ECLI:NL:RBGEL:2025:11507, Rechtbank Gelderland, 12-12-2025, 11815218

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties I t/m V;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 6 ongenummerde bijlagen;- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met productie VI;- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie met bijlage nummer 2.

- de conclusie van dupliek in reconventie.

Ten slotte is de datum van het vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde in conv] is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats] . [eiser in conv] heeft van [gedaagde in conv] gehuurd de (zoals in de huurovereenkomst omschreven) ‘kamer 1 achterhuis op begane grond’ in de periode van 1 december 2024 tot en met 31 maart 2025.

In de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, [letterlijk] bepaald:

De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

Huurder verklaart het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen.

De eerste 9 maanden van de overeenkomst gelden als proeftijd. Gedurende deze periode kan de Verhuurder zonder opgaaf van redenen deze overeenkomst schriftelijk opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden.

(..)

Huurder en Verhuurder stellen vóór ondertekening van de huurovereenkomst gezamenlijk een opnamestaat d.m.v. foto’s per watts app vast met daarin een omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde.

Beide partijen ontvangen, een exemplaar van de opnamestaat per app d.d. ondertekening. Hierop staan ook eventuele reparaties die de Verhuurder dient te verrichten incl. een datum waarop de reparaties dienen te zijn verricht.

(..)

Bij ondertekening van deze overeenkomst is de Huurder aan de Verhuurder een waarborgsom van 1000 euro (..) verschuldigd. De waarborg kan niet worden gecompenseerd met de te betalen huurpenningen. Verhuurder behoudt zich het recht voor om eventuele schade aan het gehuurde te verrekenen met de waarborg. Over de waarborg wordt geen rente vergoed. (..)

Bij de brief van 1 maart 2025 heeft [gedaagde in conv] de huurovereenkomst opgezegd. Daarin staat, voor zover thans van belang:

‘(..)

Hierbij deel ik u mede dat ik de huur van uw kamer per 1 maart 2025 opzeg. Deze opzegging hebben we reeds besproken tijdens de laatste bezichtiging op 24 februari 2025. Tijdens deze bezichtiging bleek dat de brandmelder in uw kamer was afgeplakt (zie bijgevoegde foto), wat niet is toegestaan.

(..)

Daarnaast verzoek ik u dringend om per direct de overtollige materialen, zoals dozen, het kookapparaat en overige (brandbare) goederen, te verwijderen. U huurt een kamer en geen opslagruimte. De huidige situatie vormt een brandgevaar en brengt de overige bewoners in gevaar, zoals ik u al meerdere keren heb gewaarschuwd.

(..)’

In de e-mail van 17 maart 2025 heeft [gedaagde in conv] aan [eiser in conv] bericht:

Beste [eiser in conv] , Naar aanleiding van de onlangs gezonden opzegging van de hospita verhuur op de [adres] te [woonplaats] . Gisteren heb ik met je gesproken over de verhuurder die mij belde over je gedrag als huurder. Hij vroeg of je rookte. Ik zei ja. Het is verstandig te zeggen dat je rookt. Je rookt nu hierbuiten in de tuin. Dat is toegestaan. Je hebt vandaag of morgen een afspraak met een nieuwe verhuurder. Je betaalde de huur tot nu op tijd. Probeer tijdelijk bij familie of vrienden. Je kast in de schuur kun je misschien al vast elders onderbrengen. Succes met je zoektocht. Groet, [gedaagde in conv] .

Bij e-mail van 28 maart 2025 heeft [eiser in conv] aangegeven dat hij op 30 maart 2025 de woning zal verlaten en heeft hij [gedaagde in conv] daarbij verzocht de waarborgsom van

€ 1.000 terug te betalen.

[gedaagde in conv] heeft de waarborgsom niet terugbetaald.

3. Het geschil in conventie

[eiser in conv] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad dat [gedaagde in conv] wordt veroordeeld aan hem te betalen € 1.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de ingebrekestelling, € 181,50 aan buitengerechtelijke kosten, en met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

[eiser in conv] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde in conv] heeft, ondanks aanmaning, de waarborgsom van € 1.000 niet aan [eiser in conv] terugbetaald. Hij is daarom eveneens de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

[gedaagde in conv] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser in conv] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

[gedaagde in conv] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst in redelijkheid eindigt op de datum van de zitting;

de verklaring voor recht dat [eiser in conv] gehouden blijft tot betaling van de huurverplichtingen tot 1 juni 2025;

En dat [eiser in conv] wordt veroordeeld aan [gedaagde in conv] te betalen:

€ 1.800 aan achterstallige huur over de maanden april tot en met juni 2025;

€ 500 aan geleden schade;

de proceskosten en de nakosten.

[gedaagde in conv] legt daaraan ten grondslag dat [eiser in conv] het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd als gevolg waarvan hij (herstel)kosten heeft moeten maken. Deze kosten moet [eiser in conv] vergoeden. Daarnaast is [eiser in conv] gehouden de huur tot en met juni 2025 te voldoen omdat hij te laat heeft opgezegd.

[eiser in conv] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen samen worden beoordeeld.

Tussen partijen staat vast dat [eiser in conv] bij aanvang van de huurovereenkomst

€ 1.000 aan borg heeft betaald aan [gedaagde in conv] . Op grond van artikel 7:261b lid 3 BW moet de verhuurder de borg binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetalen. [gedaagde in conv] stelt enerzijds dat hij de huurovereenkomst bij de brief van 1 maart 2025 (bijlage 4 bij de conclusie van antwoord) heeft opgezegd aangezien [eiser in conv] zich niet aan de huisregels hield, anderzijds stelt hij dat [eiser in conv] de huurovereenkomst te laat heeft opgezegd. Voor de vraag of [gedaagde in conv] de waarborgsom dient terug te betalen, doet die discussie in de kern niet ter zake, nu hoe dan ook geconcludeerd kan worden dat de huurovereenkomst is beëindigd. [eiser in conv] heeft dus in principe recht op terugbetaling van de borg van € 1.000, zodat de vordering van [eiser in conv] (in beginsel) toewijsbaar is.

[gedaagde in conv] stelt echter dat hij (een deel van) de borg heeft ingehouden in verband met de kosten die hij door de tekortkoming van [eiser in conv] heeft moeten maken. De tekortkoming bestaat volgens [gedaagde in conv] erin dat hij de huur over de periode april tot en met juni (betreffende de opzegtermijn van 3 maanden) niet heeft betaald. Verder heeft [gedaagde in conv] naar zijn zeggen allerlei kosten moeten maken om de woning weer in goede staat te brengen.

De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde in conv] zo dat hij een beroep doet op artikel 7:261b lid 3 sub a en b BW waarin staat dat een verhuurder, als er sprake is van schade of een huurachterstand, het restant van de borg mag verrekenen met de aantoonbaar gemaakte kosten die strekken tot het herstel van de schade en/of de huurachterstand. De schade wordt door [gedaagde in conv] begroot op € 500, bestaande uit € 150 aan opruim- en afvoerkosten, € 200 aan het verwijderen van schapjes en het herstellen van de muur, € 100 aan het reinigen van de kamer en € 50 voor het controleren van het brandalarm. De huurachterstand is volgens [gedaagde in conv] € 1.800. Hij wenst dit vergoed te zien en heeft dit als zodanig in reconventie gevorderd.

Schade

[eiser in conv] betwist dat hij de woning niet in goede staat heeft opgeleverd en verwijst ter onderbouwing naar de verklaring van zijn begeleider (productie VI bij repliek) die bij het moment van oplevering aanwezig was. Niet is gesteld of gebleken dat partijen voor ondertekening van de huurovereenkomst een opnamestaat hebben gemaakt. In dat geval wordt op grond van artikel 7:224 BW verondersteld dat [eiser in conv] , behoudens tegenbewijs, het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in dezelfde staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. De door [gedaagde in conv] overgelegde (ongedateerde) foto’s leveren geen tegenbewijs als bedoeld in voornoemd artikellid, nu daaruit niet dan wel onvoldoende blijkt wat de staat van het gehuurde bij aanvang en bij eindoplevering was. Daarbij blijkt uit de door [gedaagde in conv] overgelegde producties ook niet dat hij [eiser in conv] op enig moment op de hoogte heeft gesteld van de door hem gestelde gebreken of dat hij de gestelde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Op grond van het voorgaande wordt daarom uitgegaan van het uitgangspunt dat [eiser in conv] het gehuurde correct heeft opgeleverd. Als gevolg daarvan mag de gestelde schade (totaal € 500) niet worden verrekend met de waarborgsom. Deze vordering van [gedaagde in conv] in reconventie wordt daarom afgewezen.

Huurachterstand

[gedaagde in conv] stelt dat sprake is van een opzegtermijn van drie maanden, als gevolg waarvan [eiser in conv] de huur verschuldigd is tot en met juni 2025. Deze bepaling is in strijd met de wet. In artikel 7:271 lid 2 BW is bepaald dat de opzegtermijn gelijk is aan de betalingstermijn voor de huur. De huur werd per maand betaald door [eiser in conv] waardoor de opzegtermijn een maand is. Als gevolg daarvan zou [eiser in conv] , door de opzegging Van [gedaagde in conv] op 1 maart 2025, in beginsel nog de huur verschuldigd zijn voor de maand april 2025.

[eiser in conv] stelt echter dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd op 31 maart 2025. [eiser in conv] heeft onbetwist gesteld dat de eindinspectie op 30 maart 2025 heeft plaatsgevonden en tussen partijen staat vast dat de sleutel van het gehuurde op 1 april 2025 is ingeleverd. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde producties is niet gebleken dat [gedaagde in conv] [eiser in conv] heeft aangesproken op het, zoals hij stelt, te laat inleveren van de sleutel. Evenmin is gebleken dat [gedaagde in conv] nadien aanspraak heeft gemaakt op betaling van enig bedrag, terwijl hij – volgens zijn stellingen – nog € 1.300

(€ 2.300 (€ 500 schade + € 1800 huur) – € 1000 borg) van [eiser in conv] te vorderen zou hebben. Nu er geen andere feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit het tegendeel blijkt, moet van de juistheid van de stellingen van [eiser in conv] worden uitgegaan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser in conv] door de feitelijke gang van zaken er gerechtvaardigd van uit mocht gaan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd op 31 maart 2025. Dit heeft tot gevolg dat [eiser in conv] na 31 maart 2025 geen huur meer verschuldigd is aan [gedaagde in conv] . Dit deel van de reconventionele vordering van [gedaagde in conv] wordt daarom ook afgewezen.

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat er geen bedrag aan schade of huurachterstand verrekend mag worden met de borg. [gedaagde in conv] is als gevolg daarvan gehouden het bedrag van € 1.000 aan [eiser in conv] (terug) te betalen. Deze vordering van [eiser in conv] in conventie wordt daarom toegewezen en de vorderingen van [gedaagde in conv] op dit punt in reconventie worden afgewezen.

De door [gedaagde in conv] in reconventie gevorderde verklaringen voor recht worden eveneens afgewezen nu daarvoor geen grondslag (meer) aanwezig is.

Wettelijke rente

[eiser in conv] vordert de wettelijke rente over de borg vanaf de dag van de ingebrekestelling. Bij dagvaarding is een ingebrekestelling overgelegd met als verzenddatum 7 mei 2025 (productie IV). Daarin is [gedaagde in conv] een betalingstermijn van 14 dagen gegeven. Omdat niet binnen de gestelde termijn is betaald, zou [eiser in conv] (in beginsel) vanaf 23 mei 2025 aanspraak kunnen maken op betaling van de wettelijke rente.

[gedaagde in conv] betwist echter dat hij die brief, en de andere brieven van de gemachtigde van [eiser in conv] , heeft ontvangen. Gelet op de betwisting van [gedaagde in conv] is het op grond van artikel 3:37 lid 3 BW aan [eiser in conv] om voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit kan volgen dat de brieven [gedaagde in conv] hebben bereikt. Hier ontbreekt het aan. Uit de enkele stelling van [eiser in conv] dat correspondentie naar het reguliere e-mailadres en postadres van [gedaagde in conv] is verzonden, blijkt niet dat de brieven [gedaagde in conv] daadwerkelijk hebben bereikt. Als gevolg daarvan kan niet vastgesteld worden dat verzuim na de ingebrekestelling is ingetreden. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf de dag der dagvaarding, te weten 24 juli 2025.

Buitengerechtelijke incassokosten

[gedaagde in conv] betwist de buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn omdat hij geen aanmaningen heeft ontvangen. Ook hier heeft te gelden dat [eiser in conv] op dit punt onvoldoende aan zijn stelplicht heeft voldaan, waardoor niet vastgesteld kan worden dat de brieven [gedaagde in conv] hebben bereikt. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom afgewezen.

Proceskosten

[gedaagde in conv] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld, en moet daarom de proceskosten dragen. De proceskosten aan de zijde van [eiser in conv] worden begroot op:

Dagvaarding

€

146,14

Griffierecht

€

226,00

Salaris gemachtigde

€

540,00 (4 x € 135)

Nakosten

€

67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

979,64

De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.

Deze uitspraak wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat [eiser in conv] dat heeft gevorderd en [gedaagde in conv] hier geen (kenbaar) verweer tegen heeft gevoerd.

6. De beslissing

veroordeelt [gedaagde in conv] om aan [eiser in conv] te betalen een bedrag van € 1.000, te vermeerderen met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) daarover met ingang van 24 juli 2025 tot de dag dat alles is betaald;

In reconventie

wijst de vordering af;

Zowel in conventie als in reconventie

veroordeelt [gedaagde in conv] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser in conv] vastgesteld op € 979,64 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2025.

40140 \ 560