5. De hoogte van het bouwwerk
Beroepsgrond
Volgens eisers heeft het college onzorgvuldig gehandeld omdat – na aanpassing van de bouwtekeningen - een bouwhoogte van 10,07 meter is vergund, terwijl de Commissie Beeldkwaliteit oudere bouwtekeningen met daarop een gebouw van slechts 9,54 meter heeft beoordeeld.
Verweer
Het college erkent dat de Commissie Beeldkwaliteit een advies heeft afgegeven op basis van een afwijkende bouwhoogte. Het college is echter van mening dat het advies van de Commissie Beeldkwaliteit betrekking heeft op de eisen van welstand, en niet op de bouwmassa en bouwhoogte. Desondanks heeft het college achteraf nog aan de Commissie Beeldkwaliteit gevraagd om te kijken of hun advies verandert als er van een gebouw van 10,07 meter wordt uitgegaan. Bij advies van 1 mei 2024 – dus van ná datum vergunningverlening – stelt de commissie (nogmaals) dat er geen bezwaren zijn op gebied van de ruimtelijke kwaliteit, ook niet bij een gebouw van 10,07 meter.
Beoordeling
De rechtbank constateert dat de bij de aanvraag ingediende bouwtekeningen door vergunninghouder twee keer zijn aangepast: de eerste keer in april 2022 en de tweede keer in juni 2022. De omgevingsvergunning is uiteindelijk afgegeven op basis van de tekeningen van juni 2022. Het enige verschil tussen de bouwtekeningen van april 2022 en juni 2022 is dat de totale bouwhoogte is gewijzigd van 9,25 meter naar 10,07 meter. De Commissie Beeldkwaliteit heeft een advies uitgebracht op basis van de tekeningen van april 2022. De rechtbank stelt verder vast dat de welstandstoets die de Commissie Beeldkwaliteit verricht ziet op de uiterlijke verschijningsvorm van een gebouw en dus op de schaal- en maatverhoudingen, de relatie tussen gebruik, vorm en constructie, het evenwicht tussen helderheid en complexiteit, het materiaal, textuur en kleur en de relatie tussen het bouwwerk en de omgeving. Daarbij spelen de bouwhoogte en massa van het gebouw dus in een beperkte mate een rol, onder andere omdat die (ook) meespelen bij de uiterlijke verschijningsvorm en de verhoudingen van het gebouw, maar het zijn geen echte toetsingscriteria bij de welstandstoets.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een onzorgvuldigheid in de besluitvorming, nu de afwijking tussen de bouwtekeningen van april 2022 (waarop het advies is gebaseerd) en die van juni 2022 gering is. Er is alleen sprake van een afwijking in de totale bouwhoogte van 0,82 meter welke, in het kader van de hierboven beschreven welstandstoets en afgezet tegen de omvang van het gebouw als geheel, niet als van belang kan worden beschouwd voor de welstandstoets waarover de Commissie Beeldkwaliteit het advies heeft afgegeven. Het college mocht dus uitgaan van het advies van de Commissie Beeldkwaliteit dat op basis van de tekeningen van april 2022 is afgegeven. Bovendien is vervolgens bij de stedenbouwkundige toets door het college wel aan de juiste bouwhoogte getoetst. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Setback
Beroepsgrond
Volgens eisers is het bouwplan niet duidelijk en in strijd met de rechtszekerheid. In de bij de omgevingsvergunning behorende stukken wordt volgens hen over een ‘setback’ gesproken. Volgens eisers wordt de definitie van ‘setback’ niet gegeven. Eisers zijn van mening dat daarom moet worden aangesloten bij de definitie van de VNG, waardoor de in het bouwplan opgenomen setback ten minste twee meter moet zijn gelegen achter de voorgevel. Hieraan voldoet het bouwplan echter niet.
Verweer
Het college is van mening dat uit de tekst van de omgevingsvergunning en de bouwtekeningen kan worden opgemaakt wat in dit specifieke geval onder ‘setback’ moet worden begrepen. De term ‘setback’ is enkel gebruikt om aan te duiden dat sprake is van een bouwlaag die enigszins terugliggend zal zijn. Het is voldoende duidelijk wat het bouwplan behelst en hoe de terugliggende bouwlaag moet worden gerealiseerd.
Beoordeling
De rechtbank is van oordeel dat het gebruik van de term ‘setback’ niet van betekenis is voor de afmetingen van de verdiepingen. De afmetingen volgens immers uit de omgevingsvergunning(tekeningen) zelf. Eisers hebben niet aangevoerd noch toegelicht waarom de terugliggende bouwlaag die in het bouwplan is aangegeven bouwtechnisch niet verantwoord is, zij hebben enkel te kennen gegeven het oneens te zijn met de gebruikte term van ‘setback’. Het college stelt zich terecht op het standpunt dat de afmetingen van de bouwlaag die als ‘setback’ omschreven wordt voldoende duidelijk is omschreven in de omgevingsvergunning en dat de term ‘setback’ in dit geval enkel is gebruikt om aan te duiden dat deze bouwlaag enigszins terugliggend is geplaatst. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding voor het oordeel dat het bouwplan onduidelijk is of onterecht is vergund. Het betoog faalt.
7. Parkeren
Beroepsgrond
Volgens eisers wijkt het college af van zijn eigen Nota Parkeernormen 2021 ten aanzien van het toestaan van de toekomstige parkeersituatie als gevolg van het bouwproject. Er dient volgens eisers op eigen terrein in de parkeerbehoefte te worden voorzien. Daarvan is volgens hen in dit geval geen sprake, waardoor er ook geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Verweer
Het college is van mening dat in de oude situatie sprake was van één parkeergarage op eigen terrein, maar dat het gebouw al sinds eind 2024 niet meer gebruikt wordt. In de nieuwe situatie is geen parkeren op eigen terrein meer voorzien. De Nota Parkeernormen 2021 biedt de mogelijkheid om parkeren in de openbare ruimte af te wikkelen onder bepaalde voorwaarden, en aan die voorwaarden is voldaan.
Beoordeling
De rechtbank overweegt als volgt. In de Nota Parkeernormen 2021 is in artikel 5.3.4 opgenomen dat het aantal parkeerplaatsen in de eerste plaats op eigen terrein moet worden voorzien. Na uitvoering van het bouwplan is die mogelijkheid er niet meer op de locatie, omdat het volledige perceel gebruikt wordt voor het gebouw. Aan artikel 5.3.4. voldoet het bouwplan dus niet.
Hoewel in de Nota Parkeernormen 2021 is bepaald dat het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgelost, is ook voorzien in de situatie dat dit niet mogelijk is. In artikel 5.3.6. is bepaald dat wanneer er niet in de volledige parkeerbehoefte kan worden voorzien op eigen terrein, het gedeelte waarin niet zelf voorzien kan worden niet mag leiden tot een hogere parkeerdruk dan 85%. Daarbij moet vergunninghouder zorg dragen voor de inzichtelijkheid van de bestaande parkeerdruk. Volgens het college is dit gebeurd. Het college verwijst naar een door vergunninghouder uitgevoerde parkeermeting van het bureau Kragten van 13 november 2023 waaruit blijkt dat de parkeerdruk van de bestaande openbare parkeerplaatsen met inachtneming van de parkeerbehoefte van het bouwplan onder de 85% ligt. Eisers hebben dit rapport niet weersproken.
De rechtbank is van oordeel dat eisers onterecht hebben gesteld dat het college niet mocht afwijken van het voorzien in de parkeergelegenheid op eigen terrein. De Nota Parkeernormen 2021 voorziet immers in een afwijkingsbevoegdheid wanneer de eigen parkeergelegenheid onvoldoende is om in de parkeerbehoefte te voorzien. Aan de voorwaarden voor het toepassen van deze afwijkingsbevoegdheid is voldaan. Het bouwplan is passend binnen het parkeerbeleid van de gemeente Roermond. Op dit punt is er geen strijd met de goede ruimtelijke ordening. Het betoog faalt.
8. Evidente privaatrechtelijke belemmeringen
Beroepsgrond
Volgens eisers is sprake van twee evidente privaatrechtelijke belemmeringen. In de eerste plaats verwijzen zij naar artikel 5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin is bepaald dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de erfgrens van het aangrenzende perceel vensters of andere muuropeningen te plaatsen voor zover deze op het perceel uitzicht geven. Volgens eisers geeft een raam van het te realiseren gebouw op de tweede verdieping, uitzicht op het daarnaast gelegen perceel. Dit perceel (kadastrale aanduiding [kadastrale gegevens 2] ) betreft een steeg die gemeenschappelijk eigendom is van vier personen. Het raam is gelegen op minder dan twee meter van de perceelsgrens.
In de tweede plaats heeft volgens eisers het perceel van de locatie een oppervlakte van 343 vierkante meter, terwijl het gebouw een oppervlakte van 344,5 vierkante meter heeft. Het bouwplan wijkt daarom met anderhalve meter van de perceelsgrenzen af en het past dus niet op het perceel maar komt deels op de buurpercelen te liggen. Dit vormt volgens eisers, net als het raam, een evidente privaatrechtelijke belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
Verweer
Het college stelt zich op het standpunt dat het bij de toepassing van artikel 5:50, eerste lid van het BW alleen gaat om ‘rechtstreeks zicht’ vanuit het raam en niet het ‘zijdelings zicht’. Vanuit het bedoelde raam bestaat er geen rechtstreeks zicht op een aangrenzend perceel. Het raam biedt alleen een ‘zijdelings’ uitzicht op een steeg die gedeeld eigendom is van vier personen. Er is daar geen woon- of verblijfsfunctie. De afstand van het raam tot het dichtstbijzijnde woonperceel bedraagt meer dan twee meter. Ten aanzien van het standpunt van eisers dat het gebouw niet binnen de perceelsgrenzen zou passen, verweert het college zich door te stellen dat deze redenering en berekening niet navolgbaar is. In de ruimtelijke onderbouwing staat opgenomen dat het gebouw 343 vierkante meter is, het past dus wel binnen de perceelsgrenzen.
Beoordeling
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van vaste jurisprudentie is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident in de hiervoor bedoelde zin, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. Ten aanzien van de volgens eisers aanwezige privaatrechtelijke belemmeringen moet dus zonder nader onderzoek kunnen worden vastgesteld dat daarvan sprake is.
Eisers doen een beroep op artikel 5:50 BW, dit artikel luidt, voor zover hier van belang:
"1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
[..]
3. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur."
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft, in navolging van een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 6 juli 2010 de volgende uitleg gegeven aan dit artikel: “In het derde lid van dit artikel is bepaald dat de bedoelde afstand van twee meter wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erve of de muur. Dit derde lid moet als volgt worden uitgelegd. Het eerste deel van deze bepaling (“rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt”) ziet op raam- of deuropeningen en geeft duidelijk weer dat slechts ramen en deuren die, bezien vanuit de positie dat men voor de raam- of deuropening staat, recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf, strijdigheid met het in artikel 5:50 lid 1 BW bepaalde kunnen opleveren.”Volgens de Afdeling is er dus alleen sprake van een raam dat in strijd met artikel 5:50 BW is aangebracht, als er recht vooruit door dat raam kijkend uitzicht bestaat op het (binnen twee meter van dat raam) naastgelegen perceel.
In dit geval betreft het een raam dat in de tweede bouwlaag van het te bouwen appartement zal worden gerealiseerd. Tussen partijen staat niet ter discussie dat dit raam op minder dan twee meter afstand tot het de perceelsgrens (van de steeg) is gesitueerd. Iemand die recht voor dit raam staat en naar buiten kijkt, kijkt uit op het perceel van de [adres 2] . De rechtbank overweegt dat het grootste gedeelte van de steeg alleen te zien zal zijn door schuin – naar links kijkend – uit het raam te hangen, omdat het raam in een hoek van 90 graden ten opzichte van de steeg zal worden aangebracht. Het is echter ook niet volledig uit te sluiten dat er rechtdoor vanuit het raam kijkend nog zicht zal bestaan op een klein gedeelte van het achterste gedeelte van de steeg. De rechtbank schat in dat het via dit rechtstreeks zicht zichtbare gedeelte van de steeg hemelsbreed op circa 10 meter van het raam gelegen is. In ieder geval is daarmee niet evident geworden dat dit allerlaatste gedeelte van de steeg, voor zover al zichtbaar door het rechtdoor door het raam kijken, nog goed genoeg te zien zal zijn. De rechtbank vindt daarom niet dat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Het betoog faalt.
Eisers baseren het standpunt dat het gebouw niet op het perceel van de locatie past, op een optelsom op basis van de maatvoering die is vermeld op de bouwtekeningen die bij de omgevingsvergunning horen, waarbij enkele centimeters zijn opgeteld voor isolatie. Uit de overgelegde berekening met toelichting is niet duidelijk geworden waar er een overschrijding van de perceelsgrenzen plaatsvindt, hoe groot deze overschrijding ter plaatse is en wie van eisers vervolgens in zijn eigendomspositie wordt geraakt. Zoals hiervoor is overwogen, kan de bestuursrechter enkel oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan vergunningverlening in de weg staat wanneer deze evident is. Dat is nu niet het geval. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de vermeende perceelsgrensoverschrijding niet aan vergunningverlening in de weg staat. Het betoog faalt.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op wat er hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat er geen weigeringsgrond aan vergunningverlening in de weg staat. Het afwijken van het bestemmingsplan is niet in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Het college heeft de omgevingsvergunning terecht verleend. Het beroep van eisers is ongegrond. Zij krijgen het door hen betaalde griffierecht daarom niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Drent, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. van der Genugten, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op: 5 december 2025
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 5 december 2025
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.