ECLI:NL:RBDHA:2026:22817

1. [verweerster],

1. De procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- het verzoekschrift, ingekomen op 20 januari 2026, met producties 1 tot en met 7;

- het verweerschrift met producties 1 tot en met 3;

- de brief van Moeke Delft van 24 juni 2026 met aanvullende producties 8 en 9;

- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 30 juni 2026 en de tijdens die zitting namens partijen overgelegde schriftelijke spreekaantekeningen.

2. De feiten

Moeke Delft huurt sinds 1 mei 2008 van [verweerders] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Artikel 9.2 van de algemene bepalingen bevat een regeling die geldt indien een van de partijen een nadere vaststelling van de huurprijs verlangt. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en liep derhalve tot en met 30 april 2013. Na afloop van deze periode is de huurovereenkomst telkens voortgezet met aansluitende perioden van vijf jaar, zodat de huidige huurperiode loopt tot en met 30 april 2028.

De aanvangshuurprijs bedroeg in 2008 € 150.000,- per jaar, exclusief btw. Bij allonge zijn partijen overeengekomen dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2014 € 147.500,- per jaar, exclusief btw bedraagt. In mei 2022 hebben [verweerders] aangekondigd de huurprijs overeenkomstig de overeengekomen CPI-indexering met 9,6% te verhogen. Moeke Delft heeft laten weten daarmee niet akkoord te gaan, waarna partijen zijn overeengekomen de huurprijs per 1 augustus 2022 met 4,8% te indexeren. De huurprijs bedraagt thans € 189.498,24 per jaar, exclusief btw.

Moeke Delft heeft op 26 juni 2025 tijdens een gesprek met [verweerders] kenbaar gemaakt dat zij een verlaging van de huurprijs wenst.

[verweerders] hebben Moeke Delft bij e-mail van 16 oktober 2025 bericht dat zij nog zouden reageren op de tijdens het gesprek gestelde vraag of zij bereid zijn de huurprijs aan te passen. [verweerders] hebben aangegeven dat zij geen aanleiding zien om Moeke Delft tegemoet te komen met een huurverlaging.

Moeke Delft heeft [verweerders] bij brief van 1 december 2025 bericht dat de verschuldigde huurprijs niet marktconform is. Daarbij heeft Moeke Delft meegedeeld dat zij een onderzoek heeft laten uitvoeren door een deskundige en dat deze deskundige een huurprijs adviseert van maximaal € 142.921,68 per jaar vanaf 1 mei 2025. Moeke Delft heeft in de brief de vernietiging van artikel 9 van de algemene bepalingen ingeroepen en [verweerders] verzocht om in te stemmen met een minnelijk overleg en/of met deze voorgestelde huurprijs en verzocht om kenbaar te maken welke deskundige(n) zij wensen in te schakelen indien zij niet met dit voorstel kunnen instemmen.

Moeke Delft heeft bij e-mail van 18 december 2025 aangegeven dat zij niet van [verweerders] heeft vernomen.

[verweerders] hebben Moeke Delft vervolgens bij e-mail van 19 december 2025 bericht dat zij een eigen deskundige bereid hebben gevonden om een rapport van de huurwaarde op te stellen. Zij hebben Moeke Delft verzocht om de naam van de door haar ingeschakelde deskundige en het door deze deskundige opgestelde rapport te delen. [verweerders] hebben daarbij voorgesteld om in maart 2026 een datum te plannen om de rapporten van de deskundigen te bespreken en te onderzoeken of partijen tot overeenstemming kunnen komen.

Moeke Delft heeft hierop bij e-mail van 8 januari 2026 gereageerd dat [verweerders] aansturen op de in artikel 9.2 van de algemene bepalingen beschreven procedure, terwijl deze wijze van huurprijsvaststelling volgens Moeke Delft niet langer van toepassing is vanwege de vernietiging van die bepaling.

[verweerders] hebben hierop bij e-mail van 9 januari 2026 geantwoord dat zij positief hebben gereageerd op het verzoek in de brief van 1 december 2025 om te kiezen tussen minnelijk overleg of de benoeming van een deskundige. Zij hebben Moeke Delft gevraagd of zij wenst te werken met één of drie deskundigen en welke deskundige(n) zij in dat geval voorstelt. [verweerders] hebben daarbij aangegeven dat, indien Moeke Delft een lijst van vier of vijf deskundigen zou voorstellen, zij daaruit mogelijk een geschikte deskundige kunnen selecteren die zelfstandig dan wel als onderdeel van een driemanschap kan optreden.

Moeke Delft heeft bij e-mail van 14 januari 2026 aangegeven dat zij niet kan instemmen met de door [verweerders] voorgestelde deskundige maar wel met de benoeming van één gezamenlijke deskundige. Daarbij heeft zij twee deskundigen voorgesteld en [verweerders] verzocht om uiterlijk 16 januari 2026 om 09:00 uur te reageren.

[verweerders] hebben hierop niet tijdig gereageerd, waarna Moeke Delft haar verzoekschrift heeft ingediend.

3. Het geschil

Moeke Delft verzoekt de kantonrechter – samengevat – om een onafhankelijke deskundige te benoemen tot het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nader vast te stellen huurprijs van het gehuurde per de dag van eerst mogelijke herziening en om in dit verband zodanige verdere voorzieningen te treffen als geraden voorkomen, met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten.

Moeke Delft legt aan haar verzoek ten grondslag dat de huidige huurprijs van het gehuurde niet in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Sinds juni 2025 is herhaaldelijk geprobeerd om met [verweerders] in overleg te treden over een aanpassing van de huurprijs, maar partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.

[verweerders] voeren verweer. Primair stellen [verweerders] dat Moeke Delft niet-ontvankelijk is in haar verzoek, omdat geen sprake is geweest van een serieus overleg over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Subsidiair voeren [verweerders] aan dat het verzoek van Moeke Delft onvoldoende bepaald is, nu daarin geen ingangsdatum is opgenomen van de nader vast te stellen huurprijs. Daarnaast betogen zij dat Moeke Delft geen belang heeft bij haar verzoek, omdat de huurprijs vanwege de eerdere huurprijswijziging per 1 augustus 2022 niet eerder kan worden herzien dan per 1 augustus 2027. Voor het geval het verzoek wordt toegewezen, stellen [verweerders] zich op het standpunt dat voor het door de deskundige uit te brengen huurprijsadvies geen eerdere peildatum kan gelden dan 1 augustus 2027.

4. De beoordeling

Voor ontvankelijkheid van Moeke Delft in haar op artikel 7:304 lid 2 BW gebaseerde verzoek is vereist dat partijen na overleg geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Aan de inhoud van dat overleg mogen geen hoge eisen worden gesteld. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW (Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856).

Moeke Delft en [verweerders] zijn sinds juni 2025 met elkaar in overleg over een mogelijke verlaging van de huurprijs en de gezamenlijke benoeming van een deskundige. [verweerders] konden zich niet verenigen met de huurprijs die door de deskundige van Moeke Delft was geadviseerd en hebben daarop een eigen deskundige voorgesteld. Met dat voorstel kon Moeke Delft zich echter niet verenigen. Vervolgens hebben partijen gedurende enige tijd gecorrespondeerd over de wijze waarop tot de benoeming van een gezamenlijke deskundige kon worden gekomen. In dat kader heeft Moeke Delft uiteindelijk twee deskundigen voorgesteld waaruit [verweerders] een keuze konden maken, maar [verweerders] hebben niet binnen de door Moeke Delft gestelde termijn een keuze gemaakt.

Hoewel deze termijn met ongeveer anderhalve werkdag relatief kort was, kan die omstandigheid op zichzelf niet tot de conclusie leiden dat het verzoek van Moeke Delft prematuur is. Daarbij is van belang dat [verweerders] reeds sinds juni 2025 op de hoogte waren van de wens van Moeke Delft om tot een huurprijsverlaging te komen. [verweerders] hebben hierop pas na verloop van tijd inhoudelijk gereageerd en vervolgens gedurende de periode tot aan de indiening van het verzoekschrift diverse voorwaarden gesteld en bezwaren naar voren gebracht waardoor het overleg over de benoeming van een deskundige is vertraagd en gedurende een aanzienlijke periode geen wezenlijke voortgang is geboekt. Van [verweerders] had een meer voortvarende en constructieve opstelling mogen worden verwacht, temeer omdat de huur gewoon bleef doorlopen en [verweerders] wisten dat Moeke Delft de huurprijs te hoog vond.

Dat Moeke Delft bij haar voorstel tot huurverlaging niet het rapport van haar eigen deskundige heeft overgelegd, wil niet zeggen dat er geen (enigszins) serieus overleg heeft plaatsgevonden. Zoals blijkt uit het voorgaande hebben partijen zowel voor als na 1 december 2025 (uitvoerig) overleg gevoerd over de persoon van de te benoemen deskundige, maar zijn daarover uiteindelijk niet tot overeenstemming gekomen. Moeke Delft is onder deze omstandigheden ontvankelijk in haar verzoek.

Bepaalbaarheid verzoek

Moeke Delft heeft verzocht om een deskundige te benoemen die advies uitbrengt over een nadere huurprijs gerekend per de dag van eerst mogelijke herziening. In het lichaam van het verzoekschrift is door Moeke Delft vermeld dat de huurprijs dient te worden vastgesteld per de dag van indiening van het verzoekschrift (20 januari 2026). Voor zover hierover al enige onduidelijkheid bestond, heeft Moeke Delft tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk verduidelijkt dat haar verzoek ziet op een advies over de huurprijs per 20 januari 2026. Het verzoek is daarmee voldoende duidelijk en bepaalbaar.

Belang bij verzoek

[verweerders] stellen zich onder verwijzing naar artikel 7:303 lid 1 sub b BW en het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB5932) op het standpunt dat door de wijziging van de huurprijs per 1 augustus 2022 een nadere vaststelling van de huurprijs pas vijf jaar na deze datum mogelijk is, dus voor het eerst na 1 augustus 2027.

Niet in geschil is dat de in 2022 tussen partijen gemaakte afspraak betrekking had op een verlaging van de overeengekomen indexering van de huurprijs en dat de aanpassing van de huurprijs per 1 augustus 2022 het gevolg was van de uitvoering van die afspraak. Uit het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad volgt dat de toepassing van een contractuele indexering niet kan worden aangemerkt als een 'laatste door partijen vastgestelde huurprijs' in de zin van artikel 7:303 lid 1 sub b BW en naar het oordeel van de kantonrechter volgt hieruit dat een afspraak waarbij uitsluitend het percentage van die contractuele indexering wordt aangepast evenmin een nieuwe, door partijen vastgestelde huurprijs betreft. Een dergelijke afspraak wijzigt immers niet de overeengekomen huurprijs zelf, maar uitsluitend de mate waarin de huurprijs wordt geïndexeerd. Als onweersproken staat bovendien vast dat het aantal vierkante meters van het gehuurde niet is gewijzigd, terwijl de huurprijs aan het aantal vierkante meters is gekoppeld. Voorts is gesteld noch gebleken dat tijdens de onderhandelingen in 2022, anders dan bij de in 2014 tussen partijen overeengekomen allonge, is onderhandeld over de hoogte van de huurprijs als zodanig.

[verweerders] hebben aangevoerd dat de aanpassing van het indexeringspercentage heeft geleid tot een wijziging van de huurprijs van niet-verwaarloosbare betekenis. Voor zover zij daarmee een beroep doen op de uitzondering op de hoofdregel inzake de wachttijd van vijf jaar zoals deze volgt uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad, faalt dat beroep. Zoals hiervoor is overwogen, zijn partijen geen wijziging van de huurprijs overeengekomen, maar uitsluitend een aanpassing van het contractuele indexeringspercentage. Er is dan ook geen sprake van een situatie waarin de bedoelde uitzondering toepassing kan vinden.

De conclusie is dat partijen met hun afspraak om de huurprijs per 1 augustus 2022 te indexeren met 4,8% in plaats van 9,6% geen nadere vaststelling van de huurprijs voor het gehuurde zijn overeengekomen. Die afspraak staat daarom niet eraan in de weg dat Moeke Delft op grond van artikel 7:303 BW een nadere huurprijsvaststelling kan verzoeken per de datum van het verzoekschrift. Moeke Delft heeft dan ook voldoende belang bij haar verzoek.

Peildatum

Gelet op het voorgaande, zal het verzoek van Moeke Delft tot benoeming van een deskundige worden toegewezen. De peildatum voor het door de deskundige te geven huurprijsadvies wordt vastgesteld op de datum van indiening van het verzoekschrift, derhalve 20 januari 2026.

De te benoemen deskundige

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen overeenstemming bereikt over de mogelijke deskundige, namelijk iemand werkzaam bij het kantoor [makelaarskantoor] uit [plaats 2]. Na contact hierover heeft [makelaarskantoor] aangegeven dat de heer [naam] over de vereiste deskundigheid beschikt om tussen partijen advies uit te brengen over de nadere huurprijs. Deze deskundige heeft verklaard bereid en in staat te zijn om het verlangde onderzoek te verrichten en zich ook voldoende vrij te achten ten opzichte van partijen om het onderzoek onafhankelijk uit te voeren. De kantonrechter benoemt daarom de heer [naam] als deskundige.

De deskundige heeft de kosten die zijn verbonden aan het onderzoek en rapportage geschat op € 9.500.- exclusief btw aan vaste vergoeding. Namens de deskundige is meegedeeld dat partijen de gelegenheid krijgen om hun reactie te geven op de concept-rapportage.

Aangenomen wordt dat de meest gerede partij (in dit geval Moeke Delft) contact zal opnemen met de deskundige en hem opdracht zal geven een advies uit te brengen over de huurprijs per datum van indiening van het verzoekschrift (20 januari 2026) naar de maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten, maar die kosten worden niet gemaakt in deze procedure. De partij die de kosten aan de deskundige zal betalen, kan daarvan opgave doen in een (zo nodig) nog aanhangig te maken procedure op grond van artikel 7:303 lid 1 BW. In dat geval zal in die procedure een beslissing worden genomen over de proceskosten (inclusief kosten voor de deskundige).

Proceskosten

Vanwege de aard van de procedure worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Dat betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

benoemt tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW tot het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nader vast te stellen huurprijs per 20 januari 2026 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Beestenmarkt 16 te Delft, overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW:

de heer [naam],

verbonden aan [makelaarskantoor]

[adres 2] [plaats 2]

Telefoonnummer: [telefoonnummer]

e-mailadres: [e-mailadres]

compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. O. van der Burg en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.