ECLI:NL:RBLIM:2025:12646, Rechtbank Limburg, 02-07-2025, C/03/334095 / HA ZA 24-385

1. [eiser sub 1] ,

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 28 producties- de conclusie van antwoord met 1 productie

- de akte overlegging producties van mr. Sweebe met productie 2

- de akte overlegging producties van mr. Jacometti met producties (abusievelijk opnieuw genummerd) 28 en 29

- de akte overlegging producties van mr. Jacometti met productie 30- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Op 12 juni 2020 hebben [eisers] en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten voor de koop van de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 595.000,00. Op dezelfde dag heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden op initiatief van [eisers]

Op 3 september 2020 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat het volgende:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. […] Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

Een souterrain is onderdeel van deze woning. Het souterrain is in de verkoopbrochure als volgt beschreven:

“Tenslotte is er een ruim en droog souterrain met een prettige hoogte en daglicht. De invulling van deze onderverdieping was voor de huidige bewoners direct duidelijk. De heer des huizes creëerde zijn eigen muziekstudio (geheel geïsoleerd), mevrouw des huizes heeft hier veel kunstwerken gemaakt. De gasten kregen hun eigen kamer en samen maken ze gebruik van de beamer in de thuisbioscoop. Aan de voor zijde van het souterrain is de was- en stookafdeling. Ook dit is praktisch.”

In de verkoopbrochure is een plattegrond van het souterrain opgenomen en daarin zijn de ruimtes in het souterrain aangeduid als slaapkamer, werkkamer, drie multifunctionele ruimtes en twee bergruimtes.

Op 21 februari 2022 heeft een lekkage plaatsgevonden in het souterrain van de woning. [eisers] hebben vervolgens herstelwerkzaamheden uit laten voeren. Deze herstelwerkzaamheden bestonden uit het injecteren van een scheur in de muur en een deel van de vloer-kimnaad.

Op 5 juni 2022 heeft opnieuw een lekkage plaatsgevonden in het souterrain. In oktober 2022 zijn er opnieuw herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de woning.

Op 12 januari 2023, 26 december 2023 en 5 januari 2024 waren er opnieuw lekkages in het souterrain.

Op 16 januari 2023 hebben [eisers] een schriftelijke ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagden] , waarbij zij [gedaagden] aansprakelijk stellen voor de gebreken en hen verzoeken om zorg te dragen voor deugdelijk herstel. [gedaagden] hebben dezelfde dag per e-mail laten weten dat zij zich niet aansprakelijk achten voor de wateroverlast die [eisers] ervaren.

Op 7 maart 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] schriftelijk gewezen op de gebreken in het souterrain en heeft gemeld dat deze gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Tevens heeft de gemachtigde aangegeven dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Een deskundigenonderzoek is aangekondigd en [gedaagden] zijn in gebreke gesteld.

Op 5 april 2023 heeft een deskundigenonderzoek plaatsgevonden door een expert van Loyal Experts, waarbij [eisers] en meneer [gedaagde sub 1] aanwezig waren.

Op 13 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] de definitieve rapportage van het deskundigenonderzoek verstrekt aan [gedaagden] De vordering van [eisers] wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. [gedaagden] worden verzocht om de herstelkosten en de kosten voor het inschakelen van de expert te betalen.

[gedaagden] hebben Bedi Vochttechniek ingeschakeld om het rapport van Loyal Experts te beoordelen. De gemachtigde van [gedaagden] heeft op 2 augustus 2023 inhoudelijk gereageerd op het rapport van Loyal Experts. Hierbij zijn ook de bevindingen van Bedi Vochttechniek gedeeld.

[eisers] hebben Loyal Experts gevraagd om de stellingen van Bedi Vochttechniek te beoordelen. Deze bevindingen van Loyal experts zijn op 29 september 2023 gedeeld met [gedaagden]

3. Het geschil

[eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel als rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst van 12 juni 2020 als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW;

Primair

II. de overeenkomst gedeeltelijk ontbindt wegens tekortkoming non-conforme woning en [gedaagden] veroordeelt, des dat de een betalende, de ander zal zijn gekweten, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 66.614,04, althans een in goede justitie te betalen bedrag vermeerderd met de wettelijke rente;

Subsidiair

III. de overeenkomst wijzigt in die zin dat het nadeel van [eisers] wordt opgegeven met een bedrag van € 66.614,04, althans een in goede justitie te betalen bedrag vermeerderd met de wettelijke rente;

Zowel primair en subsidiair

IV. [gedaagden] veroordeelt tot betalen aan [eisers] van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten te begroten op € 1.492,99;

V. [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag aan te veel betaalde overdrachtsbelasting te begroten op € 1.435,99;

VI. [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 2.238,20 voor de kosten van de deskundige;

VII. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure en bepaalt dat de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis hebben betaald;

VIII. [gedaagden] veroordeelt in de nakosten, in goede justitie vast te stellen, conform de geldende tarieven en bepaalt dat [gedaagden] de wettelijke rente over de nakosten verschuldigd zal zijn als zij niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis hebben betaald.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, doordat [gedaagden] een non-conforme woning hebben geleverd aan [eisers] Het souterrain is aan [eisers] verkocht als volwaardige woonruimte. Dat betekent dat [eisers] mochten verwachten dat het souterrain de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik van een woonruimte nodig zijn. Door de lekkages is het souterrain niet bruikbaar als volwaardige woonruimte. [gedaagden] hebben in dat kader bovendien hun mededelingsplicht geschonden, aldus [eisers]

[gedaagden] betwisten dat zij een non-conforme woning hebben geleverd. Volgens [gedaagden] is het souterrain niet als volwaardige woonruimte verkocht, maar als bijruimte. [eisers] mochten dan ook niet verwachten dat zij het souterrain als volwaardige woonruimte konden gebruiken. [gedaagden] betwisten bovendien dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In deze zaak staat de vraag centraal of de woning die door [gedaagden] is verkocht aan [eisers] beantwoordt aan de overeenkomst.

Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens het tweede lid van dit artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de koper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan mogelijk zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die gebaseerd is op het NVM-model (2018) waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.3 is bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonruimte” en dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) vooropgesteld dat de uitleg van artikel 6.3 uit de NVM-koopovereenkomst moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6755).

Het is dus allereerst van belang om te beoordelen welke verwachtingen [eisers] mochten hebben bij het gebruik van het souterrain.

Het souterrain is als volwaardige woonruimte verkocht

[eisers] hebben gesteld dat zij er door de mededelingen van [gedaagden] vanuit mochten gaan dat het souterrain een volwaardige woonruimte was waar zij gebruik van konden maken. Door de wateroverlast is normaal gebruik van het souterrain niet mogelijk, aldus [eisers]

[gedaagden] hebben betwist dat het souterrain als volwaardige woonruimte is verkocht. Volgens [gedaagden] is het souterrain als bijruimte verkocht. In een souterrain kunnen nu eenmaal vochtproblemen optreden, maar dat maakt het gebruik van het souterrain als bijruimte niet onmogelijk, aldus [gedaagden]

De rechtbank overweegt als volgt. Op de foto’s van het souterrain die onderdeel uitmaken van de verkoopbrochure is onder meer te zien dat de ruimtes van het souterrain zijn ingericht als muziekstudio, hobbyruimte, thuisbioscoop en slaapkamer. Gelet op de omschrijving van het souterrain in de verkoopbrochure (zie rechtsoverweging 2.4), de foto’s van het souterrain in de verkoopbrochure en het gebruik daarvan zoals dat bij de bezichtiging bleek, oordeelt de rechtbank dat [eisers] ervan uit mochten gaan dat het souterrain geschikt was om te worden gebruikt als volwaardige woonruimte. De rechtbank zal daarvan uitgaan bij de beoordeling van de vraag of de woning normaal gebruikt kan worden.

Normaal gebruik van de woning?

Partijen twisten, in de kern begrepen, over de aard en oorzaak van het door [eisers] gestelde vochtprobleem en, zo die wordt vastgesteld, over de wijze waarop die oorzaak kan worden weggenomen. De beantwoording van die vragen is relevant om te kunnen beoordelen in hoeverre sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en waar [gedaagden] aansprakelijk voor zijn.

[eisers] hebben hierover gesteld, onderbouwd met een rapport van Loyal Experts, dat sprake is van een gebrek in de afwerking van de buitengevel, waar deze op de betonnen randmuur is gemetseld. Bij hevige regenval loopt het water langs de buitengevel en zoekt zich een weg naar binnen. De plaats waar het metselwerk op de betonnen muur staat (de kimnaad aan de binnenzijde) is dan de plaats voor het water om een weg naar binnen te vinden. Hierdoor ontstaat het vochtprobleem. Volgens de deskundige van Loyal Experts moeten [gedaagden] bekend zijn geweest met de problemen.

[gedaagden] betwisten deze stelling van [eisers] , onderbouwd met een rapport van Bedi Vochttechniek. Volgens Bedi Vochttechniek is de wijze waarop en het materiaal waarmee Loyal Experts het onderzoek heeft verricht niet toereikend voor het vaststellen van een mogelijk vochtprobleem. Bovendien stellen [gedaagden] dat de oorzaak van een mogelijk vochtprobleem in het souterrain gezocht moet worden in externe factoren. Uit krantenberichten blijkt dat [woonplaats 1] in 2022 getroffen werd door extreme regenval, die leidde tot langdurige overbelasting van het rioleringssysteem. Het extreme weer in combinatie met de aanleg van een nieuw rioleringssysteem door de gemeente heeft tot een verhoging van het grondwaterpeil geleid en tot vochtproblemen in meerdere woningen in de [straatnaam] . Ook hebben zij aangevoerd dat vochtproblemen mogelijk worden veroorzaakt door gebrekkige ventilatie.

Ook over de herstelmogelijkheden lopen de stellingen uiteen. Volgens Loyal Experts moet een aantal maatregelen worden getroffen om de wateroverlast in de toekomst zoveel mogelijk te voorkomen. Een noppenfolie moet worden aangebracht, de wandbetimmeringen moeten worden verwijderd, de kimnaad moet worden geïnjecteerd, de wandbetimmeringen moeten daarna weer worden aangebracht, het vocht moet uit de ruimten worden afgezogen en de betonnen vloer in het souterrain moet worden afgewerkt met een coating. Volgens Bedi Vochttechniek zijn de voorgestelde herstelmogelijkheden niet mogelijk dan wel zullen deze herstelmogelijkheden niet zorgen voor een oplossing van de klachten van [eisers] Het aanbrengen van een binnenafdichtingsysteem is volgens Bedi Vochttechniek de beste oplossing. Dit alternatief is ook goedkoper volgens [gedaagden]

Deskundigenbericht

Nu de stellingen van de deskundigen die door beide partijen zijn ingeschakeld uiteenlopen, kan de rechtbank niet vaststellen wat de aard en oorzaak is van het vochtprobleem in het souterrain en hoe dit moet worden hersteld. De rechtbank is daarom voornemens om een deskundigenonderzoek te laten plaatsvinden.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. De rechtbank verzoekt partijen om, voorafgaand aan het indienen van de hierna te noemen akte, met elkaar in overleg te treden over de persoon van de deskundige en de rechtbank te berichten of zij al dan niet overeenstemming hebben weten te bereiken over de persoon van de te benoemen deskundige.

De rechtbank is op dit moment van oordeel dat in ieder geval de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Constateert u een vochtprobleem in het souterrain? Geef een beschrijving van de aangetroffen situatie;

Wat is de oorzaak van het vochtprobleem in het souterrain? Is sprake van het onvoldoende ventileren van het souterrain en in hoeverre is dit de oorzaak van het vochtprobleem?

In hoeverre spelen externe omstandigheden zoals de aanleg van een Wadi door de gemeente en een nieuw rioleringssysteem in de buurt een rol bij het vochtprobleem in het souterrain?

Op welke wijze dient het vochtprobleem te worden opgelost. Geef zo gespecificeerd mogelijk inzicht in de te maken kosten.

Geeft deze zaak nog aanleiding tot andere opmerkingen?

Voordat over wordt gegaan tot een deskundigenonderzoek, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan de deskundige aanvullend voor te leggen vragen.

Het aan de deskundige te betalen voorschot met betrekking tot zijn kosten zal, conform de hoofdregel, in eerste instantie door [eisers] moeten worden voorgeschoten. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rol van 30 juli 2025 voor akten van partijen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenonderzoek;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. Steijvers en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.