ECLI:NL:RBLIM:2025:12694, Rechtbank Limburg, 27-08-2025, C/03/335616 / HA ZA 24-480

1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , en2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in het incident ex artikel 223 Rv van 22 januari 2025,

- de akte overlegging producties van Platinum, waarbij de producties 7 en 8 zijn overgelegd,

- de akte overlegging productie van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , waarbij de productie 23 is overgelegd,

- de conclusie van antwoord in reconventie van Platinum, met de producties 7 en 8 (gelijkluidend aan de eerder separaat ingediende producties 7 en 8),

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte overlegging producties van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , waarbij de productie 24 is overgelegd,

- de akte overlegging producties van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , waarbij de productie 25 is overgelegd,

- de mondelinge behandeling van 19 mei 2025 en de door mr. Godart overgelegde spreekaantekeningen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

De bestuurders van Platinum zijn [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] . Zij zijn broer en zus.

Op 30 augustus 2023 heeft Platinum het appartement gelegen in het appartementencomplex [naam complex] aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het appartement) casco gekocht van Euro Collect GmbH (hierna: Euro Collect) voor een bedrag van € 350.000,00. De levering van het appartement heeft op 29 december 2023 plaatsgevonden.

Euro Collect heeft voorafgaand aan de verkoop van het appartement aan Platinum Jongen Bouwpartners de opdracht gegeven om het appartement te verbouwen en daarbij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevolmachtigd om voor haar op te treden.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] is enig aandeelhouder en enig bestuurder van Intaxx B.V. (hierna: Intaxx).

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wonen sinds december 2021 in het appartement. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betalen geen vergoeding voor de bewoning van het appartement.

Bij vonnis in kort geding van 8 mei 2024 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van Platinum tot ontruiming van het appartement door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] afgewezen. In het vonnis staat onder andere het volgende:

“(…) Dat partijen beoogden een huurkoopovereenkomst voor het appartement te sluiten is

aannemelijk, want het volgt helder uit de producties, waaronder de e-mail van [naam bestuurder 1] aan

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van 26 juli 2023, waarbij is uitgegaan van Mietkauf. en aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een

afbetalingsplan met een rentepercentage van 4 en met drie verschillende looptijden is

voorgehouden en ook uit de e-mail van [naam bestuurders] van 21 augustus 2023 waarin staat dat een

Kauf/Mietvertrag notarieel vastgelegd moest worden. Wat Platinum daartegenover heeft

gesteld, kort gezegd dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niets betaalde en er (daarom) sprake zou zijn van een

huurovereenkomst, die niet wordt nagekomen, is een erg mager verhaal. Dit zo zijnde,

kan niet worden uitgesloten dat de essentialia van de huurkoop waarop [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn

verweer baseert, tussen partijen nog niet (volledig) vaststaan. De discussie is daarover in

deze zaak niet gevoerd, maar er zal nader onderzoek naar moeten plaatsvinden, waarvoor in kort geding geen plaats is. Dat zou normaal gesproken leiden tot toewijzing van de

vordering, nu het hier gaat om een voorgedragen verweer dat nader onderzocht moet

worden. Maar gelet op hetgeen in rov. 4.4.2. is gezegd, werkt dat in dit geval in het nadeel

van Platinum. Dat betekent dat de vorderingen van Platinum zullen worden afgewezen. (…)”

3. Het geschil

Platinum vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, Platinum ongehinderd en voortdurend toegang te verlenen tot de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] , en wel door deze woning geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, aan Platinum op te leveren, zulks met machtiging aan Platinum bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , althans een zodanige maatregel als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,

II. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.

Platinum voert ter onderbouwing van haar vordering – samengevat – aan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zonder recht of titel in het appartement van Platinum verblijven. Zij betalen geen vergoeding voor hun verblijf in het appartement. Platinum betwist dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een beroep op het retentierecht kunnen doen. Platinum vordert om die reden het appartement te ontruimen en aan haar op te leveren.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten het gevorderde en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Platinum veroordeelt om binnen twee weken na dit vonnis te betalen aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de bedragen van € 104.921,52 plus € 28.821,88 althans bedragen zoals de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, plus de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 11 december 2024 tot aan de dag der algehele betaling, met veroordeling van Platinum in de proceskosten, waaronder het salaris van de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betogen dat zij een bedrag van € 104.921,52 aan verbouwingskosten voor het appartement hebben betaald. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zou deze investering worden verrekend met een eventuele koopprijs van het appartement, maar tot een definitieve koop is het nooit gekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen verder dat Euro Collect, volgens hen de onderneming van [naam bestuurders] , met de gelden van Intaxx een bedrag van

€ 28.821,88 aan verbouwingskosten voor het appartement hebben betaald. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen deze bedragen terug van Platinum.

Platinum betwist het gevorderde en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

Oplevering en ontruiming

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] feitelijk in het appartement zouden gaan wonen en dat de juridische basis daarvoor nog geformaliseerd zou worden. Van die formalisering is het uiteindelijk niet gekomen. Vaststaat in ieder geval dat partijen geen overeenkomst hebben gesloten. Hieruit volgt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] momenteel zonder recht of titel in het appartement verblijven. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben geen verweer gevoerd tegen de in conventie gevorderde ontruiming en oplevering van het appartement, maar wel tegen de termijn daarvan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betogen namelijk dat zij een langere ontruimings- en opleveringstermijn nodig hebben, hetgeen door Platinum niet is weersproken. De rechtbank zal de vordering van Platinum tot ontruiming en oplevering van het appartement om die reden bij eindvonnis toewijzen, zij het met een langere ontruimings- en opleveringstermijn. De rechtbank acht een termijn van drie maanden na betekening van het eindvonnis redelijk.

Platinum behoeft geen machtiging om het bij eindvonnis toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig zelf uit te mogen voeren op kosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) zijn toereikend, zodat Platinum bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.

Vergoeding van de verbouwingskosten

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen zich in reconventie op het standpunt dat zij namens Intaxx recht hebben op een bedrag van € 28.821,88 aan verbouwingskosten voor het appartement, omdat Eurocollect (volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (feitelijk) de onderneming van [naam bestuurders] ) dit bedrag heeft betaald met gelden van Intaxx. De rechtbank is van oordeel dat de vordering tot betaling van een bedrag van € 28.821,88 niet kan worden toegewezen, omdat Intaxx geen partij is in de onderhavige procedure. Dit is slechts anders indien de vordering van Intaxx is overgedragen aan één van de procespartijen, maar dit is tot op heden niet het geval.

Voorts vorderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in reconventie vergoeding van de door hen gedane investeringen in het appartement, voor een totaalbedrag van € 104.921,52. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verwijzen naar een door henzelf opgesteld overzicht van de investeringen in productie 16 bij de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie. De grondslag van deze vordering is onduidelijk gebleven, maar de rechtbank begrijpt dat deze is gelegen in het negatief contractsbelang wegens schending van de precontractuele goede trouw. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de onderbouwing van deze grondslag onvoldoende hebben aangetoond, omdat zij geen enkele afspraak nader hebben geconcretiseerd.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betogen dat de subsidiaire grondslag in reconventie voor vergoeding van de door hen gedane investeringen ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW is, omdat het appartement volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door de investeringen in waarde is gestegen. Artikel 6:212 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op ongerechtvaardigde verrijking op gaat indien het appartement door investeringen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meer waard is geworden. Dat het appartement meer waard is geworden door investeringen die in het kader van het afbouwen zijn gedaan, ligt voor de hand. Dat kan niet gezegd worden van, bijvoorbeeld, een demontabel geluidssysteem, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben aangeschaft en in hun opstelling van gedane investeringen hebben opgenomen. Wat het appartement meer waard is geworden, is op dit moment onduidelijk. Partijen zijn het daarover niet eens. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om een deskundige te benoemen. De vraag of het appartement meer waard is, moet namelijk blijken uit het deskundigenbericht in samenhang met de kooprijs die Platinum aan Eurocollect heeft voldaan. Op grond van artikel 22 Rv zal de rechtbank Platinum om die reden ook opdragen de stukken als vermeld in de beslissing onder 5.2. in het geding te brengen.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verder aan dat zij recht hebben op vergoeding van de door hen gemaakte kosten voor de VvE-bijdragen, de opstal- en inboedelverzekering en de nutsvoorzieningen. De rechtbank oordeelt ten aanzien van de VvE-bijdragen dat bij gebrek aan een afspraak over de betaling van de VvE-bijdragen tussen partijen, de VvE-bijdragen door Platinum als eigenaar van het appartement dient te worden betaald. Voor wat betreft de opstal- en inboedelverzekering, geldt dat de betaling van de opstalverzekering voor rekening komt van Platinum als eigenaar van het appartement en de betaling van de inboedelverzekering voor rekening komt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als gebruikers van het appartement. De kosten voor nutsvoorzieningen zijn eveneens een gebruikerslast, die voor rekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] blijven. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen bij eindvonnis.

Deskundigenbericht

Uit rechtsoverweging 4.6. hiervoor volgt al dat de rechtbank voornemens is om in reconventie een deskundigenonderzoek te laten plaatsvinden.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling kenbaar gemaakt dat zij instemmen met de benoeming van één deskundige. De rechtbank heeft partijen toen twee deskundigen, te weten de heer [naam 1] van [naam makelaars 1] en de heer [naam 2] van [naam makelaars 2] , voorgesteld. Beide voorstellen van de rechtbank kunnen niet op volmondige instemming van partijen rekenen, omdat [naam makelaars 2] al eerder betrokken is geweest in het appartementencomplex waar het appartement in gelegen is. Daarna is het de rechtbank gebleken dat [naam makelaars 1] ook in hetzelfde appartementencomplex betrokken was. De rechtbank is daarom voornemens om [naam makelaars 3] als deskundige in onderhavige procedure te benoemen, tenzij partijen het alsnog eens worden over de benoeming van de heer [naam 1] van [naam makelaars 1] of de heer [naam 2] van [naam makelaars 2] als deskundige.

De rechtbank stelt de volgende vragen aan de deskundige voor:

Kunt u aangeven wat de waarde van het appartement gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] was in casco staat?

Kunt u aangeven wat de waarde van het appartement gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] is in de huidige afgebouwde staat?

Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich bij gelijktijdig te nemen akte uit te laten over de door de rechtbank voorgestelde vragen en over eventueel door henzelf voorgestelde aanvullende vragen. Mochten partijen het alsnog eens worden over de benoeming van de heer [naam 1] van [naam makelaars 1] of de heer [naam 2] van [naam makelaars 2] als deskundige, dan dienen zij zich hierover ook uit te laten.

De rechtbank overweegt dat, indien uit het deskundigenbericht in samenhang met de stukken als bedoeld in 5.2 van dit vonnis blijkt dat sprake is van een waardevermeerdering, het op grond van artikel 150 Rv op de weg van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ligt om te bewijzen welke investeringen door hen zijn gedaan. Die bewijsopdracht zal na het (nog te wijzen tussenvonnis na) deskundigenrapport volgen.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de eisende partij moet worden gedeponeerd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn in reconventie de eisende partij. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] moeten daarom dit voorschot betalen en dat zal de rechtbank dan ook in het tussenvonnis, waarbij de deskundige wordt benoemd, beslissen.

De zaak zal worden verwezen naar na te noemen rol voor akten van partijen.

Iedere (verdere) beslissing in conventie en reconventie wordt aangehouden.

5. De beslissing

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

beveelt Platinum om op de rol van 8 oktober 2025 bij akte in het geding te brengen:

de koopovereenkomst tussen Euro Collect GmbH en Platinum van het appartement,

het taxatierapport van het appartement en

de gepasseerde leveringsakte van 29 december 2023 van het appartement;

verwijst de zaak naar de rol van 8 oktober 2025 voor zijdens beide partijen gelijktijdig te nemen akte uitlating omtrent de persoon van de deskundige en de aan deze te stellen vragen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.

type: FL

coll: