ECLI:NL:RBGEL:2025:11459, Rechtbank Gelderland, 17-12-2025, 11808962 CV EXPL 25-2260

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 augustus 2025

- de akte overlegging producties van De Woonmensen

- de mondelinge behandeling van 13 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de spreekaantekeningen van De Woonmensen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Sinds 29 maart 2011 verhuurt De Woonmensen aan [gedaagde] de woning gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een appartement op de zesde etage van een appartementencomplex.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Daarin is, voor zover hier van belang, bepaald:

“7.4. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt (…)

Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering. In een appartement of flat dient een zodanige vloerbedekking te worden aangebracht, dat er voldoende geluiddemping is. Dat betekent dat vloerbedekkingen die bij het lopen ervan met hard schoeisel hinder kunnen veroorzaken niet zijn toegestaan. Vloerbedekkingen die de contactgeluidsisolatie met 10dB of meer verbeteren, zijn wel toegestaan.

Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van (…) water (…) Bij nalatigheid van huurder in deze zal de daardoor ontstane schade (...) voor rekening van huurder komen.

(…)

Huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de huurtijd aan het gehuurde (…) is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. (…)”

Sinds juli 2021 ontvangt De Woonmensen meldingen van verschillende onderburen van [gedaagde] over wateroverlast die door [gedaagde] en/of zijn huisgenoten zou worden veroorzaakt. De Woonmensen heeft daarvan een overlastdossier bijgehouden waarin, voor zover hier van belang, staat:

“Juli 2021 Huurder van [nummer 1] klaagt over regelmatige wateroverlast langs keukenraam.

Aannemer geeft aan dat dit van bovenburen komt

In het weekend kwam het stralen naar beneden en de vorige keer was het

in de meterkast

(…)

15-7-2021 Contact met [gedaagde] , hij gaat afspraak maken met [naam 1] . [naam 1] gaat

langs en ontstopt het doucheputje

25-08-2021 Opdrachtbon voor aannemer voor inspectie waterschade [nummer 1]

30-8-2021 Aannemer heeft inspectie uitgevoerd: Komt van de bovenbuurman, bewonersgedrag. Teveel water bij schoonmaken, verstopping in douche

2-9-2021 Contact met [gedaagde] : er is wel een verstopping geweest (maar niet

recentelijk) en een ontdooiende koelkast zou wateroverlast hebben

gegeven

6-9-2021 In het weekend grote lekkage. (melding [nummer 1] ). Water stroomde naar

beneden in washok, keuken en meterkast. Huurder doet boven niet open.

6-9-2021 Contact met [gedaagde] ; hij baalt van de situatie, was zelf niet thuis. Verstopping

van douche-afvoer en licht dementerende moeder zou dit niet door hebben, daardoor ontstaat de wateroverlast

13-9-2021 Contact met aannemer en [naam 1] over dit adres. Aannemer ( [naam 2] ) had moeite met binnenkomen en heeft uiteindelijk alleen syphon vervangen. [naam 1] zegt dat de wateroverlast niet kan komen door schoonmaak met emmers water, maar wellicht is er een leidingbreuk? Wil graag camera-inspectie uitvoeren. Opdracht voor inspectie wordt gegeven.

(…)

1-2-2024 Lekkage! Mail aan [gedaagde] om toegang te krijgen door [naam 1]

Spoedopdracht aan [naam 1]

(…)

17-05-2024 Lekkage! In het weekend en de deur wordt niet open gedaan. Politie en hulpofficier moeten eraan te pas komen voordat de deur opengaat. Water stroomt uit de wasmachine.

1-6-2024 Lekkage! Aannemer die herstelwerkzaamheden bij de onderburen wil uitvoeren kan dat niet omdat het water over de muur stroomt. Alles is nat

(…)”

Op 17 mei 2024 is een lekkage opgetreden in de meterkasten van drie onder de woning van [gedaagde] gelegen appartementen op de vijfde (nummer [nummer 1] ) en derde verdieping (nummers [nummer 2] en [nummer 3] ). De Woonmensen heeft aannemer [naam 2] (hierna: de aannemer) ingeschakeld om de lekkage te onderzoeken en te verhelpen. Op één van de werkbonnen van de aannemer staat geschreven:

“Lekkage afkomstig van de 6e verdieping.

hierbij zijn 4 verdiepingen beschadigd geraakt door het vele water

timmerman en de electricien laten komen voor de meterkast en alles op te ruimen!!

Politie ingeschakeld bewoner wou ons niet toe laten de de boven gelegen woning.”

Op 21 mei 2024 heeft de aannemer, voor zover hier van belang, aan De Woonmensen geschreven:

“Afgelopen weekend hebben we twee meldingen ontvangen voor lekkage aan [adres 2] & [adres 3] . Uiteindelijk bleek de lekkage bij nummer [nummer 1] (6e etage) weg te komen.

(…)

De huurder van nummer [nummer 1] wou totaal niet meewerken met het verhelpen van deze lekkage. Hiervoor hebben we (…) besloten om de politie in te schakelen.

Hierna wou de huurder nog steeds niet meewerken en hebben we de voordeur schadeloos en

vakkundig opengemaakt samen met de politie.

Probleem lag aan de wasmachine, uit de afvoer lekte enorm veel water. We vermoeden dat er een verstopping zat, voor nu is het verholpen.

(…)

Tevens zal ik zsm ook een begroting aanleveren voor de kosten, omdat we hier totaal met 3

vakmensen totaal 6 uur per persoon aanwezig zijn geweest. (…)”

Bij factuur van 10 juli 2024 heeft de aannemer een bedrag van € 2.166,58 aan De Woonmensen in rekening gebracht voor het onderzoeken en het verhelpen van de lekkage in de appartementen met huisnummers [nummer 2] en [nummer 3] .

Op 17 oktober 2024 heeft De Woonmensen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om een vrijwillige gedragsaanwijzing te ondertekenen. Als hij daarmee akkoord zou gaan, zou de schade aan de appartementen met de huisnummers [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 1] niet bij hem in rekening worden gebracht. De Woonmensen heeft [gedaagde] gewaarschuwd dat zij, als hij niet akkoord zou gaan, een gerechtelijke procedure gaat opstarten. [gedaagde] ontkent dat hij wateroverlast (heeft) veroorzaakt en is om die reden niet akkoord gegaan met het voorstel van De Woonmensen.

Bij factuur van 9 januari 2025 heeft de aannemer een bedrag van € 1.560,52 aan De Woonmensen in rekening gebracht voor het onderzoeken van de lekkage en het verrichten van herstelwerkzaamheden in het appartement met huisnummer [nummer 1] .

Op 20 maart 2025 heeft de aannemer, voor zover hier van belang, aan De Woonmensen geschreven:

“Allereerst wil ik u erop wijzen dat er een vergissing in de (…) e-mail staat met betrekking tot de (…) huisnummers. Onze monteur heeft per abuis de huisnummers [nummer 1] en [nummer 4] verwisseld. (…)

De lekkage bij nummer [nummer 4] is ontstaan door een onjuiste aansluiting van de wasmachine op de afvoer. (…)”

Op 8 september 2025 heeft [naam 3] , wijkagent [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] aan De Woonmensen geschreven:

“Bij deze de bevestiging dat we als politie, op vrijdag 17 mei 2024, ter plaatse zijn geweest aan [adres 1] vanwege een vermeende waterlekkage. (…)”

3. Het geschil

De Woonmensen vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] zal veroordelen om aan De Woonmensen een bedrag van € 3.727,10 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2024, althans vanaf 14 april 2025 dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

II. [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel een gedragsaanwijzing op zal leggen om zich als goed huurder te gedragen en in het bijzonder:

a. [gedaagde] zal gebieden om

- uiterlijk 31 december 2025 een nieuwe vloer in het gehuurde te leggen die minimaal 10 decibel geluiddempend is,

- binnen twee weken na betekening van het vonnis een wasmachinelekbak onder zijn wasmachine te plaatsen,

- bij constatering van nieuwe lekkage de door De Woonmensen ingeschakelde monteur per direct tot zijn woning toe te laten,

b. [gedaagde] zal verbieden het gehuurde schoon te maken met overmatig watergebruik hetgeen kan leiden tot wateroverlast;

III. [gedaagde] zal veroordelen, indien hij zich gedurende twee jaren na dit vonnis niet houdt aan de hiervoor genoemde vordering onder II. om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen;

IV. De Woonmensen of door haar ingeschakelde derde(n) in de gelegenheid zal stellen de gasvoorziening in het gehuurde af te sluiten en deze te (laten) vervangen door een perilexaansluiting;

V. [gedaagde] zal veroordelen de uitvoering van de onder IV. genoemde werkzaamheden te gedogen door daaraan zijn onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen;

VI. [gedaagde] zal veroordelen, indien hij niet of onvoldoende aan de onder IV. en/of V. ingestelde vordering voldoet, het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, al dan niet gedeeltelijk, te ontruimen;

VII. [gedaagde] zal veroordelen om aan De Woonmensen te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 602,23;

VIII. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.

De Woonmensen legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag.

[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst en de wet op hem rusten. Hij heeft zich in strijd met de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW niet als een goed huurder gedragen door het gehuurde niet op de juiste manier te gebruiken. Daardoor is waterschade ontstaan en hebben omwonenden overlast ervaren. [gedaagde] is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade te vergoeden die De Woonmensen daardoor heeft geleden. Die schade bestaat uit een bedrag van € 3.727,10 aan herstelkosten. Subsidiair is [gedaagde] aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad. Op grond van artikel 6:119 BW is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd. Het is verder noodzakelijk dat De Woonmensen het gasfornuis in het gehuurde vervangt door een perilexaansluiting. [gedaagde] is op grond van artikel 7:220 lid 1 BW verplicht om daaraan zijn medewerking te verlenen. De vordering moest ter incasso uit handen gegeven worden. De kosten daarvan dienen als vermogensschade door [gedaagde] te worden vergoed tot een bedrag van € 602,23.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van De Woonmensen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van De Woonmensen in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat een huurder goed voor het gehuurde moet zorgen en moet voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem of haar ervaart.

De Woonmensen stelt dat door [gedaagde] en/of zijn huisgenoten vanaf 2021 op regelmatige basis ernstige wateroverlast wordt veroorzaakt. Dit leidt tot schade en gevaarlijke situaties voor de bewoners van de onderliggende appartementen. Daar komt bij dat [gedaagde] weigert medewerkers van De Woonmensen in zijn woning toe te laten en het hen zo onmogelijk maakt om de oorzaak van de lekkages vast te stellen en de lekkages te verhelpen. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft De Woonmensen een overlastdossier overgelegd dat zij vanaf 2021 heeft bijgehouden, bestaande uit onder meer meldingen van omwonenden, foto’s, verklaringen van medewerkers van De Woonmensen en werkbonnen en facturen van installateurs en aannemers die door De Woonmensen zijn ingeschakeld om de lekkages te onderzoeken en te verhelpen. Daarmee is onderbouwd dat sprake is geweest van lekkages in/vanuit het gehuurde als gevolg van het verstoppen van het doucheputje, overmatig gebruik van water en een verkeerd gebruik van de wasmachine.

[gedaagde] betwist dat hij wateroverlast heeft veroorzaakt. Hij heeft daartoe in de eerste plaats gesteld dat de lekkages worden veroorzaakt door de staat van het gebouw. Dit is door De Woonmensen weersproken en door [gedaagde] niet onderbouwd, terwijl dit wel op zijn weg lag. [gedaagde] heeft verder gesteld dat de lekkages door andere bewoners worden veroorzaakt. In dit verband heeft [gedaagde] bij antwoord aangevoerd dat de lekkage van 17 mei 2024 niet door hem, maar door de bewoner(s) van het appartement op nummer [nummer 1] is veroorzaakt. Ter onderbouwing heeft hij gewezen op de e-mail van de aannemer van 21 mei 2024 waarin de aannemer schrijft dat is gebleken dat ‘de lekkage bij nummer [nummer 1] (6e etage)’ wegkwam. Dit is door De Woonmensen gemotiveerd weerlegd. De Woonmensen heeft (aanvullende) verklaringen van de aannemer en de wijkagent overgelegd, die onderbouwen dat de lekkage op de zesde verdieping is ontstaan, zodat wat betreft het aanvankelijk door de aannemer genoemde huisnummer [nummer 1] sprake is van een verschrijving. Met de overgelegde stukken is voldoende onderbouwd dat de lekkage in de woning van [gedaagde] is ontstaan en dat ter plekke is geconstateerd dat dit kwam door een onjuiste aansluiting van de wasmachine op de afvoer. Ten slotte heeft [gedaagde] gesteld dat hij zelf overlast van een lekkage van zijn bovenbuurman (huisnummer [nummer 5] ) heeft ondervonden. De Woonmensen heeft erkend dat in januari 2025 sprake is geweest van een kleine lekkage in het appartement van de bovenbuurman van [gedaagde] , maar dit was een eenmalige lekkage die direct is verholpen. Door [gedaagde] is niet onderbouwd dat die bovenbuurman vaker lekkages heeft veroorzaakt. De conclusie is dat als voldoende onderbouwd gesteld en onvoldoende gemotiveerd weersproken vast is komen te staan dat door [gedaagde] , althans vanuit zijn woning, vanaf 2021 meerdere malen ernstige wateroverlast is veroorzaakt. Daarmee heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekort geschoten in de nakoming van zowel de huurovereenkomst als artikel 7:213 BW.

In het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] wat betreft het gebruik van de wasmachine, het schoonmaken en het toelaten van monteurs gedragsaanwijzingen op te leggen, zoals hierna onder de beslissing vermeld.

Daarnaast is door De Woonmensen gevorderd dat als gedragsaanwijzing wordt opgelegd dat [gedaagde] wordt geboden om een nieuwe vloer in het gehuurde te leggen die minimaal 10 decibel geluidwerend is. [gedaagde] betwist dat hij daartoe gehouden is. Het had na deze betwisting door [gedaagde] op de weg van De Woonmensen gelegen om te onderbouwen dat [gedaagde] ook voor wat betreft de vloer tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Dit heeft zij nagelaten. Op dit punt zal dan ook geen gedragsaanwijzing worden opgelegd.

Op grond van artikel 6:74 BW is [gedaagde] gehouden de schade te vergoeden die De Woonmensen als gevolg van de door [gedaagde] veroorzaakte wateroverlast heeft geleden. De hoogte van het ter zake door De Woonmensen aan herstelkosten gevorderde bedrag van € 3.727,10 is door [gedaagde] niet weersproken, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

De daarover gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond toewijsbaar. De Woonmensen vordert die rente primair vanaf de datum van de schadeveroorzakende gebeurtenis (17 mei 2024), maar op dat moment was de schadevergoeding nog niet opeisbaar, omdat de herstelkosten nog niet waren gemaakt. De rente zal daarom worden toegewezen vanaf de subsidiair gestelde ingangsdatum van 14 april 2025 (de dag dat [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren).

De huurovereenkomst zal niet voorwaardelijk worden ontbonden zoals De Woonmensen heeft gevorderd. Als [gedaagde] zich niet aan een of meer onderdelen van de gedragsaanwijzing houdt, is sprake van een of meer tekortkomingen. Dan moet vervolgens nog worden beoordeeld of deze tekortkoming(-en) ernstig genoeg zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en die beoordeling moet gedaan worden door de kantonrechter.

De Woonmensen vordert verder dat zij in de gelegenheid wordt gesteld dan wel gemachtigd om in het gehuurde de gasvoorziening af te sluiten en deze te laten vervangen door een perilexaansluiting. Zij vordert een veroordeling van [gedaagde] om daaraan zijn medewerking te verlenen en een tijdelijke ontruiming van het gehuurde als hij onvoldoende meewerkt.

De Woonmensen baseert deze vorderingen op artikel 7:220 BW. Daarin is, voor zover hier van belang, bepaald dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe aan de verhuurder de gelegenheid moet geven. Niet alleen dringende reparaties, maar alle dringende werkzaamheden vallen onder de reikwijdte van dit wetsartikel, dus zowel herstelwerkzaamheden als werkzaamheden ter voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud).

[gedaagde] heeft betwist dat deze werkzaamheden dringend noodzakelijk zijn. Het lag na die betwisting op de weg van De Woonmensen om te onderbouwen dat het vervangen van de gasaansluiting als een dringende werkzaamheid in de zin van artikel 7:220 BW kwalificeert. Daarin is zij niet geslaagd. Ter zitting is gebleken dat het enkel gaat om het vervangen van de gasaansluiting van de kookplaat door een perilexaansluiting, zodat in het gehuurde voortaan enkel nog op inductie gekookt kan worden. De kookplaat zelf wordt niet geleverd en voor het overige blijft de woning op gas aangesloten. De Woonmensen stelt dat de moeder van [gedaagde] dementerend is en vaak alleen in de woning verblijft, hetgeen in combinatie met de lekkages een gevaarlijke situatie oplevert die maakt dat de werkzaamheden met betrekking tot de kookplaat dringend nodig zijn. Dit wordt door [gedaagde] betwist en is door De Woonmensen niet onderbouwd. Al met al is niet vast komen te staan dat de werkzaamheden kwalificeren als dringende werkzaamheden ter voorkoming van (verdere) schade of van een onveilige situatie in het gehuurde. Dat [gedaagde] aan het vervangen van de kookaansluiting medewerking moet verlenen op grond van goed huurderschap is evenmin onderbouwd. De conclusie is dat het onder IV., V. en VI. gevorderde niet toewijsbaar is.

De Woonmensen vordert ten slotte vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De Woonmensen heeft [gedaagde] tot betaling aangemaand. De Woonmensen heeft niet gesteld op welke datum de aanmaning door [gedaagde] op zijn laatst is ontvangen of op welke datum de aanmaning is verstuurd, zodat niet is voldaan aan de stelplicht. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.

[gedaagde] is gedeeltelijk in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Woonmensen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

514,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.336,45

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

[gedaagde] heeft verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In artikel 233 Rv is bepaald dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, als dit is gevorderd, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn om dit achterwege te laten of uit de wet volgt dat een vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Uit de aard van de zaak blijkt dat De Woonmensen belang heeft bij de door haar gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. [gedaagde] heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld op grond waarvan uitvoerbaar bij voorraadverklaring achterwege moet blijven. Evenmin is sprake van een uitzondering op grond van de wet. Dit vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om zich als een goed huurder te gedragen, meer in het bijzonder door:

a. binnen twee weken na betekening van het vonnis een wasmachinelekbak onder zijn wasmachine te plaatsen,

b. de monteurs van De Woonmensen of de daarvoor ingeschakelde derden bij een nieuwe lekkage per direct tot zijn woning toe te laten voor inspectie en/of herstel,

c. het gehuurde niet met een zodanige hoeveelheid water schoon te maken dat daardoor

wateroverlast ontstaat;

veroordeelt [gedaagde] om aan De Woonmensen een bedrag van € 3.727,10 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2025 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.336,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.

(mk)