ECLI:NL:RBDHA:2026:30250

1. [eiser sub 1] te [woonplaats] ,2. [eiser sub 2] te [woonplaats] ,

1. [gedaagde sub 1] B.V. te Rotterdam,

2. STICHTING [gedaagde sub 2] te Den Haag,

advocaat: mr. R. de Mooij,

3. VVE [gedaagde sub 3] te Den Haag,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 juli 2026, met producties en aanvullende producties;

- de producties van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2026. De advocaten van [eisers] c.s. en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ter zitting het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. Deze pleitnotities maken deel uit van het dossier.

De dagvaarding is mede uitgebracht aan [bedrijfsnaam] B.V. Tijdens de zitting heeft mr. Van Delden verklaard dat deze partij bij nader inzien niet als gedaagde heeft te gelden. Dit is verwerkt in de kop van het vonnis.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter de zaak pro forma aangehouden tot 3 september 2026 om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te bereiken. Bij berichten van 3 september 2026 hebben mr. Van Delden en mr. de Mooij namens [eisers] c.s. en [gedaagde sub 2] (en daarmee de leden van de VvE) en [gedaagde sub 1] de voorzieningenrechter verzocht om vonnis te wijzen. Van de VvE, die bij het overleg kennelijk niet direct betrokken is geweest, is niet vernomen. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

[eisers] c.s. zijn ieder voor de onverdeelde helft gerechtigd tot het appartementsrecht dat onder andere omvat het recht op het uitsluitend gebruik van de woonruimte aan de [adres 1] . Zij wonen daar met hun dochter van 5 jaar.

[gedaagde sub 2] is gerechtigd tot het appartementsrecht dat met name omvat het recht tot uitsluitend gebruik van de (bedrijfs)ruimte met tuin aan de [adres 2] . [gedaagde sub 2] is tevens eigenaar van het naastgelegen perceel [adres 3] . De begane grond van de percelen van [adres 2] en [adres 3] zijn met elkaar verbonden en worden als één ruimte gebruikt. Tot voor kort was op de begane grond van [adres 2] en [adres 3] een centrum voor fysiotherapie gevestigd.

De bedrijfsruimte van [adres 2] is gelegen op de begane grond, onder de woonruimte van [eisers] c.s., die is gelegen op de eerste en tweede verdieping van dat gebouw. Die bedrijfsruimte en de woonruimte vormen met de gemeenschappelijke ruimtes één pand waarvan het eigendomsrecht in 1979 is gesplitst in de twee appartementsrechten, die nu toebehoren aan [gedaagde sub 2] en [eisers] c.s. Zij zijn de enige leden van de VvE. Sinds april 2026 is [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ) bestuurder van de VvE.

In de splitsingsakte van 8 augustus 1979 is staat met betrekking tot de bestemming van appartementsrecht [adres 2] en [adres 1] (respectievelijk A-1 en A-2 in de splitsingsakte) het volgende:

In de splitsingsakte wordt verwezen naar het Modelreglement 1973 (hierna: het splitsingsreglement). In artikel 9 van het Modelreglement is het volgende bepaald:

“1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”

In artikel 20 van het splitsingsreglement is bepaald dat een eigenaar die zijn privégedeelte in gebruik wil geven aan een ander, deze ander dat gebruik slechts kan verkrijgen na ondertekening van een verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijke reglement zal naleven. Indien een gebruiker deze verklaring niet heeft ondertekend, kan hij door de administrateur uit het privégedeelte worden verwijderd (artikel 22). In artikel 27 van het splitsingsreglement is bepaald dat bij overtreding van de wet en/of reglement de administrateur betrokkene een schriftelijke waarschuwing doet toekomen en dat indien geen gehoor wordt gegeven aan de waarschuwing, de vergadering hem een boete kan opleggen.

Op 2 juli 2026 heeft [gedaagde sub 2] met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] houdt zich op grond van een maatwerkovereenkomst met Service Organisatie Zorg Holland Rijnland ten behoeve van diverse gemeenten bezig met, onder meer, de begeleiding van jeugdigen op een zorglocatie met 24-uurs toezicht (begeleid wonen). In de huurovereenkomst staat vermeld dat [gedaagde sub 1] het gehuurde zal gebruiken als zorginstelling.

Naar aanleiding van uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden heeft [eiser sub 1] vanaf 9 juli 2026 per telefoon en per e-mail contact gezocht met [gedaagde sub 2] , Staal en [gedaagde sub 1] . Daarbij heeft [eiser sub 1] zijn ongenoegen geuit over het voorgenomen gebruik voor begeleid wonen en om opheldering en inlichtingen gevraagd.

Op 11 juli 2026 heeft [eiser sub 1] Staal verzocht om een VvE-vergadering te beleggen. Op dit verzoek is (in verband met de vakantie van de bestuurder) niet gereageerd.

Bij brieven van 21 juli en 23 juli 2026 heeft de advocaat van [eisers] c.s. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gesommeerd de bedrijfsruimte niet te gebruiken of te laten gebruiken voor begeleid wonen of anderszins in strijd met de bestemming volgens de splitsingsakte.

In reactie op voormelde sommaties hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 1] laten weten dat volgens de gemeente Den Haag het gebruik als jeugdopvang binnen de bestemmingsomschrijving valt en dat daarvoor geen omgevingsvergunning nodig is.

Op 27 juli 2026 heeft [gedaagde sub 1] [adres 2] (en [adres 3] ) in gebruik genomen voor begeleid wonen. Op de dag van de mondelinge behandeling verbleven er vier bewoners.

Op 31 juli 2026 heeft [gedaagde sub 1] onder verwijzing naar de huurovereenkomst schriftelijk verklaard dat zij de reglementen van de betreffende VvE’s en bij behorende huishoudelijke reglementen zal naleven.

3. Het geschil

[eisers] c.s. vorderen na aanvulling van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:

I. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij wijze van ordemaatregel te verbieden de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor begeleid wonen of anderszins te laten bewonen, totdat het eindvonnis in dit kort geding, dan wel het vonnis in een bodemprocedure over het geschil, onherroepelijk is geworden;

II. VvE bij wijze van ordemaatregel te gebieden toe te zien op naleving van de bepalingen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over te gaan tot handhaving als bepaald in de splitsingsakte en het splitsingsreglement, zoals in de artikelen 20, 22 en 27 van het splitsingsreglement, totdat het eindvonnis in dit kort geding, dan wel het eindvonnis in een bodemprocedure over dit geschil, onherroepelijk is geworden;

een en ander op straffe van een dwangsom en met hoofdelijke proceskostenveroordeling, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[eisers] c.s. leggen aan de vordering het volgende ten grondslag.

Op grond van de splitsingsakte is het niet toegestaan om de bedrijfsruimte van [adres 2] te gebruiken voor begeleid wonen, omdat dit evident gebruik als woonruimte betreft. Daarnaast vrezen [eisers] c.s. voor overlast en vermindering van hun woongenot, omdat door het gebruik voor begeleid wonen een einde komt aan de rust die er anders buiten werktijden heerst.

Aangezien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de vragen over het gebruik van het privégedeelte onbeantwoord hebben gelaten en er ondanks het verzoek van [eisers] c.s. ook nog geen VvE-vergadering is belegd, hebben [eisers] c.s. er recht op en een spoedeisend belang bij dat het [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] wordt verboden om de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor begeleid wonen en dat de VvE wordt geboden over te gaan tot handhaving overeenkomstig de bepalingen van het splitsingsreglement.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s. Namens de VvE heeft Staal zich – zo worden haar uitlatingen ter zitting begrepen – gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Tussen partijen is in geschil of het [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] op grond van de splitsingsakte is toegestaan om de bedrijfsruimte van [adres 2] te (laten) gebruiken voor begeleid wonen en of de VvE handhavend moet optreden (dat wil zeggen, begrijpt de voorzieningenrechter, dat gebruik zou moeten verhinderen). De verplichtingen die voortvloeien uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement staan los van de publiekrechtelijke bestemming. De toestemming van de gemeente voor het gebruik voor begeleid wonen is voor de uitleg van de splitsingsakte niet relevant.

Ontvankelijkheid

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hebben zich primair op het standpunt gesteld dat [eisers] c.s. in hun vordering niet ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat volgens hen een individueel lid van een VvE in beginsel niet rechtstreeks kan procederen tegen een ander lid of diens huurder over verhuurkwesties en over de uitleg van een passage in de splitsingsakte. [gedaagde sub 2] heeft er hierbij op gewezen dat handhaving van de splitsingsakte en het splitsingsreglement als hoofdregel via de VvE als collectief orgaan verloopt. De voorzieningenrechter gaat aan dit verweer voorbij. De omstandigheid dat de appartementseigenaars van rechtswege lid zijn van de VvE (die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de vereniging (artikel 5:112 BW) ontneemt een individuele appartementseigenaar niet de bevoegdheid zelfstandig (individueel) in rechte op te komen tegen handelingen van een andere appartementseigenaar of diens huurder die in strijd zijn met het splitsingsreglement. In dit geval klemt dat temeer, waar er ondanks het verzoek van [eisers] c.s. nog geen vergadering is gepland terwijl zij stellen een spoedeisend belang te hebben aan het handelen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in strijd met het splitsingsreglement een einde te maken.

Bestemming volgens de splitsingsakte

Er kan redelijkerwijs geen twijfel over bestaan dat appartement [adres 2] volgens de splitsingsakte de bestemming van bedrijfsruimte heeft. Het betoog van [gedaagde sub 2] dat deze vermelding (zie 2.4) mogelijk op een vergissing berust, omdat de doorhalingen in de betreffende paragraaf niet zijn geparafeerd, kan niet worden gevolgd. De doorhaling van de bestemming als woonruimte van beide appartementsrechten en de bepaling dat het ene appartementsrecht woonruimte betreft en het andere bedrijfsruimte vormen een logisch geheel en duiden op een bewuste aanpassing van de mogelijk voorgedrukte tekst. Daarnaast is appartementsrecht [adres 2] de afgelopen jaren feitelijk in gebruik geweest als bedrijfsruimte. Er bestaat daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van de splitsingsakte.

Op grond van artikel 9 van het splitsingsreglement zijn eigenaren en gebruikers verplicht om het privégedeelte overeenkomstig de in de akte bepaalde bestemming te gebruiken en is afwijking van die bestemming alleen geoorloofd met toestemming van de vergadering.

Tussen partijen staat ter discussie of het gebruik voor begeleid wonen valt onder de bestemming “bedrijfsruimte”. De splitsingsakte en het splitsingsreglement bevatten geen definitie van wat onder woon- en bedrijfsruimte moet worden verstaan, zodat de voorzieningenrechter voor de uitleg van deze termen aansluiting zal zoeken bij het normale taalgebruik. Nu de splitsingsakte en het splitsingsreglement daarvoor geen aanknopingspunten bieden, mochten [eisers] c.s. niet zonder meer verwachten dat bedrijfsmatig gebruik alleen binnen kantoortijden kan plaatsvinden. Eerder moet worden bedacht dat onder bedrijfsmatig gebruik kan worden verstaan het (veel voorkomende) gebruik van een ruimte als waarvan hier sprake is voor een horecaonderneming, welk type onderneming veelal ook in de avond geopend is.

Uitgangspunt is dat woonruimte wordt gebruikt om in te wonen en dat er in een bedrijfsruimte een bedrijf wordt uitgeoefend. Duidelijk is dat [gedaagde sub 1] een (zorg-) onderneming exploiteert door als zorgaanbieder begeleid wonen voor jongeren tot 18 jaar aan te bieden, waarvan de kern is dat de jongeren in de ruimte onder 24-uurs begeleiding te verblijven en overnachten. Omdat de jongeren er ook overnachten kan verdedigd worden dat er in de bedrijfsruimte tevens sprake is van bewoning. Dat deze bedrijfsvoering daardoor in strijd komt met gebruik van het appartement als bedrijfsruimte is naar het oordeel van de voorzieningenrechter toch niet voldoende duidelijk. Dat het 24-uursgebruik van het bedrijfsappartement (inclusief overnachten) het gebruik door [gedaagde sub 1] in overwegende mate het karakter geeft van bewoning, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet vanzelfsprekend.

Voor de beantwoording van die vraag (bedrijf of bewoning?) is nader onderzoek nodig, onder andere naar de feitelijke situatie, waarbij mogelijk nog relevant kan zijn dat de slaapvertrekken van de jongeren zich bevinden in de ruimte die deel uitmaakt van het pand op [adres 3] , zoals [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] ter zitting hebben verklaard. Hiervoor is een bodemprocedure aangewezen. Een kort geding leent zich daarvoor niet. Nu onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] handelen in strijd met de splitsingsakte, moeten de vorderingen van [eisers] c.s. in dit kort geding worden afgewezen.

Proceskosten

[eisers] c.s. hebben wel terecht erop gewezen dat het gebrek aan communicatie over de voorgenomen bedrijfsvoering onder hun woonappartement [gedaagde sub 2] (en [gedaagde sub 1] ) valt kwalijk te nemen. Mede gezien de toch, op deze locatie, wat afwijkende bedrijfsvoering had tijdig overleg voor de hand gelegen en had discussie (gebruik als bedrijfsruimte of niet?) gestart kunnen worden voordat [gedaagde sub 1] met haar bedrijf op deze locatie was begonnen. Bovendien was er dan stellig meer ruimte geweest voor het maken van duidelijke afspraken (stellen van regels) over het gebruik dat [gedaagde sub 1] van de ruimte zou willen maken. Aan verzoeken van [eisers] c.s. voorafgaand aan dit kort geding om overleg is geen gevolg gegeven. De voorzieningenrechter ziet hierin aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

wijst het gevorderde af;

compenseert de kosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2026.

WJ