ECLI:NL:RBLIM:2025:11833, Rechtbank Limburg, 23-04-2025, C/03/325225 / HA ZA 23-536

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 34;

de akte schorsing rechtsgeding/hervatting na schorsing van [gedaagde] ;

de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 8;

de akte houdende producties van [eiser] met producties 35 t/m 52;

de akte overlegging producties van [gedaagde] met productie 9;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 januari 2022, waaronder begrepen de spreekaantekeningen van [eiser] en [gedaagde] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Op 25 september 2020 heeft [eiser] van [erflater] (hierna: [erflater] ) en diens echtgenote, [gedaagde] , ‘ [naam pand] ’ gekocht. De vraagprijs bedroeg € 3.800.000,--; de aankoopprijs was € 3.400.000,--. Het betreft een landgoed met een kasteelachtig landhuis uit 1780 en de daarbij horende twee bijgebouwen (zogenaamde economiegebouwen; gezamenlijk verder ook te noemen: “het kasteel”). Het landgoed bestaat verder uit drie achter elkaar gelegen “grachteneilanden”. De grachten worden gevoed met water uit een beek, de Kingbeek, eigendom van het Waterschap Limburg. Het kasteel is op 1 april 2021 geleverd aan [eiser] .

Ten behoeve van de verkoop is een verkoopbrochure opgesteld door de makelaar van [erflater] , de heer [naam pand] . Die brochure vermeldt dat de drie gebouwen (het hoofdgebouw en de twee bijgebouwen) alle zijn voorzien van verwarming en warm water, geleverd door een voor ieder gebouw gerealiseerde cv-installatie en dat de gebouwen zijn aangesloten op het gemeenteriool, elektra en aardgas.

De koopovereenkomst luidt – voor zover in het kader van het geschil van belang – als volgt:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend uit en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.

Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.

Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.

Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten:

Publiekrechtelijke beperking t.a.v. besluit op basis van Monumentenwet 1988.

Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Landgoed met drie separate wooneenheden (kasteel nr. [nummer 1] en twee economiegebouwen nr. [nummer 2] en [nummer 3] ), ondergrond, tuin, parkaanleg en verdere aanhorigheden.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud.”

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Ouderdom van het gebouw

Het is koper bekend dat de onroerende zaak oorspronkelijk gebouwd werd ca. 240 jaar geleden, hetgeen betekent dat de eisen die aan die bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tussen de jaren 1973 en eind jaren ’80 is het gehele complex zeer uitvoerig gerestaureerd en grotendeels vernieuwd. Koper is voorts bekend met het feit dat het kasteel (nr. [nummer 1] ) wordt verwarmd middels een olie en hout gestookte cv installatie en bekend met het feit dat alle gebouwdelen zijn aangesloten op een septic tank welke (momenteel eens per jaar) moet worden geledigd. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen t.a.v. de oorspronkelijke bouw van de onroerende zaak voor normaal gebruik en bijzonder gebruik ten gevolge van ouderdoms- en slijtage gebreken voor rekening en risico van koper.”

Voordat [eiser] het kasteel aankocht, heeft hij een bouwtechnisch rapport daarover laten uitbrengen door BCR Gebouwenbeheer te Roermond, die op 20 juli 2020 heeft gerapporteerd.

[eiser] heeft op 11 januari 2023 een verzoek ingediend tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor en tot het uitbrengen van een voorlopig deskundigenbericht. Bij beschikking van 15 maart 2023 heeft de rechtbank die verzoeken toegewezen. Op 12 april 2023 zijn twee getuigen gehoord en op 20 oktober 2023 is één getuige gehoord. De door de rechtbank benoemde deskundige (de heer F. Feron van Eff Eff) heeft op 27 november 2023 een bericht opgesteld.

[erflater] is op [overlijdensdatum] 2023 overleden. [gedaagde] is door [erflater] in zijn uiterste wilsbeschikking tot executeur benoemd. [gedaagde] heeft die benoeming aanvaard.

De Monumentenwacht heeft op 2 oktober 2023 een rapport naar de staat van het kasteel c.a. ingesteld.

De gebouwen worden primair verwarmd met een oliegestookte kachel. In geval van extreme kou (lager dan -10º C), wordt gebruik gemaakt van een houtgestookte verwarming. Het tapwater wordt verwarmd door een gasgestookte ketel.

3. Het geschil

[eiser] stelt dat het kasteel c.a. behept is met een twaalftal gebreken, die bij hem onbekend waren en die hij ook niet hoefde te verwachten. Deze gebreken zijn van dien aard dat het kasteel niet beschikt over de eigenschappen die benodigd zijn voor een normaal gebruik ervan en/of dat hij in verband met die gebreken heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst.

Het betreft volgens [eiser] de volgende gebreken:

I. de verwarmingen in het kasteel en de bijgebouwen en het rookgasafvoerkanaal in het kasteel;

II. het ontbreken van een aansluiting op het riool en de onbekendheid van de ligging van de septictank(s);

III. het ontbreken van sleutels;

IV. gebreken aan ramen en vensters, houtrot in de toren en scheuren in een aantal luiken; versleten hang- en sluitwerk in de bijgebouwen en het kasteel;

V. een scheur in de badkamervloer;

VI. het niet functioneren van het beveiligingssysteem;

VII. het niet functioneren van de bliksemafleider;

VIII. de onmogelijkheid om het zwembad te gebruiken; en de onmogelijkheid om het water daarvan te vervangen;

IX. de aanwezigheid van Japanse duizendknoop in het kasteelpark;

X. de hoogte van een subsidie;

XI. de door [erflater] verzwegen onderhoudsverplichting ten aanzien van de tweede zijtak van de Kingbeek;

XII. een vliegenplaag op de tweede verdieping van het kasteel.

Op grond van het vorenstaande vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake de verwarmingen in het kasteel en de bijgebouwen en rookgasafvoerkanaal in kasteel (gebrek I), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen een werkend verwarmingssysteem in het hoofdgebouw en beide bijgebouwen te realiseren, inclusief een werkend rookgasafvoerkanaal;

2. op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] dat hij leidt ten gevolge van het ontbreken van een aansluiting van het gekochte op het gemeentelijk riool (gebrek II), in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen een rioollaansluiting van de drie woongebouwen op het gemeentelijk riool te realiseren;

3. op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van eiser [eiser] dat hij lijdt ten gevolge van het ontbreken van sleutels (gebrek III), in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen de deuren waarvan thans een sleutel ontbreekt (zes binnendeuren en één buitendeur) weer afsluitbaar te maken;

4. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake gebreken aan ramen en vensters (voornamelijk aan de voorzijde van het kasteel), houtrot in de toren en scheuren (gemaskeerde houtrot) in een aantal luiken en versleten hang- en sluitwerk in de bijgebouwen en het kasteel (gebrek IV), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen de lekkages aan de ruiten, de scheuren in een aantal luiken en het versleten hang- en sluitwerk in de bijgebouwen te herstellen;

5. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake de scheur in een badkamervloer (gebrek V), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen de scheur in de badkamervloer en eventuele daarmee samenhangende gebreken te herstellen;

6. op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] dat hij lijdt ten gevolge van het niet functioneren van het beveiligingssysteem (gebrek VI), in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen een werkend beveiligingssysteem te kunnen laten installeren en op te laten leveren, met de veroordeling van [gedaagde] om bij wijze van voorschot op de opheffing van dit nadeel, aan [eiser] te betalen de somma van € 5.418,58, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

7. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake het niet functioneren van de bliksemafleider (gebrek VII), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan eiser [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen de bliksemafleider te herstellen, met de veroordeling van [gedaagde] om bij wijze van voorschot op primair de schadevergoeding, subsidiair de opheffing van dit nadeel, aan [eiser] te betalen de somma van € 4.656,08, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

8. op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] dat hij lijdt ten gevolge van de onmogelijkheid het zwembad te gebruiken c.q. de onmogelijkheid het zwembadwater te vervangen (gebrek VIII), in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan eiser [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, eiser [eiser] , in staat te stellen het water van het zwembad steeds periodiek te kunnen verversen/vervangen;

9. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake de aanwezigheid van duizendknoop in het kasteelpark (gebrek IX), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, eiser [eiser] , in staat te stellen het park vrij te laten zijn en vrij te laten houden van de aanwezigheid van Japanse Duizendknoop;

10. op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] dat hij leidt ten gevolge van het percentage van het subsidiabel bedrag ten aanzien van de bijgebouwen (gebrek/tekortkoming X), in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] de gemiste subsidie te vergoeden tussen enerzijds SIM-Rood (60%) en woonhuissubsidie (38%);

11. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake de door [gedaagde] verzwegen onderhoudsverplichting ten aanzien van de tweede zijtak van de Kingbeek (gebrek/tekortkoming XI), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair op grond van dwaling, de gevolgen van de overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zal worden veroordeeld aan [eiser] steeds de kosten te vergoeden die nodig zijn om hem, [eiser] , in staat te stellen zijn onderhoudsverplichting van de tweede zijtak van de Kingbeek ten opzichte van Waterschap Limburg na te komen, met veroordeling van [gedaagde] om bij wijze van voorschot op primair de schadevergoeding, subsidiair de opheffing van dit nadeel, aan [eiser] te betalen de somma van € 163.500, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

12. primair: [gedaagde] veroordeelt tot het aan [eiser] betalen van schadevergoeding ter zake de vliegenplaag op de tweede verdieping van het hoofdgebouw (gebrek XII), welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel subsidiair aan eiser [eiser] de schade te vergoeden bestaande uit de waardevermindering van het gekochte als gevolg van de vliegenplaag, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, dan wel meer subsidiair op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel van [eiser] , in die zin dat [gedaagde] zullen worden veroordeeld aan eiser [eiser] de waardevermindering van het gekochte te vergoeden als gevolg van de vliegenplaag;

13. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen de somma van € 3.425,00 ter zake de buitengerechtelijke invorderingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

14. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen de somma van € 10.623,50 ter zake de kosten van het voorlopig getuigenverhoor en het voorlopig deskundigenbericht, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

15. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de dag van het in deze te wijzen vonnis en met veroordeling van [gedaagde] , indien zij niet binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis het verschuldigde bedrag heeft voldaan, in de nakosten, forfaitair te begroten op € 157,00 en te verhogen met € 82,00 in geval van betekening, steeds te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot aan de dag der algehele voldoening.

4. De beoordeling

De rechtbank stelt het volgende voorop. Uit het antwoord van [eiser] op een daartoe strekkende vraag ter mondelinge behandeling, begrijpt de rechtbank dat telkens waar [eiser] ten aanzien van een beweerdelijk gebrek stelt dat als gevolg van dat gebrek primair sprake is van non-conformiteit van het gekochte, die non-conformiteit enkel inhoudt dat dat gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning (lees: het kasteel en de bijgebouwen).

De rechtbank is met partijen van oordeel dat van een dergelijk normaal gebruik alleen dán geen sprake is, indien het verkochte als gevolg van het gebrek niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot kan worden bewoond.

Verder stelt de rechtbank het volgende voorop. Daar waar [eiser] (primair dan wel subsidiair) een beroep doet op dwaling, voert [gedaagde] telkens het verweer dat ter beantwoording van de vraag of dat beroep terecht is, relevant is of de eigenschap waaromtrent [eiser] stelt te hebben gedwaald een essentiële eigenschap van het kasteel betreft én of [gedaagde] als wederpartij van [eiser] wist dat de eigenschap waaromtrent [eiser] stelt te hebben gedwaald, voor deze essentieel was om de overeenkomst op de overeengekomen voorwaarden te sluiten. Deze criteria werden onder het vóór 1992 geldende recht in de literatuur omschreven met de termen “zelfstandigheid der zaak” en het “kenbaarheidsvereiste.” De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] hiermee naar de huidige begrippen omtrent dwaling stelt dat er geen causaal verband bestaat tussen de vermeende dwaling en de voorwaarden waarop de overeenkomst is gesloten. De rechtbank zal hierna, daar waar relevant, verwijzen naar deze rechtsoverweging.

Bij de beantwoording van hetgeen [eiser] mocht verwachten speelt niet alleen de ouderdom van het kasteel een rol, maar ook het feit dat [eiser] het vóór de aankoop aan een grondig bouwkundig onderzoek heeft onderworpen door BCR Gebouwenbeheer. Dat betekent dat [eiser] zich niet kan beroepen op gebreken die bij dat onderzoek aan het licht zijn gekomen, of hadden kunnen komen.

Mede aan de hand van die uitgangspunten zal de rechtbank hieronder de stellingen van [eiser] ten aanzien van de aangevoerde gebreken beoordelen. Ten aanzien van de gebreken I, III, IV, V, VII, IX, XI en XII stelt [eiser] primair dat sprake is van non-conformiteit in voormelde zin. Ten aanzien van de gebreken I t/m XII (zijnde alle door [eiser] gestelde gebreken) wordt telkens ook de dwalingsgrond aangevoerd, primair of subsidiair.

I. gebreken aan verwarmingen in het kasteel en de bijgebouwen en het rookgasafvoerkanaal in het kasteel;

[eiser] stelt dat hij in het najaar van 2021 een kapotte chamottesteen heeft ontdekt in de houtkachel in het kasteel en vervolgens heeft vastgesteld dat die kachel niet kan worden gebruikt. Daarnaast was volgens [eiser] het expansievat kapot. [eiser] stelt van derden te hebben vernomen dat vijf jaar eerder een schoorsteenbrand had gewoed in de schoorsteen. Uit een onderzoek door een schoorsteenveger blijkt dat het rookgasafvoerkanaal jaren niet meer was schoongemaakt.

Verder is volgens [eiser] uit een onderzoek van december 2021 gebleken dat de cv-ketel in het rechter bijgebouw nooit is gereinigd.

Ook de vloerverwarming in beide bijgebouwen is defect. Bovendien waren in het linker bijgebouw lekkages in het cv-systeem zichtbaar.

[gedaagde] stelt dat deze door [eiser] gestelde gebreken niet in de weg staan aan een normaal gebruik van de gebouwen. Daarbij beroept [gedaagde] zich op de conclusie van deskundige Feron, die concludeert dat het louter niet kunnen gebruiken van de houtgestookte ketel en de daarbij behorende rookgasafvoer het normale gebruik van het gebouw niet in de weg staat. Voor het normale gebruik is volgens de deskundige de oliegestookte verwarmingsinstallatie functioneel.

De rechtbank kan [gedaagde] daarin niet, althans niet helemaal, volgen. Vast staat immers dat bij extreme kou de capaciteit van de oliegestookte kachel niet voldoende is om de gebouwen te verwarmen en dat dan gebruik moet worden gemaakt van de houtgestookte kachel. Dat betekent dat in geval van de bedoelde extreme kou de verwarmingsinstallaties een normaal gebruik van de gebouwen niet toelaten, omdat enkel de oliegestookte kachel kan worden gebruikt en niet ook de houtgestookte kachel. Anders dan [gedaagde] stelt, is geen sprake van schade bestaande in extra stookkosten voor de olie gestookte ketel die niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat uit de koopovereenkomst volgt dat enkel herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen. Probleem is immers dat de oliegestookte kachel in tijden van extreme kou niet voldoende capaciteit heeft. De kachel heeft dus geen capaciteit om extra olie te verbranden.

De schade bestaat, zoals hiervoor gezegd, in de kosten van herstel van de hout gestookte kachel, zodanig dat deze in staat is de gebouwen adequaat te verwarmen. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten thans kunnen worden begroot en derhalve een verwijzing naar de schadestaat niet nodig is. Derhalve zal de rechtbank [eiser] in staat stellen deze kosten te begroten. Daartoe zal de rechtbank verwijzen naar na te melden rolzitting voor akte aan diens zijde.

Ten aanzien van het rookgasafvoerkanaal voert [gedaagde] aan dat geen sprake is van schending van de mededelingsplicht door [erflater] . Uit de verklaring van getuige [getuige], dat hij [erflater] heeft geadviseerd dat kanaal vaker te reinigen en op enig moment heeft geconstateerd dat het kanaal beschadigd was, volgt volgens [gedaagde] niet dat [erflater] op de hoogte was van de schoorsteenbranden die getuige [getuige] zou hebben geconstateerd. Zeker gelet op het feit dat de houtgestookte verwarming ten tijde van de verkoop al ruim zes jaar niet meer in gebruik was, is volgens [gedaagde] aannemelijk dat [erflater] de gebreken aan de houtkachel en het rookgasafvoerkanaal nooit heeft opgemerkt, zodat hij daaromtrent niets kon mededelen.

De rechtbank overweegt het volgende. Zij heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de onder ede afgelegde verklaring van getuige [getuige] , schoorsteenveger van beroep, afgelegd in het kader van het gehouden voorlopig getuigenverhoor. Zakelijk weergegeven heeft hij verklaard dat toen vader [erflater] nog op het kasteel woonde, de getuige de schoorsteen vaker heeft geïnspecteerd en geveegd. Op enig moment heeft de getuige bepaald advies gegeven over het onderhoud van de schoorsteen. Deze moest vaker worden geveegd. Volgens de gebruikershandleiding van het onderhoud van het stookapparaat en het rookgasafvoerkanaal moest dat vaker worden geveegd. Er was volgens de getuige echter geen vast (jaarlijks) onderhoud. De getuige verklaart verder dat hij twee keer resten van een schoorsteenbrand heeft aangetroffen. Na een schoorsteenbrand heeft de getuige een inspectie geadviseerd en die is ook uitgevoerd. Daarbij is volgens de deskundige geconstateerd dat het kanaal van binnen beschadigd was en lekte, en reparatie daarvan noodzakelijk was. Die reparatie heeft echter volgens de deskundige niet plaatsgevonden. Van zijn laatste bezoek, dat in 2018 heeft plaatsgevonden, herinnert de getuige zich dat het door hem voorgestelde grote herstel niet was uitgevoerd. Hij heeft zich daarop teruggetrokken, omdat zijn advies niet werd opgevolgd en hij een naam heeft hoog te houden. De getuige heeft zich allereerst teruggetrokken, omdat hij door de schoorsteenbranden was gealarmeerd en omdat de schoorsteen niet jaarlijks één keer werd onderhouden, daaraan toevoegend: “Eén keer is daar echt veel te weinig, omdat er te veel vervuiling optreedt als gevolg van het continu stoken.”

Dat [erflater] niet op de hoogte zou zijn geweest van de schoorsteenbranden die door de getuige zijn geconstateerd, acht de rechtbank in het licht van het voorgaande onvoldoende aannemelijk. Voor de hand ligt dat de getuige het advies voor het onderhoud heeft gebaseerd op zijn waarnemingen en dat hij die ook ter onderbouwing van zijn advies heeft gedeeld met [erflater] .

Gelet op de ernst van dit gebrek, dat immers kan leiden tot een schoorsteenbrand en mogelijk brand in het gebouw, is dit een gebrek dat in de weg staat aan het normale gebruik van het kasteel als woning. Derhalve is sprake van non-conformiteit in de in 4.1. bedoelde zin. De ernst van dat gebrek brengt ook met zich dat het op de weg van [erflater] lag om uit eigen beweging [eiser] daarvan op de hoogte te stellen. Derhalve heeft [erflater] ten aanzien van dit gebrek niet voldaan aan zijn mededelingsplicht. Ter zake dit onderdeel ligt de vordering onder 1 voor toewijzing gereed, met inachtneming van het volgende.

De rechtbank is van oordeel dat op grond van de eenvoudige aard van dit gebrek en in verband daarmee de vaststelling van de daaruit voortvloeiende schade, de schade ook in het kader van deze procedure moet kunnen worden vastgesteld en derhalve kan worden afgezien van een verwijzing naar een schadestaatprocedure. Met zijn producties 37 en 38 heeft [eiser] in feite al een onderbouwing gegeven van de omvang van de schade, bestaande in de kosten van herstel van het rookgasafvoerkanaal. Omdat [eiser] niet expliciet heeft verwezen naar die producties, heeft [gedaagde] kennelijk geen aanleiding gezien om daarop te reageren. Derhalve zal de rechtbank [gedaagde] in de gelegenheid stellen daarop bij akte alsnog te reageren.

Specifiek ten aanzien van de vloerverwarming voert [gedaagde] het verweer dat de deskundige heeft geconstateerd dat de vloerverwarming in het bijgebouw nr. [nummer 2] is afgekoppeld en derhalve niet meer functioneert. Omdat de deskundige visueel heeft geconstateerd dat de vloerverwarming niet functioneert, had [eiser] dat volgens [gedaagde] kunnen constateren, zodat dit vermeende gebrek voor [eiser] zichtbaar en dus voor zijn risico komt. Verder stelt [gedaagde] dat de verkoopbrochure ook niet vermeldt dat vloerverwarming aanwezig is.

Ten aanzien van bijgebouw nr. [nummer 3] geldt volgens [gedaagde] hetzelfde. Ten aanzien van de vloerverwarming in dit gebouw heeft de deskundige volgens [gedaagde] immers vastgesteld dat deze niet meer functioneert, omdat deze wegens een beweerdelijke lekkage buiten gebruik zou zijn gesteld.

De rechtbank is van oordeel dat dit een kenbaar gebrek is, omdat dit bij een van [eiser] te vergen onderzoek eenvoudig aan het licht zou hebben kunnen komen en dus voor zijn rekening komt. Op grond van het bepaalde in artikel 6.1 komt dit gebrek voor risico van [eiser] .

II. het ontbreken van een aansluiting op het riool en de onbekendheid van de ligging van de septictank(s);

De verkoopbrochure vermeldt dat alle gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk riool. Dit blijkt echter niet het geval. Immers, het kasteel en de bijgebouwen blijken aangesloten te zijn op septic tanks. [eiser] stelt dat een ontbrekende rioolaansluiting zonder meer een gebrek is waardoor de woning niet meer de eigenschap bezit die een koper voor een normaal gebruik mag verwachten. Weliswaar is in de koopovereenkomst vermeld dat [eiser] wordt geacht bekend te zijn met het feit dat alle gebouwen zijn aangesloten op septictanks, maar over die bepaling in de koopovereenkomst is volgens [eiser] niet specifiek gesproken.

[gedaagde] voert hiertegen aan dat verkoopmakelaar Voorn in een e-mail van 3 juli 2020 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat het afvalwater van elk van de drie gebouwen naar een septictank wordt gevoerd. Bovendien wordt volgens [gedaagde] in de koopovereenkomst uitdrukkelijk vermeld dat alle gebouwen zijn aangesloten op een septictank. Dat in de verkoopbrochure abusievelijk is vermeld dat die gebouwen zijn aangesloten op een riool, is volgens [gedaagde] niet relevant, nu bij een tegenstrijdigheid tussen de inhoud van een verkoopbrochure en de koopovereenkomst, de tekst van de koopovereenkomst doorslaggevend is.

De rechtbank onderschrijft het standpunt van [gedaagde] . Immers, zowel uit de inhoud van de voormelde e-mail als uit het (nota bene in afwijkend lettertype) bepaalde in artikel 6.3.1. van de koopakte had [eiser] moeten begrijpen dat de gebouwen (enkel) waren aangesloten op een septictank. De stelling van [eiser] dat een en ander niet uitsluit dat er daarnaast ook een aansluiting op een gemeenteriool zou kunnen zijn, moet worden verworpen. Dat volgt immers niet uit de tekst van de twee hiervoor bedoelde documenten. [eiser] heeft ook niet onderbouwd uit welke concrete mededeling van [gedaagde] hij het gerechtvaardigde vertrouwen zou hebben mogen ontlenen dat de gebouwen op het gemeenteriool aangesloten zouden zijn.

Reeds om die grond moet de vordering ten aanzien van dit beweerde gebrek worden afgewezen.

III. het ontbreken van sleutels;

Volgens [eiser] ontbreken van zes binnendeuren sleutels en ontbreekt van het linker bijgebouw de sleutel van de achterdeur, terwijl aan hem door makelaar Voorn is medegedeeld dat van alle deuren en sloten sleutels zijn.

[gedaagde] voert als verweer aan dat zij niet beter weet dan dat aan [eiser] bij de levering van het kasteel alle sleutels ter beschikking zijn gesteld waarover [erflater] beschikte. Het inspectierapport van 1 april 2021, ondertekend door zowel [erflater] en [gedaagde] enerzijds als [eiser] anderzijds, vermeldt ook dat alle sleutels aanwezig zijn, doch dat wordt geadviseerd sloten te vervangen. Daaruit volgt dat [eiser] er sowieso rekening mee had moeten houden dat sloten moesten worden vervangen, aldus [gedaagde] . Ten slotte stelt [gedaagde] dat dit gebrek van ondergeschikt belang is en derhalve geen dwalingsgrond kan opleveren.

De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat het ontbreken van sleutels een essentiële eigenschap van het kasteel betreft. Daarbij komt dat evenmin gesteld of gebleken is dat het voor [gedaagde] kenbaar was dat de aanwezigheid van de sleutels voor [eiser] essentieel was voor de aankoop van het kasteel op de overeengekomen voorwaarden. Gelet hierop is geen sprake van het vereiste causaal verband als hiervoor bedoeld in rechtsoverweging 4.3. Derhalve moet het beroep op dwaling van [eiser] worden gepasseerd. Dit deel van de vordering dient derhalve te worden afgewezen.

IV. gebreken aan ramen en vensters, houtrot in de toren en scheuren in een aantal luiken; versleten hang- en sluitwerk in de bijgebouwen en het kasteel;

Aan de voorzijde van het kasteel is volgens [eiser] sprake van een lekkage/doorslaand vocht (hemelwater) bij alle ramen en de toegangsdeur in geval van slagregen. De lekkages zijn dusdanig dat hemelwater op de vloer terecht komt.

Verder is volgens [eiser] medio november 2023 de toegangsdeur opengewaaid, terwijl deze was afgesloten. Daarbij zijn onderdelen vrij gekomen waaruit blijkt dat het hang- en sluitwerk niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet.

[gedaagde] betwist dat ten tijde van de koop sprake zou zijn geweest van lekkende ramen. De overige beweerde gebreken aan het hang- en sluitwerk betreffen volgens [gedaagde] typische ouderdomsgebreken. [eiser] mocht geen nieuwbouwstaat verwachten en bovendien heeft BCR Gebouwenbeheer te Roermond [eiser] geadviseerd het hang- en sluitwerk 1 à 2 maal per jaar te stellen.

De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende gesteld is dat sprake is van een zodanig ernstig gebrek dat dit een normaal gebruik van het kasteel in de weg staat, er veronderstellenderwijs van uitgaande dat die gebreken er al waren ten tijde van de koop van het kasteel. Het beroep op non-conformiteit kan daarom niet worden gehonoreerd. Bovendien zijn dit kenbare gebreken. Uit het door [eiser] aangevraagde BCR-rapport was al naar voren gekomen dat het hang- en sluitwerk periodiek moest worden gesteld, zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd. Daarbij komt dat de overige klachten van [eiser] over de ramen en vensters bij een relatief eenvoudig onderzoek aan het licht hadden kunnen komen en dus voor zijn rekening komen. Op grond van het bepaalde in artikel 6.1. van de koopakte komt dit gebrek derhalve voor risico van [eiser] . Bovendien is dit een gebrek dat samenhangt met de ouderdom van het gebouw en dat op grond van het bepaalde in 6.3.1. van de koopakte voor risico van [gedaagde] komt.

V. een scheur in de badkamervloer;

In de vloer van een badkamer op de eerste verdieping van het kasteel bevindt zich een scheur. De oorzaak daarvan is niet bekend. Volgens Monumentenwacht kan dit zijn veroorzaakt door een onderliggend constructief probleem (rotting, of het vergaan van dragende balken).

Volgens [gedaagde] stelt [eiser] ten onrechte dat deze scheur een constructieve oorzaak heeft. Het rapport van Monumentenwacht vermeldt immers enkel dat de vloer te zwaar is belast. De ernst van de scheur is volgens [gedaagde] nog niet bekend, laat staan dat het kasteel daardoor niet meer geschikt is voor normale bewoning. Een dergelijke scheur had [eiser] volgens [gedaagde] moeten opvallen, zodat het omstreden gebrek kenbaar was en er dus ten aanzien daarvan geen mededelingsplicht bestond. Ten slotte bestrijdt [gedaagde] dat deze scheur tijdens de koop aanwezig was.

De rechtbank is van oordeel dat, indien de scheur een gevolg is van een ernstig constructief gebrek, dit aan een normaal gebruik van het kasteel als woning in de weg staat. [gedaagde] is dan voor dit gebrek aansprakelijk, ook al was [erflater] ten tijde van de verkoop van het kasteel daarvan niet op de hoogte. In dat geval kan, indien de scheur zichtbaar was tijdens de verkoop van het kasteel, hetgeen [gedaagde] betwist, [eiser] niet worden verweten dat hij niet heeft voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht. Dat de scheur is ontstaan doordat de vloer te zwaar is belast, betekent op zich niet dat dus door die te zware belasting niet een ernstig constructief gebrek kan zijn ontstaan.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een constructief probleem. Het rapport van Monumentenwacht vermeldt dat de vloerconstructie te zwaar is belast. Dat betekent niet dat de vloerconstructie niet voldoet aan de daaraan te stellen eis voor een normaal gebruik. Ook in dat verband moet worden bedacht dat het om een eeuwenoud gebouw gaat. Een dergelijke gebouw kan derhalve niet worden beoordeeld aan de hand van de huidige normen. Ten slotte is van belang dat gelet op de bedoelde ouderdom (en de om die reden in de koopakte opgenomen ouderdomsclausule) en de in verband daarmee op [eiser] verzwaarde onderzoeksplicht, dit gebrek voor risico van [eiser] komt. [eiser] heeft klaarblijkelijk niet aan die verplichting ten aanzien van dit gebrek voldaan, nu ter mondelinge door diens advocaat het volgende is verklaard: “Ten aanzien van de scheur in badkamervloer merk ik op dat cliënt was gefixeerd op de levering, zodat hij niet zo alert was op deze scheur. De constatering van de Monumentenwacht is voor [eiser] ook geen aanleiding geweest om nader onderzoek in te stellen.

VI. het niet functioneren van het beveiligingssysteem;

Volgens [eiser] leek het bij de bezichtiging van het kasteel c.s. er op dat sprake was van een beveiliging op het voorplein, door aanwezigheid van een bewegingssensor, waarvan een rood lichtje zou gaan branden als iemand over het voorplein zou lopen. Deze sensor bleek volgens [eiser] echter niet te werken, dan wel niet te zijn geïnstalleerd. Tijdens de bezichtigingen is volgens [eiser] door [erflater] meerdere malen gezegd dat sprake was van een werkend beveiligingssysteem. Volgens een verklaring van [naam zoon] (zoon van [erflater] ) na de aankoop van het kasteel zou het beveiligingssysteem nooit hebben gewerkt en zou het er enkel “voor de vorm” hangen. De kosten van een nieuw beveiligingssysteem worden door [eiser] geschat op € 5.418,58.

Volgens [gedaagde] is [eiser] in het aankooptraject enkel meegedeeld dat, behoudens twee bewegingssensoren, geen andere beveiligingsmaatregelen zijn getroffen. Bovendien kon [eiser] daaraan niet de verwachting ontlenen dat een beveiligingssysteem van € 5.500,-- aanwezig zou zijn.

De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van dit gestelde gebrek geen sprake is van dwaling. Ook hier is gesteld noch gebleken dat de aanwezigheid van een functionerend beveiligingssysteem een essentiële eigenschap van het kasteel betreft én dat [erflater] als wederpartij van [eiser] wist dat de eigenschap waaromtrent [eiser] stelt te hebben gedwaald, voor deze essentieel was om de overeenkomst op de overeengekomen voorwaarden te sluiten. Bij gebreke van een causaal verband als bedoeld in rechtsoverweging 4.3. dient deze deelvordering eveneens te worden afgewezen.

VII. het niet functioneren van de bliksemafleider;

Uit een onderzoek door een installateur van bliksemafleiders is volgens [eiser] gebleken dat de bliksemafleidingsinstallatie niet functioneert. De installateur heeft voor de reparatie van de installatie een offerte opgesteld. Deze sluit op een bedrag van € 4.656,08.

Nu de volgens [eiser] niet-functionerende aansluitingen van deze installatie (zelfs van de begane grond) zichtbaar zijn, had [eiser] deze volgens [gedaagde] bij een gedegen onderzoek kunnen constateren en betreft het dus volgens [gedaagde] zichtbare gebreken. [gedaagde] stelt dat er nooit problemen zijn geweest met de werking van de installatie, zodat de staat daarvan aan een normale bewoning van het kasteel niet in de weg staat. Ten slotte betwist [gedaagde] de door [eiser] begrote schade met betrekking tot dit gebrek.

De rechtbank is van oordeel dat de vordering ten aanzien van dit gebrek moet worden afgewezen op zowel de primaire als de subsidiaire grondslag. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat dit gebrek een normaal gebruik van het kasteel niet in de weg staat. Het kasteel is immers ook zonder functionerende bliksemafleider voor particuliere bewoning geschikt. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat dit gebrek kenbaar was voor [eiser] , nu het bij een eenvoudig en van [eiser] te vergen onderzoek aan het licht had kunnen komen. Een dergelijk gebrek komt op grond van het bepaalde in artikel 6.1 van de koopovereenkomst dan ook voor risico van [eiser] .

VIII. de onmogelijkheid om het zwembad te gebruiken en de onmogelijkheid om het water daarvan te vervangen;

Op grond van de duidelijke en ondubbelzinnige mededeling in de verkoopbrochure verwachtte [eiser] , naar hij stelt, dat het zwembad was aangesloten op het riool. Omdat deze aansluiting er echter niet is, kan het (chloorhoudend) zwembadwater alleen worden geloosd in de slotgracht. Daartoe is een pomp nodig. Echter, er mag niet meer dan 5.000 liter worden geloosd op het oppervlaktewater, terwijl de inhoud van het zwembad veel groter is. Daardoor is het zwembad volgens [eiser] onbruikbaar.

[gedaagde] stelt dat de verwachting van [eiser] dat het zwembad zou zijn aangesloten op het gemeenteriool ongefundeerd is, omdat het kasteel niet is aangesloten op het gemeenteriool, maar op septictanks. Dat het zwembad zonder de aansluiting op het gemeenteriool niet zou zijn te gebruiken, is volgens [gedaagde] onjuist. [erflater] heeft het zwembad immers jarenlang zonder problemen kunnen gebruiken. Het zwembad beschikt over een zandfilterpomp waarmee het water wordt gefilterd. Als het zwemseizoen voorbij was, werd geen chloor meer aan het water toegevoegd, waarna het in geringe mate gebruikte chloor op natuurlijke wijze oploste en het zwembadwater zonder problemen in de gracht kon worden geloosd.

Van dwaling is naar het oordeel geen sprake. Dat het zwembad niet op het gemeenteriool is aangesloten kan al daarom niet als gebrek worden aangemerkt, omdat [eiser] , gelet op de inhoud van de koopovereenkomst en de e-mail als bedoeld in 4.20. e.v., niet mocht verwachten dat het kasteel was aangesloten op het gemeenteriool. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen zij over het onder II gestelde gebrek heeft overwogen. Van schending van de mededelingsplicht is daarom geen sprake. De rechtbank acht overigens aannemelijk dat, gezien de uitleg die [gedaagde] heeft gegeven over het gebruik van het zwembad en het vervangen van het zwemwater, hetgeen ter zitting door [naam zoon] nader is toegelicht, het zwembad ook zonder aansluiting op het riool kan worden gebruikt.

IX. de aanwezigheid van Japanse duizendknoop in het kasteelpark;

In het park behorend bij het kasteel is volgens [eiser] veel Japanse duizendknoop aangetroffen. Ten tijde van deze bezichtigingen stond er, aldus [eiser] , slechts 1 m² aan Japanse duizendknoop. Tijdens een van de bezichtigingen door [eiser] , deelde [erflater] desgevraagd mee dat hem helemaal niets bekend was van Japanse duizendknoop. De verkoopmakelaar van [erflater] had het over “een paar plantjes.” Na de bezichtiging is de Japanse duizendknoop gaan groeien. Thans is volgens [eiser] sprake van een oppervlakte van 1.000 m².

Volgens [gedaagde] was de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop bij [eiser] bekend, hetgeen in de dagvaarding ook wordt erkend door [eiser] . Bovendien heeft [eiser] bij de hoogte van de bieding ook uitdrukkelijk rekening gehouden met de aanwezigheid daarvan. Verder heeft [eiser] zich ten tijde van de bezichtigingen laten vergezellen van enkele neven die gespecialiseerd waren in natuurschoon. Dat de plant op een oppervlakte van 1.000 m² aanwezig zou zijn, is volgens haar niet relevant. Relevant is de toestand ten tijde van de levering van het kasteel. [gedaagde] betwist dat die plant ten tijde van de levering al in deze omvang aanwezig was.

De rechtbank is van oordeel dat deze deelvordering op de beide gestelde grondslagen reeds daarom moet worden afgewezen, omdat [eiser] bekend was, hetgeen hij ook heeft erkend, met de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop. Dat de oppervlakte die de plant besloeg ten tijde van de verkoop van het kasteel (aanzienlijk) kleiner is dan thans, is niet van belang. Het is een feit van algemene bekendheid dat deze plant zeer snel groeit en zeer moeilijk te bestrijden is. [eiser] had derhalve kunnen weten dat de plant zich sterk zou kunnen uitbreiden.

X. de hoogte van een subsidie;

Volgens [eiser] is tijdens de verkooponderhandelingen aangegeven dat de subsidie in het kader van de monumentenzorg 60% zou bedragen. Echter, in februari 2022 stelt [eiser] te hebben moeten vaststellen dat de twee bijgebouwen niet in aanmerking komen voor subsidie. Hooguit kan op deze bijgebouwen een woonsubsidie worden verkregen van maximaal 38%.

[gedaagde] voert als verweer dat uit de in het verkooptraject verstrekte goedgekeurde onderhoudsplannen duidelijk volgt dat de zogenaamde “SIM-subsidie rood” enkel betrekking had op het hoofdgebouw (het landhuis). Het deel van die subsidie dat ten tijde van de levering nog resteerde is, zoals overeengekomen in artikel 20.4 van de koopovereenkomst, aan [eiser] overgedragen. De verkoopmakelaar heeft volgens [gedaagde] op 9 juli 2020 toegelicht dat er twee subsidies zijn: ‘rood’ betreffende gebouwen en ‘groen’ betreffende natuur. Ter specificatie van de bedoelde subsidiebeschikkingen zijn de destijds door [erflater] opgestelde onderhoudsplannen aan [eiser] verstrekt. Daaruit volgt volgens [gedaagde] dat [eiser] precies wist op welke delen van het kasteel de subsidiebeschikkingen betrekking hebben. Uit het door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed goedgekeurde onderhoudsplan voor de SIM-subsidie ‘rood’ volgt volgens [gedaagde] dat dit alleen ziet op het kasteel en niet op de economiegebouwen.

De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat [eiser] uit de onderhoudsplannen, die als bijlagen zijn gevoegd bij de koopovereenkomst, had kunnen afleiden dat de verstrekte subsidie ‘rood’ alleen ziet op het hoofdgebouw (landhuis/kasteel) en niet ook op de bijgebouwen/economiegebouwen, nu in die plannen als zelfstandig onderdeel wordt vermeld “kasteel”, met als adres [adres] , en niet ook de bijgebouwen/economiegebouwen, die aparte huisnummers hebben, namelijk respectievelijk [nummer 2] en [nummer 3] .

Nu [gedaagde] zich gezien het voorgaande van haar mededelingsplicht in deze heeft gekweten, is geen sprake van dwaling, en moet ook deze deelvordering worden afgewezen.

XI. de door [erflater] verzwegen onderhoudsverplichting ten aanzien van de tweede zijtak van de Kingbeek;

Volgens [eiser] heeft [erflater] verzwegen dat [eiser] als opvolger van [erflater] een onderhoudsverplichting tegenover het Waterschap Limburg heeft met betrekking tot de tweede zijtak van de Kingbeek. [eiser] is na de levering van het kasteel geconfronteerd met een verplichting om de tweede zijtak van de Kingbeek, zowel boven- als benedenstrooms, te onderhouden. De daarmee gemoeide kosten zijn door een hoveniersbedrijf begroot op € 6.450,-- per jaar. Ervan uitgaande dat [eiser] het kasteel nog 25 jaar zal bewonen, moeten de totale toekomstige kosten volgens hem worden begroot op

€ 163.500,--.

[gedaagde] stelt niet te kunnen vaststellen of deze onderhoudsplicht tijdens het verkooptraject aan [eiser] is meegedeeld, doch dat, in het geval dat niet zo zou zijn, [eiser] de kosten van dat onderhoud overdrijft. De offerte die [eiser] daarvan overlegt geeft een vertekend beeld, omdat die offerte alleen ziet op de kosten van het onderhoud, terwijl indien die werkzaamheden onderdeel zijn van het reguliere onderhoud van het hele park, deze kosten lager zijn. Het onderhoud stelt niet veel voor, en de kosten van het leegscheppen en snoeien van de zijtak bedragen niet meer dan € 75,-- per jaar. Het onderhoud hoeft niet met een vaste regelmaat te geschieden, doch enkel indien daartoe aanleiding bestaat.

Verder voert [gedaagde] aan dat op [eiser] een schadebeperkingsplicht rust. Het had op de weg van [eiser] gelegen om een verzoek tot wijziging van de onttrekkingsvergunning in te dienen bij het Waterschap, om zich daarmee te bevrijden van de onderhoudsverplichting van de zijtak.

Ten slotte verweert [gedaagde] zich met de stelling dat niet duidelijk is tot wanneer [eiser] die onderhoudskosten verschuldigd zijn. Het is onzeker of, zoals [eiser] bij de berekening van zijn schade tot uitgangspunt neemt, [eiser] nog 24 jaar in het kasteel zal wonen. De schadebegroting zal op grond van het bepaalde in artikel 6:105 BW moeten worden uitgesteld.

De rechtbank overweegt het volgende. Als niet betwist staat vast dat [erflater] een onderhoudsverplichting had jegens het Waterschap Limburg en dat deze verplichting met de overgang van de eigendom van het kasteel op [eiser] is overgegaan. [gedaagde] heeft niet betwist dat deze onderhoudsverplichting niet aan [eiser] is medegedeeld voorafgaand aan de koop. Zij heeft enkel gesteld niet te weten of [erflater] [eiser] daarover heeft geïnformeerd. Derhalve moet er naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat [erflater] [eiser] niet heeft geïnformeerd over het bestaan van de onderhoudsverplichting. Aldus heeft [erflater] gehandeld in strijd met de in artikel 7:15 BW op hem gelegde verplichting om het verkochte over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.

Het verweer dat [eiser] zijn schade moet beperken door indiening van een verzoek bij het Waterschap Limburg tot wijziging van de onttrekkingsvergunning waarop de onderhoudsplicht is gebaseerd, moet worden verworpen. Van [eiser] kan immers niet worden verwacht dat hij een dergelijk verzoek indient, terwijl [erflater] de onderhoudsverplichting niet aan [eiser] bekend heeft gemaakt. Daarnaast is van belang dat [gedaagde] ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat een dergelijk verzoek succesvol zal zijn. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat ook de aanwijzing van de tweede zijtak van de Kingbeek tot primaire watergang hem niet ontheft van de bedoelde onderhoudsplicht.

Ten aanzien van de hoogte van de door [eiser] gevorderde schadevergoeding overweegt de rechtbank het volgende. Uit de brieven van het Waterschap Limburg van 9 november 2022 en 3 oktober 2023 begrijpt de rechtbank dat het Waterschap er kennelijk van uit gaat dat het onderhoud jaarlijks dient plaats te vinden, zodat zij dit tot uitgangspunt neemt.

[eiser] heeft de hoogte van de gevorderde schade onderbouwd met een offerte van een hoveniersbedrijf. Ter zitting heeft [gedaagde] echter bij monde van [naam zoon] gemotiveerd gesteld dat dit onderhoud, dat hij altijd heeft gedaan op verzoek van of in opdracht van zijn vader, beperkt is en hij dat met de hand of (later) met een kleine graafmachine deed; ook deed hij het alleen als het nodig was, niet periodiek c.q. jaarlijks dus. In het licht hiervan acht de rechtbank de door [eiser] gestelde kosten van onderhoud van € 6.540,-- niet redelijk. Bij gebreke van andere aanknopingspunten om de schade te begroten, zal de rechtbank de schade schatten op de voet van artikel 6:97 BW. Uitgaande van een jaarlijkse klus die een halve dag in beslag neemt, een uurtarief van (maximaal) € 75,-- per uur en bijkomende reis- en materiaalkosten van € 100,-- per keer, zal de rechtbank de schade van [eiser] schatten op € 400,-- per jaar ([4 x € 75,--] + € 100,--). Gelet op het feit dat volgens statistische gegevens uit 2022 een 65-jarige man een levensverwachting had van 18,5 jaar, zal de rechtbank – de goede en kwade kansen afwegend – de toekomstige schade berekenen op 18,5 x € 400,-- = € 7.400,--. Een daarmee corresponderende veroordeling zal de rechtbank aanhouden, totdat eindvonnis kan worden gewezen.

XII. de vliegenplaag op de tweede verdieping van het kasteel.

Ten slotte is er volgens [eiser] sprake van een vliegenplaag op de tweede verdieping van het kasteel. Die plaag is volgens hem ook geconstateerd door Monumentenwacht.

[gedaagde] betwist dat sprake is geweest van een vliegenplaag. Een dergelijke plaag is bovendien te verwachten in een gebouw als het kasteel. [gedaagde] acht het ten slotte ongeloofwaardig dat, zoals [eiser] stelt, die plaag niet is te bestrijden.

De rechtbank is van oordeel dat deze plaag wellicht hinderlijk is, maar niet zodanig ernstig is dat deze een normaal gebruik van het kasteel in de weg staat. Daarnaast acht de rechtbank onvoldoende aannemelijk dat de vliegen niet te bestrijden zijn, hoezeer de rechtbank ook wil aannemen dat die bestrijding lastig zal zijn en de nodige moeite voor [eiser] zal meebrengen. De hierop ziende vordering van [eiser] zal daarom worden afgewezen.

5. De beslissing

De rechtbank:

verwijst de zaak naar de rol van 21 mei 2025 voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiser] als bedoeld in 4.11. alsmede een akte aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld in 4.16;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas, rechter, en in het openbaar uitgesproken.