ECLI:NL:RBLIM:2025:12727, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, C/03/337247 / HA ZA 24-573

1. [eiser sub 1] ,

1. [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],

3. MERCURIUS XXI B.V.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 21- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- productie 22 van [eisers] , ter griffie ontvangen op 4 juni 2025

- de akte houdende wijziging van eis van [eisers] , ter griffie ontvangen op 13 juni 2025

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 juni 2025

- de pleitnota van [eisers]

- de pleitnota van [naam VOF] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

De vennootschap onder firma ‘ [naam VOF] ’ (hierna: VOF) was een onderneming die onder meer bemiddelde bij de verkoop van onroerend goed. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren hiervan de vennoten. De VOF bestaat niet meer.

[eisers] hebben eind 2021 de VOF benaderd met betrekking tot de verkoop van de woning waar zij destijds eigenaar van waren, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning werd op dat moment door [eisers] op basis van de Leegstandwet verhuurd aan een derde.

Uit een Whatsappgesprek tussen [eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] blijkt – voor zover relevant – het volgende:

“[17-02-2022 16:31:52] [eiser sub 1] : Een goede middag ik had net met de huurders gesproken ze bleven toch daar dat vind ik jammer gaat me aardig wat geld langs de neus. Zou je kunnen proberen er iets meer uit te halen liefst 180.000 en tekenen dat hun er kunnen blijven

(…)

[17-02-2022 17:17:52] [naam makelaar] : Hoi [eiser sub 1] , snap ik. We gaan de woning aanbieden voor 180.000 EUR. Ik ga je hiervoor een opdracht tot dienstverlening mailen. Gr [gedaagde sub 1]

(…)

[22-02-2022 10:10:05] [naam makelaar] : Cv gehuurd

(…)

[15-04-2022 16:31:20] [naam makelaar] : Hoi [eiser sub 1] ,

De woning is nu officieel verkocht, onder voorbehoud van een financiering. Dit betekent dat de koper nu naar de bank gaat om geld te lenen. De kans is dus erg klein dat zij de woning niet gaat kopen. Verder is het dus even wachten op akkoord van de bank en dan kunnen we naar de notaris gaan, hier houd ik je van op de hoogte als het zo ver is.

(…)

[30-05-2022 19:20:22] [naam makelaar] : Excuses voor de slechte communicatie. Kan ik je morgenochtend even bellen? Er is een beetje miscommunicatie geweest”

[eiser sub 1] heeft begin 2022 een door de VOF opgesteld document voor akkoord getekend, getiteld ‘Opdracht tot dienstverlening bij verkoop van onroerend goed’. Daarin is – voor zover relevant – opgenomen dat de initiële vraagprijs € 180.000,00 zou bedragen en is onder het kopje ‘Eventuele andere zaken die van belang zijn’ opgeschreven:

“dat huurders daar mogen blijven wonen.”

Op 13 april 2022 hebben [eisers] een koopovereenkomst getekend met een geïnteresseerde koper tegen een verkoopprijs van de woning van € 180.000,00. Op 16 april 2022, binnen de wettelijke bedenktijd, heeft deze koper de overeenkomst middels een e-mail naar [gedaagde sub 1] ontbonden. [gedaagde sub 1] heeft [eisers] over deze ontbinding geïnformeerd op 31 mei 2022.

Op 9 september 2022 hebben [eisers] de woning in verhuurde staat verkocht aan de VOF voor een bedrag van € 152.000,00. De akte van levering is gepasseerd op 30 september 2022.

De VOF heeft de woning nadien leegstaand verkocht aan een derde voor een bedrag van € 185.000,00. De woning is op 11 april 2023 in eigendom overgedragen aan deze derde.

3. Het geschil

[eisers] vorderen – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat [naam VOF] primair tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande verbintenissen, dan wel subsidiair onrechtmatig heeft gehandeld, en dat [naam VOF] gehouden is om aan [eisers] de schade te vergoeden die daarvan het gevolg is;

2. [naam VOF] hoofdelijk veroordeelt – in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd – om aan [eisers] te vergoeden:

a. € 28.000,00 aan schade ter zake het verschil tussen de reële verkoopprijs en de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2024 tot de dag der algehele voldoening;

b. € 692,01 aan schade ter zake de huurtermijnen van de cv-ketel voor de periode tot en met september 2024, te vermeerderen met de nog opkomende huurtermijnen tot het moment dat [eisers] in staat zijn de huurovereenkomst te beëindigen;

c. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat [naam VOF] in verzuim is, althans vanaf de datum van betekening van het te wijzen vonnis;

d. de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der algehele voldoening.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [naam VOF] in meerdere opzichten is tekortgeschoten in de uitvoering van haar werkzaamheden als makelaar, dan wel dat zij jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld. [eisers] stellen hierdoor schade te hebben geleden in de vorm van, enerzijds, het verschil tussen de reële verkoopprijs van de woning (€ 180.000,00) en de daadwerkelijke verkoopprijs (€ 152.000,00) en, anderzijds, € 692,01 aan huur die zij sinds de verkoop van de woning nog hebben betaald voor de in de woning aanwezige gehuurde cv-ketel.

[naam VOF] voert verweer. Zij voert aan dat van tekortkomingen dan wel onrechtmatig handelen aan haar zijde geen sprake is en dat bovendien [eisers] geen schade hebben geleden, laat staan schade die voor rekening van [naam VOF] zou komen. Ten aanzien van de gehuurde cv-ketel, beroept [naam VOF] zich voorts op de schadebeperkingsplicht en de klachtplicht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De wijziging van de eis wordt toegelaten, aangezien [naam VOF] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en van strijd met de eisen van een goede procesorde geen sprake is.

De vorderingen ten aanzien van Mercurius B.V.

[naam VOF] heeft aangevoerd dat [eisers] Mercurius B.V. ten onrechte in rechte heeft betrokken. [eisers] hebben in 2022 een overeenkomst van opdracht gesloten met de VOF. De VOF bestaat inmiddels niet meer en is niet, zoals [eisers] stellen, ondergebracht in Mercurius B.V. Omdat [eisers] met Mercurius B.V. geen overeenkomst hebben gesloten, kunnen uitsluitend [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als voormalig vennoten van de VOF in deze procedure worden betrokken, aldus [naam VOF] .

Dit verweer slaagt. Niet in geschil is dat [eisers] in 2022 heeft gecontracteerd met de VOF. Uit het enkele feit dat in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel vermeld staat dat de VOF met ingang van 6 september 2023 is voortgezet door Mercurius B.V., volgt niet dat sprake is geweest van schuld- of contractsovergang van de VOF naar Mercurius B.V. Andere feiten waaruit dit afgeleid zou kunnen worden, zijn niet gesteld door [eisers] De vorderingen van [eisers] ten aanzien van Mercurius B.V. zullen daarom op die grond worden afgewezen.

De verwijten die [eisers] [naam VOF] maken

De rechtbank begrijpt dat [eisers] zowel een beroep doen op wanprestatie, als op aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad. Ter onderbouwing daarvan maken [eisers] [naam VOF] – kort gezegd – een zestal verwijten:

1. [gedaagde sub 1] , handelend namens de VOF, heeft een beroepsfout gemaakt, omdat hij [eisers] niet tijdig heeft geïnformeerd over de ontbinding van de in april 2022 getekende koopovereenkomst met de destijds geïnteresseerde koper,

2. [naam VOF] is onvoldoende voortvarend te werk gegaan en heeft onvoldoende inspanningen verricht om de woning te verkopen tegen de verkoopprijs van ten minste € 170.000,00, die zij [eisers] heeft toegezegd,

3. [naam VOF] heeft [eisers] onjuist dan wel onvolledig geïnformeerd ten aanzien van de verhuurde staat van de woning, in die zin dat [naam VOF] [eisers] er uitdrukkelijk op had moeten wijzen dat de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet eenvoudig was te beëindigen en dat [eisers] bij beëindiging van die huurovereenkomst de woning makkelijker zouden kunnen verkopen en/of waarschijnlijk tegen een hogere prijs,

4. [naam VOF] heeft [eisers] over het algemeen niet volledig, correct en tijdig geïnformeerd,

5. Sprake is van oneerlijke dan wel misleidende handelspraktijken, aangezien [naam VOF] [eisers] bewust heeft misleid, met als doel zichzelf ten koste van hen te verrijken. Uiteindelijk heeft [naam VOF] de woning namelijk zelf van [eisers] gekocht, waarbij zij kort na aankoop de huurders uit de woning heeft laten vertrekken en de woning heeft verkocht met een winst van € 33.000,00,

6. [naam VOF] is ten aanzien van de door [eisers] gehuurde cv-ketel tekortgeschoten in een drietal opzichten: (1) als makelaar, door niet in de koopovereenkomst op te nemen dat sprake was van een gehuurde cv-ketel, waardoor de huurovereenkomst op naam van de nieuwe eigenaar/eigenaren diende te worden gesteld, (2) als koper, door de huurovereenkomst van de cv-ketel niet te wijzigen, en (3) als verkoper, door willens en wetens de op naam van [eiser sub 1] gehuurde cv-ketel te verkopen als onderdeel van de woning, wetende dat deze niet eigendom was van [naam VOF] .

Deze verwijten zullen hierna achtereenvolgens worden beoordeeld. Gelet op haar oordeel onder 4.2. en 4.3., zal de rechtbank daarbij waar [eisers] [naam VOF] een verwijt maakt, het verwijt enkel beoordelen ten aanzien van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

Hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een of meerdere fout(en) gemaakt?

De rechtbank stelt voorop dat de rechtsverhouding tussen partijen te kwalificeren is als een overeenkomst van opdracht en, meer specifiek, een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daarvoor geldt dat de opdrachtnemer – in dit geval de VOF, en daarmee [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst de zorgvuldigheid dient te betrachten die in de omstandigheden van het geval mag worden verwacht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Waar [eisers] zich beroepen op wanprestatie, dient het handelen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aldus te worden getoetst aan deze maatstaf.

Op grond van die toets is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] alleen zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen ten aanzien van de in de woning aanwezige gehuurde cv-ketel. Enkel het zesde verwijt dat [eisers] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken, treft daarom doel. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is het aan [eisers] om het zestal door hen gemaakte verwijten te stellen en, zo nodig, te bewijzen middels toereikend bewijs. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten aanzien van zowel de door [eisers] gestelde normschendingen, als de vermeende schade en het causale verband waarvan sprake moet zijn, lag het op de weg van [eisers] om de verwijten die zij [gedaagde sub 1] en[gedaagde sub 2] maken nader te onderbouwen. Dat hebben [eisers] nagelaten. Als voorbeeld noemt de rechtbank dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd hebben toegelicht waarom het pand niet op Funda is aangeboden. [eisers] hebben daar vervolgens niet meer op gereageerd. Dientengevolge is niet komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] [eisers] een verkoopprijs van ten minste € 170.000,00 zouden hebben toegezegd, noch dat zij de woning op een andere manier konden en moesten adverteren. Niet valt daarom in te zien – althans niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt – welk handelen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een tekortkoming oplevert met betrekking tot hun inspanningen om de woning te verkopen. Het tweede verwijt dat [eisers] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken, treft dan ook geen doel.

De rechtbank volgt [eisers] voorts niet in hun redenering dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hen – kort gezegd – uitdrukkelijk hadden moeten adviseren omtrent de verhuurde staat van de woning. Of de huurovereenkomst ten tijde van het verkooptraject al dan niet gemakkelijk was te beëindigen, kan in het midden blijven. Bepalend is dat uit het procesdossier en het verhandelde ter zitting is gebleken dat [eisers] wisten dat de woning hen in verhuurde staat minder op zou leveren en dat zij – met die wetenschap – de VOF meermaals nadrukkelijk de opdracht hebben gegeven ervoor te zorgen dat de huurders in de woning konden blijven. Ook het derde verwijt van [eisers] slaagt daarom niet.

Eenzelfde oordeel treft het vijfde verwijt van [eisers] Gelet op de gemotiveerde betwisting van [naam VOF] ter zake is niet komen vast te staan dat het handelen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gericht was op het bewust misleiden van [eisers] Waar dit verwijt eveneens ziet op de verkoopwaarde van de woning in verhuurde staat, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij daarover reeds heeft overwogen met betrekking tot het derde verwijt. Alles overwegende, moet – bij gebrek aan bewijs van het tegendeel – de benadering van de huurders door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na aankoop van de woning worden gezien als een handelen dat los staat van de opdracht van [eisers] om de huurders in de woning te laten blijven, waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tijdens de uitvoering van de bemiddelings-overeenkomst gehoor aan hebben gegeven. Ook het vijfde verwijt dat [eisers] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken, wordt daarom gepasseerd.

Met betrekking tot het eerste en vierde verwijt dat [eisers] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken, biedt het procesdossier aanknopingspunten om te kunnen spreken van een tekortkoming dan wel normschending aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Niet is in geschil dat [gedaagde sub 1] [eisers] ruim een maand later op de hoogte heeft gebracht van de ontbinding van de in april 2022 ondertekende koopovereenkomst. Daarnaast is als onbetwist komen vast te staan dat de communicatie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te wensen overliet. Een en ander heeft naar het oordeel van de rechtbank bijgedragen aan het vertekende beeld van de verkoop van de woning dat tijdens de bemiddeling bij [eisers] is ontstaan. Deze tekortkomingen leiden echter niet tot een schadevergoedingsplicht, omdat [eisers] niet gemotiveerd hebben toegelicht dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkomingen en de gestelde schade. Het eerste en vierde verwijt van [eisers] stranden derhalve op die grond.

Ander is het ten aanzien van het zesde verwijt dat [eisers] maken. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze bij de uitvoering van diens werkzaamheden informeert naar de in een woning aanwezige

cv-installatie en de al dan niet verhuurde staat daarvan. [gedaagde sub 1] lijkt dit bovendien te hebben gedaan, althans de in het procesdossier opgenomen correspondentie tussen partijen toont aan dat [gedaagde sub 1] op 20 februari 2022 de gehuurde staat van de cv-ketel heeft benoemd. Hieruit blijkt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de hoogte waren van de in de woning aanwezige gehuurde cv-ketel, althans dat zij dat hadden moeten zijn. Onbetwist is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in de koopovereenkomst of in andere correspondentie hebben opgenomen dat de huurovereenkomst van de cv-ketel op naam van de nieuwe eigenaar/eigenaren diende te worden gesteld. Dat maakt dat zij toerekenbaar zijn tekortgeschoten in een op hen rustende verplichting uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in het kader van het zesde verwijt nog een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht en de klachtplicht. Deze verweren slagen niet. Uit het procesdossier is gebleken dat [eisers] contact hebben gezocht met de huidige eigenaar van de woning om de huurovereenkomst van de cv-ketel op diens naam te zetten. Daarnaast betrof de maandelijkse automatische incasso voor de gehuurde cv-ketel een bescheiden bedrag, waardoor niet onbegrijpelijk is dat [eisers] pas enige tijd na verkoop van de woning erachter zijn gekomen dat zij nog steeds de huur van de cv-ketel betaalden. Wat betreft de stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat niet tijdig is geklaagd, geldt dat bij de beoordeling van een beroep op artikel 6:89 BW van gewicht is of het belang van de schuldenaar – hier, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – is geschaad als gevolg van het verstrijken van die tijd; als diens belangen niet zijn geschaad, zal er niet snel reden zijn om de klachtplichtige partij – hier, [eisers] – gebrek aan voortvarendheid te verwijten. Daar niet is gesteld noch is gebleken op welke wijze [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in hun belangen zijn geschaad, faalt het beroep op de klachtplicht. Samengevat is de rechtbank van oordeel dat hier geen sprake is van handelen in strijd met de schadebeperkingsplicht en/of klachtplicht.

Ten aanzien van het beroep van [eisers] op de onrechtmatige daad, bepaalt artikel 6:162 BW dat voor aansprakelijkheid voldaan moet zijn aan een vijftal criteria, namelijk: (1) er moet sprake zijn van een onrechtmatige daad, (2) die moet toerekenbaar zijn aan de dader, (3) er moet sprake zijn van schade, (4) tussen die schade en de onrechtmatige daad dient een causaal verband te bestaan, en (5) er moet voldaan zijn aan het zogeheten relativiteitsvereiste. [eisers] hebben hun beroep op de onrechtmatig daad – mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ter zake – niet althans onvoldoende uitgewerkt. Om die reden wordt dit beroep gepasseerd.

Slotsom

Op grond van de voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn tekortgeschoten jegens [eisers] , door niet duidelijk te communiceren dat in de woning sprake was van een gehuurde cv-ketel en dat de huurovereenkomst op naam van de nieuwe eigenaar/eigenaren diende te worden gesteld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn derhalve aansprakelijk voor de schade die [eisers] dientengevolge hebben geleden, die – als onbetwist – wordt vastgesteld op een bedrag van € 692,01.

Verklaring voor recht

Hoewel is komen vast te staan dat er op een punt sprake is van een tekortkoming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal de vordering onder 1. primair niet worden toegewezen. De vordering van [eisers] onder 2. b. (met betrekking tot de gehuurde cv-ketel), wordt toegewezen en [eisers] hebben niet gesteld welk belang zij naast die veroordeling tot schadevergoeding hebben bij de door hen primair gevorderde verklaring voor recht.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eisers] dat hebben gevorderd en zij er belang bij hebben dat het door hen gevorderde geldbedrag ter zake de huurtermijnen van de cv-ketel spoedig en volledig wordt vergoed. Dit betekent dat het vonnis meteen ten uitvoer mag worden gelegd, ook als een van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

Proceskosten

Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 692,01 ter zake de huurtermijnen van de cv-ketel voor de periode tot en met september 2024, te vermeerderen met de nog opkomende huurtermijnen tot het moment dat [eisers] in staat zijn de huurovereenkomst te beëindigen;

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Trifunović en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.