ECLI:NL:RBLIM:2025:11814, Rechtbank Limburg, 09-04-2025, C/03/321509 / HA ZA 23-377

1. De procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 september 2024

- de akte uitlaten van [gedaagde] met de productie 7- de antwoordakte van de Parochie.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

[gedaagde] heeft bij akte uitlaten (randnr. 4) de rechtbank kennelijk verzocht het oordeel onder rechtsoverweging 4.7 in het tussenvonnis van 18 september 2024 (hierna: “het tussenvonnis”) te heroverwegen. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding en volhardt bij hetgeen zij in het tussenvonnis heeft overwogen en geoordeeld.

uitgevoerde verbouwingen

In rechtsoverweging 4.16 van het tussenvonnis is geoordeeld dat, alvorens tot een bewijsopdracht van de gestelde uitgevoerde verbouwingen aan [gedaagde] kan worden gekomen, [gedaagde] bij akte concreet inzichtelijk dient te maken welke verbouwingen hij bedoelt. Daarbij is geoordeeld dat alleen relevant zijn de verbouwingen als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst. Het hekwerk is al definitief bij tussenvonnis beoordeeld (rov. 4.10).

[gedaagde] heeft bij akte uitlaten aangegeven welke verbouwingen hij bedoelt, onder verwijzing naar de bij die akte overgelegde productie 7, die bestaat uit twee overzichten, één over de [adres 1] en één over de [adres 2] , en foto’s.

[gedaagde] heeft in de hiervoor genoemde overzichten van zijn hand (hierna mede te noemen: ‘[adres 1]’ en ‘[adres 2]’) verbouwingen met trefwoorden opgesomd en per (onderdeel) verbouwing een totaal kostenbedrag vermeld. De bij productie 7 overgelegde foto’s zijn door [gedaagde] genummerd. De nummers van foto’s die kennelijk relevant zijn voor een verbouwing, zijn in de twee overzichten bij de betreffende verbouwing vermeld.

De Parochie volhardt bij antwoordakte – kort gezegd – in de stelling dat geen sprake is van uitgevoerde verbouwingen als bepaald in artikel 21 van de koopovereenkomst en zoals geoordeeld in rechtsoverweging 4.7. van het tussenvonnis.

De in dit stadium van de procedure relevante stellingen en weren van partijen zullen hierna puntsgewijs worden beoordeeld, met toepassing van de tussen partijen over en weer geldende (hierna herhaalde) maatstaf, als geoordeeld in rechtsoverweging 4.7 van het tussenvonnis. Die maatstaf is als volgt geformuleerd:

“Gelet op het ontbreken van concrete onderhandelingen tussen partijen op dit punt bij de totstandkoming van de koopovereenkomst die op iets anders wijzen, moet het ervoor worden gehouden dat in deze zaak “uitgevoerde verbouwingen” betekent: werkzaamheden waarmee een blijvende constructieve of anderszins bouwkundige wijziging van de woning en/of aanhorigheden is uitgevoerd en welke hebben geleid tot vermeerdering van de waarde van het betreffende onroerende goed. Daarbij is allereerst van belang dat de term ‘verbouwingen’ duidt op een meer of minder blijvende aanpassing van het onroerend goed. Cosmetische aanpassingen of als onderhoud te duiden werkzaamheden vallen er niet onder.”

De rechtbank zal bij die beoordeling dezelfde volgorde aanhouden als te lezen in de twee overzichten van [gedaagde] .

- [adres 1]

Dak + dakranden

Doordat [gedaagde] de verbouwing en kosten bloot stelt – en bijvoorbeeld ook niet verwijst naar foto’s – en de Parochie bij antwoordakte betwist dat die verbouwing zou hebben plaatsgevonden, heeft [gedaagde] onvoldoende toegelicht dat sprake is van een uitgevoerde verbouwing waarmee de Parochie bij de berekening van de (resterende) betalingsverplichting van [gedaagde] rekening zou moeten houden. [gedaagde] wordt gelet hierop niet in de gelegenheid gesteld – kort gezegd – zich nader uit te laten over (het bewijs van) de verbouwing dak + dakranden.

Aanbouw (foto’s 1, 3, 4 en 6): aanbouw + straatwerk

- Aanbouw

Ook ter zake deze verbouwing heeft [gedaagde] niet aan zijn stelplicht voldaan. Hiertoe wordt overwogen dat [gedaagde] , die bij akte de gestelde verbouwing concreet inzichtelijk diende te maken, geen feiten ter onderbouwing van de gestelde aanbouw heeft gesteld. De Parochie betwist dat die verbouwing heeft plaatsgevonden en de overgelegde foto’s 1, 3, 4 en 6 maken niet duidelijk wat [gedaagde] bedoelt toe te lichten aan de hand van die foto’s. Kennelijk is bedoeld relevante ruimtes en/of materialen te tonen, doch zonder een nadere toelichting, die niet is gegeven, is niet duidelijkheid wat nu concreet op de betreffende foto’s is te zien. Foto 1 betreft kennelijk het vooraangezicht van de ‘aanbouwen’ [adres 3] en [adres 1] . Niet duidelijk is echter op grond van welke kenmerkende details op die foto te zien zou moeten zijn dat sprake is van de bewuste verbouwing. Foto 3 laat een overwoekerde tuin zien en de relevantie daarvan is onduidelijk. Op foto 4 is een ruimte met deur en (oude) bedrading van elektriciteit te zien. Zonder toelichting is de relevantie van ook die foto niet duidelijk. Foto 6 laat een ruimte met daarin geplaatste bouwmaterialen zien. Is sprake van een, de [adres 1] betreffende, aanbouw van na 31 juli 2018? Kennelijk is een tussenmuurtje geplaatst, maar wat is de relevantie daarvan? In dit stadium van de procedure, gegeven de bij tussenvonnis (rov. 4.16) aan [gedaagde] gegeven opdracht, heeft [gedaagde] dan ook onvoldoende aan zijn stelplicht van de gestelde aanbouw voldaan.

- Straatwerk

Tot die conclusie komt de rechtbank ook wat betreft het straatwerk. Foto 1 toont de gestelde verbouwing niet aan. Op die foto is de bestrating ter plaatse van de [adres 3] en kennelijk [adres 1] te zien, doch zonder concrete aanknopingspunten is niet te zien op welke uitgevoerde verbouwing als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst [gedaagde] doelt. Mede omdat geen verschil is te zien in de (oude) bestrating bij beide panden én er andere aanknopingspunten die erop zouden kunnen duiden dat er na 31 juli 2018 nieuw straatwerk is gelegd ter plaatse van [adres 1] ontbreken. Zoals hiervoor is overwogen geldt derhalve ook wat betreft het gestelde straatwerk dat in dit stadium van de procedure, gegeven de bij tussenvonnis (rov. 4.16) aan [gedaagde] gegeven opdracht, [gedaagde] onvoldoende aan zijn stelplicht ervan heeft voldaan.

Gelet hierop zal [gedaagde] niet in de gelegenheid worden gesteld – kort gezegd – de verbouwing aanbouw + bestrating te bewijzen.

Kelder (foto 2)

Doordat foto 2 past bij de in het overzicht [adres 1] bij ‘kelder’ opgesomde materialen en producten (leidingen, elektra, boiler en ketel), waarbij die materialen en producten ‘nieuw’ lijken, biedt foto 2 voldoende aanknopingspunten voor verdere bewijslevering. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat ingeval van het vervangen van een boiler, CV-ketel en bijbehorende leidingen en elektra, niet slechts sprake is van onderhoud dan wel vernieuwing, maar van een bouwkundige wijziging van de woning ter vermeerdering van de waarde van het betreffende onroerende goed. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) die verbouwing uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Meterkast (foto 5) volledig vernieuwd

Ook foto 5 biedt aanknopingspunten voor verdere bewijslevering. [gedaagde] stel klaarblijkelijk dat er sprake is geweest van een volledige vervanging van de meterkast. Als dat is gebeurd, is er sprake van een bouwkundige wijziging van de woning ter vermeerdering van de waarde van het betreffende onroerende goed. Gelijk onder rechtsoverweging 2.9 is overwogen zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) die verbouwing uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Sloop- en opruimwerk

Doordat [gedaagde] deze verbouwing en kosten bloot heeft gesteld en de Parochie ook bij antwoordakte betwist dat die verbouwing zou hebben plaatsgevonden, heeft [gedaagde] onvoldoende aan de stelplicht van die verbouwing voldaan. Nog los van het feit dat de gestelde verbouwing niet is toegelicht geldt bovendien dat, voor zover die verbouwing opruimwerk betreft, in ieder geval geen sprake is van een verbouwing als bepaald in artikel 21 van de koopovereenkomst. De Parochie behoefde hiermee dan ook geen rekening te houden bij de berekening van de (resterende) betalingsverplichting van [gedaagde] .

- [adres 2]

Tuin (foto’s 1, 7, 35 en 38)

Het hekwerk is al definitief bij rechtsoverweging 4.10 van het tussenvonnis beoordeeld. Gelet hierop resteren de volgende onderdelen van de verbouwing ‘tuin’.

- 2 sectionaal poorten

Kennelijk bedoelt [gedaagde] aan de hand van de foto’s 1 en 35 aan te tonen dat er door hem, in het kader van de verbouwing tuin, twee sectionaal poorten zijn geplaatst. De Parochie voert bij antwoordakte aan dat hiervan niet is gebleken. Ook de rechtbank stelt vast dat op de foto’s geen ‘sectionaal poorten’ te zien zijn, maar een ander soort (oude) garagepoorten. [gedaagde] heeft gelet hierop onvoldoende ter onderbouwing van de verbouwing gesteld, temeer nu de bewoner van het pand ten tijde van de gestelde verbouwingen (Ipenburg) bij antwoord e-mail van 8 juni 2024, desgevraagd door [gedaagde] bij e-mail van 7 juni 2024, al had verklaard dat hij niet bekend is met werk aan de garagepoorten (productie 3 van [gedaagde] ).

- schutting

Op foto 7 is een groene schutting te zien. Een geplaatste schutting, zoals op die foto is te zien, voldoet naar het oordeel van de rechtbank aan de betekenis van “uitgevoerde verbouwingen” als bepaald in artikel 21 van de koopovereenkomst en zoals overwogen in rechtsoverweging 4.7 van het tussenvonnis. Sprake is immers van een constructieve wijziging ten behoeve van de woning ter vermeerdering van de waarde van het betreffende onroerende goed. Doordat foto 7 aanknopingspunten biedt voor de op dit punt gestelde verbouwing zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) die schutting uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

- tuinaanleg

Gelet op het feit dat ‘tuinaanleg’ niet voldoet aan de maatstaf van artikel 21 van de koopovereenkomst, wordt het in dit kader (bloot) gestelde als niet relevant verworpen.

- dak en binnen-afwerking garageboxen

[gedaagde] heeft ter onderbouwing hiervan kennelijk foto 38 overgelegd. Die foto laat echter geen dak zien en maakt ook niet duidelijk wat wordt verstaan onder binnen-afwerking garageboxen. In dit stadium van de procedure, gegeven de bij tussenvonnis (rov. 4.16) aan [gedaagde] gegeven opdracht, heeft [gedaagde] onvoldoende aan zijn stelplicht voldaan. Gelet hierop zal [gedaagde] niet in de gelegenheid worden gesteld – kort gezegd – deze verbouwing te bewijzen.

Meterkast (foto 4)

Op foto 4 is kennelijk een volgens [gedaagde] volledig vernieuwde meterkast te zien. Die foto biedt dan ook aanknopingspunten voor de gestelde verbouwing. Gelijk onder rechtsoverweging 2.10 is overwogen zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) die verbouwing uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Gang boven (Foto’s 23 en 36)

De in dit kader gestelde vernieuwingen: volledig geverfd, plinten, nieuwe deuren en dorpels, kunnen niet worden gekwalificeerd als uitgevoerde verbouwing, maar betreffen cosmetische, dan wel als onderhoud te duiden aanpassingen. Die vernieuwingen en de bijbehorende kostenposten worden dan ook als niet ter zake doende verworpen. Ook inzake de ‘nieuwe vloer’ heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt dat sprake is van uitgevoerde verbouwingen als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst. Verbouwing duidt immers op een meer of minder blijvende aanpassing van het onroerend goed en gesteld noch gebleken is dat de vloer in de gang boven een constructieve (vaste) aanpassing van het onroerend goed betreft. Een nieuwe vloer is, indien deze geen verbouwing is, een cosmetische aanpassing van de woning. De verbouwing elektra is bloot gesteld. Daardoor is onduidelijk wat [gedaagde] met deze kostenpost en verbouwing bedoelt. [gedaagde] heeft gelet hierop, in dit stadium van de procedure, gegeven de bij tussenvonnis (rov. 4.16) aan hem gegeven opdracht, onvoldoende aan zijn stelplicht van de elektra voldaan. Al het vorenoverwogene maakt dat [gedaagde] niet in de gelegenheid zal worden gesteld de verbouwing gang boven te bewijzen.

Slaapkamer 2 (foto 27)

De rechtbank herhaalt dat de vernieuwingen: nieuwe vloer, volledig geverfd, plinten, nieuwe deur, raambekleding, elektra en plinten, als niet ter zake doende, namelijk cosmetisch aanpassing, dan wel bloot gesteld (elektra), moeten worden verworpen. Voor zover de verbouwing bestaat uit de, in het overzicht bij slaapkamer 2 opgesomde verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/regelaar, overweegt de rechtbank dat een verwarmingselement is te zien op de foto 27. Wat [gedaagde] precies bedoelt met verwarmings-installatie/regelaar is nog niet duidelijk. Doordat foto 27 wel enige aanknopingspunten biedt voor de ‘vernieuwingen’ verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/regelaar en bij een dergelijke vernieuwing sprake is van een constructieve aanpassing (verbouwing) ter vermeerdering van de waarde van het onroerende goed, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) het verwarmingselement en de verwarmings-installatie/regelaar in slaapkamer 2, uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Kelder (foto’s 2, 3, 5, 6, 37 en 39)

De in het overzicht [adres 2] vermelde vernieuwingen: volledig geverfd en verlichting, betreffen cosmetisch aanpassing van het onroerend goed en vallen, zoals hiervoor al is geoordeeld, niet onder de reikwijdte van artikel 21 van de koopovereenkomst. Doordat niet sprake is van een ‘uitgevoerde verbouwing’ zullen die aanpassingen als niet ter zake doende worden verworpen. Van de overige in het overzicht opgesomde vernieuwingen (leidingen, verwarmingselement, elektra en nieuwe ketel) zijn aanknopingspunten te zien op de foto’s 2, 3, 5, 6, 37 en 39. Indien die laatstgenoemde vernieuwingen door [gedaagde] na 31 juli 2018 zijn uitgevoerd, kunnen zij duiden op een constructieve verbetering (verbouwing) van het onroerend goed. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld zich nader over (het bewijs van) de verbouwing van de kelder, voor zover die verbouwing betreft de leidingen, het verwarmingselement, de elektra en nieuwe ketel, uit te laten, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Keuken (foto’s 17 en 18)

Gelijk onder rechtsoverweging 2.14 is geoordeeld zijn de vernieuwingen volledig geverfd en plinten geen uitgevoerde verbouwing als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst. Wat [gedaagde] met de verbouwing elektra bedoelt is onduidelijk. Die vernieuwingen worden dan ook als niet relevant dan wel bloot gesteld verworpen. Doordat op foto 18 een verwarmingselement is te zien en indien zou komen vast te staan dat die aanpassing door [gedaagde] (na 31 juli 2018) is uitgevoerd, zou sprake kunnen zijn van een constructieve verbetering (verbouwing) van de keuken. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld, op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd, de rechtbank nader te informeren over (het bewijs van) alleen die aanpassing.

Slaapkamer 1 (foto’s 24, 26 en 15)

De in het overzicht vermelden vernieuwingen: volledig geverfd, plinten, nieuwe deur, raambekleding en plafonnière, zijn cosmetische aanpassingen van de slaapkamer 1 en worden als niet ter zake doende verworpen. Het moet er, bij gebreke van een voldoende toelichting, eveneens voor worden gehouden dat de in slaapkamer 1 gelegde vloer een cosmetische aanpassing is, en dat de daarvoor gemaakte kosten niet relevant zijn bij de toepassing van het speculatiebeding. De elektra is wederom bloot gesteld en gemotiveerd betwist. Op de foto’s 26 en 15 is een verwarmingselement te zien, doch niet duidelijk is wat [gedaagde] precies bedoelt met de in het overzicht vermelde verwarmingsinstallatie/regelaar. Doordat de foto’s 26 en 15 wel enige aanknopingspunten bieden voor de laatstgenoemde vernieuwingen, is de rechtbank van oordeel dat sprake kan zijn van uitgevoerde verbouwingen (artikel 21 koopovereenkomst). [gedaagde] zal gelet hierop in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten over (het bewijs van) de verbouwing van slaapkamer 1, voor zover dit betreft het verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/regelaar, en wel op de wijze zoals onder de beslissing zal worden geformuleerd.

Slaapkamer 3 (foto’s 13, 28 en 29)

Ook op de foto’s 28 en 29 is een verwarmingselement te zien. Op grond van gelijke overwegingen als hiervoor, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten over (het bewijs van) de verbouwing van slaapkamer 3, voor zover dit het verwarmingselement en de verwarmingsinstallatie/regelaar betreft. De vernieuwingen nieuwe vloer, volledig geverfd, plinten, nieuwe deur, raambekleding en elektra zijn niet relevant voor de toepassing van artikel 21 van de koopovereenkomst, namelijk cosmetische aanpassingen dan wel bloot gesteld (elektra), en worden verworpen.

Woonkamer (foto’s 8, 14, 16 en 25)

Op de foto’s 16 en 25 is een verwarmingselement te zien. Op de foto 14 is kennelijk een verwarminsregelaar te zien. Op grond van gelijke overwegingen als hiervoor (rov. 2.15), zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten over (het bewijs van) de verbouwing van de woonkamer, voor zover dit betreft het verwarmingselement en de verwarmingsinstallatie/ regelaar. Op foto’s 16 en 25 is bij het raam een vensterbank te zien. Indien die vensterbank nieuw (na 31 juli 2018) is aangebracht is sprake van een constructieve wijziging (verbouwing) van het onroerend goed ter vermeerdering van de waarde ervan. [gedaagde] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten (over het bewijs van) de verbouwing vensterbank. De vernieuwingen nieuwe vloer, volledig geverfd, plinten, nieuwe deuren, raambekleding en elektra zijn niet relevant voor de toepassing van artikel 21 van de koopovereenkomst, namelijk cosmetische aanpassingen, dan wel bloot gesteld (elektra), en worden verworpen.

WC onder (foto’s 9, 10 en 11)

De rechtbank is van oordeel dat de overgelegde foto’s, in het licht van het door [gedaagde] overgelegde rapport bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis van 21 juni 2017, pagina 11 (bouwdeel: begane grond, toiletruimte) (productie 4 van [gedaagde] ), kennelijk laten zien dat er volgens [gedaagde] na 21 juni 2017 een verbouwing van die wc heeft plaatsgevonden. De constructieve aanpassingen die aldus worden gesteld vallen onder de maatstaf van artikel 21 van de koopovereenkomst, indien deze hebben plaatsgevonden na 31 juli 2018. Het gaat daarbij om de posten ‘betegeld’, verwarmingselement, nieuw fonteintje en inbouwtoilet hangend, welke in het overzicht [adres 2] bij de wc onder zijn opgesomd en waarvan het resultaat volgens [gedaagde] kennelijk op die foto’s is te zien. Dit maakt dat er voldoende aanknopingspunten zijn voor bewijslevering. [gedaagde] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld zich daarover nader uit te laten. Gelijk onder rechtsoverweging 2.14 is geoordeeld heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt dat de kennelijk nieuwe vloer in de wc onder een verbouwing is, als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst, en niet enkel een cosmetische aanpassing. Deze vernieuwing is dan ook niet ter zake doende en wordt verworpen. Hetzelfde geldt voor de dorpel, nieuwe spiegel en het geverfde plafond. Ook dienaangaande is sprake van cosmetische en derhalve niet ter zake doende aanpassingen.

Badkamer (foto 30, 33 en 34)

Ook deze foto’s laten, in het licht van het voornoemde rapport bouwtechnische keuring, pagina 9 (bouwdeel: verdieping, bad- en doucheruimte), zien dat dat er volgens [gedaagde] na 21 juni 2017 (datum rapport) een verbouwing van de badkamer heeft plaatsgevonden. De in het overzicht [adres 2] opgesomde vernieuwingen: ‘volledig betegeld’, verwarmingselement, douchcabine met glazen schuifwand, badkamermeubel met enkele wasbak, badkamerkast met spiegel en ventilatiepunt, die volgens [gedaagde] kennelijk op die foto’s zijn te zien, maken dat, er voldoende aanknopingspunten zijn voor bewijslevering. [gedaagde] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld zich nader uit te laten over (het bewijs van) die vernieuwingen. De elektra is daarentegen niet te zien op die foto’s en ook niet toegelicht. De vernieuwingen volledig geverfd en nieuwe deur zijn cosmetische aanpassingen, dan wel onderhoud, en worden verworpen.

Sloop- en opruimwerk

Doordat, zoals ook onder rechtsoverweging 2.11 is geoordeeld, [gedaagde] ook deze verbouwing en kosten bloot heeft gesteld en de Parochie ook bij antwoordakte betwist dat die verbouwing zou hebben plaatsgevonden, heeft [gedaagde] onvoldoende aan de stelplicht van die verbouwing (sloopwerk) voldaan. Nog los van het feit dat de gestelde verbouwing niet is toegelicht geldt bovendien dat, voor zover die verbouwing opruimwerk betreft, in ieder geval geen sprake is van een verbouwing als bepaald in artikel 21 koopovereenkomst.

Gang onder (foto’s 19 en 20)

De rechtbank herhaalt dat de aanpassingen, volledig geverfd, plinten, nieuwe deuren en dorpels, cosmetische aanpassingen dan wel onderhoud van het onroerend goed betreffen, en moeten worden verworpen. Dat sprake is van een nieuwe (tegel) vloer en elektra is bloot gesteld. Niet duidelijk is, zonder een nadere toelichting daarover die niet is gegeven, in hoeverre de foto’s ook die gestelde uitgevoerde verbouwingen laten zien. De Parochie betwist bovendien dat die (verbouwings)aanpassingen hebben plaatsgevonden. [gedaagde] heeft gelet hierop, in dit stadium van de procedure, gegeven de bij tussenvonnis (rov. 4.16) aan hem gegeven opdracht, onvoldoende aan zijn stelplicht van de verbouwingen nieuwe vloer en elektra van de gang onder voldaan. Hij zal op dit punt niet in de gelegenheid worden gesteld die verbouwingen te bewijzen. Resteert het onderdeel verwarmingselement van de verbouwing van de gang onder. Op foto 20 is een verwarmingselement te zien. Een dergelijke aanpassing, indien na 31 juli 2018 aangebracht, duidt op een constructieve wijziging (verbouwing) van het onroerend goed ter vermeerdering van de waarde ervan. [gedaagde] zal dan ook alleen in de gelegenheid worden gesteld zich over het bewijs van het na aankoop aanbrengen van verwarmingselement nader uit te laten.

Trappen (foto’s 21 en 22)

De rechtbank herhaalt dat de aanpassingen geverfd en dorpel cosmetische aanpassingen van het onroerend goed betreffen, en moeten worden verworpen. Ook het bekleden van de trap is enkel een cosmetische aanpassing en derhalve niet ter zake doende.

De rechtbank overweegt verder dat de leuning die op foto 21 is te zien, indien na 31 juli 2018 aangebracht, duidt op een constructieve wijziging van het onroerend goed ter vermeerdering van de waarde ervan. [gedaagde] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld zich over het bewijs van het na aankoop aanbrengen van die nieuwe leuning nader uit te laten.

WC boven (foto’s 31 en 32)

Die foto’s laten, in het licht van het voornoemde rapport bouwtechnische keuring, pagina 9 (bouwdeel: verdieping, toiletruimte), zien dat er volgens [gedaagde] na 21 juni 2017 (datum rapport) een verbouwing van de wc boven heeft plaatsgevonden, met dien verstande dat het in het overzicht [adres 2] genoemde verwarmingselement niet op die foto’s is te zien. Zonder nadere toelichting wordt dit onderdeel van de verbouwing als onvoldoende gesteld verworpen. Alleen de kennelijk volgens [gedaagde] uitgevoerde constructieve aanpassingen: ‘betegeling’, nieuw fonteintje en inbouwtoilet hangend, indien na 31 juli 2018 aangebracht, duiden op een constructieve wijziging van het onroerend goed ter vermeerdering van de waarde ervan.

De kennelijk nieuwe vloer, dorpel en het geverfde plafond zijn cosmetische aanpassingen en moeten worden verworpen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat, zoals zij ook onder rechtsoverweging 2.14 heeft geoordeeld [gedaagde] niet duidelijk heeft gemaakt dat de kennelijk nieuwe vloer in de wc boven een verbouwing als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst en niet enkel cosmetische aanpassing betreft.

Tussenconclusie

Geconcludeerd wordt dat [gedaagde] bij akte uitlaten concreet inzichtelijk heeft gemaakt welke uitgevoerde verbouwingen hij bedoelt, voor zover die verbouwingen – naast het hekwerk dat al definitief bij rechtsoverweging 4.10 van het tussenvonnis is beoordeeld – betreffen:

[adres 1] :

kelder: leidingen, elektra, nieuwe boiler en nieuwe ketel (rov. 2.9)

meterkast: volledig vernieuwd (rov. 2.10)

[adres 2] :

tuin: schutting (rov. 2.12.2)

meterkast: volledig vernieuwd (rov. 2.13)

slaapkamer 2: verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/regelaar (2.15)

kelder: leidingen, verwarmingselement, elektra en nieuwe ketel (rov 2.16)

keuken: verwarmingselement (rov. 2.17)

slaapkamer 1: verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/ regelaar (rov. 2.18)

slaapkamer 3: verwarmingselement en verwarmingsinstallatie/regelaar (rov. 2.19)

woonkamer: verwarmingselement, verwarmingsinstallatie/regelaar en vensterbank (rov. 2.20)

wc onder: betegeld, verwarmingselement, nieuw fonteintje en inbouwtoilet hangend (rov. 2.21)

badkamer: volledig betegeld, verwarmingselement, douchcabine met glazen schuifwand, badkamermeubel met enkele wasbak, badkamerkast met spiegel en ventilatiepunt (rov 2.22)

gang onder: verwarmingselement (rov. 2.24)

trappen: nieuwe leuning (rov. 2.25)

wc boven: betegeld, nieuw fonteintje en inbouwtoilet hangend (rov. 2.26).

[gedaagde] , die, gelet op al het vorenoverwogene, deels aan de bij tussenvonnis gegeven opdracht (rov. 4.16 tussenvonnis) heeft voldaan, zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte uitlaten, telkens per hiervoor onder 2.27 genoemde verbouwing, aan te geven:

1) of hij de betreffende verbouwing wil bewijzen, en zo ja,

2) op welke wijze en door welke middelen hij wil voldoen aan het bewijs van de betreffende verbouwing én de betreffende (in de overzichten vermelde) kosten.

Gelet op de strekking van artikel 21 van de koopovereenkomst dient [gedaagde] , indien hij de betreffende verbouwing wil bewijzen, aan te tonen dat de uitgevoerde verbouwing telkens door hem, dan wel in zijn opdracht, en voor zijn rekening is uitgevoerd na de levering van de woningen aan hem op 31 juli 2018.

In afwachting van die door [gedaagde] te nemen akte zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

3. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 7 mei 2025 voor het nemen van een akte uitlaten door [gedaagde] als geoordeeld onder rechtsoverweging 2.28, ter zake de onder rechtsoverweging 2.27 opgesomde verbouwingen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken.

CM