Rechtbank DEN HAAG
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [plaats] , eiseres
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 25/2692, SGR 25/2735, SGR 25/2736 en SGR 25/2737
(gemachtigde: mr. R.S. Smeding),
en
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2024 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] , op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op respectievelijk € 861.000, € 443.000, € 578.000 en € 17.536.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen (gebruiker) en rioolheffing (gebruiker) voor het jaar 2024.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 maart 2025 heeft verweerder de beschikking en aanslag inzake [adres 3] vernietigd, de WOZ-waarden van [adres 1] en [adres 2] gehandhaafd en de WOZ-waarde van [adres 4] verlaagd tot € 16.319.000.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2026.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen, tot bijstand vergezeld door [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaken vormen een papierfabriek. [adres 4] is de hal waarin de fabricage plaatsvindt, [adres 2] is een electriciteitscentrale en [adres 1] opslag/magazijn.
2. Eiseres heeft de papierfabriek begin 2023 verworven uit het faillissement van de vorige eigenares. Dat gebeurde met een samenstel van afspraken met de curatoren, die erop neerkomen dat eiseres tegenover betaling van € 11,2 mln. de activa verwierf maar waarbij de curatoren (afgerond) 20% van de activawaarde behielden, indirect, doordat zij voor dat percentage aandelen in eiseres verkregen. De oprichtster, vervolgens 80%-aandeelhoudster van eiseres is een onderneming in de papierbranche. De overnamesom van € 11,2 mln. is door haar gefourneerd.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum en daarmee de hoogte van de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen (gebruiker) ter zake van [adres 1] , [adres 4] en [adres 2] . De aan haar opgelegde aanslagen rioolbelasting (gebruiker) zijn niet in geschil.
4. Eiseres bepleit een waarde van € 5 voor de drie onroerende zaken gezamenlijk. Zij voert aan dat bij de moeilijke omstandigheden waarin de branche verkeert een grotere functionele veroudering moet worden gehanteerd dan verweerder heeft gedaan; dat sloopkosten in aanmerking moeten worden genomen; en dat bij de waardering van de ondergrond van ernstige vervuiling moet worden uitgegaan.
5. Het standpunt van verweerder is dat de beschikte waarden niet te hoog zijn.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Indien een voldoende courante markt voor de desbetreffende onroerende zaak bestaat, wordt de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode.
Incourante onroerende zaken worden op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Dat is de waarde van de ondergrond vermeerderd met de waarde van de opstal, waarbij de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten van herbouw van een vervangend identiek object met correcties voor technische en functionele veroudering. Op grond van artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de GVW overeenkomt met de bedrijfswaarde met inachtneming van de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
7. Verweerder heeft [adres 1] als een courant object beoordeeld en gewaardeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De waarde van [adres 4] en [adres 2] heeft hij bepaald op basis van GVW. De toegepaste methodes zijn niet in geschil. In geschil zijn alleen de uitkomsten waar die methodes toe moeten leiden.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij ter zake [adres 1] een matrix, en ter zake van [adres 4] en [adres 2] GVW-berekeningen overgelegd. Daarnaast heeft hij voor [adres 4] nog een schaduwberekening op basis van de huuwaardekapitalisatiemethode overgelegd.
In de door hem overgelegde matrix ter zake van [adres 1] heeft verweerder de waarde bepaald door een systematische vergelijking aan te leggen met de huurcijfers van vijf referentieobjecten en transactiegegevens van vijf andere, rond de waardepeildatum verkochte referentieobjecten. De huurprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten ligt tussen de € 47 en € 89. Uit de transactiegegevens volgen kapitalisatiefactoren van tussen de 10,6 en 12,2. De matrix resulteert bij een huurprijs van € 40 per m2 en een kapitalisatiefactor van 9,1 in een waardering van nr. 20 op € 873.000. Dat is € 12.000 meer dan de beschikte waarde van € 861.000.
Verweerder heeft de waarde van [adres 4] nader onderbouwd met een berekening waarin hij op systematische wijze de herbouwkosten van ieder onderdeel van de opstal heeft bepaald. Daarop heeft hij, opnieuw voor ieder onderdeel afzonderlijk, correcties aangebracht wegens technische veroudering. Die correcties komen voor de opstal als geheel uit op een correctie wegens technische veroudering van 72%. Vervolgens heeft hij een correctie voor functionele veroudering toegepast van 20%. De berekening komt uit op een waarde van de opstal van € 14.355.498.
De waarde van de grond is bepaald aan de hand van een systematische vergelijking met transactiegegevens van elf rond de peildatum verkochte bedrijfsterreinen. De verkoopprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten ligt tussen de € 163 en € 363. Verweerder heeft voor de waardering van de ondergrond € 135 per m2 gehanteerd, wat resulteert in een grondwaarde van € 14.770.350.
De waarde volgens de nadere GVW-berekening is daarmee € 29.125.848, dus € 12.806.848 meer dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 16.319.000.
Voorts heeft verweerder ter controle een berekening gemaakt op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, door vergelijking met twee referentieobjecten. Deze schaduwberekening komt uit op een waarde van € 20.630.399.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van [adres 2] heeft verweerder een taxatiekaart overgelegd. Daarin is de opstal gewaardeerd conform de taxatiewijzer nutsvoorzieningen, waarop verweerder een correctie wegens technische veroudering van 85%, en vervolgens een correctie wegens functionele veroudering van 20% heeft toegepast. Dat resulteert in een waardering van de opstal van € 279.358.
Verweerder heeft de grond gewaardeerd aan de hand van vergelijking met dezelfde elf vergelijkingsobjecten als hij bij de waardering van [adres 4] heeft gebruikt, op € 163.900.
Het saldo van deze twee bedragen is gelijk aan de beschikte waarde van € 443.000.
9. Met de door verweerder overgelegde matrix en GVW-berekeningen en de daarop door hem gegeven toelichting is hij naar het oordeel van de rechtbank erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Aan dat oordeel kan hetgeen door eiseres is aangevoerd niet afdoen. Dit laatste berust op de navolgende overwegingen.
Eiseres stelt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaken nihil bedraagt. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat de branche van papierfabricage al jarenlang in moeilijkheden verkeert; dat verweerder onvoldoende in aanmerking heeft genomen dat eiseres de fabriek uit een faillissement heeft overgenomen; dat de productie eind 2025 is stilgelegd en in verband daarmee begin 2026 € 5 mln. aan ontslagvergoedingen is betaald; dat thans wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn en dat hoogst onzeker is of de productie nog wordt hervat.
Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiseres, als degene die de meest directe toegang heeft tot gegevens omtrent de bedrijfseconomische toestand, de bewijslast draagt omtrent de door haar gestelde lagere bedrijfswaarde.
Met de door eiseres naar voren gebrachte omstandigheden kan niet de door haar gestelde bedrijfswaarde van nihil aannemelijk worden gemaakt. Het enkele gegeven dat er een commerciële branche is van papierproductie betekent immers dat papierfabrieken in het algemeen een zekere bedrijfswaarde hebben, terwijl uit het enkele feit dat een doorstart is beproefd al voortvloeit dat dit voor de onderhavige fabriek niet anders is.
Eiseres heeft niet (subsidiair) een andere bedrijfswaarde dan nihil genoemd. Die is ook niet te herleiden uit de door haar naar voren gebrachte, daarvoor te algemene omstandigheden.
Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte niet rekening heeft gehouden met de kosten die moeten worden gemaakt als tot sloop van de opstallen wordt overgegaan.
Naar de verklaringen van eiseres heeft zij de fabriek begin 2023 overgenomen met het voornemen haar als zodanig te exploiteren en was dat voornemen in 2024 niet gewijzigd. Met het oog daarop volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat sloop hypothetisch is waarmee geen aanleiding bestaat kosten van sloop bij de waardering in aanmerking te nemen.
Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte niet rekening heeft gehouden met bodemvervuiling en daarmee is uitgegaan van te hoge grondwaarden.
Eiseres heeft geen onderzoek doen verrichten naar bodemvervuiling en ook niet anderszins onderbouwd dat en in welke mate daarmee rekening moet worden gehouden, maar zich ertoe beperkt dat van algemene bekendheid moet worden geacht dat de productie van papier ernstige bodemvervuiling veroorzaakt.
Als van algemene bekendheid geldt een feit dat zonder veel moeite en voldoende eenduidig – dat wil zeggen zonder dat een nadere, voor eventuele discussie vatbare analyse is vereist – uit openbare bron kenbaar is. Tot welke bodemvervuiling papierproductie voert kan niet als zodanig feit gelden.
Voorts is door verweerder naar voren gebracht zich bij de waardering te hebben gebaseerd op transactie- en huurgegevens van terreinen en bedrijfsgebouwen waarvan in ieder geval een aantal een industriële aanwending hadden, zodat voor zover van een industriële activiteit in algemene zin bodemvervuiling te verwachten is, dat met het gehanteerde vergelijkingsmateriaal is verdisconteerd. Hierin volgt de rechtbank verweerder. Naar haar oordeel heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat van een zodanige vervuiling van de bodem sprake is, dat daarvan een verdergaand effect op de waarde als industrieterrein uitgaat.
10. Op grond van wat hiervoor is overwogen moeten de beroepen ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J. Pelinck, rechter, in aanwezigheid van
mr. Z.F. de Bruijne, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
19 maart 2026.
De griffier is verhinderd
te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).