ECLI:NL:RBLIM:2025:12660, Rechtbank Limburg, 09-07-2025, C/03/334910 / HA ZA 24-432

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 maart 2025,

- de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overgelegde producties 7 en 8,

- de door Feda overgelegde producties 16 en 17,- het proces-verbaal van de descente en aansluitend de mondelinge behandeling op 13 mei 2025,

- de spreekaantekeningen van Feda,

- de pleitnotities, tevens wijziging van eis in reconventie, van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Feda heeft bij koopovereenkomst van 14 september 2019 de bedrijfsruimte, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan het adres [adres 1] en een daaraan belendend terrein, kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] gekocht van Gema Holding BV (hierna: Gema). Statutair bestuurder van Feda is de heer [naam bestuurder 1] (hierna: [naam bestuurder 1] ).

In de akte van 22 oktober 2019, waarbij de onder 2.1 vermelde percelen aan Feda zijn geleverd, is een erfdienstbaarheid gevestigd ten gunste van het perceel, staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan het adres [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 3] (hierna: het heersend erf). De erfdienstbaarheid luidt, zoals blijkt uit de op de akte van 22 oktober 2019 volgende rectificatie van 29 oktober 2019, als volgt:

Vestiging erfdienstbaarheid

Partijen komen ten aanzien van het rechter gedeelte van de bedrijfsruimte, zijnde een aparte loods van ongeveer driehonderdvijfenzeventig vierkante meter met een verdiepingsvloer, alsmede een deel van het perceel van in totaal eenduizend vierkante meter het navolgende overeen:

ten laste van het verkochte als dienend erf ( [adres 1] ) en ten behoeve van het bij verkoper in eigendom zijnde kadastrale perceel gemeente [kadasternummer 3] ( [adres 2] ) als heersend erf, wordt bij deze - zulks te eeuwigen dage en om niet - gevestigd de erfdienstbaarheid van overpad en weg om te komen van de openbare weg ( [straatnaam] ) naar het heersend erf en van het heersend erf naar de openbare weg ( [straatnaam] ).

Het is de eigenaar/huurder van het dienend erf niet toegestaan op de dienende erven te bouwen, danwel tijdelijke bouwsels te plaatsen.

Met betrekking tot deze erfdienstbaarheid zal het navolgende gelden:

a. de weg op het dienend erf mag alleen gebruikt worden, zoals hiervoor omschreven;

b. het is niet toegestaan om de weg op het dienend erf te blokkeren met obstakels en/of voertuigen;

c. er mag te voet, met rijwielen danwel motorvoertuigen en vrachtwagens gebruik gemaakt worden van de weg op de dienende erven, zulks op voor deze minst bezwarende wijze;

d. de kosten van onderhoud van de bestrating van de weg waarvan deze erfdienstbaarheid deel uitmaakt, komt voor rekening van de eigenaar van het dienend erf.

Medio 2022 heeft de heer [naam bestuurder 2] (hierna: [naam bestuurder 2] ) het heersend erf gekocht van Gema. Bij de oprichting van (de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid) [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 28 maart 2024 is het heersend erf ingebracht en geleverd aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]. Statutair bestuurder van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is [naam bestuurder 2] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is enig aandeelhouder en bestuurder van Next Level Audiovisueel BV, een onderneming die is gevestigd op het heersend erf.

Feda heeft plannen ontwikkeld voor de bouw van drie loodsen (bedrijfsunits) aan de achterzijde van de door haar in 2019 gekochte percelen. Dit wordt geïllustreerd met de volgende door Feda overgelegde (ontwerp)tekeningen, waarin op de bovenste tekening een donkergrijs vlak te zien is waar Feda de loodsen wil bouwen en op de onderste tekening de loodsen zijn ingetekend alsmede de bestaande bebouwing op de percelen van partijen:

Uit een uittreksel van de Kadastrale Kaart, zoals hieronder weergegeven, blijkt dat het hierboven weergegeven grijs vlak nagenoeg overeenkomt met het hiervoor onder 2.2 genoemde perceel met nummer [kadasternummer 2] (waarbij nog het (oude) nummer [kadasternummer 4] is vermeld) en waarop met een blauwe lijn is ingetekend op welke wijze van de erfdienstbaarheid doorgaans gebruik wordt gemaakt:

Feda heeft zich met haar bouwplannen gewend tot [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet met de bouwplannen ingestemd.

Op 29 augustus 2022 heeft appverkeer tussen [naam bestuurder 2] en [naam bestuurder 1] plaatsgevonden, waarin onder meer het volgende is vermeld:

[naam bestuurder 2] :

[…]

Ik vraag dat ivm de brandscheidende wand tussen onze hallen. Ik krijg de boel niet verzekerd als dit niet geregeld is. Ik heb Drie offertes opgevraagd € 11.500 euro / € 10000 en € 8500 euro ex

Ik sta op het punt om de goedkoopste opdracht te geven om alles te regelen maar aangezien het onze scheiding is vind ik dat we deze kosten moeten delen.

[naam bestuurder 1] :

[…] Ik moet het […] afwachten. Ik kan je dus ook geen antwoord hierop geven.

[naam bestuurder 2] :

[…] Maar daar kan ik helaas niet op wachten. Onze panden zijn verzekerd voor brand op deze manier. Dus ik ga het doorzetten en neem voor de nu kosten op me. Ik hoop dat als alles geregeld is […] dat we dit ook kunnen regelen. Groetjes

Plabos Afbouwsystemen BV heeft een op 25 oktober 2022 gedateerde factuur gericht aan Next Level Audiovisueel, waarin onder meer is opgenomen ‘- Brandwerende scheidingswand Next Level Audiovisueel -’ en ‘te verrekenen’ een bedrag van € 10.017,49.

3. Het geschil

Feda vordert bij vonnis, voor zoveel als wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat er (i) geen minimale of maximale breedte is bepaald voor de erfdienstbaarheid en (ii) geen algeheel bouwverbod geldt voor het perceel, staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan het adres [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] ;

II. voor recht te verklaren dat het Feda is toegestaan om de loodsen c.q. bedrijfsunits zoals ontworpen door de door haar ingeschakelde architect, waarvan de ontwerptekeningen als productie 6 aan deze dagvaarding zijn gehecht, te bouwen op de daarvoor door haar aangewezen plaats, nu daarmee de uitoefening van de erfdienstbaarheid niet wordt beperkt;

III. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen in – kort gezegd – de kosten van deze procedure.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Feda, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Feda, met veroordeling van Feda in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Feda te veroordelen over te gaan tot betaling tegen finaal bewijs van kwijting van het bedrag van € 5.008,75 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 december 2022 (de dag van de betaling van de factuur hieromtrent) tot aan de dag der algehele voldoening;

Feda te veroordelen om de erfdienstbaarheid onder d te respecteren en de bestrating van de weg te onderhouden binnen een in goede justitie door de rechtbank nader te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 20.000,-, althans ieder maximum dat de rechtbank vermeent vast te stellen;

Feda te veroordelen in – kort gezegd – de kosten van deze procedure.

Feda voert verweer. Feda concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Feda heeft in vordering I onder i gevorderd te verklaren voor recht dat er geen minimale of maximale breedte is bepaald voor de erfdienstbaarheid. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft beaamd dat voor de erfdienstbaarheid geen minimale of maximale breedte is bepaald.

Het belang bij een beslissing op dit deel van vordering I ontbreekt, omdat partijen op dit punt geen geschil hebben. De rechtbank zal dit deel van vordering I derhalve afwijzen.

Vordering I onder ii en vordering II

Vordering I onder ii, te verklaren voor recht dat geen algeheel bouwverbod geldt voor het dienend erf, en vordering II, te verklaren voor recht dat het Feda – kort gezegd – is toegestaan de (drie) loodsen te bouwen, lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Het komt bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van een bij notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele akte. Bij de uitleg kan met subjectieve partijbedoelingen rekening worden gehouden. Zijn de bewoordingen van de akte echter duidelijk en niet voor meerdere uitleg vatbaar, dan komt aan de andere in lid 1 genoemde maatstaven geen betekenis toe, aldus ook – in cassatie onbestreden – Hof Amsterdam in de uitspraak die leidde tot de uitspraak van de Hoge Raad van 4 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI4321, RvdW 2009/909.

Feda heeft gesteld dat op het dienend erf, ten gunste van het heersend erf, een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd. Het dienend erf geldt volgens Feda als dienend erf voor zover het dienend erf wordt gebruikt om te komen en te gaan van de openbare weg naar het heersend erf. Voor wat betreft dat gedeelte van het dienend erf – de ‘rijbaan’ – geldt volgens Feda overeenkomstig de tekst van de erfdienstbaarheid een bouwverbod. Dat is hoe de tekst van de erfdienstbaarheid door Feda wordt gelezen en hoe deze volgens haar ten tijde van de vastlegging door partijen is bedoeld.

De rechtbank volgt het betoog van Feda – in navolging van het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – niet. In de akte waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd wordt het begrip ‘rijbaan’ niet genoemd en staat klip-en-klaar: ‘Het is de eigenaar/huurder van het dienend erf niet toegestaan op de dienende erven te bouwen […]’. Deze tekst is duidelijk en is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Dat het bouwverbod slechts zou zien op wat Feda de rijbaan noemt, is niet aannemelijk omdat i) dit er niet staat en ii) het bouwen, op wat volgens Feda de feitelijke gebruikte weg van en naar de openbare weg is, sowieso niet zou zijn toegestaan omdat dit, ook zonder nadere bepaling daaromtrent, strijdig zou zijn met de erfdienstbaarheid.

Gelet op wat gezien is tijdens de plaatsopneming (en aansluitende mondelinge behandeling) op 13 mei 2025 en de overgelegde afbeeldingen (zie hiervoor onder 2.4 en 2.5) gaat de rechtbank ervan uit dat de dienende erven de percelen met de nummers [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] betreffen. Feda is daarvan de eigenaresse. De loodsen zouden gebouwd worden op perceel [kadasternummer 2] en mogelijk ook gedeeltelijk op perceel [kadasternummer 1] , maar dat is blijkens de tekst van de erfdienstbaarheid dus niet toegestaan. Aan een weging van de feitelijke omstandigheden op het heersend erf, dan wel de dienende erven en een beantwoording van de vraag in hoeverre de ‘rijbaan’ of weg wordt gehinderd door de door Feda gewenste loodsen, komt de rechtbank dus niet toe.

Aangezien het niet is toegestaan op de dienende erven te bouwen, dienen vordering I onder ii en vordering II te worden afgewezen.

Proceskosten

Feda is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden begroot op:

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.094,00

In reconventie

De rechtbank zal eerst de reconventionele vordering onder b. beoordelen, vanwege de inhoudelijke samenhang met de vorderingen in conventie.

Vordering onder b

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft onder b. gevorderd Feda te veroordelen om – kort gezegd – de erfdienstbaarheid onder d te respecteren en de bestrating van de weg te onderhouden. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met ‘onder d’ doelt op de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid waarin onder meer is opgenomen (zie hiervoor onder 2.2): […]‘Met betrekking tot deze erfdienstbaarheid zal het navolgende gelden: […] d. de kosten van onderhoud van de bestrating van de weg waarvan deze erfdienstbaarheid deel uitmaakt, komt voor rekening van de eigenaar van het dienend erf’. Feda heeft geen verweer gevoerd tegen de stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat Feda op grond hiervan verplicht is het onderhoud van de bestrating van de genoemde weg te verrichten. Feda heeft aangeboden hieraan gevolg te geven door de gaten in de bestrating op te vullen met stolgrind; dat aanbod is door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aanvaard. Een veroordeling op dit punt voor Feda (met een daaraan gekoppelde dwangsom) acht de rechtbank niet noodzakelijk, omdat ervan mag worden uitgegaan dat Feda haar toezegging gestand doet en het voorgestelde onderhoud zal plegen. Hierbij betrekt de rechtbank dat deze kwestie kennelijk nooit eerder, voorafgaand aan de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genomen conclusie van eis in reconventie, door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter sprake is gebracht.

Conclusie is dat de vordering onder b. zal worden afgewezen.

Vordering onder a

Met betrekking tot de vordering onder a. heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gevorderde bedrag tijdens de mondelinge behandeling gewijzigd, waartegen Feda zich niet heeft verzet. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gesteld dat dit bedrag betrekking heeft op een factuur voor een brandwerende scheidingswand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt deze kosten voor haar rekening te hebben genomen, maar is van mening dat Feda de helft daarvan dient te voldoen, omdat deze scheidingswand volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een mandeligheid betreft.

De rechtbank zal ook deze vordering afwijzen. Het is niet gebleken dat de brandwerende wand mandeling is, want deze is – zo is tijdens de plaatsopneming door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verklaard (bij foto 13, zie het proces-verbaal van 13 mei 2025) – tegen de bestaande scheidingswand geplaatst. Daarmee staat niet vast dat Feda in de kosten moet meedelen. Los daarvan is niet gebleken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de kosten van de brandwerende wand heeft gemaakt. De factuur is gericht aan Next Level Audiovisueel en blijkens die factuur is een brandwerende scheidingswand voor Next Level Audiovisueel gemaakt (zie hiervoor onder 2.8), een andere rechtspersoon dan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een vordering jegens Feda op dit punt kan instellen, kan dus ook om deze reden niet worden aangenomen.

Proceskosten

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Feda worden begroot op:

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.406,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Feda af,

veroordeelt Feda in de proceskosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Feda niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van Feda van € 1.406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de beslissingen onder 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.

JPW