ECLI:NL:RBGEL:2026:7988

1. [gedaagde 1] B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 maart 2026

- het verslag (verkort proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 15 juni 2026.

Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat de rechtbank een vonnis zal uitspreken.

2. De zaak in het kort

[eiser] is eigenaar van een bedrijfspand aan [adres] te [plaats] . Hierin was een pannenkoekenrestaurant gevestigd. In 2022 heeft [gedaagde 1] een zogenoemde voortaxatie van het pand verricht in opdracht van [eiser] . Zij heeft de herbouwwaarde van het pand getaxeerd op € 785.000,00. Het pand is eind 2024 verwoest door brand, waarna de verzekeraar van [eiser] een bedrag van (na indexatie) € 890.162,00 heeft uitgekeerd.

Volgens [eiser] zijn de werkelijke herbouwkosten echter € 1.283.560,00. Zij vordert daarom dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 393.398,00 (plus wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten). Zij stelt hiertoe dat de herbouwwaarde veel te laag is getaxeerd en dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de hierdoor ontstane schade.

De rechtbank is van oordeel dat eerst een deskundige moet worden benoemd, voordat zij kan vaststellen of de herbouwwaarde inderdaad te laag is getaxeerd. Partijen mogen een akte indienen waarin zij zich hierover uitlaten.

3. De beoordeling

Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiser] haar substantiëringsplicht geschonden, omdat in de dagvaarding niet voldoende is uitgewerkt waarop de vordering is gebaseerd en de schade onvoldoende is onderbouwd. Dit verweer wordt verworpen. In een dagvaarding moeten de eis en de gronden daarvan staan, en daarnaast de tegen de eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor. Wat in de dagvaarding staat (onder de kopjes ‘juridische aspecten’, ‘verweer en weerlegging’ en ‘schade’) voldoet aan deze vereisten. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de vordering niet toewijsbaar is op de daartoe aangevoerde gronden, is iets anders en komt bij de inhoudelijke beoordeling van de vordering aan de orde.

De klachtplicht is niet geschonden

Volgens [gedaagde 1] heeft [eiser] haar klachtplicht geschonden. Dit verweer slaagt ook niet. In de wet staat dat [eiser] binnen bekwame tijd moet protesteren bij [gedaagde 1] . De klachttermijn gaat lopen zodra [eiser] het gestelde gebrek in de prestatie van [gedaagde 1] heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. De klachttermijn is dus niet direct gaan lopen na de brand, maar pas nadat [eiser] had ontdekt dat de herbouwwaarde te laag was getaxeerd. Dit was op zijn vroegst na ontvangst van de offertes van installatiebedrijf [bedrijf 1] en bouwbedrijf [bedrijf 2] in februari en maart 2025 (zie hierna in 3.6). Deze offertes legt [eiser] mede ten grondslag aan haar stelling dat de herbouwwaarde te laag is getaxeerd. Vervolgens is [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld in een e-mail van 13 mei 2025. Dat is niet te laat, ook niet als het ‘gebruikelijk’ is dat een taxateur bij de vaststelling van de herbouwwaarde na een brand wordt betrokken, zoals [gedaagde 1] stelt. Vast staat dat dat hier niet is gebeurd. Volgens [gedaagde 1] had zij, als zij direct was betrokken bij de vaststelling van de herbouwwaarde, haar taxatie kunnen toelichten, de offerte van [bedrijf 2] en de schadetaxatie kritisch kunnen beoordelen en kunnen aandringen op het opvragen van meerdere offertes. Dit had het intreden van de gestelde schade echter niet kunnen voorkomen: het verzekerde bedrag was immers gebaseerd op de voortaxatie en was dus een feit op het moment van de brand. En het standpunt dat de getaxeerde herbouwwaarde wél klopt en de vaststelling van de werkelijke herbouwwaarde niet klopt, kan in deze procedure worden beoordeeld. Het nadeel dat [gedaagde 1] stelt te lijden is daarom niet zodanig dat dit moet leiden tot afwijzing van de vordering van [eiser] .

Is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst? Deskundigenbericht

Partijen zijn het erover eens dat [eiser] en [gedaagde 1] een overeenkomst van opdracht hebben gesloten. In de wet staat dat de opdrachtnemer ( [gedaagde 1] dus) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. De maatstaf bij een taxateur als opdrachtnemer is of de taxatie beantwoordt aan wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen het kader van de opdracht die hem gegeven is. In dit geval diende de taxatie als voortaxatie, zoals [gedaagde 1] ook wist, waarbij het getaxeerde bedrag het uitgangspunt is voor de uitkering door een verzekeraar.

Beide partijen wijzen erop dat rechters eerder hebben geoordeeld dat een taxateur een marge van 20% heeft: als de werkelijke herbouwwaarde 10% hoger of lager is dan de getaxeerde herbouwwaarde levert dat doorgaans geen beroepsfout op. [gedaagde 1] wijst erop dat dit geldt voor courante panden en dat bij niet courante panden een grotere afwijking mogelijk is. Zij heeft echter niet uitgelegd waarom het pand van [eiser] niet courant zou zijn. Integendeel, nu [gedaagde 2] tijdens de zitting heeft gezegd dat het niet uitmaakt dat het een pannenkoekenrestaurant is en dat het niet lastig is om een pannenkoekenrestaurant te taxeren. Er bestaat daarom geen aanleiding om een ruimere bandbreedte te hanteren.

In het taxatierapport van 9 augustus 2022 heeft [gedaagde 1] de herbouwwaarde getaxeerd op € 785.000,00 op de waardepeildatum 28 maart 2022. Hierover hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toegelicht dat de herbouwwaarde is berekend aan de hand van een elementenbegroting, die zij hebben overgelegd als productie 8, en dat hierin per onderdeel van het pand vierkante meters of aantallen zijn vastgesteld, die zijn vermenigvuldigd met een geldbedrag dat als normbedrag kan worden gehanteerd. De elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties zijn afzonderlijk getaxeerd. Tot slot zijn de staartkosten en een stelpost bij de getaxeerde waarden opgeteld. Deze wijze van taxeren is gebruikelijk in de sector, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dit heeft [eiser] niet betwist, zodat de rechtbank hiervan uitgaat.

In de kern stelt [eiser] dat de werkelijke herbouwkosten door de expert van haar verzekeraar (EMN) in nauw overleg met de contra-expert van [eiser] ( [naam] ) zijn bepaald op € 1.344.910,40. Zij verwijst hiertoe naar de akte van schadetaxatie van 4 augustus 2025. De experts hebben de herbouwkosten ontleend aan de offertes van aannemer [bedrijf 2] en installatiebedrijf [bedrijf 1] . De herbouwkosten exclusief de fundering en de vloeren, die niet geheel verloren zijn gegaan, zijn € 1.283.560,00. Nu de herbouwkosten veel te laag zijn getaxeerd op € 785.000,00 is sprake van een tekortkoming, aldus [eiser] .

Hiertegen voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat de taxatie is gebaseerd op een bezoek aan het pand, waarbij foto’s zijn gemaakt, en daarnaast op een plattegrond met een beperkte indeling van het pand en een eerdere taxatie van de herbouwwaarde door [bedrijf 3] B.V. In het rapport van [bedrijf 3] van 13 november 2015 met taxatiedatum 26 oktober 2015 is de herbouwwaarde getaxeerd op € 540.000,00. [gedaagde 1] heeft de herbouwwaarde – het bedrag dat nodig is voor herbouw van het verzekerde gebouw op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig – zoals gezegd getaxeerd aan de hand van een elementenbegroting. Dit alles leidt ertoe dat de herbouwwaarde correct is getaxeerd. De werkelijke herbouwwaarde kan niet worden ontleend aan de akte van schadetaxatie, die ten onrechte niet berust op meerdere offertes. De verzekeraar had geen belang om meerdere offertes op te vragen, omdat de herbouwkosten in ieder geval de verzekerde som van € 890.162,00 zouden bedragen. Wat betreft de offertes van [bedrijf 2] en [bedrijf 1] kan – kort samengevat – niet worden vastgesteld of deze zien op herbouw van hetzelfde gebouw als [gedaagde 1] in 2022 heeft getaxeerd. Niet duidelijk is op welke tekeningen en plattegronden deze offertes berusten, er is een vergaderruimte opgenomen die een opslagruimte was, er zijn koel-, brandbestrijdings- en afzuiginstallaties opgenomen die er niet waren, er zijn huurdersbelangen en roerende zaken opgenomen die waren uitgesloten van de taxatie en verschillende offertes van (onder)aannemers zijn niet overgelegd. De open begroting van [bedrijf 1] wordt op detailniveau betwist en uit een verklaring van de heer [persoon 2] blijkt dat een aantal kostenposten niet-marktconform is. Tot slot wijzen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op een artikel in De Gelderlander van 19 november 2025, waaruit zij afleiden dat er aanzienlijke verbeteringen worden aangebracht en dat er aanpassingen zullen worden gedaan voor een hotelfunctie. De herbouw van het pand bevindt zich in een vergevorderd stadium, en het pand wordt niet in oorspronkelijke staat herbouwd. Er zijn ingrijpende wijzigingen in de vorm van de plaatsing van sleepdakkappellen en een nieuw zaaldeel II dat vóór de brand opslagruimte was. Al met al zien de offertes van [bedrijf 2] en [bedrijf 1] niet op herbouw van een pand dat naar constructie en indeling gelijkwaardig is, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

[eiser] heeft een verklaring van haar assurantietussenpersoon, [persoon 1] , in het geding gebracht. Hierin staat dat de experts het opvragen van meer offertes niet zinvol vonden omdat zij van mening waren dat hier geen substantiële verschillen uit naar voren zouden komen. Volgens [eiser] heeft [bedrijf 2] eerst een reconstructie gemaakt van het pand op basis van de oude bestektekeningen, daarna heeft [bedrijf 1] de offertes voor de W- en E-installaties opgesteld, en die zijn getoetst door de expert en contra-expert. Het klopt dat [eiser] een hotelfunctie toevoegt aan het pand, maar die meerkosten zitten niet in de offertes van [bedrijf 2] en [bedrijf 1] . Hier zijn nieuwe offertes voor uitgebracht in mei 2025. Het klopt ook dat er een pand wordt herbouwd dat aan strengere normen moet voldoen als het gaat om duurzaamheid en energieprestatie, maar op dat punt heeft [eiser] geen keuze. Er gelden nu eenmaal strengere regels. Wat betreft de vergaderruimte klopt het dat die ruimte later is ingericht, maar het gaat om de W- en E-installaties die ook in 2022 al aanwezig waren. De andere installaties waren ook al aanwezig en zijn ook getaxeerd door [gedaagde 1] , aldus [eiser] .

Gelet op de punten waarover partijen van mening verschillen, is de rechtbank van oordeel dat het nodig is om een deskundigenbericht in te winnen voordat zij de vraag beantwoordt of [gedaagde 1] een beroepsfout heeft gemaakt. Voordat daartoe wordt overgegaan, krijgen partijen de gelegenheid zich daarover uit te laten. Zij mogen zich ook uitlaten over de persoon en het specialisme van de deskundige en over de vraagstelling.

Naar voorlopig oordeel kan worden volstaan met de benoeming van één taxateur en moeten de volgende vragen worden gesteld. Bij de beantwoording hiervan dient de deskundige de feiten en omstandigheden op 28 maart 2022 als uitgangspunt te nemen.

Welke (W- en E-)installaties en voorzieningen waren toen aanwezig in het pand die in de taxatie van de herbouwwaarde moesten worden meegenomen? Is dat gebeurd, en zijn de installaties en voorzieningen correct gewaardeerd?

Is verdedigbaar dat de herbouwwaarde van het pand in 2022 is getaxeerd op € 785.000,00 aan de hand van de opgestelde elementenbegroting en, zo ja, waarom? Zo niet, waarom niet?

Kan, uitgaande van de herbouwwaarde van € 540.000,00 die [bedrijf 3] heeft getaxeerd op 26 oktober 2015, met toepassing van een in de branche gebruikelijke index de herbouwwaarde op 28 maart 2022 worden berekend en, zo ja, tot welk bedrag komt u?

Kunt u zelfstandig een berekening maken van de herbouwwaarde van het bedrijfspand op 28 maart 2022 en, zo ja, tot welke waarde komt u?

Zijn er nog andere punten die voor de beoordeling van de herbouwwaarde van het pand in 2022 of anderszins van belang zijn?

Er is geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij wordt betaald. Dit uitgangspunt staat in de wet. Het voorschot moet daarom door [eiser] worden betaald. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

Partijen dienen in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de persoon van de deskundige. Als dat niet lukt, moeten partijen motiveren (i.) waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en (ii.) waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking komt. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

De zaak zal naar de rol worden verwezen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten hun concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum aan elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de andere partij kunnen reageren. De definitieve akte mag een omvang van maximaal vier bladzijden hebben.

Slotsom

De rechtbank geeft partijen in overweging om nogmaals met elkaar in overleg te treden. Mogelijk is het na de hiervoor opgenomen beslissingen en gelet op de tijd en kosten die gemoeid gaan met een deskundigenbericht alsnog mogelijk om afspraken te maken.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 9 september 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!

!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!

1906