r(en) van de grond, de opstaller, de VvE’s, de bevoegde aanlegger, de gemeente, of een combinatie van deze partijen. Op basis van de thans beschikbare informatie kan hierover echter geen duidelijkheid worden verschaft. In het verlengde hiervan kan op voorhand ook niet worden uitgesloten dat hierin ook een rol voor WestInvest is weggelegd.

De VvE’s zijn in contact met de gemeente om na te gaan of er in de archieven nog relevante documentatie beschikbaar is op basis waarvan de notaris de bevoegde aanlegger van het net zou kunnen achterhalen. In dat kader heeft de notaris ook om de turnkey koopovereenkomst tussen MAB en WestInvest verzocht (…). Wellicht dat op basis daarvan kan worden vastgesteld wie als de bevoegde aanlegger van het net kan worden beschouwd. (…).

De VvE’s voelen zich door de bevindingen van de notaris gestaafd in hun overtuiging dat niet op voorhand kan worden vastgesteld dat de VvE’s de (enige) eigenaren van het buizenstelsel zijn. De VvE’s hebben zich er desondanks, geheel onverplicht en onder voorbehoud van hun rechten en weren, uitermate voor ingespannen om het buizenstelsel voor zover nodig te laten vervangen om lekkages te voorkomen. De VvE’s zijn echter niet bereid de door uw cliënte gevorderde en door hen betwiste schade te voldoen. In dat kader verwijzen de VvE’s naar hun brief van 4 juli 2024, waarin zij hun verweren reeds hebben uiteengezet. (…).’

Bij e-mailbericht van 17 juli 2025 heeft WestInvest geschreven dat, uitgaande van de redenering van de notaris, de VvE’s c.q. de gezamenlijke appartementseigenaren die daarin zijn verenigd in hun hoedanigheid van rechtsopvolgers van MAB/Bouwfonds zijn aan te merken als bevoegd aanlegger die eigenaar is van de buizenstelsels. WestInvest blijft bij haar standpunt dat de VvE’s c.q. de gezamenlijke appartementseigenaren die daarin zijn verenigd moeten worden aangemerkt als eigenaren van de buizenstelsels waar zij individueel op zijn aangesloten en waarmee zij hemel- en rioolwater afvoeren.

4. Het geschil

WestInvest vordert, na eisvermeerdering, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan WestInvest te voldoen:

i) een bedrag van € 138.245,28, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de datum dat de betreffende facturen zijn betaald; en

ii) een bedrag gelijk aan de som van de facturen inclusief btw die WestInvest heeft betaald aan derden in verband met opruimwerkzaamheden ten gevolge van nieuwe lekkages die zijn ontstaan na de akte eisvermeerdering tot aan datum vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de datum dat de betreffende facturen zijn betaald;

voor recht verklaart dat de gezamenlijke appartementseigenaren op grond van artikel 5:3 BW jo. artikel 3:4 lid 1 BW dan wel artikel 5:20 lid 2 BW eigenaar zijn van de buizenstelsels overeenkomstig de gebruiksverhouding zoals uiteengezet in het onderzoeksrapport van DTA (3.10) of een door de rechtbank vast te stellen verhouding;

voor recht verklaart dat voor de percelen van de gezamenlijke appartementseigenaren als uiteengezet in producties 75 en 76 bij de dagvaarding ten laste van het perceel van WestInvest die erfdienstbaarheden dienen te worden gevestigd die redelijkerwijs noodzakelijk blijken te zijn om noodzakelijke kabels en leidingen aan te leggen, houden en onderhouden;

gedaagden veroordeelt medewerking te verlenen aan de vestiging van deze erfdienstbaarheden door het medeondertekenen van een notariële akte van vestiging bij een door WestInvest aan te wijzen notaris;

bepaalt dat, indien gedaagden in gebreke blijven met het verlenen van hun medewerking, dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als de voor vestiging vereiste medewerking of verklaring in de zin van artikel 3:300 BW;

WestInvest machtigt om de notariële akte van vestiging van erfdienstbaarheden in te schrijven in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW;

de gezamenlijke appartementseigenaren hoofdelijk beveelt over te gaan tot herstel c.q. vervanging, zodanig dat de buizenstelsels weer voldoen, conform de offerte van [bedrijfsnaam] (3.12) en dit in een gestage bouwstroom uit te voeren en op te leveren, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000 per dag(deel) bij gebreke daarvan, met een maximum van € 250.000;

met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten.

WestInvest legt hieraan het volgende ten grondslag.

De bezitter van een opstal, te weten de gezamenlijke appartementseigenaren, die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, is op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk voor het gevaar dat zich als gevolg daarvan verwezenlijkt. De gebreken aan de buizenstelsels zijn het gevolg van onvoldoende beheer en onderhoud door de VvE’s. Daarom zijn zowel de gezamenlijke appartementseigenaren als de VvE’s hoofdelijk aansprakelijk voor de door WestInvest geleden schade, te weten de door haar gemaakte opruimkosten, als gevolg van het gebrekkige buizenstelsel op grond van artikel 6:174 BW jo. artikel 5:113 lid 2 en 4 BW.

Op grond van artikel 5:3 jo. artikel 3:4 lid 1 BW is de eigenaar van een zaak tevens eigenaar van al haar bestanddelen. Uit het onderzoek van DTA volgt dat de buizenstelsels waarvan de gezamenlijke appartementseigenaren gebruik maken, bestanddeel zijn van de onroerende zaken waarvan zij eigenaar zijn. De eigenaren van de betreffende onroerende zaken althans de gerechtigden tot deze appartementsrechten zijn dus tevens (gezamenlijk) eigenaar van de buizenstelsels die zij gebruiken. Voor zover de buizenstelsels kwalificeren als een net in de zin van artikel 5:20 lid 2 BW geldt dat uitsluitend de VvE’s c.q. de gemeenschappelijke eigenaars kunnen worden aangemerkt als (rechtsopvolger van) de bevoegd aanlegger die eigenaar is van de buizenstelsels.

Voor zover de buizenstelsels geen bestanddeel zijn van de betreffende onroerende zaken geldt dat deze zich zonder recht of titel in de parkeergarage bevinden. De appartementseigenaren zijn dan ook gehouden mee te werken aan de vestiging van die erfdienstbaarheden die redelijkerwijs noodzakelijk blijken voor de aanleg, het hebben, houden en onderhouden van de buizenstelsels in de parkeergarage.

Het deels herstelde buizenstelsel voldoet nog steeds niet aan de eisen die wet- en regelgeving daaraan stellen als gevolg waarvan zich (wederom) een gevaar heeft verwezenlijkt, waarvoor de appartementseigenaren op grond van artikel 6:174 BW jo. artikel 5:113 BW aansprakelijk zijn. De VvE’s hebben gekozen voor een verkeerde (goedkopere) methode van herstel, waardoor zich opnieuw lekkages hebben voorgedaan. De buizenstelsels moeten worden hersteld volgens het voorstel van [bedrijfsnaam] in combinatie met de informatie die is verkregen van Preis Drainage Systems, omdat alleen op die manier nieuwe problemen en meer schade definitief kunnen worden voorkomen.

Gedaagden concluderen tot afwijzing en voeren verweer. Samengevat komt hun gezamenlijke verweer erop neer dat WestInvest niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat zij de verkeerde partijen heeft gedagvaard of dat de vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van WestInvest in de kosten van deze procedure.

Gedaagden betwisten dat zij eigenaar of bezitter zijn van de buizenstelsels. Gelet op de bevindingen van de notaris betwisten gedaagden dat alleen de VvE’s verantwoordelijk zijn voor het buizenstelsel; zowel WestInvest zelf als de gemeente Den Haag kunnen (mogelijk) (ook) als (mede)eigenaar van het buizenstelsel worden aangemerkt. Zij voeren aan dat de eigendomssituatie niet vaststaat en nader moet worden onderzocht; DTA heeft dit niet gedaan en is daartoe ook niet deskundig, zij heeft slechts de feitelijke situatie in kaart gebracht. Gebruikmaken van een leidingstelsel of daarop aangesloten zijn betekent nog niet dat men daarvan ook eigenaar is.

WestInvest blijft vasthouden aan een inspectie van DTA uit 2023 die niet meer actueel is. De VvE’s hebben (onverplicht) ingrijpende werkzaamheden laten uitvoeren, waarbij bijna alle oude leidingen zijn vervangen en terugslagkleppen zijn geplaatst, terwijl op hen slechts een onderhoudsplicht rust voor zover de leidingen behoren tot de gezamenlijke eigendom van de eigenaars. Uit een inspectie van SGS blijkt dat het buizenstelsel voldoet, dat vervanging niet nodig is en dat geen sprake is van ondeugdelijk herstel. WestInvest heeft ook niet onderbouwd waarom de huidige buizen gebrekkig zouden zijn. Zij stelt slechts dat de VvE’s hebben gekozen voor de goedkope oplossing en dat het gekozen materiaal niet voldoet. Dat is onvoldoende. Daarmee ontbreekt het aan feitelijke en juridische grond om de buizenstelsels opnieuw (volledig) te laten vervangen.

Er is geen sprake van causaal verband zoals bedoeld in artikel 6:98 BW, want er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen voor de wateroverlast in algemene zin althans de lekkages in de buizenstelsels: een ondeugdelijke waterafvoer in de parkeergarage (putjes), een gebrek aan capaciteit in het gemeenteriool, werkzaamheden door Q-Park en lekkages in leidingen van derden (Dunea). Voor zover zou gelden dat de schade het gevolg is van achterstallig onderhoud door de VvE’s, wat zij betwisten, dient bij de vaststelling van aansprakelijkheid dan ook rekening te worden gehouden met artikel 6:99 BW.

Verder geldt dat, indien blijkt dat WestInvest als mede-eigenaar van het buizenstelsel moet worden aangemerkt, zij gehouden kan worden aan het bepaalde in artikel 3:166 e.v. BW. In dat kader had het op de weg van WestInvest gelegen om zelf herstelwerkzaamheden te laten verrichten (artikel 3:170 BW) en binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen ter voorkoming of beperking van haar schade. De firma Dolmans heeft ook werkzaamheden uitgevoerd en is daarbij onzorgvuldig te werk gegaan en heeft daardoor meer kosten moeten maken. Dit heeft mogelijk bijgedragen aan het vergroten van de schade en het oplopen van de kosten voor herstel.

Gedaagden betwisten ook de (omvang van de) gestelde schade, die niet inzichtelijk of controleerbaar is. Voor het opleggen van dwangsommen is geen aanleiding, aangezien gedaagden zich altijd hebben ingespannen om tot een oplossing te komen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Gelet op de vestigingsplaats van WestInvest in Duitsland heeft deze zaak internationale aspecten. De rechtbank moet daarom ambtshalve onderzoeken of zij bevoegd is om over de zaak te oordelen. Als dat zo is, moet zij ook ambtshalve onderzoeken naar welk materieel recht de vorderingen moeten worden beoordeeld.

De zaak valt onder het temporele en materiële toepassingsbereik van de Brussel I bis-Verordening. De vorderingen zijn namelijk ingesteld na 10 januari 2015 (zie artikel 66 Brussel I bis-Verordening) en de procedure betreft een handelszaak in de zin van artikel 1 lid 1 Brussel I bis-Verordening. De Nederlandse rechter heeft rechtsmacht op grond van artikel 4 van de Brussel I bis-Verordening, gelet op de woon- althans vestigingsplaats van gedaagden in Nederland. Omdat het schadebrengende feit althans de gestelde schade zich in Nederland voordoet, is Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 Rome II.

Ontvankelijkheidsverweer

Gedaagden voeren als meest verstrekkende verweer dat WestInvest niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Dit verweer slaagt.

WestInvest heeft niet kunnen volstaan met dagvaarding van de VvE’s en de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s. Gelet op de aard van haar vorderingen had zij alle individuele eigenaren van de betreffende (171) appartementsrechten die lid zijn van de VvE’s, rechtsgeldig in deze procedure moeten betrekken. Dit heeft zij niet gedaan: dagvaarding van de VvE’s voor zichzelf en de gezamenlijke appartementseigenaars verenigd in de VvE’s is niet hetzelfde als dagvaarding van alle individuele eigenaren afzonderlijk. Voor zover WestInvest heeft willen bewerkstelligen alle individuele eigenaren in deze procedure te betrekken, is zij daar niet in geslaagd.

Hiervoor is het volgende relevant.

WestInvest vordert onder meer een verklaring voor recht dat de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s eigenaar zijn van het buizenstelsel. Met gedaagden is de rechtbank eens dat dit erop neerkomt dat WestInvest een verklaring voor recht vordert waaruit volgt dat de VvE’s eigenaar zijn van het buizenstelsel. WestInvest lijkt onderscheid te maken tussen de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s enerzijds en de VvE’s anderzijds, terwijl dit dezelfde zijn. Voor de individuele eigenaren die lid zijn van de VvE geldt dat zij wél moeten worden onderscheiden van de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s (wat WestInvest niet heeft gedaan).

De VvE’s zijn niet gerechtigd tot de individuele appartementsrechten en hebben geen (onverdeeld) aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VvE’s en/of de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s zijn ook niet bevoegd tot het nemen van een besluit of het uitvoeren van een beschikkingshandeling ten aanzien van het verkrijgen of vervreemden van (gemeenschappelijk) eigendom van de individuele eigenaren. De gezamenlijke eigenaren verenigd in de VvE’s zijn enkel bevoegd tot het verrichten van beheershandelingen die zien op de gemeenschap (artikel 5:126 BW).

Als onweersproken staat vast dat noch de VvE’s noch de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s (mede)eigenaar zijn van de (171) appartementsrechten waarvoor WestInvest erfdienstbaarheden wil laten vestigen. De individuele eigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van deze percelen. Een erfdienstbaarheid zal moeten worden gevestigd ten behoeve van alle individuele eigenaren afzonderlijk. De VvE’s hebben zoals gezegd enkel beheersbevoegdheid, terwijl voor de vestiging van een erfdienstbaarheid een beschikkingshandeling van de individuele eigenaar is vereist. De VvE’s en/of de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in de VvE’s zijn niet bevoegd om namens de individuele eigenaren een erfdienstbaarheid te vestigen en kunnen hier ook geen medewerking aan verlenen.

Met de hiervoor besproken vorderingen heeft WestInvest beoogd het eigendomsrecht van alle individuele eigenaren te raken. De vorderingen hebben betrekking op de vaststelling van de rechten en plichten van de individuele eigenaren ten aanzien van de aan hen in eigendom toebehorende appartementsrechten althans percelen met onroerende zaken die al dan niet gebruik maken van de buizenstelsels. Over dit soort vorderingen kan pas worden geoordeeld als de betreffende individuele eigenaren die dit wezenlijk aangaat, in de zaak zijn betrokken.

Dit is niet het geval. WestInvest heeft slechts één van de individuele eigenaren gedagvaard, te weten CBRE. Toewijzing van de vorderingen zou wat WestInvest betreft kennelijk betekenen dat rechtens wordt vastgesteld dat de overige individuele eigenaren, die dus geen partij zijn in deze procedure, tevens (gezamenlijk) eigenaar zijn van het buizenstelsel en dat ten aanzien van de aan hen in eigendom toebehorende appartementsrechten althans percelen met onroerende zaken, erfdienstbaarheden worden gevestigd, terwijl zij daartegen geen verweer hebben kunnen voeren. Dat kan niet. Daarbij komt dat toewijzing van de vorderingen ook geen goederenrechtelijk effect jegens hen zou sorteren. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de term ‘de gezamenlijke eigenaren verenigd in de VvE’s’ in zijn algemeenheid een onbepaald geheel is, wat kan strekken van twee individuele eigenaren tot alle individuele eigenaren. Zodoende is onduidelijk wie WestInvest wezenlijk aanspreekt.

Het voorgaande kan tot geen andere conclusie leiden dan dat WestInvest niet-ontvankelijk is in haar vorderingen (onder 4.1 sub b tot en met d en als gevolg daarvan eveneens sub e en f), omdat zij, met uitzondering van CBRE, heeft nagelaten alle individuele eigenaren in deze procedure te betrekken.

WestInvest is evenmin ontvankelijk in haar vorderingen (onder 4.1 sub a en sub g) ten aanzien van de (hoofdelijke) vergoeding van schade en het overgaan tot herstel en/of vervanging van het buizenstelsel. Deze vorderingen zijn gegrond op artikel 6:174 BW. Het bezit van (de gemeenschappelijke gedeelten van) het gebouw berust niet bij de VvE’s, maar bij de individuele eigenaren gezamenlijk. WestInvest heeft, met uitzondering van CBRE, geen van de individuele eigenaren in deze procedure betrokken.

De standpunten van WestInvest leiden niet tot een andere conclusie. Zo heeft WestInvest ter zitting uiteengezet dat zij wel heeft bedoeld de individuele eigenaren verenigd in de VvE’s individueel te dagvaarden en dat zij dit ook rechtsgeldig heeft gedaan via de weg van artikel 5:134 BW. Gelet op het bepaalde in dit artikel is het niet nodig alle individuele eigenaren afzonderlijk te dagvaarden. Juist in een geval als dit waarbij sprake is van veel individuele eigenaren dient dit artikel ertoe om slechts (de besturen van) de VvE’s te hoeven dagvaarden in plaats van alle individuele eigenaren afzonderlijk, wat anders een te grote drempel zou opwerpen, aldus WestInvest.

Dit betoog gaat niet op. Artikel 5:134 BW bepaalt weliswaar dat exploiten gericht tot de gezamenlijke appartementseigenaars kunnen worden gedaan aan de bestuurder van de vereniging, maar dit neemt niet weg dat hiervoor (onder 5.6 tot en met 5.9) is komen vast te staan dat de aard en strekking van de vorderingen van WestInvest zich juist niet richten tot de gezamenlijke appartementseigenaren, maar tot de individuele eigenaren.

Anders dan WestInvest veronderstelt, maakt de omstandigheid dat zij met toestemming van de advocaten van gedaagden de dagvaarding in deze procedure en in de eerdere (ingetrokken) procedure in kortgeding heeft mogen laten betekenen op hun respectieve kantooradressen, dit ook niet anders. WestInvest heeft niet gesteld (en het is ook niet gebleken) dat een van hen, laat staan (een van) de individuele eigenaren, aan haar heeft bevestigd dat deze wijze van betekenen wat hen betreft gelijk zou staan aan het in deze procedure rechtsgeldig oproepen van alle individuele eigenaren afzonderlijk. Uit de stukken blijkt ook niet dat WestInvest hiernaar heeft gevraagd of dat er is gecommuniceerd over de vraag of en zo ja, wie van de individuele eigenaren zich in geval van een procedure zou laten bijstaan door een van de advocaten van gedaagden.

In het licht van het voorgaande kan WestInvest in geen van haar vorderingen worden ontvangen.

Gedaagden hebben verzocht bij niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vorderingen WestInvest te veroordelen in de kosten van deze procedure. Sonata en Parnassus hebben de rechtbank gevraagd haar beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Tivoli heeft dit niet gedaan.

Dit leidt tot de volgende beslissing.

Proceskosten

WestInvest is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:

- griffierecht Tivoli

€

6.861,00

- griffierecht Sonata

€

6.861,00

- griffierecht Parnassus

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

5.127,50

(2,5 punten x € 2.051,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

25.899,50

6. De beslissing

verklaart WestInvest niet-ontvankelijk in haar vorderingen,

veroordeelt WestInvest in de proceskosten van € 25.899,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als WestInvest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de proceskostenveroordeling onder 6.2 (enkel) ten aanzien van Sonata en Parnassus uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B.J. Hoefnagel en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.

Type: 2513