ECLI:NL:RBDHA:2026:22553

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van Wooninvest van 22 januari 2026 met producties 1 t/m 21;

- de aanvullende producties van Wooninvest, genummerd 22 en 23;- de conclusie van antwoord van [naam 1] van 8 april 2026;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 16 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Tijdens de mondelinge behandeling was namens Wooninvest aanwezig de heer [naam 2] , samen met mr. P.J. Remmelts (kantoorgenoot van mr. Jaspers). [naam 1] was aanwezig samen met mr. Aïssal en de heer [naam 3] (namens het Leger des Heils betrokken als persoonlijk (woon-)begeleider van [naam 1] ).

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[naam 1] huurt sinds 22 januari 2020 van Wooninvest de woning aan het adres [adres] . De woning bevindt zich in een flatgebouw met negen etages. De woning van [naam 1] bevindt zich op de vierde etage. Ook de overige woningen in de flat worden verhuurd door Wooninvest. De woning direct boven de woning van [naam 1] wordt bewoond door de heer [naam 4] ( [huisnummer] ).

Het vermogen van [naam 1] is onder bewind gesteld. Zeker Financiële Zorgverlening B.V. is aangesteld als bewindvoerder.

In februari 2022 en maart 2023 heeft Wooninvest per e-mail meldingen ontvangen van flatbewoners over geluidsoverlast van [naam 1] . In de door Wooninvest in deze procedure overgelegde prints van deze e-mails zijn de namen van de afzenders weggelakt.

In november en december 2023 en in maart 2024 heeft Wooninvest van [naam 4] meerdere meldingen ontvangen over overlast van [naam 1] . De klachten gaan onder meer over hard praten, slaande deuren, gebonk, harde muziek en aanloop van luidruchtig bezoek. Volgens [naam 4] is er ook vaak in de avond en de nacht overlast.

Op 14 maart 2024 hebben [naam 1] en zijn bewindvoerder op verzoek van Wooninvest een document ondertekend dat is aangeduid als ‘laatste kans huurovereenkomst’. Hierin staat, kort samengevat, (i) een opsomming van door [naam 1] veroorzaakte overlast, (ii) dat [naam 1] de overlast zal beëindigen en (iii) dat als [naam 1] daaraan niet voldoet, Wooninvest een procedure zal starten om de huurovereenkomst te laten beëindigen.

In maart en april 2024 heeft Wooninvest van [naam 4] meerdere meldingen ontvangen over overlast van [naam 1] .

Op 6 mei 2024 heeft Wooninvest aan [naam 1] (en zijn bewindvoerder) een brief gestuurd waarin staat dat bij ‘de eerstvolgende overtreding van de laatste kans huurovereenkomst’ een procedure wordt gestart om de huurovereenkomst te beëindigen.

In juni en juli 2024 heeft Wooninvest van [naam 4] meerdere meldingen ontvangen over overlast van [naam 1] .

Vanaf september 2024 is [naam 1] gedurende enkele maanden opgenomen geweest in een zorginstelling.

Op 11 september 2024 heeft Wooninvest aan [naam 1] een brief gestuurd waarin staat dat Wooninvest op het punt stond een procedure te starten om de huurovereenkomst te laten beëindigen, dat Wooninvest daarvan afziet in verband met de opname van [naam 1] , maar dat bij terugkerende overlast de genoemde procedure alsnog wordt opgestart.

In oktober 2025 heeft een medewerker van Wooninvest contact gehad met flatbewoners. In daarvan gemaakte aantekeningen staat:

Vaak dronken, gaan niet samen in de lift. Herrie valt de laatste tijd mee. Gaat melden als het weer de spuigaten uitloopt;

Horen gebonk, maar ook van andere buren. Bezoek is onguur;

Laatste 10 dagen stil. Daarvoor nog wel incident. Hij was erg boos, maakte dingen in huis stuk. Is gewend aan zijn herrie. Aangedrongen melding te (blijven) maken;

Laatste dagen niets, daarvoor regelmatig hard gepraat, muziek, met vrienden op het balkon. ‘bij vlagen’. Belooft weer te gaan melden.

Geen problemen (meer)

Vaak last van schreeuwen en deur hard dichtdoen. Soms wordt kind daarvan wakker. Aangedrongen melding te (gaan) maken;

[naam 4] ; niet aangebeld

Geen problemen

In deze aantekeningen zijn de huisnummers/namen van de flatbewoners weggelakt.

In de periode van december 2025 tot en met juni 2026 heeft Wooninvest van [naam 4] meerdere meldingen ontvangen over overlast van [naam 1] .

Op 19 december 2025 heeft WoonInvest aan [naam 1] (en zijn bewindvoerder) een brief gestuurd waarin staat dat Wooninvest een procedure zal starten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. Daarbij is [naam 1] gevraagd om (ter voorkoming van deze procedure) zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

In antwoord op deze brief heeft mr. Aïssal geschreven dat [naam 1] de huurovereenkomst niet zal opzeggen.

3. Het geschil

Wooninvest vordert – samengevat weergegeven – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbindt en [naam 1] veroordeelt om de woning te ontruimen, een en ander met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.

Daaraan legt Wooninvest het volgende ten grondslag. [naam 1] veroorzaakt structureel overlast. Dat is een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. [naam 1] is diverse keren gewaarschuwd. Hij heeft in het verleden ook al eens een andere woning van Wooninvest gehuurd en ook daar veroorzaakte hij overlast. Toen hij naar zijn huidige woning verhuisde, is in de huurovereenkomst expliciet opgenomen dat hij geen overlast mag veroorzaken. [naam 1] heeft daaraan niet voldaan. Ook later, na de ondertekening van de ‘laatste kans huurovereenkomst’ en de daarna gegeven waarschuwingen, is de overlast niet gestopt. Bij deze stand van zaken is het gerechtvaardigd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

[naam 1] voert verweer en voert daartoe het volgende aan. Het kan zijn dat er in de flat weleens iets te horen is van [naam 1] , maar dat sprake is van ernstige overlast wordt betwist. Wooninvest baseert zich in feite alleen op de klachten van [naam 4] , maar [naam 4] is niet objectief. Verdere onderbouwing is er niet. De gestelde overlast kan niet worden gebaseerd op anonieme meldingen. Er is al met al onvoldoende grondslag om de huurovereenkomst te ontbinden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het uitgangspunt is dat [naam 1] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [naam 1] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. Het voorkomen van overlast is er daar één van. Als [naam 1] deze verplichting niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens Wooninvest veroorzaakt [naam 1] al jarenlang structureel overlast, vaak ook laat op de avond of midden in de nacht. Het gaat dan onder meer om schreeuwen, harde muziek draaien, slaan met deuren, stampen en de aanloop van luidruchtig bezoek. Als dit komt vast te staan, geeft dat naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad een grondslag om de huurovereenkomst te ontbinden. In dat geval heeft Wooninvest daarbij ook voldoende belang. Wooninvest heeft namelijk naar de overige flatbewoners de verantwoordelijkheid om tegen dit soort situaties op te treden.

De persoonlijke impact daarvan voor [naam 1] is groot, maar, als de stellingen van Wooninvest vaststaan, is [naam 1] diverse keren gewaarschuwd en heeft hij kunnen voorzien dat zijn gedrag zou kunnen leiden tot het verlies van zijn woning. Bij die stand van zaken weegt het belang van Wooninvest (en de overige flatbewoners) zwaarder dan het belang van [naam 1] . Daarbij heeft de kantonrechter oog voor de (door de gemachtigde van [naam 1] benoemde) psychosociale problematiek van [naam 1] , maar dat kan niet betekenen dat overlast (ook na diverse waarschuwingen) eindeloos door kan gaan.

De vraag is echter of de door Wooninvest gestelde overlast voldoende vaststaat. Nu [naam 1] de (ernst van de) overlast betwist, moet Wooninvest een en ander onderbouwen en zo nodig bewijzen. De onderbouwing van Wooninvest bestaat in overwegende mate uit de meldingen van [naam 4] . Op basis daarvan ontstaat inderdaad het beeld van een ernstige en onhoudbare situatie, maar het valt de kantonrechter op dat deze meldingen onvoldoende steun vinden in ander – meer objectief – feitenmateriaal, zoals camerabeelden, geluidsopnames, waarnemingen van de politie, waarnemingen van medewerkers van Wooninvest en/of concrete verklaringen van andere flatbewoners.

Dat is in dit geval extra problematisch, omdat [naam 4] zich in zijn meldingen discriminerend, grof en bedreigend over [naam 1] uitlaat. Daardoor betwijfelt de kantonrechter of [naam 4] wel voldoende in staat is om een feitelijke en objectieve beschrijving te geven van wat hij naar eigen zeggen hoort en ervaart. Het gaat daarbij om de volgende uitlatingen:

- ‘Ik neem aan dat ik u niet hoef te vertellen dat ik geen verdere informatie ga geven dat ik al dan niet met nieuwgekochte wapens het met geweld ga oplossen. U heeft de politie ingeschakeld daar waar ik u vroeg dat niet te doen.’ (bericht van 18 november 2023);

- ‘Ik gaf hem mijn voornaam en hij stelde zich voor met “ik ben [naam 1] ”. Dat zal wel een afkorting zijn van [naam 1] want welke marokkaan heet er nu [naam 1] ?’ (bericht van 5 december 2023);

- ‘Een dezer dagen trap ik dat smerig Marokkaans tuig helemaal in elkaar of ik koop een mes en doe ik wat dat soort uitschot goed is. GENOEG IS GENOEG!’ (bericht van 14 juni 2024);

- ‘Echter de situatie verslechtert alleen maar door het slappe linkse beleid waardoor na al die jaren dit kankergezwel gewoon in de woning mag blijven wonen en een gewelddadige confrontatie niet meer uitgesloten is.’(bericht van 16 juni 2024);

- ‘Dit soort tuig begrijpt alleen de taal van de straat en heeft gewoon harde klappen nodig.’ (bericht van 28 juni 2024).

Tegen deze achtergrond kan de kantonrechter – zoals hij ook tijdens de mondelinge behandeling aan de orde heeft gesteld – niet uitsluitend afgaan op de meldingen van [naam 4] . Het is daarom de vraag wat er aan overig feitenmateriaal resteert. Volgens de toelichting van Wooninvest tijdens de mondelinge behandeling zijn er geen beelden en/of geluidsopnames van de gestelde overlast, beschikt Wooninvest niet over bevindingen van de politie en is de gestelde overlast nooit waargenomen door medewerkers van Wooninvest. Wat overblijft zijn de meldingen uit 2022 en 2023 (zie hiervoor in punt 2.3), de door [naam 1] ondertekende ‘laatste kans huurovereenkomst’ (zie hiervoor in punt 2.5) en de aantekeningen van de gesprekken die Wooninvest in oktober 2025 met flatbewoners heeft gevoerd (zie hiervoor in punt 2.12). Maar ook deze stukken geven de kantonrechter onvoldoende houvast om de overlast concreet te kunnen vaststellen.

De meldingen uit 2022 en 2023 zijn anoniem en daarom niet verifieerbaar. Bovendien ligt het zwaartepunt van de zaak bij de periode vanaf begin 2024, het moment dat Wooninvest [naam 1] concreet is gaan waarschuwen. Immers, Wooninvest verwijt [naam 1] met name dat ondanks deze waarschuwingen de overlast is blijven voortduren. Vanaf die periode is het echter in feite alleen [naam 4] die klaagt, en in zoverre geven de meldingen uit 2022 en 2023 aan die klachten geen steun. Dat laatste geldt ook voor de in maart 2024 ondertekende ‘laatste kans huurovereenkomst’. De daarin vermelde opsomming van overlast heeft alleen betrekking op de periode voorafgaand aan maart 2024. Ook dit geeft dus geen steun aan de klachten van [naam 4] in de periode na maart 2024.

Ten slotte kan de kantonrechter evenmin voldoende uit de voeten met de aantekeningen van gesprekken met andere flatbewoners in oktober 2025. De herkomst daarvan is niet herleidbaar doordat de namen van de bewoners en/of huisnummers ontbreken. Daarnaast zijn de aantekeningen zodanig summier dat op basis daarvan niet kan worden vastgesteld wanneer precies de overlast is waargenomen en dat de overlast concreet van [naam 1] afkomstig is. Bovendien springt in het oog dat een van de flatbewoners zegt dat er ook geluid van andere buren wordt gehoord en dat twee andere flatbewoners zeggen dat zij geen ‘problemen’ (meer) ervaren. Ook deze informatie geeft dus onvoldoende steun aan de meldingen van [naam 4] .

Alles bijeengenomen is de kantonrechter van oordeel dat de tot op heden aangedragen onderbouwing niet toereikend is. Zoals hiervoor al is overwogen, kan Wooninvest wel gelegenheid krijgen tot bewijslevering. In de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling heeft Wooninvest aangeboden om de wijkagent, medewerkers van Wooninvest en/of omwonenden als getuige te laten horen. De kantonrechter zal Wooninvest tot bewijslevering in de gelegenheid stellen. Wanneer en hoe het bewijs kan worden geleverd wordt hieronder vermeld in de beslissing.

In dit stadium van de procedure wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5. De beslissing

draagt Wooninvest op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit de door Wooninvest gestelde overlast blijkt,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van donderdag 10 september 2026 voor uitlating door Wooninvest of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

bepaalt dat, als Wooninvest geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,

bepaalt dat, als Wooninvest getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden november 2026 tot en met januari 2027 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van een nog aan te wijzen kantonrechter van deze rechtbank, in het paleis van justitie te Den Haag, Prins Clauslaan 60,

bepaalt dat beide partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C. van Essen en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.