ECLI:NL:RBGEL:2026:742

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van MFE B.V.,

- de akte aanvulling van MFE B.V.,

- het verzoek ontslag van instantie van [gedaagde] van 24 april 2025,

- het antwoord op dit verzoek van MFE B.V. van 23 mei 2025,

- de reactie van [gedaagde] van 28 mei 2025,

- de productie (mail deurwaarder van 27 mei 2025) van MFE B.V., ontvangen op

29 mei 2025,

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie,

- het tussenvonnis van 4 juli 2025;

- de brief met een bijlage van MFE B.V. van 13 oktober 2025,

- de brief met een bijlage van [gedaagde] van 4 december 2025,

- de brief met twee bijlagen van [gedaagde] van 11 december 2025,

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 16 december 2025, waar de heer [naam 1] is verschenen namens MFE B.V. met de heer [naam 2] (adviseur) en voorts [gedaagde] met mr. Olijslager.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen MFE B.V. en [gedaagde] is op 20 september 2022 een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tot stand gekomen. MFE B.V. is daarin een restaurant genaamd ‘Bistro le steak’ gaan exploiteren.

De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en ving aan op 1 oktober 2022. Over de huurprijs is het volgende bepaald:

(…)Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

De huurprijs voor de bedrijfsruimte bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 47.723,16 (zegge: Zevenenveertigduizendzevenhonderddrieentwintig euro en 16/100 eurocent) exclusief omzetbelasting.

Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. (…)

Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 01 april voor het eerst met ingang van 01 april 2023 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.

(…)

Huurder is wel omzetbelasting over de huurprijs verschuldigd indien het gehuurde niet langer met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat waren overeengekomen. Als dat het geval is, komen de in 20.1 algemene bepalingen bedoelde vergoedingen voor de omzetbelasting in de plaats en wordt de in het artikel 20.1 sub a en b van de algemene bepalingen bedoelde vergoeding bij voorbaat vastgesteld op 90% van de actuele huurprijs.

In artikel 12.7 van de huurovereenkomst is opgenomen:

De huurder krijgt van verhuurder het voorkeursrecht van koop voor het onroerend goed. Als verhuurder het onroerend goed wil verkopen dan wordt het als eerste aangeboden aan huurder. Huurder moet binnen twee maanden beslissen of hij het onroerend goed van verhuurder overneemt, zoniet dan is verhuurder vrij om het onroerend goed aan derden te verkopen.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin is opgenomen:

(…)

Gebruik 5.1

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen (…)

Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen: - indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat ten minste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. (…)

Huurprijswijziging

Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tenzij het bepaalde in 18.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.

(…)

Betalingen

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.

(…)

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.(…)

Bij besluit van 16 mei 2024 heeft de gemeente Berg en Dal (hierna: de gemeente) de aanvraag van MFE B.V. voor een vergunning op grond van de Alcoholwet geweigerd omdat volgens de gemeente sprake was van slecht levensgedrag van haar bestuurder. Het daartegen door MFE B.V. gerichte bezwaar is afgewezen evenals het beroep bij de rechtbank tegen dit besluit.

De gemeente heeft MFE B.V. gelast uiterlijk 29 mei 2024 om 24:00 uur het restaurant te sluiten en gesloten te houden.

[gedaagde] heeft MFE B.V. op 12 september 2024 in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 22 oktober 2024 (zaaknummer 11294698/24-46) is MFE B.V. door de kantonrechter in Nijmegen veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen veertien werkdagen na betekening van het vonnis. Voorts is MFE B.V. veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.462,09 aan [gedaagde] en een bedrag van € 4.358,72 per maand na september 2024 tot de datum van ontruiming. Ook is MFE B.V. veroordeeld in de proceskosten.

Op 25 oktober 2024 is het vonnis aan MFE B.V. betekend.

Op 5 november 2024 is een notariële koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] enerzijds en de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) anderzijds. Het gehuurde pand werd daarin voor € 1.000.000,00 door [gedaagde] aan [naam 1] en [naam 2] verkocht. De levering zou uiterlijk op 30 december 2024 plaatsvinden. In de koopovereenkomst is opgenomen:

Afstand Voorkeursrecht van huurder

Daarin staat in artikel 12.7 een voorkeursrecht van koop opgenomen voor het gekochte op grond waarvan verkoper/verhuurder het gekochte bij voorgenomen vervreemding eerst te koop dient aan te bieden aan huurder. Door de ondertekening van deze koopovereenkomst door zowel verkoper/verhuurder als de heer [naam 1], in zijn hoedanigheid van bestuurder van MFE B.V., verklaren zij dat verkoper het gekochte te koop heeft aangeboden aan huurder, MFE B.V. onder dezelfde voorwaarden als bepaald in deze koopovereenkomst en dat huurder, MFE B.V. hierbij afziet van haar rechten voortvloeiende uit gemelde voorkeursrecht van koop, voor zover het de onderhavige vervreemding aan koper betreft.

Een door MFE B.V. bij de Raad van State gevraagde voorlopige voorziening tegen de sluiting van het restaurant is bij beslissing van 28 november 2024 afgewezen.

Bij brieven van 29 januari 2025 heeft [gedaagde] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.

Op 25 en 26 februari 2025 is het gehuurde ontruimd.

De uit het gehuurde verwijderde goederen zijn dertien weken opgeslagen en daarna vernietigd.

Op 1 juli 2025 is een koopovereenkomst gesloten tussen [gedaagde] en een derde ter zake van het gehuurde.

Bij verstekvonnis van 3 december 2025 (zaaknummer 458543/25-446) is voor recht verklaard dat de koopovereenkomst van 5 november 2024 is ontbonden wegens een tekortkoming in de nakoming daarvan door [naam 1] en [naam 2] en dat zij jegens [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [gedaagde] als gevolg van de tekortkoming heeft geleden. Verder zijn [naam 1] en [naam 2] jegens [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 189.342,90, de rente, beslagkosten en proceskosten.

3. Het geschil in conventie en in reconventie

MFE B.V. vordert in de dagvaarding, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen om alle kosten voor haar rekening te nemen;

[gedaagde] te veroordelen om alle goederen die in beslag zijn genomen terug te plaatsen in het gehuurde;

de mogelijkheid van ontruiming te verwijderen uit het vonnis van 22 oktober 2024;

het huurcontract voort te zetten door MFE B.V. en medewerking te geven voor een in de plaatsstelling;

en bij afwijzing van deze vorderingen eist MFE B.V.:

5. de betaalde huur vanaf 1 oktober 2024 terug te betalen aan MFE B.V. bedrag € 33.323,16 en de waarborgsom;

6. de investeringen en kosten een bedrag van € 325.000,00 overname van de onderneming terug te betalen aan MFE B.V.;

7. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

In de nadere akte heeft MFE B.V. gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

Herstel van de huurovereenkomst, zodat MFE B.V. het pand opnieuw kan betrekken;

vaststelling dat de ontruiming onrechtmatig was;

schadevergoeding van € 400.000,00 wegens misgelopen overname;

schadevergoeding van € 15.000,00 per maand voor misgelopen omzet en reputatieschade;

schadevergoeding voor de verdwenen of beschadigde inboedel, te bepalen op basis van een onafhankelijke taxatie;

vergoeding van alle juridische kosten die MFE B.V. heeft moeten maken;

vergoeding van extra kosten veroorzaakt door de ontruiming en opslag van goederen;

verklaring dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en haar te verplichten om haar contractuele verplichtingen na te komen.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van MFE B.V., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van MFE B.V., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van MFE B.V. in de kosten van deze procedure.

[gedaagde] vordert in reconventie, uitvoerbaar bij voorraad:

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden;

MFE B.V. te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 36.285,88, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 5.385,88 en de wettelijke rente over € 30.900,00 vanaf 4 juli 2025, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum;

MFE B.V. te veroordelen in de proceskosten en nakosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

Omdat de vorderingen met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

De vordering van MFE B.V. is voldoende duidelijk

MFE B.V. stelt dat de ontruiming van de gehuurde door [gedaagde] onrechtmatig heeft plaatsgevonden. MFE B.V. wil dat zij het gehuurde weer kan gebruiken, nadat het is ingericht door [gedaagde] met de eerder ontruimde inboedel. Als dit niet mogelijk is, vordert MFE B.V. schadevergoeding. In zoverre is de vordering van MFE B.V. naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk en is geen sprake van een obscuur libel dan wel misbruik van procesrecht, als primair door [gedaagde] aangevoerd.

MFE B.V. is toerekenbaar tekortgeschoten

Met betrekking tot de ontruiming en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst oordeelt de kantonrechter als volgt.

MFE B.V. heeft de huur niet tijdig en niet volledig voldaan

Onweersproken is dat door MFE B.V. nooit, dan wel vrijwel nooit, de huur op tijd aan [gedaagde] is betaald. Dit is te laat gebeurd, dan wel is betaling uitgebleven. Dit heeft geleid tot sommaties door [gedaagde] en uiteindelijk de vordering in kort geding. In die procedure is geoordeeld dat MFE B.V. een huurachterstand van vier maanden had laten ontstaan. Op grond daarvan is de vordering van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde toegewezen.

De voorzieningenrechter is er daarbij voorshands vanuit gegaan dat de huurprijs € 4.358,72 per maand bedroeg, omdat in kort geding in geschil was of de huurprijs verhoogd moest worden met btw. Gezien de in deze procedure door [gedaagde] overgelegde stukken is naar het oordeel van de kantonrechter inmiddels voldoende onderbouwd dat [gedaagde] omzetbelasting factureert en afdraagt aan de Fiscus. Tussen partijen is expliciet overeengekomen dat de huurprijs zal worden verhoogd met btw. Naar het oordeel van de kantonrechter was MFE B.V. daarom de huurprijs verhoogd met btw verschuldigd, te weten € 5.496,47. [gedaagde] heeft vanaf november 2024 de btw niet gefactureerd aan MFE B.V. en deze vordert zij ook niet, zij vordert over die periode het onweersproken deel van de huur van € 4.542,54, zodat dit geen verdere bespreking behoeft.

MFE B.V. was verder een boete van € 300,00 verschuldigd per maand waarin zij de huur te laat heeft betaald. Dit is opgelopen tot in totaal € 2.400,00.

Tot en met februari 2025 had MFE B.V. € 43.541,57 aan huur en boete aan [gedaagde] moeten betalen. Er is echter € 28.434,92 betaald, zodat een (huur)achterstand van € 15.106,56 is ontstaan. MFE B.V. is dus tekortgeschoten in haar verplichting om de huurprijs tijdig en volledig te voldoen.

MFE B.V. heeft het gehuurde niet geëxploiteerd

Bij het voorgaande komt nog dat MFE B.V. het gehuurde lange tijd niet heeft geëxploiteerd. Dit was zij op grond van de algemene bepalingen wel verplicht. De reden dat zij niet exploiteerde was dat zij daarvoor geen vergunning kreeg van de gemeente en daarom het restaurant moest sluiten. Dit komt door een omstandigheid die voor rekening en risico van MFE B.V. komt, te weten het gestelde slechte levensgedrag van haar bestuurder.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft MFE B.V. aangevoerd dat haar hoger beroep bij de Raad van State heel kansrijk is, maar enige stukken uit die procedure ontbreken, zodat dit niet is onderbouwd. De kantonrechter heeft alleen de uitspraak in voorlopige voorzieningen van de Raad van State en moet constateren dat MFE B.V. tot en met de voorlopige voorzieningen in hoger beroep steeds in het ongelijk is gesteld. Daarbij komt dat [gedaagde] als verhuurder buiten de discussie tussen de gemeente en MFE B.V. staat. Als MFE B.V. al gelijk zou krijgen in de discussie met de gemeente, dan maakt dit de tekortkoming jegens [gedaagde] niet ongedaan. Ook deze tekortkoming staat daarmee vast.

De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding en ontruiming

Gezien het slepende betaalgedrag van MFE B.V., waaronder wordt verstaan het zowel te laat als niet volledig betalen van de huur, en het niet conform de overeenkomst exploiteren van de het gehuurde, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd en was (dus) ook de ontruiming door [gedaagde] rechtmatig.

De stellingname van MFE B.V. is er met name op gericht dat zij meent dat na betaling in december 2024 van in totaal € 17.434,92 geen (relevante) huurachterstand meer open stond. Volgens MFE B.V. is door [gedaagde] toegezegd dat in dat geval de ontruiming niet zou doorgaan. Dit is echter betwist door [gedaagde] en blijkt niet uit de stukken. De deurwaarder heeft namens [gedaagde] juist steeds aangezegd ook na (volledige) betaling de ontruiming te zullen doorzetten. Dat de ontruiming niet direct heeft plaatsgevonden na het vonnis van 22 oktober 2024, wijst ook niet op een andersluidende afspraak. [gedaagde] heeft gesteld dat zij de ontruiming ‘on hold’ heeft gezet nadat de koopovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] was getekend. Dit is begrijpelijk, want zij zouden MFE B.V., waarvan [naam 1] immers bestuurder is, (kunnen) hebben toegestaan te blijven huren. Toen de koopovereenkomst was ontbonden, is de ontruiming weer in gang gezet.

Begrijpelijk is op zichzelf wel dat MFE B.V. op basis van de brief van

mr. Olijslager van 13 november 2024 en het (ongedateerde) bericht van de echtgenoot van [gedaagde] de indruk kan hebben gekregen dat, na betaling van het genoemde bedrag van € 17.434,92 en verrekening van de borgsom van € 14.436,27, op dat moment – eind 2024 – nog maar een kleine achterstand of zelfs een voorstand zou bestaan. De tekortkoming van MFE B.V. was toen echter al een feit en bestond, zoals hiervoor overwogen, niet enkel uit het onbetaald laten van een deel van de huur. Daar komt nog bij dat in de brief van

13 november 2024 is uitgegaan van de hetgeen in kort geding is toegewezen en niet met de – zoals hiervoor overwogen terecht gevorderde – hogere huur. Dit alles maakt de ontruiming dan ook niet onrechtmatig en rechtvaardigt evenmin een geslaagd beroep op de tenzij-formule voor zover MFE B.V. heeft bedoeld die in te roepen.

Voor zover MFE B.V. heeft willen stellen dat zij nog aanspraak heeft op het gehuurde in verband met het in de huurovereenkomst voorziene eerste recht van koop geldt dat door MFE B.V. in de notariële koopovereenkomst van 5 november 2024 is erkend dat haar het eerste recht van koop is geboden en dat zij afziet van het inroepen van dat recht ten faveure van [naam 1] en [naam 2] . Dat zij de koopovereenkomst niet zijn nagekomen, betekent niet dat aan MFE B.V. opnieuw het eerste recht van koop moest worden verleend. Gelet op artikel 12.7 van de huurovereenkomst mocht [gedaagde] het gehuurde na het niet overnemen van het gehuurde door MFE B.V. aan een ander verkopen. Overigens is door [gedaagde] , kennelijk ten overvloede, het gehuurde bij brief van 4 maart 2025 (nogmaals) aan MFE B.V. te koop aangeboden, en onweersproken is dat MFE B.V. van dat aanbod geen gebruik heeft gemaakt.

Dit oordeel leidt tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van [gedaagde] en afwijzing van de vorderingen van MFE B.V. voor zover die gegrond zijn op de stelling dat de ontruiming onrechtmatig is geweest.

De wijze van ontruiming was niet onrechtmatig

Onweersproken is dat MFE B.V. niet zelf tot ontruiming is overgegaan. Daarvoor heeft [gedaagde] de deurwaarder moeten inschakelen. De inboedel is naar een opslag vervoerd. Aan MFE B.V. is de kans geboden de opslagkosten te voldoen en daardoor de inboedel terug te krijgen, maar dit heeft zij niet gedaan. Na ruim dertien weken opslag is de inboedel vernietigd. Volgens MFE B.V. is dit onrechtmatig, maar zij stelt niet waarom deze werkwijze niet had mogen worden gevolgd. De daarmee verband houdende vorderingen worden daarom afgewezen.

MFE B.V. moet nog een bedrag aan [gedaagde] betalen

Hiervoor is al geoordeeld dat MFE B.V. de btw over de huurprijs verschuldigd was en ook de boete in verband met het te laat betalen van de huur. Het betreft onweersproken een bedrag van in totaal € 6.285,88 aan huurachterstand en boete. Dit bedrag wordt toegewezen, vermeerderd met de gevorderde rente.

[gedaagde] vordert daarnaast de boete van € 250,00 per dag dat het gehuurde niet is geëxploiteerd door MFE B.V. Dit bedrag is MFE B.V. inderdaad verschuldigd op grond van de algemene bepalingen. Er is door MFE B.V. geen verweer gevoerd tegen deze boete. Niet gesteld is dat het onaanvaardbaar is om deze boete op te leggen en evenmin is een beroep op matiging gedaan. De kantonrechter ziet daartoe ook geen aanleiding nu, zoals hiervoor is overwogen, het niet exploiteren voor rekening van MFE B.V. komt en zij een professionele partij is die (ook) niet gelijk te stellen is aan een consument.

Het aantal dagen dat niet is geëxploiteerd is door [gedaagde] onweersproken gesteld op 120. Dit leidt tot een boete van € 30.000,00 die MFE B.V. moet betalen. De gevorderde rente wordt daarover toegewezen als gevorderd.

MFE B.V. moet de proceskosten betalen

MFE B.V. is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

3.261,00

(3 punten × € 1.087,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.396,00

5. De beslissing

wijst de vorderingen van MFE B.V. af,

in reconventie

ontbindt de tussen MFE B.V. en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ,

veroordeelt MFE B.V. tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 36.285,88, waarvan een bedrag van € 5.385,88 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 4 juli 2025 en een bedrag van € 30.900,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2025,

in conventie en in reconventie

veroordeelt MFE B.V. in de proceskosten van € 3.396,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als MFE B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2026.

560