ECLI:NL:RBDHA:2026:4828

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 februari 2026, met producties 1 tot en met 22;

- de akte van de VvE houdende overlegging productie 23;

- de op 25 februari 2026 door [gedaagde] overgelegde productie 1;

- de op 26 februari 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

[gedaagde] is sinds 1 februari 2023 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres 2] (hierna: ‘het appartement’).

Het appartement maakt deel uit van een complex dat bij splitsingsakte van 15 mei 1979 is gesplitst in 112 appartementsrechten, die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een appartement.

[gedaagde] is van rechtswege lid van de in 1979 bij voormelde splitsingsakte opgerichte VvE.

De vergadering van eigenaars heeft op 7 juni 2023 ingestemd met een wijziging van de splitsingsakte. De gewijzigde splitsingsakte is op 19 april 2024 notarieel gepasseerd. Daarbij is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement. Voor dit geschil zijn van belang de artikelen 27.1 en 37 van de splitsingsakte, zoals deze vanaf 19 april 2024 gelden:

In 2023 heeft eerst het bestuur van de VvE (met mandaat van de vergadering van eigenaars) en vervolgens de toenmalige advocaat van de VvE aan [gedaagde] bericht dat het vermoeden bestaat dat [gedaagde] zijn appartement gebruikt op een wijze die in strijd is met de splitsingsakte. In deze aan [gedaagde] verzonden berichten valt te lezen dat het bestuur van de VvE aanwijzingen heeft dat in het appartement van [gedaagde] meerdere personen woonachtig zijn met wie [gedaagde] geen gezin vormt. [gedaagde] is in deze brieven – kort gezegd – gesommeerd om dit met de splitsingsakte strijdige gebruik van zijn appartement te staken.

[gedaagde] heeft in reactie op deze berichten in juli 2023 aan de toenmalige advocaat van de VvE bericht dat hij sinds 2014 samenwoont met de heer [naam] (hierna: ‘ [naam] ’) en dat [naam] met hem naar het appartement is meeverhuisd. Daarnaast heeft [gedaagde] in juli 2023 aan de toenmalige advocaat van de VvE bericht dat een goede vriend van hem en diens vriendin eveneens bij hem inwonen. [gedaagde] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat hij hiermee niet in strijd handelt met de splitsingsakte. Van verhuur aan arbeidsmigranten is volgens [gedaagde] geen sprake. In oktober 2023 heeft [gedaagde] aan de toenmalige advocaat van de VvE bericht dat zijn vriend en diens vriendin in februari 2024 zullen verhuizen en dat hij dan niemand meer in huis heeft. In februari 2024 heeft [gedaagde] aan de toenmalige advocaat van de VvE bevestigd dat alleen hij in het appartement woont.

Bij e-mail van 18 september 2025 heeft de huidige advocaat van de VvE aan de advocaat van [gedaagde] bericht dat het bestuur van de VvE opnieuw heeft vastgesteld dat [gedaagde] zijn appartement gebruikt op een wijze die in strijd is met de splitsingsakte. Daarbij gaat het wederom om bewoning door personen met wie [gedaagde] geen gezin vormt. De huidige advocaat van de VvE heeft [gedaagde] gesommeerd om het gebruik van zijn appartement binnen één maand in overeenstemming te brengen met de splitsingsakte.

De advocaat van [gedaagde] heeft de advocaat van de VvE bij e-mail van 28 oktober 2025 bericht dat [gedaagde] het appartement in overeenstemming met de splitsingsakte gebruikt. De advocaat van [gedaagde] heeft dit als volgt toegelicht:

De advocaat van de VvE heeft bij e-mail van 26 januari 2026 – onder aanzegging van dit kort geding – onder meer als volgt aan de advocaat van [gedaagde] bericht:

3. Het geschil

De VvE vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om het gebruik van zijn appartement binnen 31 dagen na datum van dit vonnis in overeenstemming te brengen met de splitsingsakte, meer in het bijzonder door te bewerkstelligen dat alle geconstateerde bewoners (met uitzondering van [gedaagde] zelf maar met inbegrip van [naam] ) het appartement binnen die termijn verlaten, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Daartoe voert de VvE – samengevat – aan dat haar is gebleken dat [gedaagde] zijn appartement nog altijd in strijd met artikel 27.1 de splitsingsakte gebruikt. Daarbij verwijst de VvE naar twee onderzoeksrapporten die zijn opgesteld door haar ingeschakelde recherchebureau DPR Nederland B.V. (hierna: ‘DPR’), dat gedurende de periode van 5 juni 2025 tot en met 15 juli 2025 en gedurende de periode van 11 december 2025 tot en met 16 december 2025 de bewoning van het appartement met behulp van een in de hal op de verdieping van het appartement geplaatste verborgen camera in kaart heeft gebracht. Uit het eerste onderzoeksrapport van DPR van 20 juli 2025 blijkt volgens de VvE – kort gezegd – dat gedurende de eerste observatieperiode vijf manspersonen in het appartement hebben verbleven en overnacht, waarbij sprake was van bewoning. Uit het tweede onderzoeksrapport van DPR van 13 januari 2026 blijkt volgens de VvE dat er gedurende de tweede observatieperiode drie manspersonen in het appartement woonachtig waren, waarvan er twee ook gedurende de eerste observatieperiode zijn waargenomen. Daarmee zijn volgens de VvE de in de gevoerde correspondentie door [gedaagde] gegeven verklaringen/ingenomen stellingen aantoonbaar onjuist. [gedaagde] vormt volgens de VvE met geen van de door DRP waargenomen manspersonen een gezin. Daarbij wijst de VvE erop dat uit de onderzoeksrapporten van DRP volgt dat alle waargenomen manspersonen eigen bezoek ontvingen en kennelijk los van elkaar eigen familiebanden en/of vriendschappen onderhielden, hetgeen er volgens haar op duidt dat van de voor een gezin kenmerkende sociale eenheid met duurzame en affectieve banden, waarbij elkaar onderling steun en zorg wordt verleend, geen sprake is. De VvE stelt dat zij op grond van de rapporten van DRP en een anonieme getuigenverklaring van een bewoner van het appartementencomplex vermoedt dat [gedaagde] arbeidsmigranten en/of uitzendkrachten in het appartement huisvest. De VvE stelt dat zij niet heeft kunnen vaststellen dat [naam] een van de geconstateerde manspersonen is en dat hij tijdens de observatieperiodes het appartement bewoonde. Voor zover hij het appartement wel bewoont, geldt volgens de VvE dat [naam] niet kan worden aangemerkt als een gezinslid in de zin van de Splitsingsakte. De VvE vordert ter voorkoming van onrust en overlast in het appartementencomplex op grond van artikel 3:296 lid 1 BW nakoming door [gedaagde] van de splitsingsakte. Het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening vloeit volgens de VvE voort uit het feit dat [gedaagde] voortdurend en stelselmatig inbreuk maakt op de splitsingsakte.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

Beoordeeld moet worden of [gedaagde] het appartement gebruikt overeenkomstig de bestemming zoals bepaald in het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement.

De bestemming van het appartement is blijkens artikel 27.1 van de splitsingsakte ‘wonen’. Uit dit artikel volgt – kort gezegd – dat het een eigenaar is toegestaan om zijn appartement te bewonen met personen met wie hij een gezin vormt. Verhuur aan en/of gebruik door personen, waarbij expliciet zijn benoemd arbeidsmigranten, expats, studenten of uitzendkrachten, met wie de eigenaar geen gezin vormt, is niet toegestaan. Nu het begrip ‘gezin’ in de splitsingsakte niet is gedefinieerd, dient dit begrip volgens vaste rechtspraak naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd. Daarbij zoekt de voorzieningenrechter aansluiting bij de jurisprudentie die VvE die in haar dagvaarding heeft aangehaald (vgl. Gerechtshof Den Haag 13 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3719 (met verwijzing naar HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337)). In lijn met die uitspraken dient in dit verband onder ‘gezin’ te worden verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden met elkaar hebben en die elkaar onderling steun en zorg verlenen.

[naam]

[gedaagde] stelt dat hij het appartement met [naam] bewoont en dat hij – hoewel van een liefdesrelatie tussen hen geen sprake is – met [naam] een gezin vormt in de hiervoor bedoelde zin. [gedaagde] stelt dat hij vóór februari 2023 een ander appartement bewoonde en dat [naam] al in 2014 bij hem is ingetrokken. [naam] stond volgens [gedaagde] vanaf 2014 op het adres van dat appartement ingeschreven. [naam] is volgens [gedaagde] in februari 2023 met hem meeverhuisd naar het huidige appartement en de VvE is hiervan destijds al op de hoogte gesteld. [gedaagde] stelt dat hij en [naam] een sociale eenheid vormen: zij voeren een gemeenschappelijke en duurzame huishouding, hebben gezamenlijke vrienden en verlenen elkaar steun en zorg. Bij [naam] is volgens [gedaagde] in juni 2024 een ongeneeslijke ziekte geconstateerd. [gedaagde] stelt dat hij na die diagnose de dagelijkse verzorging van [naam] op zich heeft genomen en dat [naam] ook in de toekomst van zijn zorg afhankelijk zal blijven. [naam] betaalt volgens [gedaagde] geen huur maar draagt wel bij aan de overige kosten, waaronder de gemeentelijke belastingen.

De VvE stelt zich op het standpunt dat op basis van de onderzoeksrapporten van DRP door haar niet kan worden vastgesteld of [naam] überhaupt in het appartement woonachtig is. Nog afgezien hiervan, is volgens de VvE tussen [naam] en [gedaagde] hooguit sprake van een vriendschapsrelatie die niet gelijk te stellen is aan een gezinsrelatie. De voorzieningenrechter is met de VvE van oordeel dat op dit moment niet met zekerheid kan worden vastgesteld of [naam] in het appartement woonachtig is. Dit kan gelet op het door [gedaagde] gestelde echter evenmin worden uitgesloten. Indien [gedaagde] aan de hand van een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Delft kan aantonen dat [naam] – zoals [gedaagde] stelt – al sinds februari 2023 onafgebroken op het adres van het appartement staat ingeschreven, is op grond van hetgeen [gedaagde] over de samenwoning van hem en [naam] heeft gesteld – hetgeen de VvE onvoldoende heeft weersproken – voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde] en [naam] samen een gezin vormen in de hiervoor bedoelde zin. Die stellingen van [gedaagde] duiden immers op het bestaan tussen hen van een sociale eenheid, waarbij sprake is van duurzame en affectieve banden en het verlenen van onderlinge steun en zorg. [gedaagde] stelt terecht dat voor het aannemen van die gezinsband het bestaan van een liefdesrelatie tussen hem en [naam] niet is vereist. Bepaald zal worden dat [gedaagde] bedoeld BRP-uittreksel binnen twee weken na datum van dit vonnis aan de VvE dient te verstrekken. In het geval [gedaagde] geen BPR-uittreksel overlegt dan wel uit het overgelegde uittreksel niet blijkt dat [naam] sinds februari 2023 onafgebroken op het adres van het appartement staat ingeschreven, is het [gedaagde] niet langer toegestaan om [naam] in het appartement te laten overnachten.

Overige personen

[gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat hij bijles Nederlands geeft aan diverse Poolse mannen. Deze Poolse mannen zijn volgens [gedaagde] inmiddels vrienden geworden van zowel hem als [naam] . Er wordt volgens [gedaagde] regelmatig gezamenlijk met/voor deze Poolse mannen in het appartement gekookt en zij dragen tevens bij aan de zorg voor [naam] . Drie tot vijf Poolse mannen blijven volgens [gedaagde] soms ook slapen. [gedaagde] heeft ter zitting eveneens verklaard dat twee Poolse mannen gedurende een maand in het appartement hebben overnacht. De reden voor deze overnachtingen is volgens [gedaagde] dat de Poolse mannen, die volgens hem allen beschikken over een eigen woonadres, vanuit het appartement sneller op hun werk zijn dan vanaf hun eigen woonadres. De Poolse mannen worden volgens [gedaagde] na overnachting met een busje bij het appartementencomplex opgepikt en naar hun werk gereden. Van permanente bewoning door de Poolse mannen is naar de mening van [gedaagde] geen sprake. Daarbij merkt [gedaagde] op dat het appartement te klein is om permanent door hemzelf, [naam] en drie tot vijf Poolse mannen te worden bewoond. [gedaagde] is van mening dat het hem uit hoofde van zijn eigendomsrecht vrijstaat om de Poolse mannen in zijn appartement te laten overnachten. Ook beroept hij zich in dat kader op artikel 36.2 van de Splitsingsakte.

De voorzieningenrechter gaat er in het kader van dit kort geding voorshands vanuit dat de door DRP tijdens de beide observatieperiodes waargenomen manspersonen (met uitzondering van [gedaagde] en mogelijk [naam] ) de Poolse mannen zijn waarover [gedaagde] ter zitting heeft verklaard. De vraag is of [gedaagde] – zoals hij stelt – uit hoofde van zijn eigendomsrecht het recht heeft om deze Poolse mannen in het appartement te laten overnachten. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend. De reden hiervoor is dat artikel 27 van de splitsingsakte bepaalt dat het appartement uitsluitend overeenkomstig de bestemming wonen mag worden gebruikt en in dit artikel uitdrukkelijk is bepaald dat het gebruik van het appartement door meerdere personen die geen gezin vormen met de eigenaar niet als wonen kan worden aangemerkt. De Poolse mannen vormen – naar niet ter discussie staat – geen gezin met [gedaagde] . Tegelijkertijd overstijgt de gestelde frequentie en duur van hun overnachtingen die van een incidentele logeerpartij. Daarbij tekent de voorzieningenrechter aan dat de Poolse mannen volgens [gedaagde] allemaal beschikken over eigen woonruimte en er dus voor hen geen enkele noodzaak bestaat om in het appartement te overnachten. Het beroep op artikel 36.2 van de splitsingsakte kan [gedaagde] niet baten. Op grond van dit artikel behoeft een eigenaar geen toestemming van de VvE om een tot dusver niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen. [gedaagde] heeft ter zitting echter zelf verklaard dat de Poolse mannen niet bij hem inwonen. Voor het geval wel sprake zou zijn van inwoning, geldt dat artikel 27 op grond van het bepaalde in artikel 36.3 prevaleert boven het bepaalde in artikel 36.1 en 36.2. Hieruit volgt dat een eigenaar op grond van de splitsingsakte dus uitsluitend personen met wie hij een gezin vormt bij zich mag laten inwonen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, vormt [gedaagde] met de Poolse mannen geen gezin.

De VvE heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het licht van het voorgaande een voldoende spoedeisend belang bij een voorziening, die ertoe strekt dat het [gedaagde] wordt verboden om de door DRP waargenomen manspersonen, met uitzondering van [gedaagde] zelf en [naam] (onder de voorwaarde dat [gedaagde] aan de VvE een BRP-uittreksel overlegt waaruit blijkt dat [naam] vanaf februari 2023 onafgebroken op het adres van het appartement staat ingeschreven), in het appartement te laten overnachten. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] als gevolg van het op te leggen verbod op onevenredige wijze in zijn rechten als eigenaar wordt geschaad. Met dit verbod staat het [gedaagde] immers nog altijd vrij om familie en vrienden in zijn appartement te ontvangen voor zover deze zich correct gedragen en geen overlast veroorzaken. Voor het treffen van meer of andere voorzieningen bestaat geen aanleiding. De VvE heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij bij oplegging van voormeld verbod op dit moment (een spoedeisend) belang heeft bij de eveneens gevorderde veroordeling van [gedaagde] om het gebruik van zijn appartement in overeenstemming te brengen met artikel 27 van de splitsingsakte. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagde] op dit moment andere personen op vergelijkbare wijze in zijn appartement laat overnachten. Bovendien mag ervan uit worden gegaan dat het [gedaagde] op basis van dit vonnis duidelijk is dat hij zulks ook in de toekomst achterwege dient te laten.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd.

[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- dagvaarding € 127,48

- griffierecht € 735,--

- salaris advocaat € 1.177,--

- nakosten € 189,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 2.228,48

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

verbiedt [gedaagde] om de door DRP waargenomen manspersonen als weergegeven in de onderzoeksrapporten van 20 juli 2025 en 13 januari 2026 in het appartement aan de [adres 2] te laten overnachten, zulks met dien verstande dat dit verbod zich niet mede uitstrekt tot [naam] mits [gedaagde] binnen twee weken na datum van dit vonnis een BRP-uittreksel aan de VvE overlegt waaruit blijkt dat [naam] vanaf februari 2023 onafgebroken op het adres van het appartement staat ingeschreven;

bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van 250,-- per overtreding van dit verbod en vervolgens eveneens voor iedere dag dat een overtreding voortduurt, zulks met een maximum van in totaal € 10.000,--;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van de VvE ad € 2.228,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 98,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2026.

mw