ECLI:NL:RBLIM:2025:12794, Rechtbank Limburg, 01-10-2025, C/03/341473 / HA ZA 25-196

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 16- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 33

- het bericht van 5 september 2025 met producties 17 t/m 34 van [eiser]- de mondelinge behandeling van 16 september 2025 ter gelegenheid waarvan aan de zijde van [eiser] en aan de zijde van de Gemeente spreekaantekeningen zijn overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eiser] heeft op [datum 1] 2018 de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] gekocht voor een koopprijs van € 170.000,00 (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is op [leverdatum] 2018 aan [eiser] geleverd.

Op [datum 2] 2023 heeft [eiser] met Sub Rosa Heerlen Holding BV (hierna: Sub Rosa) en [naam X] (hierna: [naam X] ) een geldleningsovereenkomst gesloten. Kort gezegd heeft [eiser] een bedrag van € 345.000,00 geleend van Sub Rosa en [naam X] . Partijen zijn daarbij overeengekomen dat als zekerheid een hypotheekrecht wordt gevestigd op de onroerende zaak ten behoeve van de geldverstrekkers.

[eiser] heeft vervolgens op 18 juli 2019 bij het college van burgemeesters en wethouders van de Gemeente (hierna: het college) een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor:

het afwijken van de voorschriften van het geldende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ”

het handelen met gevolgen voor beschermde monumenten

het verbouwen van het pand tot 20 zelfstandige wooneenheden voor studenten

op het perceel [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] . De verbouwingskosten zijn door [eiser] geschat op een bedrag van € 244.000,00 exclusief btw.

Bij het besluit van 31 januari 2020 heeft het college die vergunning geweigerd. Als reden voor de weigering heeft het college opgegeven dat hij aan de hand van een advies van 8 januari 2020 van het Landelijk Bureau Bibob (hierna: LBB) heeft geconcludeerd dat er een ernstig gevaar bestaat dat de aangevraagde vergunning mede zal worden gebruikt om strafbare feiten te plegen. Meer specifiek is de broer van [eiser] , Tom [eiser] , de beoogde aannemer in het project en strafrechtelijk veroordeeld voor valsheid in geschrifte en oplichting. Door dit zakelijk samenwerkingsverband heeft het LBB geconcludeerd dat sprake is van een ernstig gevaar dat de omgevingsvergunning het plegen van strafbare feiten kan faciliteren, omdat de strafbare feiten zijn gepleegd bij activiteiten die samenhangen met de bouwactiviteiten waarvoor de omgevingsvergunning is gevraagd.

Tegen dit besluit heeft [eiser] bezwaar aangetekend. De bezwaarschriftencommissie heeft op 19 juni 2020 advies uitgebracht. Volgens de commissie is bij het primaire besluit onvoldoende gemotiveerd dat bijna vier jaar na het plegen van de strafbare feiten waarvoor de heer [eiser] is veroordeeld, nog steeds een ernstig gevaar bestaat dat de gevraagde omgevingsvergunning mede zal worden gebruikt voor het plegen van strafbare feiten. Bij beslissing op bezwaar van 30 juni 2020 heeft het college het bezwaar van [eiser] gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen, de omgevingsvergunning alsnog (onder voorwaarden) verleend en een proceskostenvergoeding toegekend.

Gedurende het vergunningentraject heeft de bestuurder van Sub Rosa, [naam Y] (hierna: [naam Y] ) aangegeven zich als geldverstrekker te willen terugtrekken, omdat hij als belastingadviseur niet wilde worden geassocieerd met perikelen rondom de Wet Bibob en de eventueel daaruit voortvloeiende negatieve publiciteit niet wenselijk is voor zijn reputatie. [naam Y] heeft erop aangedrongen dat de lening vóór 31 december 2020 diende te worden afgelost.

[eiser] is vervolgens op zoek gegaan naar een nieuwe financier. Uiteindelijk heeft zij ervoor gekozen om 90% van haar eigendomsrecht op de onroerende zaak aan derden te verkopen en over te dragen. Op 30 december 2020 heeft zij 10% van het eigendomsrecht op de onroerende zaak verkocht aan [koper 1] , 5% aan [koper 2] , 10% aan [koper 3] , 10% aan [koper 4] en 55% aan [koper 5] . [eiser] hield zelf dus 10% van de eigendom van de onroerende zaak in handen. [eiser] ontving voor de verkoop in totaal € 270.000,00.

De onroerende zaak is verbouwd. De kosten voor de aankoop en verbouwing bedroegen in totaal € 514.222,35. De onroerende zaak is op 9 augustus 2021 getaxeerd op een marktwaarde van € 2.175.000,- in geheel verhuurde toestand.

3. Het geschil

[eiser] vordert na eisvermindering – samengevat – dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt om aan [eiser] een schadevergoeding te betalen van € 42.913,70 ter zake gemiste huurinkomsten en een bedrag van € 1.359.584,95 ter zake gemiste winst, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast vordert [eiser] betaling van buitengerechtelijke kosten van € 1.935,00 en veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. [eiser] vordert tot slot het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de Gemeente tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld door de door haar ingediende aanvraag omgevingsvergunning af te wijzen bij het primaire besluit. Vijf maanden later is de omgevingsvergunning alsnog verleend. Door deze vertraging zijn de studentenwoningen pas vijf maanden later opgeleverd en konden deze dus ook pas vijf maanden later worden verhuurd. Daarnaast heeft de weigering van de omgevingsvergunning ervoor gezorgd dat de financier van [eiser] de financiering heeft beëindigd en heeft [eiser] een groot deel van het pand moeten verkopen en daardoor de waardevermeerdering van dat pand met derden moeten delen.

De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

De Gemeente erkent dat zij op 31 januari 2020 een onrechtmatig besluit heeft genomen, maar betwist dat aan de overige vereisten voor aansprakelijkheid is voldaan. De Gemeente betwist zowel het bestaan en de hoogte van de schade als het causaal verband. Verder stelt de Gemeente dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiser] en dat de schade niet toerekenbaar is aan de Gemeente.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Partijen zijn het er op zichzelf bezien over eens dat de Gemeente door het primaire besluit waarin de omgevingsvergunning is geweigerd, onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld. De rechtbank deelt deze zienswijze en beschouwt deze onrechtmatigheid dus als een gegeven.

In deze zaak gaat het in de kern om de vraag of tussen deze onrechtmatige gedraging van de Gemeente en de door [eiser] opgevoerde schade – afgezien van de hoogte daarvan – een causaal verband bestaat. [eiser] betoogt dat dit het geval is, de Gemeente voert hiertegen verweer.

De vordering tot vergoeding van gemiste huurinkomsten

[eiser] stelt dat zij vijf maanden huurinkomsten is misgelopen, doordat de omgevingsvergunning in eerste instantie is geweigerd en vijf maanden later pas is verleend en zij dus pas vijf maanden later kon beginnen met bouwen. De bouw is dus ook vijf maanden later afgerond, zodat de woningen vijf maanden later pas konden worden verhuurd.

De Gemeente betwist dat [eiser] meteen na 31 januari 2020 zou kunnen zijn gestart met het bouwen en verwijst daarvoor naar de (ad hoc opgestelde) planning va de aannemer, waarop staat vermeld dat de eerste werkzaamheden in september en oktober 2020 zouden starten.

De rechtbank is van oordeel dat door [eiser] – gelet op de gemotiveerde betwisting van de Gemeente – onvoldoende is gesteld dat meteen in januari / februari 2020 had kunnen worden gestart met de werkzaamheden. Door [eiser] is niets gesteld over de beschikbaarheid van aannemers en onderaannemers, of er al materiaal was besteld en wat de oorspronkelijke planning zou zijn geweest. De enkele omstandigheid dat de omgevingsvergunning mogelijkerwijs vijf maanden eerder had kunnen worden verleend, maakt niet dat de bouw ook vijf maanden eerder zou zijn gestart. Die stelling is door [eiser] op geen enkele wijze nader onderbouwd en kan op zichzelf de conclusie niet dragen dat de bouw vijf maanden eerder gereed zou zijn geweest. Het had op de weg van [eiser] gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, zeker na de gemotiveerde betwisting door de Gemeente bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling. De rechtbank gaat voorbij aan het aanbod van [eiser] om een en ander nader uit te zoeken en nog in het geding te brengen, omdat dit naar het oordeel van de rechtbank weinig concreet en te laat is. [eiser] had dit in een eerder stadium moeten doen.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser] tot vergoeding van gemiste huurinkomsten dan ook reeds op deze grond af. Daarnaast bestaat evenwel een tweede grond, te weten het ontbreken van causaal verband tussen de weigering van de omgevingsvergunning en de gestelde schade bestaande uit gemiste huurinkomsten. Deze grond wordt hierna nader uitgewerkt in de overwegingen met betrekking tot de gestelde schade bestaande uit gederfde winst. De slotsom van die uitwerking (rov. 4.13) raakt evenzeer de gemiste huurinkomsten omdat ook bij deze post de redenering van [eiser] is dat zij de volledige huurinkomsten zou hebben kunnen genieten indien zij volledig eigenaar van de onroerende zaak zou zijn gebleven.

De vordering tot vergoeding van gederfde winst

[eiser] stelt dat [naam Y] zich heeft teruggetrokken als financier door de geweigerde omgevingsvergunning op grond van de Wet Bibob en de eventuele negatieve publiciteit. Vanwege de (motivering van de) geweigerde omgevingsvergunning kon zij nergens een vervangende financiering krijgen, waardoor zij genoodzaakt was om 90% van de eigendom in de onroerende zaak te verkopen. Als de vergunning niet zou zijn geweigerd, zou zij 100% eigenaar zijn gebleven en de volledige waardevermeerdering voor haar zijn geweest.

De Gemeente voert hiertegen aan dat door [eiser] niet is onderbouwd dat de lening bij Sub Rosa en [naam X] daadwerkelijk is terugbetaald, noch dat [naam X] zou hebben geëist dat zijn deel van de lening eerder werd terugbetaald. De Gemeente betwist verder dat de lening is teruggevorderd als gevolg van het primaire besluit, omdat uit de ongedateerde verklaring van [naam Y] enkel blijkt dat de reden voor het vervroegd terugvragen van de geldlening door Sub Rosa enerzijds was gelegen in het tijdsverloop van het project, en anderzijds in het feit dat er een Bibob-onderzoek plaatsvond. Het Bibob-onderzoek zou hoe dan ook hebben plaatsgevonden, zodat het causaal verband ontbreekt. Verder stelt de Gemeente zich op het standpunt dat [eiser] vrijwillig heeft ingestemd met de beëindiging van de geldleningsovereenkomst, zodat geen sprake is van een causaal verband tussen het primaire besluit en de herfinanciering door middel van verkoop van een grot deel van het project.

De rechtbank volgt de Gemeente in haar betoog dat het causaal verband ontbreekt tussen de onrechtmatige gedraging (het primaire besluit) en de gestelde schade. Daarvoor is het volgende redengevend.

Nog daargelaten de vraag of Sub Rosa de geldleningsovereenkomst heeft willen beëindigen vanwege het Bibob-onderzoek (in welk geval causaal verband tussen de gestelde onrechtmatige gedraging en de gestelde schade zou ontbreken) dan wel de weigering van de vergunning geldt dat [eiser] naar het oordeel van de rechtbank niet had hoeven instemmen met die beëindiging, waarvan is gesteld dat deze door [naam Y] is geëist waarbij de positie van [naam X] in het midden is gelaten behoudens de stelling dat deze alles samen met [naam Y] deed, wat zonder nadere toelichting – die ontbreekt – in juridisch opzicht weinig zeggend is. [eiser] heeft bovendien niet aangegeven in welke verhouding de geldlening door de beide geldgevers is verstrekt, dus welk bedrag afkomstig was van Sub Rosa en welk bedrag van [naam X] . De rechtbank is van oordeel dat [eiser] met geen van de beëindigingen had hoeven in te stemmen, zodat de verhouding in dit kader van ondergeschikt belang is.

Ten aanzien van [naam X] heeft [eiser] aangegeven nimmer contact met hem te hebben gehad over de geldleningsovereenkomst, noch over de terugbetaling van het bedrag. Volgens [eiser] betrof het één overeenkomst, in die zin dat wanneer Sub Rosa de geldlening wilde opzeggen, ook het door [naam X] geleende bedrag terugbetaald moest worden. Gesteld noch gebleken is dat [naam Y] bevoegd zou zijn tot vertegenwoordiging van [naam X] . Zonder nadere motivering, die ontbreekt, kan de stelling van [eiser] dan ook niet worden gevolgd: niet duidelijk is of en waarom ook [naam X] de geldleningsovereenkomst heeft willen beëindigen en als dat wel zo zou zijn, om welk bedrag het daarbij dan zou gaan. De slotsom is dan ook dat [eiser] er dus vrijwillig mee heeft ingestemd dat op aangeven van alleen [naam Y] (ook) de door [naam X] verstrekte geldlening zou worden terugbetaald.

Ten aanzien van Sub Rosa geldt het volgende. [eiser] heeft niet gesteld dat zij op basis van de geldleningsovereenkomst gehouden zou zijn in te stemmen met de door [naam Y] gewenste beëindiging en terugbetaling maar heeft wel gesteld dat zij zich daartoe genoodzaakt voelde omdat [naam Y] namens Sub Rosa zou hebben gedreigd met een juridische procedure teneinde de vroegtijdige beëindiging van de geldleningsovereenkomst te bewerkstelligen. Sub Rosa zou in dat geval een beroep hebben gedaan op dwaling of onvoorziene omstandigheden, zodat [eiser] ook in dat geval zou zijn veroordeeld tot terugbetaling van het geleende bedrag, aldus [eiser] .

Naar het oordeel van de rechtbank is dit scenario niet waarschijnlijk. De stelling van [eiser] omtrent de dreiging van een procedure en de daarbij mogelijk aan te voeren gronden is niet meer dan een blote stelling: enige nadere onderbouwing ontbreekt. De rechtbank acht het bovendien ook niet geloofwaardig dat Sub Rosa een procedure zou zijn begonnen tot terugbetaling van het geleende bedrag, omdat hij volgens [eiser] immers onder de radar wilde blijven opdat hij niet in verband zou worden gebracht met een Bibob-onderzoek en een procedure zou juist de aandacht van de pers daarop hebben kunnen trekken. Zelfs wanneer Sub Rosa een procedure zou zijn gestart, acht de rechtbank die procedure weinig kansrijk. Door [eiser] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat Sub Rosa in een procedure in het gelijk zou zijn gesteld, waarbij vooral van belang is dat de door [naam Y] beweerdelijk ingeroepen beëindigingsgrond niet is voorzien in de geldleningsovereenkomst zodat voorshands moet worden aangenomen dat [naam Y] niet op die grond had mogen beëindigen. In ieder geval valt niet in te zien waarom [eiser] zonder enige vorm van feitelijk of juridisch verweer heeft ingestemd met beëindiging van de geldleningsovereenkomst, terwijl er voldoende aanknopingspunten waren voor een dergelijk verweer. Dat betekent dat moet worden geoordeeld dat [eiser] vrijwillig, dus zonder juridische noodzaak daartoe, heeft ingestemd met de beëindiging van de geldleningsovereenkomst door Sub Rosa.

De weigering van de vergunning is dus weliswaar mogelijkerwijs de aanleiding geweest voor de wens van Sub Rosa om de geldleningsovereenkomst vroegtijdig te beëindigen, maar de daadwerkelijke beëindiging is het gevolg van de instemming van [eiser] met dit verzoek, welke instemming moet worden gekwalificeerd als een eigen keuze van [eiser] . Dat betekent dat een causaal verband ontbreekt tussen het primaire besluit (de weigering van de omgevingsvergunning) en de gestelde schade (de gederfde winst). De overige verweren van de Gemeente behoeven dan ook geen bespreking meer. De rechtbank zal de vordering tot betaling van een bedrag van € 1.359.584,95 ter zake gemiste winst afwijzen.

De bovenstaande overwegingen leiden tot de hierna te noemen beslissingen. Hetgeen partijen meer of anders hebben aangevoerd kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing worden gelaten.

Proceskosten

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

8.714,00

(2 punten × € 4.357,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

15.753,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 15.753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

MS