ECLI:NL:RBDHA:2026:5698

1. DE KIJKDUINSE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.te Rotterdam,

2. DE KIJKDUINSE HERONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V. te Rotterdam,

3. DE KIJKDUINSE RETAIL ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V te Amsterdam,

1. Waar gaat deze zaak over?

KOM c.s. zijn als ontwikkelaar betrokken bij de realisatie van het project Deltaplein Kijkduin in Den Haag. KOM c.s. hebben een parkeergarage, horecaruimten, winkels en appartementen gebouwd, die in verschillende fases zijn opgeleverd. De Gemeente was verantwoordelijk voor het herinrichten van de openbare ruimte in het gebied, en het aanleggen van een toegangsweg tot de parkeergarage onder de gebouwen.

In deze zaak gaat het over de vraag of de Gemeente op tijd een toegangsweg tot de parkeergarage heeft aangelegd en de openbare ruimte heeft ingericht. De rechtbank stelt in dit vonnis vast dat KOM c.s. en de Gemeente heel concreet hebben afgesproken wanneer dat zou gebeuren, namelijk in het laatste kwartaal van 2019. Doordat de Gemeente de plannen tussentijds heeft gewijzigd, is veel vertraging ontstaan in de oplevering van de toegangsweg en het openbaar gebied. KOM c.s. moesten zelf zorgen voor een tijdelijke toegangsweg, en de definitieve toegangsweg en het openbaar gebied werden pas jaren later opgeleverd. De rechtbank oordeelt daarom dat de Gemeente is tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen ten opzichte van KOM en KHOM. De Gemeente heeft bovendien onrechtmatig gehandeld ten opzichte van KROM, die schade heeft geleden door de vertraging.

Volgens KOM heeft de vertraging ervoor gezorgd dat nieuwe huurders wegbleven en het voor ondernemers onaantrekkelijk was om zich in het nieuwe winkelcentrum te vestigen. De Gemeente moet in elk geval de schade vergoeden die KOM heeft geleden. De precieze omvang van de schade moet worden vastgesteld in een afzonderlijke schadestaatprocedure. KOM c.s. mogen de betaling van de exploitatiebijdrage (die nog open staat) opschorten, maar een factuur voor natuursteen moet wel worden betaald omdat die weinig te maken heeft met de vertraging.

Omdat nog niet duidelijk is of KHOM en KROM zelfstandig een vordering hebben op de Gemeente, mogen partijen hierop ingaan in een akte en doet de rechtbank nog geen einduitspraak.

2. De procedure

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van KOM c.s. van 3 februari 2025 met producties 1 t/m 79;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van de Gemeente van 7 mei 2025 met producties 1 t/m 50;

- de conclusie van antwoord in reconventie van KOM c.s. van 30 juli 2025;

- de akte houdende vermindering van eis en vermeerdering van eis van de Gemeente van 9 januari 2026 met producties 51 t/m 54;

- de akte overlegging nadere producties van KOM c.s. van 13 januari 2026 met producties 80 t/m 86;

- de akte overlegging nadere producties van de Gemeente van 13 januari 2026 met producties 55 t/m 57;

- de akte overlegging producties van de Gemeente van 16 januari 2026 met producties 58 en 59;

- de e-mail van KOM c.s. van 28 januari 2026 met een bijlage (akte van cessie);

- de reactie van de Gemeente van 10 februari 2026.

Op 22 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die in het dossier zijn gevoegd. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen verder door partijen is gezegd.

3. De feiten

KOM c.s. zijn als ontwikkelaar betrokken bij de realisatie van het project Deltaplein Kijkduin in Den Haag. Binnen de ontwikkelings- en vastgoedonderneming van KOM c.s. heeft elke groepsvennootschap een eigen rol:

- KOM is een ontwikkelmaatschappij. Zij heeft het oude winkel- en horecacentrum in Kijkduin gekocht en heeft met de Gemeente een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het nieuwe winkelcentrum Deltaplein.

- KHOM is ook een ontwikkelmaatschappij. Zij was verantwoordelijk voor de bouw van een parkeergarage, horecaruimten, winkels en appartementen.

- KROM is een exploitatiemaatschappij. Zij is na oplevering eigenaar geworden van de parkeergarage, het winkelcentrum en de horecaruimtes. KHOM is eigenaar gebleven van drie kiosken die zijn gebouwd.

FRED Developers B.V. (hierna: FRED) is een gedelegeerd ontwikkelaar van KOM c.s. FRED heeft namens KOM c.s. deelgenomen aan de overleggen met de Gemeente.

In 2014 heeft de gemeenteraad van de Gemeente Den Haag het Planuitwerkingskader Deltaplein Kijkduin (hierna: het planuitwerkingskader, ook wel: PUK) vastgesteld. Hierin zijn algemene uitgangspunten opgenomen voor de ontwikkeling van het project Deltaplein Kijkduin (hierna: het project Kijkduin). In het planuitwerkingskader staat onder meer het volgende vermeld:

Uitvoering & fasering

(…)

De eerste fase (nieuwbouw) zal starten op het Deltaplein (plein) met behoud en door functioneren van het huidige voorzieningencentrum en boulevard. Op het moment dat de eerste fase gereed is kunnen bestaande huurders verhuizen naar de nieuwbouw en kan gestart worden met de volgende fase(n) (sloop én nieuwbouw).

Het project is thans in 3 bouwfasen opgedeeld, waarbij na fase 1 er fasen samengevoegd kunnen worden. (…)

De fasen bestaan uit een parkeerlaag met daarboven op een commercieel programma. Op het commerciële programma wordt het woningbouw programma gerealiseerd dat gemaximeerd is in 5 woonlagen.

Bij alle fasen geldt dat het deel van het openbaar gebied dat aansluit bij het nieuwe bouwblok ook wordt heringericht. Uiterlijk 1 juli 2017 wordt begonnen met de herinrichting. Hiervoor wordt de exploitatiebijdrage door Fortress (=een rechtsvoorganger van FRED, rechtbank) (en Boha) (=initiatiefnemer en ontwikkelaar van het Atlantic Hotel, rechtbank) aan de gemeente voldaan, ongeacht of Fortress (en Boha) op dat moment al aan de herontwikkeling is begonnen.

Tijdens de uitvoering zullen mogelijk tijdelijke maatregelen genomen moeten worden om het functioneren van de badplaats zo veel als mogelijk in stand te houden en de winkels en boulevard bereikbaar te houden. De bereikbaarheid van woningen en (strand-) voorzieningen dienen te allen tijde gegarandeerd te worden.

Ter uitvoering van het planuitwerkingskader hebben KOM en de Gemeente in november 2014 een realiseringsovereenkomst (hierna: de realiseringsovereenkomst) gesloten. Daarin staat onder meer het volgende vermeld:

Artikel 1. Begripsbepalingen

(…)

Openbare Ruimte:

de gronden bestemd voor Infrastructuur, groen- en andere voorzieningen zoals weergegeven op de tekening/kaart, welke als Bijlage 6 aan de Overeenkomst is gehecht.

(…)

Planning:

de (globale en indicatieve) planning van de ontwikkeling en realisatie van het Planconcept, welke als Bijlage 6 aan de Overeenkomst is gehecht, inclusief eventuele toekomstige door beide Partijen goedgekeurde wijzigingen.

(…)

Artikel 5. Fasering

De planuitwerking, vergunningaanvragen, vastgoedtransacties, realisering van het Gebouw en herinrichting van de Openbare Ruimte geschieden in maximaal drie fases, conform het bij de Overeenkomst als Bijlage 12 gevoegde faseringsoverzicht.

(…)

Artikel 6. Herinrichting Openbare Ruimte

De Gemeente beslist in overleg mat de Ontwikkelaar en Boha, zijnde de eigenaar van het nabijgelegen Atlantic Hotel, over het ontwerp van de inrichting van het Deltaplein en de overige bij de herontwikkeling betrokken Openbare Ruimte.

De Openbare Ruimte zal door de Gemeente worden heringericht. (…)

(…)

Bij de berekening van het in artikel 6.3 genoemde bedrag is er van uitgegaan dat het totale gebied in één constante bouwstroom zal worden heringericht. De Gemeente zal in beginsel pas overgaan tot herinrichting indien en zodra alle betalingen door de Ontwikkelaar en Boha door de Gemeente zijn ontvangen en alle fases van het Gebouw zijn gerealiseerd. De Ontwikkelaar heeft de Gemeente echter verzocht de herinrichting van de Openbare Ruimte in fases te laten plaatsvinden, aansluitend op de fasering van de realisering van het Gebouw. Partijen zullen in overleg treden over de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking verleent aan dit verzoek.

(…)

Artikel 32. Planning

Partijen hebben gezamenlijk de Planning opgesteld, welke als Bijlage 6 aan deze

Overeenkomst is gevoegd. Partijen zullen de Planning in acht nemen bij de uitvoering van hun werkzaamheden.

(…)Artikel 34. Overleg Partijen

Partijen hebben een overlegstructuur vastgesteld zoals opgenomen in Bijlage 8.

(…)

De Gemeente zal medewerking verlenen aan een overdracht van alle rechten en plichten van de Ontwikkelaar uit hoofde van de Overeenkomst aan een groepsmaatschappij van het Ontwikkelaar-concern (…).

Bijlage 6

Planning Kijkduin Bad (uitvoering indicatief)

(…)

Oplevering

- Fase 1 2016 Q4

Woonrijpmaken

- Fase 1 2016 Q4 / 2017 Q1

Bijlage 8

Stuurgroep Kijkduin Bad

(…)

De stuurgroep neemt besluiten die niet door de projectteam genomen kunnen over (sic). (…) De stuurgroep is opdrachtgever van de werkgroepen. (…) De stuurgroep wordt voorbereid door de coördinatiegroep. Het secretariaat wordt door de gemeente gevoerd.

Het project Kijkduin zou worden gerealiseerd in vier fases, te weten fase 1, fase 1.5, fase 2 en fase 3.

− Fase 1: 31 koopappartementen, 38 huurappartementen, 1300 m2 horeca, 1900 m2 retail, 128 parkeerplaatsen en een bastion met daarin enkele kiosken;

− Fase 1,5: een gebouw genaamd Gregale met een commerciële plint en 43 woningen met buitenruimte, waarvan 9 woningen met een losse berging op de eerste verdieping en een verdiepte garage met 61 parkeerplekken;

− Fase 2 en 3: vier gebouwen met commerciële plint, 154 woningen met buitenruimte en een verdiepte parkeergarage met 472 parkeerplaatsen.

De genoemde fases worden in de volgende afbeelding weergegeven:

Na het sluiten van de realiseringsovereenkomst is de ontsluitingsstructuur naar de parkeergarage gewijzigd. Waar aanvankelijk een eenvoudige inrit zou worden aangelegd, werd op initiatief van de Gemeente besloten een Verlengde Ondergrondse Parkeergarage (hierna: VOEP) te realiseren.

Bij de realisatie van project Kijkduin heeft KOM c.s. op meerdere manieren overleg gevoerd met de Gemeente, onder meer in de onder 3.4 (artikel 34 van en Bijlage 8 bij de realiseringsovereenkomst) genoemde Stuurgroep (hierna: de Stuurgroep).

In het Stuurgroep-verslag van 19 december 2016 is – voor zover hier van belang – vermeld:

Aanwezig: [naam 1] - FRED Developers, [naam 2] - FRED Developers, [naam 3] - DSO PmDH Den Haag, [naam 4] - DSO PmDH, [naam 5] - DSO-OR&E Den Haag

27. VOEP i.c.m. fietsenstalling

Info [naam 3]: Voor aanbesteding van VOEP incl. fietsenstalling wordt gezocht naar een optie die binnen de planning van A1 en A2 past.

Info [naam 1]: VOEP en fietsenstalling moeten wel bij oplevering van 1e fase A1 Deltaplein gereed zijn.

De Gemeente heeft in een brief aan FRED van 4 mei 2017 – voor zover hier van belang – het volgende geschreven:

Geachte heer [naam 1],

Middels deze brief willen wij het volgende benadrukken.

In de laatste Stuurgroep overleggen is tussen de deelnemende partijen FRED, BOHA en de gemeente Den Haag afgesproken dat uiterlijk 1 december 2017 wordt gestart met de bouwwerkzaamheden van de locatie A1, winkelcentrum Deltaplein en de locatie A2, Atlantic Hotel.

Deze voortgang is voor de gemeente van belang gezien het feit dat de gemeente Den Haag zich tot het uiterste heeft ingespannen om de ontwikkelingen mogelijk te maken conform hetgeen is overeengekomen in de gesloten overeenkomsten (incl. de bijlagen PUK en BKP). (…)

Tot slot is ook de procedure voor de Verlengde ondergrondse entree in gang gezet door de gemeente om zodoende de oplevering van dit bouwwerk te kunnen koppelen met de opleving van fase 1 van het winkelcentrum en de algehele ontwikkeling van het Atlantic Hotel.

In reactie daarop heeft FRED in een brief aan de Gemeente van 12 juni 2017 – voor zover hier van belang – geschreven:

Op initiatief van uw gemeente is de VOEP ontstaan. Alhoewel wij de kwalitatieve impuls omarmen, hebben wij immer gewezen op de risico's ervan (planologische en de impact op onze ontwikkeling). Het behoeft geen betoog dat het onmogelijk is een retail centrum te openen zonder deugdelijk toegang tot het parkeren en inrichting van openbaar gebied, danwel koop-en huurappartementen verkocht en formeel opgeleverd te krijgen (in het topsegment). Wij gaan er vanuit dat de gemeente ons zal vrijwaren voor de gevolgen van het onverhoopt niet tijdig gereed hebben van de onontbeerlijke toegang tot onze parkeergarage.

In het na een eerdere conceptversie vastgestelde Stuurgroep-verslag van 20 november 2017 staat – voor zover hier van belang – vermeld:

59. Openbare Ruimte (O.R.) – demarcatie oplevering

Demarcatie oplevering fase 1: BOHA verwacht in Q3 2018 met bouw A2 te starten. Ook bouw VOEP start in Q3 2018. De oplevering van A1 fase 1 van FRED is gepland van Q2 tot Q4 2019 – de gemeente volgt deze planning v.w.b. oplevering van de O.R. (=openbare ruimte, rechtbank) behorende bij deze fase. Afspraak: Als BOHA in Q3 2018 start met bouw A2, voltooit gemeente de aanleg van de O.R. conform het rood gearceerde gebied op bijgaande situatietekening in Q4 2019. Hiervoor is het noodzakelijk om in februari 2018 een go/no go te hebben teneinde de werkzaamheden conform opleveringsplanning te kunnen bewerkstelligen. Is eind februari 2018 nog niet zeker of BOHA in Q3 2018 start met bouw A2, dan maakt gemeente met FRED passende afspraken over de tijdelijke demarcatie voor aanleg van de O.R. Ook in dat geval zorgt de gemeente ervoor dat de aanleg van de O.R. in Q4 2019 zodanig is afgerond dat A1 fase 1 voor bewoners en bezoekers goed bereikbaar is.

(…)

66. Vervolgafspraken m.b.t. uitgifte-overeenkomst

(…)

2. Oplevering VOEP: Uiterlijk in Q4 2019 wordt de VOEP inclusief de Openbare Ruimte cf. het rood gearceerde gebied in bijgaande situatietekening opgeleverd.

(…)

Bijlage 2: Plattegrond met demarcatie van door gemeente aan te leggen Openbare Ruimte (rood gearceerd)

Om het project Kijkduin tot stand te kunnen brengen is in artikel 13 van de realiseringsovereenkomst bepaald dat de Gemeente een aantal percelen zal verkopen en leveren aan KOM en KOM op haar beurt een aantal percelen aan de Gemeente. Ten behoeve van de verkoop van deze percelen zijn drie uitgifteovereenkomsten (hierna: de uitgifteovereenkomsten) gesloten tussen de Gemeente en KOM/KHOM. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

Uitgifteovereenkomst Gemeente-KOM/KHOM fase 1 d.d. 19 december 2017:

21. Erfdienstbaarheid / erfdienstbaarheden overbouw, balkons en luifels

(…)

De parkeergarage, die wordt gerealiseerd in het Bouwplan, zal worden ontsloten op de openbare weg aan de noordoost zijde van het te realiseren complex. De toegang tot de parkeergarage met de auto en/of motor via de daartoe bestemde toegang/in- en uitrit zal uitsluitend worden verkregen via de tijdig door en voor rekening van de Gemeente te realiseren al dan niet verdiepte/ondergrondse infrastructuur, aan de noordoost zijde van de parkeergarage. De Gemeente draagt er zorg voor dat de (al dan niet openbare) toegangsweg, welke al dan niet tijdelijk van aard kan zijn, tot de parkeergarage gereed zal zijn bij de bouwkundige oplevering van het Bouwplan aan de betreffende eigenaars. Thans gaan partijen uit van de verdiepte infrastructuur: de Verlengde Ondergrondse Entree Parkeergarage (“VOEP”).

Uitgifteovereenkomst Gemeente-KOM/KHOM fase 1.5 d.d. 15 november 2018:

19. Erfdienstbaarheid / erfdienstbaarheden overbouw, balkons en luifels

De parkeergarage, die wordt gerealiseerd in het Bouwplan en zal worden aangesloten op de parkeergarage van fase 1, zal worden ontsloten op de openbare weg aan de noordoost zijde van het te realiseren complex. De toegang tot de parkeergarage met de auto en/of motor via de daartoe bestemde toegang/in- en uitrit zal uitsluitend worden verkregen via de tijdig door en voor rekening van de Gemeente te realiseren al dan niet verdiepte/ondergrondse infrastructuur, aan de noordoost zijde van de parkeergarage. De Gemeente draagt er zorg voor dat de (al dan niet openbare) toegangsweg, welke al dan niet tijdelijk van aard kan zijn, tot de parkeergarage gereed zal zijn bij de bouwkundige oplevering van het Bouwplan aan de betreffende eigenaars. Thans gaan partijen uit van de verdiepte infrastructuur: de Verlengde Ondergrondse Entree Parkeergarage (“VOEP”).

Uitgifteovereenkomst Gemeente-KOM fase 2 en fase 3 d.d. 1 oktober 2020:

18. Erfdienstbaarheden

De parkeergarage, die wordt gerealiseerd in het Bouwplan zal worden aangesloten op de parkeergarage van fase 1 en fase 1,5. De gemeente draagt er zorg voor dat de (al dan niet openbare) toegangsweg, welke al dan niet tijdelijk van aard kan zijn, tot de parkeergarage – door en voor rekening van de Gemeente – gereed zal zijn bij de bouwkundige oplevering van het Bouwplan aan de betreffende eigenaars.

In een brief van FRED aan het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Den Haag van 8 mei 2018 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

Geacht college,

Zoals u bekend is zijn wij inmiddels gestart met de realisatie van de 1e fase van de nieuwbouwontwikkeling Kijkduin Deltaplein. Voor de verdere ontwikkeling/herinrichting en de bewoners van de nieuwbouw is een tijdige realisatie van de (ontsluitings-)voorzieningen /infrastructuur (de zgn. VOEP) van cruciaal belang, mede omdat de bewoning niet mogelijk is zolang er geen adequate ontsluitingsvoorzieningen zijn ten behoeve van de woningen, inclusief het parkeren.

Wij maken ons grote zorgen over tijdige realisatie van de VOEP.

(…)

Planning

Zolang de omgevingsvergunning niet door BOHA is ingediend, kunnen wij niet beoordelen wat exact de gevolgen van de ontwikkeling door BOHA zijn voor de positie van KOM. Wel is nu al bekend dat als gevolg van de te late indiening van de omgevingsvergunning de planning van de VOEP niet conform de overeengekomen planning kan worden gerealiseerd. KOM gaat er vanuit dat uw gemeente de uitvoering van de VOEP zodanig zal aanpassen dat bij oplevering van de 1e fase de woningen en parkeerfaciliteiten van die fase voor de bewoners zonder problemen toegankelijk zullen zijn.

Intussen spraken partijen over het aanleggen van een fietsenstalling. Zowel de Gemeente als KOM c.s. hadden de voorkeur om die ondergronds aan te leggen, als onderdeel van de VOEP. Daarvoor moesten de bestaande plannen echter worden gewijzigd. Op initiatief van de Gemeente zijn de plannen vervolgens gewijzigd in het (bouwtechnisch complexere) plan om een VOEP met ondergrondse fietsenstalling (hierna: de EeF – ‘Entree en Fietsenstalling’) EeF te realiseren. Op 26 april 2018 heeft de Gemeente daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd .Deze vergunning is op 19 april 2019 verleend.

De realisatie van de EeF heeft vertraging opgelopen door – onder meer – een conflict tussen Boha (initiatiefnemer van project Nieuw Kijkduin en ontwikkelaar van het Atlantic Hotel) en de Gemeente. Omdat de EeF ook zou worden aangesloten op de parkeergarage van het Atlantic Hotel, ging het conflict over de ligging van de EeF en de bereikbaarheid van het hotel tijdens de bouw van de EeF.

In de Stuurgroep-verslagen van de periode 2018-2019 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld (waarbij de hierna vermelde [naam 5], [naam 6] en [naam 7] aanwezig waren namens de Gemeente, en [naam 8] namens FRED/KOM c.s.):

Verslag 4 juni 2018

84. VOEP + ondergrondse fietsenstalling – status en planning

Info [naam 6] m.b.t. planning VOEP: Start bouw maart 2019, oplevering eind 2019. Deze planning sluit aan op de planning van A1 fase 1.

Verslag 30 augustus 2018

100. VOEP + ondergrondse fietsenstalling

Info [naam 5]: Financiering VOEP + ondergrondse fietsenstalling is geregeld. Voor de aanleg moet BOHA enkele stukken grond verkopen aan de gemeente. BOHA heeft gemeld hieraan mee te zullen werken.

Verslag 17 december 2018

100. EeF + ondergrondse fietsenstalling

Gemeente maakt met FRED en Spark afspraken over het beheerniveau. FRED regelt de afspraak.

[naam 6]: Planning aanleg EeF is als volgt:

1. Van april tot eind aug/begin sept 2019: werkzaamheden op Deltaplein

2. Van begin sept tot medio nov 2019: aanleg entree + O.R. (Openbare Ruimte, rb.)

Verslag 18 februari 2019

100. EeF + ondergrondse fietsenstalling

Gemeente maakt met FRED en Spark afspraken over het beheerniveau. FRED regelt de afspraak.

[naam 6]: Planning aanleg EeF is als volgt:

1. Van april tot eind aug/begin sept 2019: werkzaamheden op Deltaplein

2. Van begin sept tot medio nov 2019: aanleg entree + O.R.

Verslag 17 juni 2019

137. Entree en fietsenstalling

[naam 8]: FRED heeft vernomen dat start aanleg EeF op 23-4-2019 niet haalbaar is omdat de onderhandelingen tussen gemeente en BOHA m.b.t. aankoop van de benodigde grond nog niet zijn afgerond. [naam 8] benadrukt dat FRED zich genoodzaakt zal zien een financiële claim in te dienen bij de gemeente als de openbare ruimte van het Deltaplein t.b.v. fase 1 FRED in november 2019 nog niet gereed is. Vertraging in de ingebruikname van fase 1 leidt mogelijk tot vertraging in de planning van fase 2 FRED.

[naam 7] en [naam 6]: De Gemeente probeert zo snel mogelijk met BOHA tot overeenstemming te komen. Of BOHA via een kort geding kan worden gedwongen toegang te geven tot hun terrein voor aanleg van de EeF is mede afhankelijk van het moment van afgifte van de omgevingsvergunning voor de EeF. [naam 9] heeft tamelijk laat de voor de vergunning benodigde gegevens verstrekt, als gevolg waarvan de vergunning nog niet is afgegeven. Hiermee zal de gemeente rekening houden bij de behandeling van evt. claims van FRED.

[naam 7]: Mogelijk kan in een overleg tussen FRED, [naam 10], [naam 9] en gemeente gezocht worden naar oplossingen voor de verwachte vertraging in de aanleg van de EeF.

Op 22 april 2019 heeft Fred onder meer aan de Gemeente gemaild:

Volledigheidshalve wil ik jullie erop wijzen dat wij eerder met elkaar hebben afgesproken dat de openbare ruimte gereed moet zijn ten tijde van de oplevering van de commerciële ruimten, appartementen en parkeergarage. Deze planningsafspraken zijn ook al langere tijd geleden gemaakt. Alle signalen vanuit jullie en jullie bouwer geven aan dat de afspraken niet nagekomen zullen worden door vertraging van de voorbereiding en daarmee de start en oplevering van de EEF en dus ook de openbare inrichting.

De financiële schade zal enorm zijn als de afspraken mbt de oplevering van het openbare gebied niet nagekomen worden.

De Gemeente heeft hierop niet gereageerd.

Op 19 juni 2019 heeft Fred onder meer aan de Gemeente gemaild:

Inmiddels hebben jullie aangegeven dat zelfs met een verkorte planning de EEF en de openbare inrichting van het plein niet gerealiseerd is voor de oplevering van de woningen, commerciële ruimten en parkeergarage van ons plan. En dus conform onze gemaakte afspraken. Wij zullen de door ons verwachte schade dan ook nauwkeuriger gaan bepalen op basis van de nu bij ons bekende uitgangspunten.

Op 4 oktober 2019 heeft FRED een brief gestuurd aan de Gemeente, waarin de Gemeente werd gesommeerd om conform de afspraken tussen partijen uiterlijk in week 49 van 2019 de EeF gereed te hebben en de openbare ruimte op te leveren. Op 11 oktober 2019 heeft FRED de Gemeente met klem verzocht op haar brief van 4 oktober jl. te reageren.

Op 11 november 2019 heeft de Gemeente in reactie hierop geschreven:

Hierbij zij er voorts op gewezen dat artikel 21.3 uitgifteovereenkomst enkel betrekking heeft op de toegankelijkheid van de parkeergarage van KHOM en niet op de uiterlijke verschijningsvorm van de openbare ruimte ter plaatse. Met betrekking tot de aanleg van deze openbare ruimte [geldt] dat de (anterieure) bijdrage nog niet geheel ontvangen is. (…)

Onverlet het voorgaande hebben partijen een gefaseerde inrichting van de openbare ruimte besproken. Daarbij is thans het uitgangspunt dat de (tijdelijke) inrichting van de openbare ruimte grenzend aan blok a plaatsvindt met als streven deze gereed te hebben eind week 49.

Voor de (tijdelijke) openbare ruimte grenzend aan blok b geldt dat de gemeente thans verwacht deze in de maand februari van 2020 op te kunnen leveren. Hierbij zoekt de gemeente aansluiting bij de planning van FRED/KHOM in de oplevering van het blok b. Voor blok c geldt dat partijen met elkaar streven naar (tijdelijke) inrichting van de openbare ruimte en oplevering van het bedoelde blok in de zomer van 2020. De gemeente wijst er wel op dat haar verplichtingen niet verder strekken dan hetgeen bepaald in artikel 6.5 en 6.6 van de realiseringsovereenkomst. Uit de bedachte planning vloeit in die zin geen rechtens afdwingbare verplichting van de gemeente tot het tijdig realiseren voort.

De gemeente verwerpt de door u gestelde aansprakelijkheid. De gemeente acht zich dan ook niet gehouden tot vergoeding van enige eventueel door FRED/KROM te lijden schade, zoals bijvoorbeeld huurinkomstendervingen of schade die voortvloeit uit afgegeven huurgaranties.

Toen fase 1 (met uitzondering van het Bastion) in het eerste kwartaal van 2020 bouwkundig werd opgeleverd door KOM c.s., was de aanleg van de EeF nog niet begonnen. Daarom is in 2020 – op initiatief van KOM c.s. – een tijdelijke inrit aangelegd naar de parkeergarage. Deze tijdelijke inrit is aangelegd op kosten van de Gemeente.

De Gemeente heeft het bijbehorende openbaar gebied in 2020 eveneens in tijdelijke vorm opgeleverd, omdat het Deltaplein weer moest worden opengemaakt voor de aanleg van de daaronder aan te leggen EeF.

Op 15 december 2020 heeft de Gemeente aan KOM c.s. een factuur gestuurd voor de derde tranche van de exploitatiebijdrage. Deze factuur hebben KOM c.s. onbetaald gelaten.

De Gemeente is op 3 oktober 2022 begonnen met de bouw van de EeF en heeft dit in het najaar van 2023 afgerond. Daarna is de Gemeente begonnen met het definitief inrichten van de openbare ruimte.

Op 9 februari 2024 hebben KOM c.s. aan de Gemeente opdracht gegeven voor de levering van natuursteen voor de inrichting van de percelen die toebehoren aan KOM c.s., zodat de natuursteen zou aansluiten bij de natuursteen die de Gemeente had gebruikt op de boulevard.

Voor de levering van de natuursteen heeft de Gemeente op 23 april 2024 een factuur toegezonden aan KOM c.s. ten bedrage van € 49.138,08 inclusief btw. KOM c.s. hebben deze factuur onbetaald gelaten.

Op 15 juli 2024 zag het project Kijkduin er als volgt uit. Het Bastion (onder de vuurtoren) en de openbare ruimte daarom heen (het Lage Deltaplein) waren toen nog niet gereed.

4. Het geschil

KOM c.s. vorderen – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- primair: voor recht verklaart dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens KOM c.s. en dat de Gemeente om die reden schadeplichtig is jegens KOM c.s.;

- subsidiair: voor recht verklaart dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens KOM c.s. en dat de Gemeente dientengevolge schadeplichtig is jegens KOM c.s.;

- meer subsidiair: voor recht verklaart dat de Gemeente jegens KOM c.s. schadeplichtig is wegens schending van het vertrouwensbeginsel;

- in alle genoemde gevallen: de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- de Gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Aan hun vorderingen hebben KOM c.s. – samengevat – ten grondslag gelegd dat de Gemeente verplicht was om, gelijktijdig met de oplevering van de eerste fase van de nieuwbouw door KOM c.s., een representatieve ontsluitingsstructuur te realiseren en het openbaar gebied in te richten en bereikbaar te houden. De Gemeente heeft dit vijf jaar te laat opgeleverd. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen, heeft zij (subsidiair) onrechtmatig gehandeld door toezeggingen te schenden, althans (meer subsidiair) het vertrouwensbeginsel geschonden. De Gemeente is verplicht de schade die KOM c.s. daardoor hebben geleden te vergoeden. De omvang van de schade moet worden vastgesteld in een schadestaatprocedure.

De Gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van KHOM en KROM dan wel tot afwijzing van de vorderingen van KOM c.s. in conventie, met veroordeling van KOM c.s. in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

De Gemeente vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, KOM en KHOM veroordeelt tot betaling aan de Gemeente van bedragen van € 1.100.033,69 (contractuele exploitatiebijdrage), € 244.207,49 (indexering), € 49.138,08 (factuur natuursteen) en € 6.775,- (buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, met veroordeling van KOM en KHOM de proceskosten.

De Gemeente legt aan haar vorderingen ten grondslag dat KOM en KHOM zich contractueel hebben verplicht jegens de Gemeente tot betaling van een exploitatiebijdrage, waarvan nog een bedrag van € 1.100.033,69 openstaat. Dat bedrag moet worden geïndexeerd tot het moment van betaling. Verder staat nog een factuur open voor de levering van natuursteen, waarvoor KOM c.s. in 2024 opdracht hebben gegeven.

KOM c.s. hebben verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente in conventie, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

De kernvraag in deze zaak is wat partijen zijn overeengekomen ten aanzien van de oplevering van de toegangsweg tot de parkeergarage (hierna ook: de toegangsweg) en de openbare ruimte door de Gemeente. Daarop zien de vorderingen in conventie. De rechtbank zal daarom eerst die vorderingen bespreken, omdat het oordeel in conventie van belang is voor de beoordeling van de reconventionele vorderingen.

In conventie

Ontvankelijkheid

Als meest verstrekkende verweer heeft de Gemeente betoogd dat KHOM en KROM niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat zij hun vorderingen aan KOM hebben gecedeerd. Op dit punt gaat de rechtbank verder in onder 5.31 van dit vonnis.

Verder heeft de Gemeente gesteld dat KROM niet-ontvankelijk is omdat ze haar schade onderbouwt met een vermeende aanspraak op nadeelcompensatie en dat KOM c.s. niet hebben voldaan aan de stelplicht ten aanzien van de schadestaatprocedure. Voor zover die stellingen al zouden kunnen leiden tot niet-ontvankelijkheid, slagen die stellingen evenmin. Uit de door KROM ingestelde vorderingen blijkt dat zij aanspraak maakt op schadevergoeding op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad, niet op nadeelcompensatie. Verder hebben KOM c.s. in de conclusie van antwoord in reconventie en tijdens de mondelinge behandeling de aard van de gestelde schade nader toegelicht. Daardoor hebben zij voldaan aan de stelplicht die op dit punt op hen rust.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat KOM ontvankelijk is in haar vorderingen en KHOM en KROM in beginsel ook. Hierom komt de rechtbank toe aan de (verdere) inhoudelijke beoordeling daarvan.

Wat zijn partijen overeengekomen over de oplevering van de toegangsweg en de openbare ruimte?

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij de uitleg van een overeenkomst aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt ook betekenis toe aan de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.

De uitgangspunten en afspraken die gelden tussen KOM c.s. en de Gemeente zijn vastgelegd in verschillende documenten, waaronder het planuitwerkingskader, de realiseringsovereenkomst, de drie uitgifteovereenkomsten en de Stuurgroep-verslagen. Ten aanzien van de oplevering van de toegangsweg en de openbare ruimte stelt de rechtbank het volgende vast.

De algemene uitgangspunten voor de herontwikkeling van Kijkduin Bad zijn in 2014 door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Den Haag neergelegd in het planuitwerkingskader (zie 3.3). Binnen deze uitgangspunten zou een overeenkomst worden gesloten met de ontwikkelaar van Kijkduin Bad. In het planuitwerkingskader is expliciet opgenomen dat bij alle fasen ‘het deel van het openbaar gebied dat aansluit bij het nieuwe bouwblok ook wordt heringericht’.

De realiseringsovereenkomst van november 2014 (zie 3.4) bevat de afspraken die KOM en de Gemeente met elkaar hebben gemaakt. Daarin is onder meer overeengekomen dat de Gemeente de openbare ruimte zal inrichten. Ook is afgesproken dat partijen in overleg zouden treden over de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking zou verlenen aan het verzoek van KOM om de herinrichting van de openbare ruimte in fases te laten plaatsvinden, aansluitend op de fasering van de door KOM te realiseren gebouwen. Partijen zouden werken volgens een gezamenlijk opgestelde planning, waarin oplevering van Fase 1 zou plaatsvinden in Q4 2017 en het betreffende gebied woonrijp gemaakt zou worden in Q4 2017 en Q1 2018. Ook werd een overlegstructuur vastgesteld, waarin een belangrijke rol was weggelegd voor de Stuurgroep, die besluiten kon nemen over het project.

Gedurende het hele traject zijn drie uitgifteovereenkomsten gesloten tussen KOM, KHOM en de Gemeente (zie 3.13). Door de eerste twee uitgifteovereenkomsten is ook tussen KHOM en de Gemeente een contractuele verhouding ontstaan. In de uitgifteovereenkomsten zijn afspraken gemaakt over de uitgifte van gronden aan KHOM en KOM en werd een bouwplicht opgelegd aan KHOM en KOM. Verder is daarin bepaald dat de Gemeente ervoor zorgt dat de toegang tot de parkeergarage tijdig wordt gerealiseerd. De toegangsweg tot de parkeergarage, die al dan niet tijdelijk van aard kon zijn, moest tijdig gereed zijn bij de bouwkundige oplevering van het bouwplan aan de betreffende eigenaars. In de uitgifteovereenkomsten van 19 december 2017 en 15 november 2018 werd door partijen uitgegaan van de VOEP. Hoewel de VOEP in de derde uitgifteovereenkomst niet meer werd vermeld, blijkt uit de vaststaande feiten (zie 3.15 e.v.) dat dit later is veranderd in het plan om de EeF te realiseren.

Naast de genoemde schriftelijke afspraken hebben partijen afspraken gemaakt in de Stuurgroep-overleggen, die zijn vastgelegd in verslagen. De oplevering van de openbare ruimte is in de Stuurgroep op verschillende momenten aan de orde geweest. Naar aanleiding van een Stuurgroep-overleg schreef de Gemeente in haar brief van 4 mei 2017 aan FRED (zie 3.10) dat de procedure voor de VOEP door de Gemeente in gang is gezet ‘om de oplevering van dit bouwwerk te kunnen koppelen met de opleving [bedoeld zal zijn: oplevering, rb.] van fase 1 van het winkelcentrum en de algehele ontwikkeling van het Atlantic Hotel’. De planning is vervolgens telkens opnieuw aan de orde geweest in het Stuurgroep-overleg. In het Stuurgroep-verslag van 20 november 2017 (zie 3.12) is vermeld ‘De oplevering van A1 Fase 1 FRED is gepland van Q2-Q4 2019 - de gemeente volgt deze planning v.w.b. oplevering van de O.R. behorende bij deze fase.’ Verderop staat: ‘Vervolgafspraken mb.t. uitgifte-overeenkomst. Oplevering VOEP: Uiterlijk in Q4 2019 wordt de VOEP inclusief de Openbare Ruimte cf. het rood gearceerde gebied in bijgaande situatietekening opgeleverd.’ Op het bijgevoegde kaartje (zie opnieuw 3.12) is te zien dat dit betrekking heeft op het gehele gebied naast projectdeel A1 en het Deltaplein, inclusief het Bastion en een deel van de boulevard.

Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank KOM c.s. in hun betoog dat partijen hebben afgesproken dat de Gemeente de openbare ruimte gefaseerd zou opleveren. Al in het planuitwerkingskader werd gesproken over een gefaseerde oplevering, die telkens afhankelijk was van de oplevering van het betreffende deel van het bouwproject. In de realiseringsovereenkomst is afgesproken dat partijen in overleg zouden treden over het verzoek om de herinrichting van de openbare ruimte in fases te laten plaatsvinden. Dat overleg heeft vervolgens plaatsgevonden in de Stuurgroep. Uit de genoemde Stuurgroep-verslagen blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat in de Stuurgroep concrete afspraken zijn gemaakt over de oplevering van de VOEP en de inrichting van de openbare ruimte. Dit werd gekoppeld aan de oplevering van fase A1 door KOM c.s.. Het meest concreet zijn die afspraken neergelegd in het verslag van 20 november 2017. Oplevering zou plaatsvinden uiterlijk in Q4 2019. Aan deze planning is tot begin 2019 vastgehouden, zo blijkt uit de latere Stuurgroep-verslagen (zie 3.17).

De Gemeente heeft verder betoogd dat de afspraken in de Stuurgroep een voorwaardelijk karakter hadden, omdat de Gemeente afhankelijk was van derden, en slechts de bereidwilligheid van de Gemeente toonden. De rechtbank ziet in de hiervoor genoemde Stuurgroep-verslagen echter geen aanwijzingen om de Gemeente in deze uitleg te volgen. De afspraken over oplevering van de VOEP en de openbare ruimte zijn zonder enig voorbehoud in de verslagen opgenomen, welke verslagen bovendien telkens werden goedgekeurd in de volgende vergadering. Weliswaar staat in het verslag van 20 november 2017 onder punt 59 beschreven dat partijen met elkaar zouden overleggen als Boha niet tijdig zou starten met de bouw van deel A2, maar tegelijk staat onder hetzelfde punt klip en klaar dat de gemeente de planning van FRED volgt voor wat betreft de oplevering van de openbare ruimte. Bovendien is onder punt 66, zonder voorbehoud, de afspraak opgenomen dat de VOEP en de openbare ruimte uiterlijk in Q4 2019 worden opgeleverd. Als de Gemeente op dit punt een voorwaardelijke afspraak had willen maken, dan had zij dit – gelet op het specifieke karakter van deze afspraken en de verwachtingen die KOM c.s. daaraan konden ontlenen – moeten expliciteren in het verslag.

De rechtbank tekent hierbij aan dat het belang van de Stuurgroep-afspraken niet moet worden onderschat. KOM c.s. hebben onweersproken gesteld dat tijdige oplevering van de VOEP (de ‘levensader’ van het project Kijkduin) en de openbare ruimte behorend bij fase 1 van essentieel belang was voor de oplevering en exploitatie van haar projectdeel. Met de ontwikkeling van project Kijkduin was voor KOM c.s. circa € 300 miljoen gemoeid. Voor een rendabele exploitatie was het vanzelfsprekend noodzakelijk dat de gebouwen toegankelijk waren en een representatieve uitstraling zouden hebben. Tijdige oplevering en duidelijke afspraken daarover waren daarom voor KOM c.s. heel belangrijk. Met voorwaardelijke of onduidelijke Stuurgroep-afspraken over oplevertermijnen zouden KOM c.s. dan ook geen genoegen hebben kunnen nemen. De Gemeente heeft dit alles niet bestreden. Bovendien blijkt uit de door KOM c.s. overgelegde correspondentie en de Stuurgroep-verslagen dat KOM c.s. de Gemeente meerdere keren hebben gewaarschuwd voor de gevolgen van vertraging. Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat KOM c.s. er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat de Gemeente zich onvoorwaardelijk jegens hen had verbonden om de toegangsweg en de openbare ruimte op te leveren conform de Stuurgroep-afspraken. Hierom wordt ook de stelling van de Gemeente dat zij per Q4 2019 nog niet gehouden was de bij fase 1 behorende openbare ruimte op te leveren, omdat KOM c.s. toen het Bastion (dat onderdeel was van fase 1) nog niet opgeleverd hadden, gepasseerd. Kennelijk hebben partijen de oplevering van het Bastion niet voorwaardelijk geacht voor de verplichting van de Gemeente om de openbare ruimte en de EeF per Q4 2019 op te leveren. Dat komt de rechtbank overigens ook niet onbegrijpelijk voor. Exploitatie/verhuur van een kiosk in het Bastion zou, voordat de Gemeente de VOEP/EeF en de openbare ruimte had opgeleverd, immers weinig zinvol zijn geweest.

De Gemeente heeft verder nog aangevoerd dat de afspraken die in de Stuurgroep zijn gemaakt niet meer relevant waren nadat de uitgifteovereenkomsten werden gesloten. Dat betoog volgt de rechtbank niet. De uitgifteovereenkomsten regelden de uitgifte van grond en de voorwaarden waaronder KOM en KHOM zouden gaan bouwen. Uit de uitgifteovereenkomsten blijkt niet dat hierin de contractuele verplichtingen (inclusief de afspraken die in de Stuurgroep waren gemaakt) opnieuw zouden worden vormgegeven. KOM c.s. hebben betwist dat dit was beoogd. Het feit dat de passage waarin wordt gesproken over een ‘al dan niet tijdelijke’ toegangsweg tot de parkeergarage onder het kopje ‘erfdienstbaarheid’ staat, is daarvoor verder een contra-indicatie. Voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte bevatten de uitgifteovereenkomsten geen afwijkende bepalingen. Bovendien laat de door de Gemeente verdedigde uitleg zich lastig rijmen met het feit dat in de Stuurgroep-overleggen van 4 juni 2018 en 17 december 2018 (dus nadat de eerste respectievelijk de tweede uitgifteovereenkomst was gesloten) nog steeds werd uitgegaan van de eerder afgesproken oplevering van VOEP en van de openbare ruimte in Q4 2019. Daarbij komt ten slotte nog het feit dat ook de Gemeente kennelijk uitging van een verplichting om conform de Stuurgroep-afspraken op te leveren in 2019, aangezien zij in mei 2019 een kort gedingprocedure heeft gestart tegen Boha om tijdige aanleg van de EeF mogelijk te maken.

Overigens zou het de Gemeente ook niet baten als de rechtbank haar wel zou volgen in de uitleg dat zij (voor wat betreft de VOEP/de EeF) sinds de uitgifteovereenkomsten nog slechts verplicht was een toegangsweg van ‘al dan niet tijdelijke aard’ aan te leggen naar de parkeergarage. De tijdelijke toegangsweg die uiteindelijk is aangelegd hebben KOM c.s. immers noodgedwongen zelf doen realiseren, en niet de Gemeente. Dus ook aan de door haar gestelde verplichting om een tijdelijke toegangsweg aan te leggen heeft de Gemeente niet voldaan.

Tot slot heeft de Gemeente betoogd dat de verplichting tot herinrichting van de openbare ruimte nog niet opeisbaar was. Zij heeft daartoe allereerst verwezen naar artikel 6.5 van de realiseringsovereenkomst, waarin staat dat de Gemeente in beginsel pas zal overgaan tot herinrichting van de openbare ruimte indien en zodra alle betalingen door KOM en Boha door de Gemeente zijn ontvangen en alle fases van het Gebouw zijn gerealiseerd. Ook dit betoog faalt. Niet alleen zijn partijen, zoals al in artikel 6.5 aangekondigd, over gefaseerde oplevering van de openbare ruimte in overleg getreden, maar zij hebben daarover ook daadwerkelijk in de Stuurgroep nadere, van de realiseringsovereenkomst afwijkende, afspraken gemaakt. Uit niets blijkt dat het feit dat nog een deel van de exploitatiebijdrage moest worden betaald destijds in de weg stond aan de (in de Stuurgroep gemaakte afspraken over) de oplevering van de VOEP/EeF en de definitieve herinrichting van de openbare ruimte bij fase 1 per Q4 2019. De Gemeente heeft voor het eerst op 11 november 2019 (zie 3.21 ) aan KOM c.s. kenbaar gemaakt te menen geen verplichting te hebben tot het herinrichten van de openbare ruimte omdat de (anterieure) bijdrage nog niet geheel ontvangen was. Op dat moment hadden partijen al andersluidende afspraken gemaakt, zodat de Gemeente zich in zoverre niet meer op de realiseringsovereenkomst kon beroepen. De Gemeente heeft bovendien pas op 15 december 2020 een factuur heeft gestuurd voor de (derde tranche van de) exploitatiebijdrage van KOM c.s. Dit was bijna een jaar nadat zij volgens de genoemde Stuurgroep-afspraken de VOEP en de openbare ruimte bij fase 1 had moeten opleveren.

Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de Gemeente zich heeft verplicht om de VOEP en de openbare ruimte behorende bij fase 1 op te leveren in Q4 2019. De rechtbank zal uitgaan van 31 december 2019 als uiterlijke datum voor nakoming.

Is de Gemeente haar verplichtingen nagekomen?

Het plan om een VOEP te realiseren is in 2018, op initiatief van de Gemeente, veranderd in het (bouwtechnisch complexere) plan om een EeF te realiseren. Dit gewijzigde plan had een voorzienbaar, negatief effect op de al overeengekomen verplichting voor de Gemeente om de openbare ruimte tijdig op te leveren. De EeF werd immers ook onder het Deltaplein gerealiseerd. Nadat de uitvoering van dit gewijzigde plan vertraging had opgelopen, heeft FRED namens KOM c.s. op 4 oktober 2019 de Gemeente gewezen op haar contractuele verplichtingen om de EeF en de openbare ruimte tijdig op te leveren, haar in gebreke gesteld voor het geval zij de geplande opleverdatum (week 49 van 2019) niet zou halen en haar aansprakelijk gesteld voor schade die KHOM daardoor zou lijden.

De EeF is veel later gerealiseerd dan eind 2019. Het plan om de EeF aan te leggen moest, onder meer door het geschil met Boha, in 2021 opnieuw worden aangepast. Pas daarna kon met de aanleg van de EeF worden begonnen. Hoewel partijen verschillende data hebben genoemd waarop de EeF en de openbare ruimte zijn opgeleverd, staat vast dat de EeF niet eerder dan in oktober 2023 gebruiksklaar was en dat het openbare gebied (inclusief het lage Deltaplein, rondom het Bastion) pas op 13 december 2024 is opgeleverd. Daarmee is de Gemeente toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting de VOEP (dan wel de EeF) en de openbare ruimte behorende bij fase 1 uiterlijk op 31 december 2019 op te leveren. Omdat zij al op 4 oktober 2019 in gebreke was gesteld, is de Gemeente op 1 januari 2020 in verzuim geraakt.

Tussenconclusie ten aanzien van KOM en KHOM

De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat KOM en KHOM kunnen worden aangemerkt als contractspartijen van de Gemeente. Dit is door de Gemeente ook niet betwist. Nu de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, ligt de primair gevorderde verklaring voor recht jegens KOM voor toewijzing gereed en jegens KHOM in beginsel (zie r.o. 5.2 - 5.4) ook.

Ten aanzien van deze vennootschappen komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen.

Heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld jegens KROM?

Ten aanzien van KROM, die geen contractspartij van de Gemeente was, moet de rechtbank de vraag beantwoorden of de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld.

Het oordeel dat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd, leidt niet automatisch tot de conclusie dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens KROM. De Gemeente is in beginsel alleen aansprakelijk jegens haar contractspartijen KOM en KHOM. Het enkele feit dat voorzienbaar is dat de wanprestatie een derde partij zal schaden, is niet genoeg om aansprakelijkheid tegenover die derde aan te nemen.

Het is echter vaste jurisprudentie dat, indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, kunnen meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen dit meebrengen, moet de rechter de ter zake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling betrekken. (zie HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069 en HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7496).

De rechtbank is van oordeel dat die situatie zich in het onderhavige geval voordoet. KOM, KHOM en KROM maken deel uit van één concern. KOM en KHOM waren op grond van de realiseringsovereenkomst en de uitgifteovereenkomsten verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het project Kijkduin, waarna de eigendom van de gerealiseerde gebouwen en de exploitatie daarvan zijn ondergebracht in een andere groepsmaatschappij, namelijk KROM. Een dergelijke gang van zaken is gebruikelijk bij projectontwikkeling en de Gemeente heeft de betrokkenheid van KROM als exploitatievennootschap nooit ter discussie gesteld. In de realiseringsovereenkomst is ook voorzien in de mogelijkheid dat KOM rechten en plichten zou overdragen aan een groepsmaatschappij in haar concern (zie 3.4, artikel 43.3). In die zin waren de belangen van KROM als verkrijgende vennootschap dus kenbaar voor de Gemeente. Bovendien moest het, na de waarschuwingen die FRED daarover had gestuurd (zie onder meer 3.11 en 3.14) voor de Gemeente duidelijk zijn dat vertraging in de oplevering van de VOEP/EeF en de openbare ruimte aanzienlijke gevolgen zou hebben voor de mogelijkheden de gebouwen te gaan exploiteren. De belangen van KROM waren dus nauw betrokken bij een behoorlijke uitvoering van de overeenkomsten tussen KOM, KHOM en de Gemeente. De Gemeente had naar het oordeel van de rechtbank met die belangen rekening moeten houden, maar heeft dit onvoldoende gedaan, nu door haar toedoen de oplevering van de toegangsweg en het openbaar gebied is vertraagd.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Gemeente door haar wanprestatie jegens KOM en KHOM onrechtmatig heeft gehandeld jegens KROM.

Overige verwijten van KOM c.s.

KOM c.s. hebben – naast de vertraagde oplevering van de VOEP en de openbare ruimte – nog aangevoerd dat de Gemeente ook op andere punten is tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen of onzorgvuldig heeft gehandeld. Allereerst door het ontwerp van de VOEP zelf ter hand te nemen en later te wijzigen, waarmee de Gemeente haar faciliterende rol uit het Masterplan van 2009 uit het oog zou hebben verloren en waardoor vertraging zou zijn opgetreden. Verder zou de Gemeente onvoldoende hebben overlegd met KOM c.s., zou de Gemeente fouten hebben gemaakt bij de aanvraag van vergunningen en zou de Gemeente haar interne organisatie niet op orde hebben. Naar het oordeel van de rechtbank hebben KOM c.s. echter onvoldoende toegelicht waarom dit telkens een aparte toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad oplevert en welke schade zij als gevolg daarvan hebben geleden. KOM c.s. hebben daarom, mede gelet op het oordeel van de rechtbank over de vertraagde oplevering door de Gemeente, geen belang bij separate bespreking van deze verwijten.

Verwijzing naar schadestaatprocedure

KOM c.s. hebben gevorderd dat de zaak zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Een dergelijke vordering kan worden toegewezen als de mogelijkheid aannemelijk is dat schade is of zal worden geleden.

Het gaat in deze zaak om een groot project met een aanzienlijke investeringssom, waarbij jarenlange vertraging is opgetreden. KOM c.s. hebben toegelicht dat KOM schade heeft geleden in de vorm van financieringskosten, exploitatiekosten en managementkosten, dat KHOM schade heeft geleden in de vorm van exploitatieschade in verband met drie kiosken en dat KROM schade heeft geleden in de vorm van exploitatieschade als gevolg van uitblijvende huurinkomsten. De Gemeente heeft hier alleen tegen ingebracht dat leegstand niet het gevolg is van de vertraagde oplevering van de EeF, omdat ook op dit moment nog sprake is van leegstand. KOM c.s. hebben in reactie daarop echter onweersproken gesteld dat de vertraagde oplevering heeft geleid tot faillissementen bij ondernemers in het winkelcentrum, waardoor het winkelcentrum minder aantrekkelijk is geworden als vestigingslocatie voor nieuwe ondernemers en nog steeds te kampen heeft met gedeeltelijke leegstand. Het duurt volgens KOM c.s. meerdere jaren voordat dit zich weer herstelt. Gelet op deze toelichting heeft de Gemeente de gestelde schadeposten dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid aannemelijk is dat KOM c.s. schade hebben geleden of nog zullen lijden, zodat de vordering van KOM tot verwijzing naar de schadestaatprocedure voor toewijzing gereed ligt en die van KHOM en KROM in beginsel ook.

Vorderingsgerechtigdheid KHOM en KROM

Tijdens deze procedure hebben partijen gedebatteerd over de vraag of KHOM en KROM vorderingsgerechtigd zijn. KOM c.s. hebben in de dagvaarding (van 3 februari 2025) gesteld dat KHOM en KROM hun vorderingen op de Gemeente zekerheidshalve hebben gecedeerd aan KOM. Nadat de Gemeente op grond van die stelling concludeerde tot de niet-ontvankelijkheid van KHOM en KROM, hebben KOM c.s. bij conclusie van antwoord in reconventie (van 30 juli 2025) daartegenin gebracht dat slechts sprake was van een voorwaardelijke cessie. De betreffende akte van cessie werd – ondanks toezeggingen van KOM c.s. – niet overgelegd.

Na vragen van de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling hebben KOM c.s. gelegenheid gekregen om de akte van cessie alsnog in te dienen. De overgelegde akte dateert van 22 augustus 2025 en bevat geen voorwaardelijke en integrale cessie van de vorderingen van KHOM en KROM op de Gemeente, maar een onvoorwaardelijke en gedeeltelijke cessie. KOM c.s. hebben geen toelichting gegeven op de akte van cessie.

De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat tegenstrijdigheden bestaan tussen de overgelegde akte van cessie en de eerdere stellingen van KOM c.s. Bij die stand van zaken kan de rechtbank, zonder nadere toelichting, niet vaststellen dat KHOM en KROM nog steeds vorderingsgerechtigd zijn en is het de rechtbank niet duidelijk of de vorderingen ook jegens KHOM en KROM kunnen worden toegewezen. Daarom verzoekt de rechtbank KOM c.s. op de rol van 1 april 2026 bij akte een nadere (met stukken onderbouwde) toelichting te geven op de akte van cessie in het licht van hun eerdere stellingen, waarna de Gemeente op 15 april 2026 op die toelichting mag reageren. Daarna zal de rechtbank vonnis wijzen.

De rechtbank geeft partijen in dit verband in overweging om in onderling overleg te bezien of een regeling op dit punt tot de mogelijkheden behoort. Indien daarvoor nader uitstel nodig is zal de rechtbank dit uitstel verlenen.

In reconventie

Exploitatiebijdrage, indexering en buitengerechtelijke incassokosten

De Gemeente heeft gevorderd dat KOM en KHOM hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van de factuur met betrekking tot de contractueel overeengekomen exploitatiebijdrage (€ 1.100.033,69). KOM c.s. hebben de verschuldigdheid van deze factuur niet betwist, maar beroepen zich op opschorting en verrekening.

In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens KOM en KHOM en per 1 januari 2020 in verzuim is geraakt. De factuur met betrekking tot de exploitatiebijdrage dateert van 15 december 2020. Vanaf 1 januari 2020 waren KOM c.s. echter gerechtigd om hun verplichting tot betaling op te schorten.

Omdat de omvang van de schadevergoedingsplicht van de Gemeente pas in de schadestaatprocedure zal worden vastgesteld en ook dan pas blijkt in hoeverre het beroep op verrekening slaagt, is op dit moment nog steeds een grond voor opschorting aanwezig. De vordering tot betaling van de exploitatiebijdrage zal dan ook worden afgewezen.

De indexering van de exploitatiebijdrage en de buitengerechtelijke incassokosten hangen samen met de exploitatiebijdrage en moeten daarom ook worden afgewezen.

Natuursteen

De Gemeente heeft op 23 april 2024 een factuur gestuurd voor de levering van natuursteen aan KOM c.s.. KOM c.s. hebben de verschuldigdheid van deze factuur niet gemotiveerd betwist, maar zich slechts beroepen op opschorting en verrekening. Dat beroep slaagt echter niet. Uit de stukken blijkt dat KOM c.s. op 9 februari 2024 – toen tussen partijen al lange tijd onenigheid bestond over de vertraging in de oplevering van de EeF en de openbare ruimte – akkoord is gegaan met het aanbod van de Gemeente tot levering van natuursteen, zonder dat KOM c.s. daarbij hebben gewezen op hun opschortingsrecht in verband met vertragingsschade. Partijen hebben dit kennelijk beschouwd als een afzonderlijke kwestie, zodat tussen de vordering van de Gemeente (betaling van de factuur voor natuursteen) en de vordering van KOM c.s. (schadevergoeding in verband met te late oplevering) onvoldoende samenhang bestaat om een beroep op opschorting en verrekening te rechtvaardigen.

De vordering tot betaling van de factuur voor natuursteen (€ 49.138,08) zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke handelsrente is niet bestreden en kan worden toegewezen.

Conclusie in reconventie

Omdat partijen in de gelegenheid worden gesteld om een nadere akte te nemen in conventie, zullen de beslissingen in reconventie worden aangehouden zodat gelijktijdig einduitspraak kan worden gedaan in beide zaken.

6. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 1 april 2026 voor het nemen van akte zoals bedoeld onder 5.33 van dit vonnis;

bepaalt dat de Gemeente op de rol van 15 april 2026 een antwoordakte mag nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Alt-van Endt, mr. M. Knijff en mr. B.A. Sturm en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.