ECLI:NL:RBDHA:2026:25443

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 32;

- de door Staedion overgelegde aanvullende productie 33;

- de door [gedaagde] overgelegde pleitnotities.

Op 31 augustus 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.

2. De feiten

Sinds 21 juni 2012 verhuurt Staedion aan [gedaagde] de sociale huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning).

Vanaf medio 2024 heeft Staedion verschillende meldingen ontvangen van omwonenden over door [gedaagde] en bezoekers van haar woning veroorzaakte overlast. Het ging daarbij onder meer om aanloop van drugs- en/of alcoholgebruikers in de woning met geluidsoverlast (ruzies, schreeuwen) en vervuiling (plassen) in het portiek, veelal ’s avonds laat en ’s nachts, agressief gedrag, uitschelden van buren en het plaatsen van grofvuil en fietsen in het portiek. Naar aanleiding van deze meldingen heeft Staedion [gedaagde] herhaaldelijk verzocht om de overlast te stoppen. Ook heeft zij met [gedaagde] daarover afspraken gemaakt.

Omdat de meldingen over overlast bleven aanhouden, heeft Staedion [gedaagde] een gedragsaanwijzing gegeven. In deze, op 13 maart 2026 door [gedaagde] getekende, gedragsaanwijzing is vastgelegd dat [gedaagde] zich zal onthouden van het (laten) veroorzaken van overlast, in welke vorm dan ook.

Nadien zijn opnieuw meldingen van overlast gedaan.

De aanhoudende overlast en de ontstane huurachterstand hebben Staedion doen besluiten om in een bodemprocedure (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen. In deze procedure is de mondelinge behandeling bepaald op 8 december 2026.

Op 3 augustus 2026 ’s avonds laat heeft een geweldsincident plaatsgevonden bij de woning gelegen aan [adres 2] , waarbij de bewoner van die woning zwaargewond is geraakt en uiteindelijk is overleden. Deze bewoner is door de politie in de woning van [gedaagde] aangetroffen en om die reden is de woning als plaats delict aangemerkt. In de woning waren op het moment dat het slachtoffer is aangetroffen nog drie personen aanwezig die onder invloed waren van drugs of alcohol.

De burgemeester van Den Haag is in verband met het incident en de al langere tijd aanwezige overlastsituatie op 4 augustus 2026 tot een spoedsluiting van de woning overgegaan voor de duur van twee weken. De sluiting is vervolgens verlengd tot 4 september 2026.

Bij brief van 13 augustus 2026 heeft Staedion de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 231 lid 2 BW (het sluiten van de woning door de burgemeester) en [gedaagde] verzocht de woning na opheffing van de sluiting op te leveren.

3. Het geschil

Staedion vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om (i) de woning binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten, (ii) de huurachterstand van € 7.031,36, te vermeerderen met rente, te betalen en vanaf 1 september 2026 tot en met de dag van ontruiming een bedrag van € 688,98 per maand of evenredig deel daarvan en (iii) de proceskosten te betalen.

Daartoe voert Staedion primair het volgende aan. Door de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] geen recht of titel meer op basis waarvan zij aanspraak kan maken op de woning. Omdat de woning niet door [gedaagde] is opgeleverd en zij ook niet berust in de ontbinding, heeft Staedion een ontruimingsvonnis nodig om tot ontruiming van de woning over te kunnen gaan. Subsidiair stelt Staedion dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden door anderen overlast te bezorgen, zich agressief te gedragen, haar woning en de portiek niet op te ruimen en schoon te houden en door een huurachterstand te laten ontstaan. Ook is zij de afspraken in de gedragsaanwijzing niet nagekomen. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ontruiming van de woning, aldus Staedion.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

Een veroordeling tot ontruiming, zoals Staedion in deze procedure vordert, is een vergaande maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Daarom is een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar als met grote mate van waarschijnlijkheid is te voorzien dat die vordering in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig spoedeisend belang dat een beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hieraan in dit geval is voldaan en overweegt daartoe het volgende.

In het midden kan blijven of de buitengerechtelijke ontbinding in de bodemprocedure stand zal houden. De voorzieningenrechter acht het voorshands namelijk zeer aannemelijk dat ook als dat niet het geval is, de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan en op die grond de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Vaststaat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van ruim tien maanden, terwijl volgens vaste jurisprudentie een huurachterstand van drie maanden al voldoende wordt gevonden om ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Daar komt bij dat uit het dossier volgt dat [gedaagde] en de bezoekers van haar woning al langere tijd ernstige overlast veroorzaken voor de overige bewoners van de portiek waarin de woning is gelegen en andere omwonenden. [gedaagde] heeft dit ter zitting ook erkend. Uit de overgelegde meldingen die bij Staedion zijn gedaan en de mutatieoverzichten van de politie blijkt dat onder meer sprake is van geluidsoverlast, bevuiling van het portiek en agressief gedrag, in belangrijke mate veroorzaakt door drugs- en alcoholgebruik. Ook is er een incident geweest waarbij [gedaagde] andere bewoners van de portiek heeft bedreigd en zij de voordeur van hun appartement heeft beschadigd. Naar aanleiding hiervan is aan [gedaagde] een contactverbod opgelegd en is zij strafrechtelijk vervolgd. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] zich gedurende langere tijd en tot voor kort niet als goed huurder heeft gedragen.

De overlast en de huurachterstand rechtvaardigen naar het oordeel van de voorzieningenrechter, zowel afzonderlijk als in combinatie, de in dit kort geding gevorderde ontruiming. Hoewel de voorzieningenrechter begrijpt dat toewijzing van de vordering voor [gedaagde] grote gevolgen heeft omdat zij daarmee haar woning verliest, moet haar belang bij behoud van de woning wijken voor het (spoedeisend) belang dat Staedion heeft bij ontruiming van de woning om zo aan haar plicht te kunnen voldoen om jegens haar (overige) huurders en derden voor een veilige en rustige leefomgeving te zorgen. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat [gedaagde] herhaaldelijk is gewezen op de gevolgen die haar gedrag en dat van haar bezoekers kunnen hebben voor de voortzetting van de huurovereenkomst. Desondanks is de overlast niet gestopt. Bovendien blijkt uit niets dat [gedaagde] zich actief inspant om haar problemen onder controle te krijgen. Weliswaar heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij zich heeft gemeld bij de gemeente en Parnassia, maar uit wat zij daarover ter zitting heeft verklaard kan worden afgeleid dat op dit moment nog geen enkele vorm van hulpverlening in gang is gezet. De voorzieningenrechter is er dan ook niet van overtuigd dat [gedaagde] geen overlast meer zal veroorzaken.

Omdat de woning als gevolg van het incident op 3 augustus 2026 eerst moet worden schoongemaakt voordat [gedaagde] tot ontruiming kan overgaan, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de (primair) gevorderde korte ontruimingstermijn van drie dagen te verruimen naar twee weken.

Betaling (achterstallige) huur

[gedaagde] heeft de door Staedion gestelde huurachterstand niet betwist. De vordering tot betaling van die achterstand komt dan ook voor toewijzing in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de gevorderde doorbetaling van de huur, althans betaling van een gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2026 tot de datum van ontruiming. De gevorderde wettelijke rente over de door [gedaagde] te betalen bedragen zal eveneens worden toegewezen.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Bij de kostenberekening wordt voor het salaris advocaat het door de kantonrechter gehanteerde tarief toegepast, omdat [gedaagde] terecht heeft aangevoerd dat Staedion deze zaak ook bij de kantonrechter had kunnen aanbrengen en niet aan [gedaagde] kan worden tegengeworpen dat enkel vanwege het eerdere tijdstip van behandeling van de zaak ervoor heeft gekozen om te procederen bij de voorzieningenrechter van Team handel. De proceskosten van Staedion worden zodoende begroot op:

- dagvaarding € 153,77

- griffierecht € 3.083

- salaris advocaat € 865

- nakosten € 189 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 4.290,77

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Staedion zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 7.031,36, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 september 2026 tot en met de dag van ontruiming een bedrag van € 688,98 per maand te betalen en voor een gedeelte van de maand een naar evenredigheid te berekenen gedeelte van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.290,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 98 extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op

3 september 2026.

EI