ECLI:NL:RBDHA:2026:29021

1. [eisende partij 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 19 december 2026, met producties,

- de conclusie van antwoord,

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

Op 28 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt en door de gemachtigde van [eisende partijen] c.s. zijn pleitaantekeningen overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eisende partijen] c.s. heeft in 2025 de woning aan de [adres] gekocht van [gedaagde partij] . Op 25 januari 2025 heeft de bezichtiging plaatsgevonden en op 3 februari 2025 een bouwkundige keuring. Op 6 februari 2025 is de koopovereenkomst getekend.

In de koopovereenkomst in onder meer het volgende opgenomen:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning als: woning

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijkheid voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 24 Clausule ‘As is where is’

Koper heft het verkochte vóór de levering mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het verkochte in de huidige staat. In aanvulling op de koopovereenkomst komen partijen het navolgende overeen: “as is, where is: Het verkochte zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, op basis van het “as is, where is” principe in de ruimste zin van het woord, dat wil zeggen onder meer in de bouwkundige, juridische, technisch, milieukundige en feitelijke staat waarin het object verkeert. Het bepaalde in artikel 7:15, 7:17 en 7:20 tot en met 7:22 Burgerlijk Wetboek is in dat kader ter zake de onderhavige koop uitgesloten. Deze staat komt overeen met de staat waarin het verkochte zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, behoudens normale slijtage.”

[gedaagde partij] heeft een verbouwing aan de woning uitgevoerd. Hij heeft daarbij geen omgevingsvergunning aangevraagd. In de vragenlijst voor de verkoop van de woning heeft [gedaagde partij] aangevinkt dat er geen verbouwingen zijn uitgevoerd zonder omgevingsvergunning. Ook is in het formulier opgenomen:

“j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? Zo ja, welke ver-/bij bouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?

Keuken 1 met woonkamer gemaakt. Door [gedaagde partij] .”

[eisende partijen] c.s. heeft een onderzoek laten uitvoeren door BTA Bollenstreek. BTA Bollenstreek heeft een rapport uitgebracht met datum 22 april 2025. [gedaagde partij] is niet voor dit onderzoek uitgenodigd en dus ook niet bij het onderzoek aanwezig geweest.

In het rapport uitgebracht door BTA Bollenstreek is onder meer opgenomen:

“ 4 Overzicht constructie

(…)

Conclusie: de houten kolom heeft voldoende capaciteit. Alleen heeft de kolom geen raakvlak met de fundering. De kolom heeft verankeringen aan de. gevel middels chemische ankers. De kolom hangt aan de ankers, dit is niet akkoord . De krachten zijn te groot. Conclusie de houten kolom vervangen door een stalenkolom.

(…)

5. Houtprofielen

6. Staalprofielen

Ook heeft [eisende partijen] c.s. een onderzoek laten uitvoeren d.d. 21 augustus 2025 door [bedrijf 1] . [gedaagde partij] is niet voor dit onderzoek uitgenodigd en dus ook niet aanwezig geweest. In het verslag van [bedrijf 1] is onder meer opgenomen:

“Onder de woonkamer is gebleken dat de waterleidingen en riolering onder de vloer ten behoeve van de keuken ondeskundig waren aangebracht. Insteek koppelingen ten behoeve van de waterleidingen ten de afvoer van de keuken was op de riolering / hemelwaterafvoer buiten de woning aangesloten. Volgens twee erkende installateurs die de installatie hebben hersteld, waren deze hulpstukken niet voorzien van een KIWA keurmerk en mogen dus niet in een drinkwaterinstallatie worden toegepast. De keuken stond midden in de woonkamer en is verplaatst naar de plek waar deze voorheen ook heeft gestaan. Er was al een doorbraak gemaakt, oftewel een “open keuken” door de vorige eigenaar.

(…)

De wijzigingen in de woning zijn niet deskundig uitgevoerd en gedeeltelijk zelfs gevaarlijk voor bewoners en omgeving, denk hierbij aan de draagconstructies die zeer ondeskundig en gevaarlijk zijn uitgevoerd en geen ondersteunende functie hadden zoals deze waren aangebracht en het afkappen van ventilatiekanalen en riool ontspanningsleidingen.

(…).

Bij inspectie en gesprek met de bewoners is onderstaande waargenomen en terug gezien middels foto’s van voor de verbouwing:

De draagconstructie van doorbraak tussen voormalige (en huidige) keuken en de woonkamer is ondeskundig uitgevoerd en was zichtbaar bij bouwkundige inspectie (kiervorming tussen houten balk, vloer en plafond).

Ondeskundige uitgevoerde draagconstructie tussen betonnen latei en de doorbraak in voormalige kast, geen latei in de woning scheidende wand tussen woning en garage (houten wig tussen oplegging en betonlei, duidelijk zichtbaar bij Inspectie)

De verbinding tussen de zinken dakgoot van het aangekochte pand en zinken dakgoot van belendend pand is ondeskundig aangebracht en geeft lekkage (expansiestuk laten plaatsen), ook dit was zichtbaar bij inspectie.

De riolering binnen de woning is niet juist, er is sinds de sleuteloverdracht een loodgieter en een ontstoppingsbedrijf langs geweest om een blokkade in de riolering te verhelpen. Echter loopt het toilet nog steeds niet goed door, er is mogelijk nog een blokkade verderop in het leiddingwerk of mogelijk door het ontbreken van een ontspanningsleiding (die zijn verwijderd door voorgaande eigenaar).

Er is een actieve lekkage van de standleiding in de meterkast (verticale riolering van de badkamer naar de grondleiding in de kruipruimte), zichtbaar bij inspectie.

De closetpot is onjuist aangesloten op de onderliggende riolering. Er behoord een “rioolsok” (verbindingsstuk tussen de riolering en de keramische closetsluiting) geplaatst te worden. Hierdoor is er een behoorlijke lekkage ontstaan en heeft dit vochtoverlast veroorzaakt.

De boiler op de zolder is ondeskundig aangebracht, er is geen inlaat-combinatie aangebracht, alleen een overstortventiel en het overstort ventiel was niet op de riolering aangesloten maar op een teiltje naast de boiler. Dit was duidelijk zichtbaar bij inspectie. Een inlaat combinatie zorgt ervoor dat het water in de boiler niet terug kan stromen in de drankwaterinstallatie en naar de riolering wordt afgevoerd zodat er geen schade kan ontstaan aan het boilervat.

De waterleidingen waren gedeeltelijk verwijderd en omgelegd met gebruik maken van kunststof insteekkoppelingen, ook op plaatsen waar je niet meer bij kunt (kruipruimte en in plafonds woonkamer en eerste etage).

Na verwijderen van de doorvoer van de cv-ketel is het dakbeschot niet gedicht, er is alleen een dakpan geplaats, ofwel een open verbinding van het dak naar de buitenlucht (koude/tocht/stofdoorslag), dit kwam naar boven bij vervangen van de oude dakkapel voor een nieuwe.

Er zijn diverse ontluchtingen/ventilatiedoorvoeren zijn in de (spouw) muren en plafonds afgekapt.

De elektrische installatie is op de zolderverdieping gedeeltelijk niet aangesloten (wandcontactdozen (stopcontacten) waren wel geplaatst).

De centraaldoos ten behoeve van de voedingskabel voor airco / verwarmingssysteem door de vorige bewoner zelf aangelegd op de buitengevel is ondeskundig aangesloten waardoor er lekkage in de centraaldoos is ontstaan en kortsluiting heeft veroorzaakt.

Er was lekkage bij de waterleidingen (kunststof insteek koppelingen) in het gootsteenkastje lekkage (zichtbaar bij inspectie).

De riool ontspanningsleiding (er is in een riool installatie 1 leiding die het riool “ontspant” en door het dak wordt aangebracht om drukverschil te voorkomen en lucht kan aanzuigen om de afvoeren goed te laten werken * 1 liter water wegspoelen in de riolering vergt 9 liter aangezogen lucht via de ontspanningsleiding) was afgekapt en dicht gepropt. Dit was zichtbaar op de zolder van de garage bij inspectie.

Tevens waren er beveiligingscamera’s in de gehele woning niet afgekoppeld en waren nog uit te lezen door de voormalige bewoner.

Door het verwijderen van diverse ontluchtingsleidingen is er geen ventilatie in de badkamer meer aanwezig.

Conclusie

Er is door verkopende partij op de vragenlijst onjuiste informatie afgegeven en informatie verzwegen waardoor niet alle informatie over de woning beschikbaar is gekomen bij de kopers. Deze informatie zou zeker noodzakelijk zijn geweest voor de niet zichtbare onderdelen, deze had de inspecteur van Perfecteur niet kunnen achterhalen bij inspectie.

Er zijn werkzaamheden aan de installaties in de woning uitgevoerd, welke niet door gecertificeerde bedrijven zijn uitgevoerd.

Er is geen omgevingsvergunning aangevraagd voor de constructieve doorbraken in de dragende wand tussen keuken en woonkamer en in de woning scheidende wand tussen woning en garage. Er zijn hierbij gevaarlijke situaties ontstaan.

De bouwkundige inspectie heeft diverse aanwijzingen die duidelijk zichtbaar waren in de woning bij inspectie gemist waardoor er een vertekend beeld is ontstaan in de rapportage. Hierdoor hebben de kopers/bewoners het besluit tot kopen op onvolledige informatie getoetst.

De bewoners hebben veel tijd moeten investeren en kosten gemaakt om de woning weer veilig en goed bewoonbaar te verkrijgen.

(…)

Kosten

Kosten voor herstel van foutief of onvolledige verbouwingen (constructief en installatie techtnisch)

Herstel van (vergunning-plichtige) doorbraken in de woning scheidende wand naar garage € 1.053,60

Constructieve berekening doorbraak keuken door erkend constructeur € 786,50

Constructief herstel draag constructie incl. staal t.b.v. doorbraak keuken incl. hertel afwerkingen € 7.166,-

Kosten installateur t.b.v. boiler zolder en diverse waterleidingen € 3.270,70

Compleet herstel van toilet begane grond na lekkage door onjuiste plaatsing incl. camera inspectie € 1.191,20

Herstel van gat in dak t.b.v. voormalig dakdoorvoer, vloer en wand openen t.b.v. lekkage toilet € 217,80

Hertel van lekkage standleiding (moet nog worden uitgevoerd) € 450,-

Herstel van elektrawerk (zolder en buiten, moet nog worden uitgevoerd) € 850,-

Aanbrengen van ventilatie en ontluchting van badkamer en toilet (moet nog worden uitgevoerd) € 2.100,-

Herstel van buitenriolering (bewoners kampen nog steeds met verstoppingen/stankoverlast, moet nog worden uitgevoerd) € 1.600,-

Herstel goot en aanbrengen expansiestukken € 550,-

Klein materiaal onvoorzien € 1.000,-

Totaal incl. BTW € 19.380,80”

Installatiebedrijf [bedrijf 2] heeft in een bericht aan [eisende partijen] c.s. onder meer opgenomen:

“Tijdens werkzaamheden aan de woning aan de [adres] heb ik geconstateerd dat de elektrische boiler van 180 liter op zolder niet goed is geïnstalleerd. Specifiek is er geen inlaatcombinatie aanwezig; alleen een overstortventiel is geïnstalleerd. Bovendien ontbreekt een directe aansluiting op een afvoer, waardoor het overtollige water momenteel wordt opgevangen in een teil.

(…)

Het niet naleven van deze installatievoorschriften kan ernstige gevolgen hebben:

Water schade : Bij het ontbreken van een afvoer kan het overstortwater leiden tot lekkages en schade aan vloeren en plafonds.

Garantieproblemen : Fabrikanten kunnen garantieclaims afwijzen als blijkt dat de boiler niet volgens de voorschriften is geïnstalleerd.

Verzekeringskwesties : Bij schade kan de opstal-of inboedelverzekering weigeren uit te keren als de installatie niet aan de normen voldoet”

In een e-mailbericht van 3 september 2025 van Bouwbedrijf [bedrijf 3] aan [eisende partijen] c.s. is onder meer het volgende opgenomen:

“Eerste indruk bij bouwen zag er goed uit, totdat wij gingen verbouwen en beter konden kijken, gemaakte constructies en gebruikte materialen zijn niet in de standaard zoals nu in de bouw, slechte koppelingen die er gebruikt zijn, keuken afvoer op hemelwater aangesloten etc.

Doorbraak naar de keuken lag de latei niet volledig op de muur, maar op het kozijn en was uitgevoerd met houten latjes.

Doorbraak kast naar zolder boven de garage is helemaal geen latei gebruikt en zijn de blaken niet opgevangen die hangen er nu los tussen zonder echter ondersteuning. Doorbraak keuken naar woonkamer is er een stalen balk gebruikt maar die wordt opgevangen door een houten balk die als staande gebruikt wordt, dat hebben wij nog nooit gezien op deze manier , zie mail constructeur voor verdere toelichting ook.”

Bij brief van 17 juli 2025 heeft [eisende partijen] c.s. [gedaagde partij] geïnformeerd over de (omvang van) de door [eisende partijen] c.s. geconstateerde gebreken en [gedaagde partij] gesommeerd de aansprakelijkheid voor de door [eisende partijen] c.s. geleden en nog te lijden schade te erkennen en aan te geven bereid te zijn om de schade volledig te vergoeden.

Bij brief van 22 augustus 2025 stuurt [eisende partijen] c.s. aan [gedaagde partij] dat hij zijn vordering tot nakoming omzet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

Bij brief van 21 november 2025 heeft [eisende partijen] c.s. [gedaagde partij] gesommeerd om binnen veertien dagen na de dag van ontvangst van de brief over te gaan tot betaling van een schadevergoeding ad € 22.553,30 en tevens aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke kosten.

3. Het geschil

[eisende partijen] c.s. vordert – samengevat:

i. Voor recht te verklaren dat:

- er sprake was van een gebrek dat het normale gebruik heeft belemmerd,

- [gedaagde partij] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met verzuim tot gevolg;

- [eisende partijen] c.s. heeft voldaan aan de klachtplicht;

- [eisende partijen] c.s. de vordering tot nakoming heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

[gedaagde partij] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partijen] c.s. te betalen een bedrag van € 24.294,10 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment van dagvaarden, tot een maximum bedrag van € 24.999,99.

Met veroordeling van [gedaagde partij] in de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[eisende partijen] c.s. legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. De woning bevat niet de eigenschappen die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, zodat er sprake is van een tekortkoming. De volgende gebreken zijn door [eisende partijen] c.s. gesteld:

A: constructieve gebreken:

I. Doorbraak keuken-woonkamer,

II. Doorbraak naar garage en garagezolder,

III. Onjuiste ondersteuning elders,

B: Installatietechnische gebreken:

IV. Aansluiting van de keukenafvoer op hemelwaterafvoer (verboden en risico op terugslag),

V. Lekkage van de standleiding, waaronder boven een 220V-punt in de meterkast,

VI. Warm- en koudwaterleiding met insteekkoppelingen op ontoegankelijke plaatsen,

VII. Verwijderde of geblokkeerde ontluchtingsbuizen, hetgeen vocht- en schimmelvorming veroorzaakte,

C: Sanitair en riolering:

VIII. Toilet stond los en zonder bevestiging,

IX. Afvoer was niet aangesloten, waardoor rioolwater langs de fundering binnendrong,

X. Aanleiding tot ernstige schade en gezondheidsrisico’s,

D: Elektrische installatie:

XI. Losse bedrading in de kruipruimte,

XII. Boiler op zolder zonder inlaatcombinatie, beveiliging en afvoer,

XIII. Risico’s op brand, kortsluiting en waterschade,

E: Lekkages en vochtproblemen:

XIV. Lekkende gootverbinding,

XV. Lekkende standleiding,

XVI. Vocht in keukenmeubel door lekke leiding,

XVII. Koudebruggen en openingen in dakbeschot.

[gedaagde partij] heeft zijn mededelingsplicht geschonden. [eisende partijen] c.s. heeft tijdig na de ontdekking geklaagd en [gedaagde partij] verkeert in verzuim. Als gevolg hiervan maakt [eisende partijen] c.s. aanspraak op een schadevergoeding. De herstelkosten zijn volgens de door [eisende partijen] c.s. ingeschakelde deskundige beraamd op € 19.830,80. De kosten van de deskundigen komen op € 2.722,50. Daarnaast vordert [eisende partijen] c.s. buitengerechtelijke incassokosten van € 1.210,64 en wettelijke rente van € 530,16.

[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] c.s. in de kosten van deze procedure.

[gedaagde partij] voert het volgende aan. [gedaagde partij] betwist dat er sprake is van een gebrek en heeft de door [eisende partijen] c.s. gestelde gebreken betwist. Voor zover en sprake is van gebreken, staan deze volgens [gedaagde partij] niet aan normaal gebruik van de woning in de weg en voor zover er al sprake was van gebreken, waren deze voorafgaand aan de koop al bekend of kenbaar. Dat laatste blijkt volgens [gedaagde partij] ook uit de door [eisende partijen] c.s. ingediende deskundigenrapporten, waarin meermaals staat opgenomen dat de gebreken “duidelijk” en “voor iedereen zichtbaar” waren. Ten slotte betwist [gedaagde partij] de hoogte van de door [eisende partijen] c.s. gestelde schade.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eisende partijen] c.s. voert in de eerste plaats aan dat [gedaagde partij] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst (artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat sprake is van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Hiervoor geldt het volgende algemene beoordelingskader.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens de NVM Modelkoopakte voor een bestaande eengezinswoning (model 2021), waarin inderdaad een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is namelijk bepaald dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt hierop echter een uitzondering gemaakt: voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten. Daarbij wordt met ‘kenbare gebreken’ aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Gebreken die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

Volgens vaste jurisprudentie heeft ‘normaal gebruik’ betrekking op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat is pas sprake bij (zeer) ernstige gebreken. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet.

Er is sprake van gebreken

De kantonrechter dient allereerst te beoordelen of de woning gebreken had bij de levering. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Dit wordt namelijk door [eisende partijen] c.s. gesteld en onderbouwd en is door [gedaagde partij] onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit zal hierna worden toegelicht.

[gedaagde partij] voert onder andere aan dat hij met zijn gezin in de woning heeft gewoond. Daaruit volgt volgens hem dat de woning geschikt is om te worden gebruikt als woning. Dit verweer houdt echter geen stand. Het gaat er immers niet alleen om of er zich problemen hebben voorgedaan in de periode dat [gedaagde partij] de woning bewoonde, maar ook of in de woning op een veilige manier kon worden gewoond. Daarvoor is niet noodzakelijk dat er zich al problemen hebben geopenbaard. [gedaagde partij] erkent dat hij bouwwerkzaamheden heeft uitgevoerd, waar wellicht een vergunning voor nodig was, maar hij betwist dat hierbij gebreken zijn opgetreden.

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst kunnen dragen rusten in beginsel op [eisende partijen] c.s. Volgens [eisende partijen] c.s. was er wel degelijk sprake van een onveilige situatie en van verschillende gebreken. [eisende partijen] c.s. verwijst in dit kader naar de deskundigenberichten van BTA Bollenstreek, [bedrijf 1] , Bouwbedrijf [bedrijf 3] en [bedrijf 2] . [gedaagde partij] heeft aangevoerd niet te zijn uitgenodigd voor de deskundigenonderzoeken. Hij is dan ook niet bij het onderzoek aanwezig geweest en heeft geen inbreng gehad. Daarom kan er volgens [gedaagde partij] niet van de rapporten worden uitgegaan.

Indien een op verzoek van een partij uitgebracht deskundigenrapport in het geding is gebracht, is het aan de rechter om te beoordelen welke waarde daaraan moet worden toegekend, zo volgt uit artikel 152 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Het staat de rechter vrij om bij zijn beoordeling van het geschil een dergelijk rapport tot uitgangspunt te nemen. Dat zal de kantonrechter in dit geval ook doen. De deskundigen hebben hun bevindingen genoegzaam en gemotiveerd toegelicht en onderbouwd en zijn op zorgvuldige en voldoende inzichtelijke wijze tot hun bevindingen gekomen. De deskundigen hebben hun oordeel op een voldoende overtuigende wijze onderbouwd, met gebruikmaking van hun kennis en ervaring alsmede met onderbouwing van de bevindingen met foto’s. Dit leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de opinie van de deskundigen over zal nemen.

[gedaagde partij] heeft de door de deskundigen geconstateerde gebreken onvoldoende gemotiveerd betwist. Het lag op de weg van [gedaagde partij] om gemotiveerd aan te voeren welke bevindingen onjuist zijn en waarom. [gedaagde partij] moet daartoe ook in staat worden geacht, nu hij de verbouwingswerkzaamheden zelf heeft uitgevoerd of laten uitvoeren, en daarmee op de hoogte was van de situatie ter plaatse. [gedaagde partij] heeft dit desondanks nagelaten. [gedaagde partij] heeft ook geen concreet bewijsaanbod gedaan, bijvoorbeeld middels een deskundigenbericht. De enkele niet gemotiveerde betwisting en het algemene bewijsaanbod van [gedaagde partij] zijn daarmee niet voldoende. De kantonrechter zal dan ook uitgaan van de gebreken als vastgesteld door de deskundigen.

De woning is niet geschikt is voor normaal gebruik

Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de gebreken maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook dit is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. [gedaagde partij] heeft daartegen aangevoerd dat hij de woning jarenlang normaal heeft kunnen gebruiken, maar deze algemene betwisting is niet voldoende. Uit de deskundigenrapporten volgt namelijk dat de gebreken kunnen leiden tot gevaarlijke situaties en tot grote schade. Zo is ten aanzien van de constructie is door BTA Bollenstreek vastgesteld dat de kolom aan ankers hangt, wat niet akkoord is. [bedrijf 1] heeft geconstateerd: “wijzigingen in de woning zijn niet deskundig uitgevoerd en gedeeltelijk zelfs gevaarlijk voor bewoners en omgeving, denk hierbij aan de draagconstructies die zeer ondeskundig en gevaarlijk zijn uitgevoerd en geen ondersteunende functie hadden. Verder is schade ontstaan door het verwijderen van ontluchtingsleidingen, afkappen van de riool ontspanningsleiding en door het onjuist aansluiten van de closetpot. Ook had verdere schade kunnen ontstaan door de wijze waarop de boiler en de riolering zijn aangebracht. Deze gebreken en de gevolgen van deze gebreken, namelijk schade, mogelijke schade en veiligheidsrisico’s, staan naar het oordeel van de kantonrechter aan een normaal gebruik van de woning in de weg.

Onderzoekplicht vs mededelingsplicht

De volgende vraag die moet worden beantwoord is of de gebreken bij [eisende partijen] c.s. bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. De kantonrechter stelt voorop dat ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, ‘kenbaar’ zijn in de hiervoor bedoelde zin. Op [eisende partijen] c.s. rust als koper namelijk een onderzoeksplicht. [gedaagde partij] doet een beroep op deze bepaling en stelt dat [eisende partijen] c.s. voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren, waarbij de gestelde gebreken al zichtbaar waren. [gedaagde partij] verwijst in dit kader naar het rapport van deskundige [bedrijf 1] , waarin bij veel onderdelen is opgenomen: “was zichtbaar bij deskundige inspectie”, “zichtbaar bij inspectie” en “dit was zichtbaar op de zolder van de garage bij inspectie”. [eisende partijen] c.s. stelt zich op het standpunt dat deze gebreken pas zichtbaar waren nadat is aangevangen met bouwwerkzaamheden en dus na destructief onderzoek en na verdere openlegging van constructies. De door [gedaagde partij] aangebrachte wijzigingen waren daarmee volgens [eisende partijen] c.s. wel zichtbaar, maar de gebreken waren niet kenbaar. Dat er constructieve berekeningen ontbreken, draagconstructies ondeugdelijk zijn aangebracht en installaties onveilig zijn aangebracht, was volgens [eisende partijen] c.s. niet bij de eerste inspectie voor aankoop te zien.

De kantonrechter wijst in dit kader naar het rapport van [bedrijf 1] , waarin onder meer is opgenomen: “De bouwkundige inspectie heeft diverse aanwijzingen die duidelijk zichtbaar waren in de woning bij inspectie gemist waardoor er een vertekend beeld is ontstaan in de rapportage. Hierdoor hebben de kopers/bewoners het besluit tot kopen op onvolledige informatie getoetst.”

Dat de gebreken bij inspectie niet gezien hadden kunnen worden, zoals [eisende partijen] c.s. stelt, is dan ook niet vast komen te staan. Uitgaande van de deskundigenrapporten, is de kantonrechter van oordeel dat er een tweedeling kan worden gemaakt. Een deel van de gebreken had al kunnen worden ontdekt bij uitoefening van de onderzoeksplicht, maar een ander deel van de gebreken niet.

Vast staat echter ook dat [gedaagde partij] [eisende partijen] c.s. niet op de hoogte heeft gebracht over de bouwwerkzaamheden die zijn verricht waarvoor een vergunning nodig was. Weliswaar heeft [gedaagde partij] aangegeven “keuken 1 met woonkamer gemaakt. Door [gedaagde partij]”, maar hieruit volgt niet welke verbouwingen en constructieve wijzigingen er hebben plaatsgevonden. Uit de stukken en de verklaring van [gedaagde partij] ter zitting valt op te maken dat [gedaagde partij] veel werkzaamheden zelf (en met hulp van zijn voormalige schoonvader) heeft uitgevoerd, dit zonder hulp van een professional. Hij heeft ook werkzaamheden verricht waarvoor een vergunningplicht geldt, zonder dit te melden, simpelweg omdat hij niet wist dat er voor deze werkzaamheden een vergunningplicht bestaat. Het had naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [gedaagde partij] gelegen om de vergunningplichtige werkzaamheden en zeker de wijzigingen in de draagconstructie te melden. De verkoper is immers de enige die de volledige en historische kennis van de woning heeft. Een koper moet in beginsel kunnen vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de verkoper en kan daar ook het onderzoek op afstemmen. Sterker nog, de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht: “dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten”.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht heeft geschonden ten aanzien van de vergunningsplichtige werkzaamheden die zijn verricht zonder dit te melden aan [eisende partijen] c.s. Voor deze gebreken is [gedaagde partij] aansprakelijk jegens [eisende partijen] c.s. Hieronder vallen de volgende gebreken, uitgaande van het kostenoverzicht van [bedrijf 1] :

De draagconstructie van doorbraak tussen voormalige (en huidige) keuken en de woonkamer is ondeskundig uitgevoerd en was zichtbaar bij bouwkundige inspectie (kiervorming tussen houten balk, vloer en plafond).

Ondeskundige uitgevoerde draagconstructie tussen betonnen latei en de doorbraak in voormalige kast, geen latei in de woning scheidende wand tussen woning en garage (houten wig tussen oplegging en betonlei, duidelijk zichtbaar bij Inspectie)

Ten aanzien van de gebreken waarbij geen vergunningsplicht geldt, is [gedaagde partij] alleen aansprakelijk als deze gebreken niet kenbaar waren. Daarom zal de kantonrechter per gebrek bekijken of dit reeds zichtbaar was of had kunnen zijn bij een eerste inspectie. Om te kunnen vaststellen welke gebreken al zichtbaar waren en daarmee voor risico en rekening van [eisende partijen] c.s. komen, zal de kantonrechter uitgaan van het rapport van [bedrijf 1] .

Niet zichtbaar bij inspectie waren (volgens [bedrijf 1] ) de volgende gebreken:

De riolering binnen de woning is niet juist, er is sinds de sleuteloverdracht een loodgieter en een ontstoppingsbedrijf langs geweest om een blokkade in de riolering te verhelpen. Echter loopt het toilet nog steeds niet goed door, er is mogelijk nog een blokkade verderop in het leiddingwerk of mogelijk door het ontbreken van een ontspanningsleiding (die zijn verwijderd door voorgaande eigenaar).

De closetpot is onjuist aangesloten op de onderliggende riolering. Er behoord een “rioolsok” (verbindingsstuk tussen de riolering en de keramische closetsluiting) geplaatst te worden. Hierdoor is er een behoorlijke lekkage ontstaan en heeft dit vochtoverlast veroorzaakt.

De waterleidingen waren gedeeltelijk verwijderd en omgelegd met gebruik maken van kunststof insteekkoppelingen, ook op plaatsen waar je niet meer bij kunt (kruipruimte en in plafonds woonkamer en eerste etage).

Na verwijderen van de doorvoer van de cv-ketel is het dakbeschot niet gedicht, er is alleen een dakpan geplaats, ofwel een open verbinding van het dak naar de buitenlucht (koude/tocht/stofdoorslag), dit kwam naar boven bij vervangen van de oude dakkapel voor een nieuwe.

Er zijn diverse ontluchtingen/ventilatiedoorvoeren zijn in de (spouw) muren en plafonds afgekapt.

De elektrische installatie is op de zolderverdieping gedeeltelijk niet aangesloten (wandcontactdozen (stopcontacten) waren wel geplaatst).

De centraaldoos ten behoeve van de voedingskabel voor airco / verwarmingssysteem door de vorige bewoner zelf aangelegd op de buitengevel is ondeskundig aangesloten waardoor er lekkage in de centraaldoos is ontstaan en kortsluiting heeft veroorzaakt.

Door het verwijderen van diverse ontluchtingsleidingen is er geen ventilatie in de badkamer meer aanwezig.

De overige gebreken waren daarmee wel kenbaar bij de bouwkundige keuring. [gedaagde partij] is daarom voor deze gebreken niet aansprakelijk jegens [eisende partijen] c.s.

Tussenconclusie

Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van gebreken die maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. De gebreken die bij het sluiten van de overeenkomst niet kenbaar waren voor [eisende partijen] c.s. komen daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [gedaagde partij] . Dit betreft de gebreken waarover [gedaagde partij] onjuiste mededelingen heeft gedaan en de gebreken die niet zichtbaar waren bij de bouwkundige keuring.

Vordering tot nakoming is omgezet in vervangende schadevergoeding

Aangezien er sprake is van gebreken die maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zou [eisende partijen] c.s. nakoming van de koopovereenkomst kunnen vorderen. [eisende partijen] c.s. heeft de vordering tot nakoming bij brief van 22 augustus 2025 omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Uit artikel 6:87 BW volgt dat de verplichting tot nakoming pas kan worden omgezet in een verplichting tot het betalen van vervangende schadevergoeding wanneer er sprake is van verzuim. Als hoofdregel geldt dat het verzuim intreedt, wanneer men schriftelijk in gebreke wordt gesteld waarbij een redelijke termijn wordt gegeven om alsnog correct na te komen en dit niet binnen die termijn wordt gedaan (artikel 6:82 lid 1 BW). [gedaagde partij] heeft niet betwist dat [eisende partijen] c.s. hem in gebreke heeft gesteld en er heeft ook geen herstel of vergoeding plaatsgevonden. [gedaagde partij] verkeerde daarmee in verzuim jegens [eisende partijen] c.s.

Hoogte van de schade

[eisende partijen] c.s. vordert als schadevergoeding de herstelkosten zoals door [bedrijf 1] zijn begroot. [gedaagde partij] betwist de hoogte van de schade en de door [eisende partijen] c.s. gegeven onderbouwing van de schade. [gedaagde partij] is van mening dat facturen en specificaties ontbreken, zodat er niet kan worden uitgegaan van de kostenopgave van [bedrijf 1] , die deels is gebaseerd op de kostenopgave van aannemer [bedrijf 3] . De kantonrechter zal echter ook ten aanzien van de begroting van de schade uitgaan van de deskundige verklaringen, meer specifiek de schadebegroting van [bedrijf 1] . [bedrijf 1] heeft zijn bevindingen namelijk genoegzaam en gemotiveerd toegelicht en onderbouwd. De enkele betwisting daarvan door [gedaagde partij] is in het licht hiervan onvoldoende gemotiveerd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.

[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat er een grote renovatie is uitgevoerd, zodat er dient te worden bekeken of de vermeende gebreken hoe dan ook zouden ‘wegvallen’ in de algehele sloop- en renovatiewerkzaamheden. Dat bepaalde kosten zijn weggevallen bij de renovatie, is op zichzelf voorstelbaar, maar het ligt op de weg van [gedaagde partij] om dit voldoende concreet te stellen en te bewijzen. [gedaagde partij] heeft zijn stelling in dat kader niet (voldoende) gemotiveerd en onderbouwd. Ook de dossierstukken bevatten geen aanknopingspunten om rekening te houden met werkzaamheden die weg zouden zijn gevallen door de uitgevoerde werkzaamheden. Daarnaast gaat het bij een schadevergoeding om abstracte berekening ten aanzien van objectieve kosten van herstel of vervanging, niet om de werkelijk gemaakte kosten. Dit verweer kan [gedaagde partij] daarom niet baten.

Ten aanzien van de gebreken ten aanzien waarvan [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht heeft geschonden gaat het om de volgende schade:

- Herstel van (vergunning-plichtige) doorbraken in de woning scheidende wand naar garage € 1.053,60

- Constructieve berekening doorbraak keuken door erkend constructeur € 786,50

- Constructief herstel draag constructie incl. staal t.b.v. doorbraak keuken incl. hertel afwerkingen € 7.166,-

Totaal: € 9.006,10

Ten aanzien van de gebreken die niet gezien hadden kunnen worden bij een eerste inspectie komt de schade op een bedrag van:

Compleet herstel van toilet begane grond na lekkage door onjuiste plaatsing incl. camera inspectie € 1.191,20

Herstel van gat in dak t.b.v. voormalig dakdoorvoer, vloer en wand openen t.b.v. lekkage toilet € 217,80

Hertel van lekkage standleiding (moet nog worden uitgevoerd) € 450,-

Herstel van elektrawerk (zolder en buiten, moet nog worden uitgevoerd) € 850,-

Aanbrengen van ventilatie en ontluchting van badkamer en toilet (moet nog worden uitgevoerd) € 2.100,-

Herstel van buitenriolering (bewoners kampen nog steeds met verstoppingen/stankoverlast, moet nog worden uitgevoerd) € 1.600,-

Totaal: € 6.409,00.

Het voorgaande komt er per saldo op neer dat de opgesomde schadeposten voor circa 80% toewijsbaar zijn. De kantonrechter zal daarom de post Klein materiaal en onvoorzien € 1.000,- ook voor dit gedeelte meenemen in de begroting van de schade. Ten aanzien van deze post zal daarom een bedrag van € 800,00 worden toegewezen.

De schadeposten bij elkaar opgeteld zal de kantonrechter een bedrag van € 16.215,10 (€ 9.006,10 + € 6.409,00 + € 800,00) toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat [gedaagde partij] in verzuim verkeert ten aanzien van de betaling van dit bedrag, zijnde 14 dagen na 22 november 2025 en dus 6 december 2025.

Kosten deskundigenrapport

Verder vordert [gedaagde partij] de kosten ten aanzien van het opstellen van de deskundigenrapporten een bedrag ad € 2.722,50. Dit zijn kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van de schade zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW en komen voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde partij] heeft de hoogte van de kosten niet betwist. Een bedrag van € 2.722,50 ligt dan ook voor toewijzing gereed, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat [gedaagde partij] in verzuim verkeert ten aanzien van de betaling van deze kosten, zijnde 14 dagen na 22 november 2025 en dus 6 december 2025.

Wettelijke rente tot datum dagvaarding

[eisende partijen] c.s. vordert wettelijke rente vanaf 1 augustus 2025 tot aan de datum van dagvaarding ad € 530,16. De wettelijke zal echter worden toegewezen met ingang van een andere dag, namelijk met ingang van 6 december 2025.

Buitengerechtelijke incassokosten

[eisende partijen] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De door [eisende partijen] c.s. genoemde werkzaamheden omvatten meer dan verrichtingen ter voorbereiding van gedingstukken of ter instructie van de zaak. De kosten zijn in redelijkheid gemaakt. Het gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen tot het geldende tarief berekend over het toegewezen deel van de hoofdvordering, te weten € 1.166,89. De gevorderde wettelijke over deze kosten zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

Verklaringen voor recht

Nu de gevorderde bedragen (grotendeels) worden toegewezen, heeft [eisende partijen] c.s. geen belang meer bij de gevorderde verklaringen voor recht. Deze zullen daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Proceskosten

[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,78

- griffierecht

€

753,00

- salaris gemachtigde

€

1154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.171,78

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partijen] c.s. van een schadevergoeding van € 18.937,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van 6 december 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partijen] c.s. te betalen een bedrag van € 1.166,89 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 2.171,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Nomen en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.