ECLI:NL:RBGEL:2026:6671

Procesverloop

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De verhuurder heeft ook schriftelijk gereageerd.

De rechtbank heeft het beroep op 28 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van het college, bijgestaan door [persoon 2] en de verhuurder.

Beoordeling door de rechtbank

In een brief van 20 juni 2023 heeft verhuurder aan eisers bericht dat de huurovereenkomst na 31 december 2024 niet wordt verlengd vanwege dringend eigen gebruik. Eisers hebben hiermee niet ingestemd, waarna zij door de verhuurder zijn gedagvaard. Dit heeft geleid tot het vonnis van de civiele rechter van 28 augustus 2024. De civiele rechter oordeelt dat verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tegen dit vonnis van 28 augustus 2024 is hoger beroep ingesteld.

Eisers hebben op hun beurt de verhuurder gedagvaard en gevorderd dat verhuurder moet overgaan tot herstel van diverse nader genoemde gebreken aan de woning. Dit heeft geleid tot het vonnis van de civiele rechter van 21 maart 2025. Daarin is de vordering deels toegewezen. De verhuurder heeft de in het vonnis genoemde gebreken nadien hersteld.

Totstandkoming van het bestreden besluit

4. Eisers hebben op 1 oktober 2024 het college verzocht om op grond van de Wgv handhavend op te treden tegen verhuurder. Er is sprake van intimidatie door verhuurder door het volstrekt negeren van verzoeken tot noodzakelijk onderhoud van de woning, het versperren van de toegang tot de woning door het plaatsen van een aanhanger, het opzettelijk vroeg in de ochtend maaien van gras, het zonder overleg zagen in bomen en het niet opruimen van bouwpuin, snoeiafval, plastic, oude spoorbielzen en zand.

Bij besluit van 24 december 2024 heeft het college het handhavingsverzoek afgewezen. Het is volgens het college duidelijk dat sprake is van een onderliggend conflict, waarbij beide partijen elkaar beschuldigen van intimiderend gedrag. Daadwerkelijke intimidatie door de verhuurder kan echter niet objectief worden vastgesteld. Het college heeft het aspect “intimidatie door achterstallig onderhoud” niet meegenomen, omdat eisers volgens het college hebben aangegeven dat zij in dit verband reeds zelf een civiele procedure zijn gestart en op dit punt geen optreden van de gemeente verwachten.

Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen de afwijzing van hun verzoek. Daarbij hebben zij onder meer aangevoerd dat het college in zijn beoordeling ten onrechte het consequent negeren door de verhuurder van verzoeken tot onderhoud buiten beschouwing heeft gelaten. Verder stellen eisers dat zij de in het verzoek om handhaving gestelde gedragingen met voldoende objectieve bewijsstukken hebben onderbouwd.

De commissie van advies voor de bezwaarschriften (commissie) heeft in bezwaar alle partijen gehoord en advies uitgebracht. De commissie adviseert de bezwaren gegrond te verklaren voor zover die zich richten tegen het niet meenemen van het aspect ‘intimidatie door achterstallig onderhoud’. Dit is ten onrechte niet gebeurd. Daarbij overweegt de commissie dat in dit geval sprake is van meerdere gebreken aan de woning waardoor het woongenot ernstig wordt aangetast, terwijl de woning bovendien door funderingsschade onveilig is. De verhuurder heeft zich niet bereid getoond het nodige onderhoud uit te voeren zolang eisers in de woning wonen. Hieruit volgt volgens de commissie dat het gebrek aan onderhoud tot doel heeft de huurders te bewegen de woning te verlaten, hetgeen kan worden gekwalificeerd als intimidatie in de zin van de Wgv. Wat betreft de overige gedragingen en acties die door eisers in het verzoek om handhaving zijn benoemd, overweegt de commissie dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat niet objectief is vast te stellen dat in die situaties sprake is (geweest) van intimidatie in de zin van de Wgv. In zoverre is het verzoek om handhaving volgens de commissie terecht afgewezen.

Het college heeft vervolgens het bezwaar tegen het niet meenemen van het aspect ‘intimidatie door achterstallig onderhoud’ gegrond verklaard, het besluit heroverwogen, maar is vervolgens tot de slotsom gekomen dat (ook) ten aanzien van het achterstallig onderhoud geen sprake is van intimidatie als bedoeld in de Wgv. Daarbij heeft het college betrokken dat uit informatie die na de hoorzitting is verkregen volgt dat de verhuurder een start heeft gemaakt met het herstellen van de funderingsschade door het (gefaseerd) plaatsen van funderingspalen. Ook is een infiltratiepomp geplaatst ter voorkoming van verdere verzakking van de woning. Uit de verkregen informatie volgt verder dat het eisers zelf zijn geweest die deze pomp weer hebben uitgezet uit angst voor hoge (elektra)kosten. De verhuurder was hiervan niet op de hoogte. Gelet hierop kan volgens het college niet worden geconcludeerd dat de verhuurder geen onderhoud pleegt, terwijl het bovendien eisers zijn geweest die een noodzakelijk systeem hebben uitgeschakeld in plaats van in overleg te treden met de verhuurder over de kosten.

Daarnaast heeft het college bij de besluitvorming betrokken dat de civiele rechter inmiddels vonnis had gewezen in zaak van eisers tegen de verhuurder. Daaruit volgt dat de verhuurder een aantal gebreken zal herstellen. Vanwege de geringe ernst van die gebreken heeft de civiele rechter geen hersteltermijn opgelegd. Wat betreft de ernstige gebreken aan het pand heeft de civiele rechter geoordeeld dat herstel in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd zolang de funderingsschade niet is hersteld. Dit ter voorkoming van dubbele kosten. Ook hieruit volgt volgens het college dat geen sprake is geweest van intimidatie door (het laten voortduren van) achterstallig onderhoud.

Achtergrond van de wet

5. Uit de bij de Wgv behorende memorie van toelichting volgt dat de regels ter bevordering van goed verhuurderschap een reactie zijn op de problematiek die is ontstaan vanwege de algehele schaarste op de woningmarkt. Hierdoor is de positie van de huurder verzwakt en bestaat het risico dat huurders niet tegen misstanden durven op te komen uit vrees de woonruimte te verliezen. Één van die misstanden ziet op intimidatie door de verhuurder. Vaak door verbaal geweld, door het dreigen met het opzeggen van de huur of door het plegen van huisvredebreuk. Huurders staan in conflictsituaties vaak machteloos tegenover hun verhuurder. De gemeente kon meestal niet ingrijpen omdat daarvoor geen wettelijke basis bestond. Met het inwerking treden van de Wgv is dat veranderd. Daarin zijn basisnormen opgenomen waardoor het voor alle partijen die zijn betrokken bij het verhuurproces duidelijk is wat van een goed verhuurder mag worden verwacht. Op die manier wordt op een integrale wijze het gedrag van verhuurder genormeerd en ontstaat bij die verhuurder een zekere bewustwording dat hij zich conform deze basisnormen moet gedragen. Indien niet aan de basisnormen wordt voldaan, zijn die normen vervolgens bestuursrechtelijk handhaafbaar en afdwingbaar.

Toetsingskader

6. Onder goed verhuurderschap in de zin van de Wgv wordt onder meer verstaan het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit staat in artikel 2, tweede lid, onder b, van de Wgv. Op grond van hoofdstuk 6 van deze wet is het college bevoegd om handhavend op te treden.

7. Het college heeft de beleidsregel handhaving en bestuurlijke boetes Wet goed verhuurderschap (beleidsregel) vastgesteld. In deze beleidsregels wordt invulling gegeven aan de wijze waarop gebruik wordt gemaakt van de handhavingsinstrumenten op grond van de Wgv. De beleidsregel is van toepassing op overtredingen van artikel 2. In de tabel bij artikel 2, zevende lid, van de beleidsregel is opgenomen dat er bij intimidatie geen waarschuwing volgt maar direct een bestuurlijke boete wordt opgelegd.

Het standpunt van eisers in beroep

8. Eisers voelen zich geïntimideerd door verhuurder. De commissie bevestigt hen daarin. Eisers betogen dat niet goed is onderbouwd waarom het college tot een ander oordeel komt dan de commissie. Daarbij betogen eisers dat er veel gewicht wordt toegekend aan het (toegeven van het) uitzetten van een pomp. Verhuurder was hier volgens eisers al sinds mei 2024 van op de hoogte. Het punt met betrekking tot de pomp is niet ter sprake gekomen bij de commissie, waardoor eisers niet in de gelegenheid zijn geweest zich hiertegen te verweren. Dit is wel ter sprake gekomen tijdens de zitting in hoger beroep bij het Gerechtshof waarbij verhuurder heeft toegegeven dat hij bij de installatie van de pomp niet heeft nagedacht over de elektrakosten. Ten onrechte heeft het college hierin dan ook aanleiding gezien om van handhavend optreden af te zien. Daarnaast wordt er volgens eisers door het college selectief geselecteerd uit de uitspraak van de civiele rechter en ten onrechte geconcludeerd dat daaruit blijkt dat geen sprake is van intimidatie. Vervolgens voeren eisers aan dat verhuurder zeer actief is binnen de gemeentepolitiek en er voor gemeenteambtenaren een motief is om raadsleden en prominente partijleden te vriend te houden. Verhuurder staat volgens eisers ook in verbinding met een bij deze zaak betrokken ambtenaar. Tot slot voeren eisers aan dat het opmerkelijk is dat in de beslissing op bezwaar door het college wordt gerefereerd aan uitspraken van de aannemer, terwijl die uitspraken niet bekend waren ten tijde van de hoorzitting. Eisers leiden hieruit af dat er blijkbaar tussen 26 maart en 22 april contact is geweest met verhuurder, maar dat daarover geen wederhoor heeft plaatsgevonden.

Het standpunt van het college

9. Het college betoogt dat voldoende onderbouwd en gemotiveerd is waarom er wordt afgeweken van het advies van de commissie. Er wordt namelijk afgeweken omdat na de mondelinge behandeling bij de commissie, maar vóór het versturen van de beslissing op bezwaar, relevante (nieuwe) informatie is ontvangen. Onder verwijzing naar die informatie heeft het college gemotiveerd waarom het is afgeweken van het advies van de commissie. Voor zover eisers suggereren dat sprake is van nauwe banden tussen gemeente en verhuurder, verwerpt het college die suggestie. De verhuurder heeft contact gezocht met de gemeente en niet andersom. Ook eisers hadden zich desgewenst tot de gemeente kunnen wenden.

Het standpunt van de derde-partij

10. Verhuurder betoogt dat het college terecht heeft geoordeeld dat er geen sprake is van intimidatie. Hij betoogt dat het advies van de commissie met betrekking tot intimidatie door achterstallig onderhoud gebaseerd is op aannames die onjuist zijn en inmiddels door de civiele rechter zijn verworpen. Volgens verhuurder is hierdoor de grondslag waarop de commissie haar advies baseert feitelijk en juridisch achterhaald. Daarnaast noemt het college volgens verhuurder de pomp ter illustratie dat verhuurder wel degelijk herstelmaatregelen heeft getroffen om verdere verzakking van de fundering te voorkomen. Verhuurder stelt dat eisers hebben erkend dat zij de pomp hebben uitgeschakeld omdat deze was aangesloten op hun elektriciteitsmeter. Hiermee hebben eisers een noodzakelijke maatregel gefrustreerd, en is zichtbaar dat verhuurder herstel pleegt. Ook voor wat betreft kleine gebreken is volgens verhuurder geen sprake van weigering tot herstel uit pesterijen maar spelen objectieve omstandigheden, zoals de staat van het pand, lopende procedures en de onderlinge verhoudingen, een rol daarin. Voor wat betreft de gestelde belangenverstrengeling betoogt verhuurder dat dit onjuist en ongefundeerd is. Verhuurder bekleedt geen politieke of bestuurlijke functie en heeft geen enkele verbinding met de betrokken ambtenaren.

Het oordeel van de rechtbank

Had het college eisers opnieuw moeten horen?

11. Het college heeft na de hoorzitting van de commissie informatie ontvangen van de aannemer/loonwerker die in opdracht van de verhuurder funderingspalen heeft aangebracht en een infiltratiepomp heeft geplaatst. Ook heeft het college na de hoorzitting kennisgenomen van het vonnis van de civiele rechter van 21 maart 2025 en de inhoud hiervan aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.

Uit artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden wordt meegedeeld en dat zij in de gelegenheid worden gesteld daarover te worden gehoord.

De rechtbank is van oordeel dat de informatie van de aannemer en het vonnis van de civiele rechter kwalificeren als na het horen aan het bestuursorgaan bekend geworden feiten van aanmerkelijk belang als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. Daarom had het college eisers opnieuw moeten horen. Het betoog van eisers op dit punt slaagt. De rechtbank ziet echter aanleiding om dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat eisers niet door dit gebrek worden benadeeld nu zij in beroep alsnog hebben kunnen reageren.

Mocht het college het handhavingsverzoek afwijzen?

12. De rechtbank stelt voorop dat de handhaving die door eisers is verzocht in dit geval neerkomt op het verzoek aan het college om aan de verhuurder een boete op te leggen. De bewijslast van een overtreding waarvoor een bestraffende sanctie als een boete kan worden opgelegd, rust op het bestuursorgaan dat die boete kan opleggen. Dat is in dit geval het college. Voor het opleggen van een boete geldt een hoge bewijsmaatstaf. Het college zal buiten redelijke twijfel moeten aantonen dat de overtreding waarvoor de boete wordt opgelegd is begaan. Slaagt het hierin niet, dan kan het geen boete opleggen.

De rechtbank stelt vast dat partijen verdeeld zijn over de vraag of er sprake is van intimidatie door achterstallig onderhoud (de overtreding). De rechtbank zal daarom beoordelen of het standpunt van het college juist is dat niet objectief kan worden vastgesteld dat sprake is van intimidatie en dat daarmee geen grondslag bestaat voor handhavend optreden.

13. Wat onder intimidatie wordt verstaan in de Wgv is niet nader gedefinieerd. Uit de memorie van toelichting volgt dat is bedoeld aan te sluiten bij de definitie in artikel 284 van het wetboek van strafrecht: iemand door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wederrechtelijk te dwingen om iets te doen, iets niet te doen of te dulden. In het woord “dwingen” ligt een opzet-eis besloten.

De rechtbank is van oordeel dat het college het handhavingsverzoek mocht afwijzen. Het standpunt van het college dat intimidatie door achterstallig onderhoud niet kan worden aangetoond is juist. De rechtbank licht dit als volgt toe.

Zoals hiervoor is overwogen, kan pas sprake zijn van intimidatie als de opzet van de verhuurder erop is gericht de huurder tegen zijn wil te bewegen iets te doen, iets niet te doen of te dulden. In het voorliggende geval betekent dit dat de verhuurder, met het laten voortduren van achterstallig onderhoud en het niet reageren op klachten daarover, de opzet moet hebben gehad eisers uit de woning te laten vertrekken, terwijl zij dat niet willen. Die opzet kan niet worden aangetoond. Verhuurder heeft het pand, met bouwjaar 1887, in 2010 gekocht met het plan om daar op enig moment zelf te gaan wonen. Hij heeft het pand in 2012 verhuurd aan eisers en daarbij steeds aangegeven dat het om tijdelijke huur ging. Eisers waren hiervan op de hoogte. Op 20 juni 2023 heeft verhuurder eisers bericht dat hij de huurovereenkomst na 31 december 2024 niet meer wilde verlengen en dat hij het pand zelf wil gaan bewonen. Sindsdien zijn er civiele- en bestuursrechtelijke procedures gestart.

Voorgaande betekent dat achterstallig onderhoud ruim tien jaar lang geen rol heeft gespeeld in de huurrelatie tussen eisers en verhuurder. Dit terwijl het pand ook bij aanvang van de huurrelatie in technisch slechte staat verkeerde. Eisers hebben ter zitting ook bevestigd dat het achterstallig onderhoud hen tot 2023 niet belemmerde in het uitoefenen van hun huurrecht en dat zij de verhuurder pas na het ontstane conflict over het beëindigen van de huurovereenkomst hebben verzocht om de gebreken aan de woning te herstellen. Het causale verband tussen het niet tijdig herstellen van gebreken aan de woning en de wens van verhuurder om de woning zelf te bewonen, komt daarmee in een ander licht te staan. Verder geldt dat de verhuurder een civiele procedure is gestart om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Hieruit volgt dat de verhuurder de daartoe aangewezen juridische weg volgt voor beoordeling van hun vordering dat eisers de gehuurde woning moeten verlaten. Daar staat tegenover dat verhuurder na de schriftelijke verzoeken om herstel van de gebreken niet of niet adequaat heeft gereageerd. Dit is echter nog geen vorm van intimidatie. Verhuurder heeft ook niet van noodzakelijk onderhoud afgezien enkel om eisers uit de woning te krijgen. Vast staat dat de verhuurder feitelijk al in 2022 is begonnen met funderingsherstel door het plaatsen van funderingspalen en dat hij met het aanbrengen van een infiltratiepomp probeert de grondwaterstand te stabiliseren om daarmee verdere verzakking van de woning te voorkomen. De gehele fundering kan niet worden hersteld zolang de woning wordt bewoond, omdat ook de fundering van een dragende binnenmuur moet worden vervangen. Dit betekent dat de vloeren eruit moeten en dat de woning voor een periode van ongeveer zes maanden niet bewoonbaar is. Verhuurder stelt dat van hem in redelijkheid niet kan worden verwacht gebreken te herstellen en daarvoor kosten te maken, welke kosten mogelijk – door verder verzakking – later nog een keer moeten worden gemaakt. De civiele rechter is verhuurder hierin gevolgd en heeft in zijn vonnis van 21 maart 2025 de vordering van eisers tot herstel om die reden ook gedeeltelijk afgewezen. De overige gebreken die bij de civiele rechter zijn besproken, zijn inmiddels grotendeels hersteld.

Nu geen sprake is van een overtreding van de Wgv, bestond voor het college geen bevoegdheid tot handhavend optreden. Het college mocht het handhavingsverzoek daarom afwijzen. Voor zover eisers nog hebben gesteld dat verhuurder en gemeente gezamenlijk met elkaar optrekken, hebben eisers dit op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat het college het door eisers betaalde griffierecht van € 194 aan hen vergoedt.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.