ECLI:NL:RBLIM:2025:12954, Rechtbank Limburg, 24-12-2025, 11760274 \ CV EXPL 25-2694

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16- de conclusie van antwoord met productie 1- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- producties 17 en 18 van [eiseres] zoals ontvangen op 30 oktober 2025

- productie 2 van [gedaagde] zoals ontvangen op 30 oktober 2025

- productie 3 van [gedaagde] zoals ontvangen op 31 oktober 2025

- de mondelinge behandeling van 12 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] verhuurt met ingang van 1 juli 2023 aan [eiseres] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt € 1.450,00 (€ 1.350,00 kale huur en € 100,00 voorschot servicekosten) per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.

In artikel 12.8 van de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] zorg dient te dragen voor het deugdelijk functioneren van de aanwezige airco.

in artikel 9.1 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:

“Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet bezigen voor opslag (…). Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur reeds aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. (…) Schade veroorzaakt door bomen, struiken of andere beplanting is voor rekening van huurder.”

[gedaagde] woonde vóór het sluiten van voornoemde huurovereenkomst zelf in de woning, samen met haar toenmalige partner de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] was op grond van artikel 9.1. van de huurovereenkomst beheerder, samen met [naam 2] . Eind maart / begin april 2024 is de relatie tussen [gedaagde] en [naam 1] beëindigd.

3. Het geschil

[eiseres] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

[gedaagde] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis te starten met het herstel van de gebreken aan de woning, bestaande uit schimmel in de kelder, gebrekkig schilderwerk buitengevels, verstopt riool, niet functionerende afzuigkap, gebrekkige grasmat en doorzakkende douchebak en deze gebreken binnen vier weken na aanvang van de werkzaamheden, naar de eisen van goed vakmanschap nodig is te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet;

Voor recht te verklaren dat de huurprijs moet worden verlaag met 10% per gebrek vanaf de data waarop de gebreken zijn gemeld tot aan het moment dat het gebrek is hersteld, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen percentage;

[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 9.026,36 aan teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente;

[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] 60% van de huurprijs terug te betalen vanaf 1 mei 2025 totdat de gebreken zijn hersteld, vermeerderd met de wettelijke rente;

Voor recht te verklaren dat [gedaagde] gehouden is tot het jaarlijks onderhoud van de airconditioning en het tuinonderhoud in het voorjaar;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

Subsidiair

7. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.350,00 aan teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente.

[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Er zijn meerdere gebreken aan de woning. Deze gebreken zijn meermaals bij [gedaagde] gemeld, maar [gedaagde] heeft deze gebreken niet hersteld terwijl zij daar wel toe gehouden is op grond van artikel 7:206 BW. Om [gedaagde] eindelijk tot herstel te bewegen vordert [eiseres] een dwangsom. Ten gevolge van de gebreken is sprake van vermindering van het huurgenot van [eiseres] en daarom heeft [eiseres] recht op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. [eiseres] vordert 10% huurprijsvermindering per gebrek, primair vanaf de data waarop [eiseres] de gebreken voor het eerst heeft gemeld bij [gedaagde] en subsidiair vanaf 11 maart 2025. Op deze datum is een brief verstuurd aan [gedaagde] waarin de gebreken zijn vermeld en [gedaagde] is verzocht om de gebreken binnen zes weken te herstellen. [eiseres] vordert betaling van de teveel betaalde huurprijs op grond van onverschuldigde betaling. [eiseres] vordert een verklaring voor recht aangezien [eiseres] met [gedaagde] , via haar contactpersoon [naam 1] , is overeengekomen dat [gedaagde] het jaarlijks onderhoud aan de airconditioning en het onderhoud aan de tuin in het voorjaar voor haar rekening neemt. [gedaagde] is die afspraken niet volledig nagekomen.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , althans haar de vorderingen te ontzeggen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

[gedaagde] betwist de gestelde gebreken. Nu er geen gebreken zijn, is [gedaagde] ook niet gehouden tot herstel. [gedaagde] betwist daarnaast dat de gestelde gebreken leiden tot een wezenlijke en substantiële aantasting van het huurgenot. Hierdoor komt [eiseres] geen beroep op huurprijsvermindering toe. Volgens [gedaagde] lost zij gebreken, indien naar haar oordeel nodig, altijd netjes op. [eiseres] heeft daar altijd iets over op of aan te merken. Ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht voert [gedaagde] aan dat het tuinonderhoud op grond van artikel 9.1. van de algemene bepalingen en het “Besluit kleine herstellingen” (hierna: het besluit) voor rekening van [eiseres] komt. Ook het onderhoud van de airco komt op grond van het besluit voor rekening van [eiseres] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In artikel 7:204 lid 2 BW is bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De term gebrek is in wezen niet betrokken op de verhuurde zaak, maar op de prestaties die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het overeengekomen gebruik (artikel 7:203 BW). Deze 'prestaties' van de verhuurder omvatten in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zodra gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten het normale gebruik van het gehuurde verhinderen, zullen dit ‘omstandigheden’ zijn die in de regel een gebrek opleveren in de zin van lid 2.

Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. In dit opzicht gaat het er niet om wat de(ze) huurder, maar wat een - doorsnee - huurder mag verwachten en hetgeen verwacht mag worden ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, als wel aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Overeenkomstig lid 2 van dit artikel geldt deze verplichting niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

In artikel 7:207 lid 1 BW is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een recht op huurprijsvermindering ontstaat als er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering, ongeacht de oorzaak. De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte brengen mee dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering

De kantonrechter gaat per gesteld gebrek allereerst in op de vraag of daadwerkelijk sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, en zo ja, of [gedaagde] gehouden is tot herstel van dit gebrek en of het gebrek leidt tot huurprijsvermindering.

De kelder

Volgens [eiseres] kan de kelder die tot het gehuurde behoort al vanaf 10 augustus 2023 niet gebruikt worden omdat deze zeer vochtig is met ernstige schimmelvorming. Dat sprake is van een vochtige kelder betwist [gedaagde] niet. Toen [gedaagde] nog zelf in de woning woonde, was dit ook al zo, maar zij ervoer dat niet als een groot probleem. Tussen partijen is meermaals over de vocht- en schimmelproblematiek gecorrespondeerd. [gedaagde] heeft de muren in de kelder laten coaten met een speciale verf en er is een ontvochtiger geplaatst. Dit heeft de problemen echter niet weggenomen.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was van de vochtproblematiek in de kelder en daar ook voor gewaarschuwd is. [eiseres] heeft dan ook het genot van het gehuurde dat zij bij aanvang mocht verwachten. Volgens [eiseres] is zij niet gewaarschuwd en heeft zij het vocht zelf gesignaleerd. Het is dus niet zo dat [eiseres] de woning heeft geaccepteerd met de problemen zoals die nu bestaan.

De kantonrechter overweegt als volgt. Ook al was [eiseres] bij aanvang van de huur op de hoogte dat de kelder vochtig kon zijn, dan nog kan zij op grond van art. 7:206 BW herstel verlangen. Nu de kelder tot het gehuurde behoort en [eiseres] daarvan geen gebruik kan maken, is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Volgens [gedaagde] zal het vochtvrij maken van de kelder aldus Bedi Vochttechniek, die zij als specialist heeft geraadpleegd, ongeveer € 15.000,00 gaan kosten, terwijl daarmee niet gegarandeerd is dat het probleem blijvend verholpen is. Het is namelijk gebruikelijk dat een dergelijke kelder af en toe water doorlaat. [gedaagde] stelt zich dan ook op het standpunt dat het in de gegeven omstandigheden niet van haar kan worden verlangd dat zij dergelijke uitgaven gaat maken ten behoeve van een kelder van twee bij drie meter. De kantonrechter kan het standpunt van [gedaagde] billijken, gelet op de te verwachten hoge kosten die gemoeid zijn bij het waterdicht maken van de kelder en de omstandigheid dat niet zeker is dat het probleem daarmee langdurig wordt opgelost.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het geheel niet kunnen gebruiken van een ruimte die behoort tot het gehuurde een substantiële aantasting van het huurgenot. Daarom heeft [eiseres] recht op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. De kantonrechter acht een huurverlaging van 5% passend, rekening houdende met het oppervlakte van de kelder ten opzichte van de rest van het gehuurde. [eiseres] vordert primair huurverlaging vanaf 26 juni 2023 (datum eerste melding). Die datum ligt vóór de aanvangsdatum van de huurovereenkomst (1 juli 2023). [eiseres] is dus ook pas vanaf 1 juli 2023 de huurprijs verschuldigd aan [gedaagde] . Daarom is de huurverlaging vanaf de primair gevorderde datum niet toewijsbaar. Subsidiair maakt [eiseres] sprake op huurverlaging vanaf 11 maart 2025 (datum aangetekende brief aan [gedaagde] met melding gebreken). Deze aanvangsdatum is op grond van artikel 7:207 lid 1 BW toewijsbaar. De huurverlaging is van toepassing tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Op grond van het voorgaande wordt de verklaring voor recht dat de huurprijs moet worden verlaagd met 5% naar aanleiding van het gebrek aan de kelder vanaf 11 maart 2025 tot aan het moment dat het gebrek is hersteld toegewezen.

[gedaagde] dient het teveel betaalde aan huur op grond van onverschuldigde betaling terug te betalen aan [eiseres] . Over de periode 11 maart 2025 tot en met 30 april 2025 bedraagt dit € 113,23 (een maand en 21 dagen x 5% van de kale huurprijs € 1.350,00), te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd. [gedaagde] dient vanaf 1 mei 2025 5% van de huurprijs terug te betalen over elke maand dat [eiseres] teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente. De toekomstige maanden, tot aan het moment dat het gebrek is hersteld, worden gedekt door middel van de voornoemde verklaring voor recht.

De gevel

[eiseres] stelt dat er een gebrek is aan de buitengevel. Op 5 december 2023 zijn er vanwege het inbrengen van spouwmuurisolatie gaten in de wit geverfde buitengevel geboord. De buitenmuren zijn nu voorzien van honderden grijze stippen aangezien de gaten met een cementachtig mengsel zijn dichtgemaakt. Volgens [eiseres] is dit een esthetisch gebrek dat hersteld dient te worden door de buitenmuren opnieuw te schilderen. [eiseres] heeft foto’s overgelegd van de buitengevels. Volgens [eiseres] hebben partijen afgesproken dat de woning volledig geschilderd zou worden. [gedaagde] heeft die werkzaamheden niet uitgevoerd dan wel uit laten voeren, terwijl zij dat wel zou moeten.

[gedaagde] erkent dat er stippen zichtbaar zijn op de buitenmuur. [gedaagde] betwist daarentegen dat daardoor sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat zij bereid is om de zichtbare plekken bij te stippen. De afspraken waar [eiseres] naar verwijst gaan over het bijstippen, niet over het volledig verven van de buitengevel.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er op grond van het voorgaande geen sprake van een gebrek. De grijze stippen op de witte muren zijn wellicht niet mooi, maar deze bevinden zich aan de buitenkant van de woning. De grijze stippen leiden niet tot minder huurgenot dan dat [eiseres] bij aanvang van de overeenkomst mocht verwachten. [eiseres] heeft daarentegen wel voldoende gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] schilderwerkzaamheden zou laten uitvoeren aan de buitengevel. Gezien hetgeen partijen hebben aangevoerd houden deze werkzaamheden het bijstippen van de grijze stippen in. In artikel 25 Rv is bepaald dat de rechter ambtshalve de rechtsgronden aanvult. Voor aanvulling van de rechtsgronden is noodzakelijk dat de aangevoerde feiten ten aanzien van het ingeroepen rechtsgevolg ook de niet aangevoerde rechtsgrond (in deze dus nakoming van de overeenkomst) kunnen rechtvaardigen. Daarvan is sprake. [gedaagde] is gehouden om de afspraak na te komen en [gedaagde] wordt dan ook veroordeeld tot het (laten) bijstippen van de grijze stippen op de buitengevel.

Het riool

Ter mondelinge behandeling is gebleken dat de werkzaamheden aan het riool een week voor de mondelinge behandeling hebben plaatsgevonden en dat deze werkzaamheden ook zijn afgerond. Een professioneel bedrijf heeft de werkzaamheden uitgevoerd. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit afdoende is gebeurd. [eiseres] heeft geen belang meer bij haar vorderingen ten aanzien van het riool. De vorderingen worden afgewezen.

De afzuigkap

Ter mondelinge behandeling heeft [eiseres] toegelicht dat inmiddels een keukenontwerper in de woning is geweest om te kijken welke afzuigkap geschikt zou zijn om te kunnen plaatsen. De nieuwe afzuigkap is op het moment van de mondelinge behandeling nog niet geplaatst. Volgens [gedaagde] heeft zij akkoord gegeven op een nieuwe afzuigkap en de plaatsing daarvan wordt gepland. [eiseres] heeft daarom geen belang meer bij haar vorderingen ten aanzien van de afzuigkap en de vorderingen worden afgewezen. De kantonrechter merkt nog op dat [gedaagde] als verhuurder bepaalt welke nieuwe afzuigkap geplaatst zal worden en op welke manier dat zal gebeuren. [gedaagde] handelt coulant als zij hierover in overleg treedt met [eiseres] , maar [eiseres] heeft als huurder geen doorslaggevende stem.

De grasmat

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de grasmat enkel uit onkruid bestaat en dat dit een gebrek is. Tussen [eiseres] en [gedaagde] zijn afspraken gemaakt (via [naam 1] ) dat [gedaagde] de grasmat in het voorjaar van 2024 zou vervangen door nieuwe grasmatten. De gemaakte afspraken zijn op 1 augustus 2023 via whatsappberichten bevestigd en [eiseres] heeft deze berichten overgelegd. [gedaagde] is deze afspraak niet nagekomen.

Volgens [gedaagde] onderhoudt [eiseres] de tuin niet goed en is daardoor het onkruid in de grasmat ontstaan. [gedaagde] erkent dat is gesproken over het plaatsen van een nieuwe grasmatten in het voorjaar van 2024.

Een grasmat vol onkruid leidt niet tot het oordeel dat sprake is van een gebrek. [eiseres] heeft daarentegen wel voldoende gesteld dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] nieuwe grasmatten zou laten leggen in het voorjaar van 2024. Ook hier vult de kantonrechter ambtshalve de rechtsgrond aan omdat [eiseres] daarvoor voldoende feiten heeft aangevoerd. [gedaagde] is gehouden tot nakoming van de afspraak en wordt daarom veroordeeld tot het (laten) leggen van nieuwe grasmatten in de tuin van de woning.

De douchebak

[eiseres] heeft zelf gesteld dat de douchebak op dit moment nog geen gebrek is, maar dat dit wel een gebrek kan worden. De vordering is ingesteld om erger te voorkomen. Omdat er op dit moment (nog) geen sprake is van een gebrek, liggen de vorderingen ten aanzien van de douchebak voor afwijzing gereed.

Jaarlijks onderhoud van de airconditioning en het tuinonderhoud in het voorjaar

[eiseres] stelt dat zij met [gedaagde] (via [naam 1] ) is overeengekomen dat [gedaagde] het jaarlijks onderhoud aan de airconditioning en het onderhoud aan de tuin in het voorjaar voor haar rekening neemt. [eiseres] verwijst naar de whatsappcorrespondentie met [naam 1] en een e-mail van 25 juli 2023. Het onderhoud van de airco heeft voor het uitbrengen van de dagvaarding plaatsgevonden en het onderhoud aan de tuin heeft vlak voor de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] is het onderhoud aan de airco in principe voor [eiseres] , maar uit coulance heeft zij dit opgepakt.

[eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het onderhoud aan de airco en het onderhoud aan te tuin in het voorjaar voor haar rekening neemt. [gedaagde] is dan ook gehouden tot nakoming van die afspraken. Dat in de algemene bepalingen of in het besluit anders is bepaald, maakt dat niet anders. Partijen kunnen immers na het sluiten van de huurovereenkomst aanvullende afspraken maken en dat is hier ook gebeurd. De gevorderde verklaring voor recht wordt op grond van het voorgaande toegewezen.

De proceskosten

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om de grijze stippen op de buitengevels bij te (laten) stippen met witte verf,

veroordeelt [gedaagde] om nieuwe grasmatten in de tuin van de woning te (laten) leggen,

verklaart voor recht dat de huurprijs moet worden verlaagd met 5% vanaf 11 maart 2025 tot aan het moment dat het gebrek is hersteld,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] terug te betalen een bedrag van € 113,23, te vermeerderen met de wettelijke rente als dit bedrag niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis is voldaan tot aan het moment van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] 5% van de huurprijs terug te betalen over alle maanden vanaf 1 mei 2025 dat [eiseres] teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente,

verklaart voor recht dat [gedaagde] gehouden is tot het jaarlijks onderhoud van de airconditioning en het tuinonderhoud in het voorjaar,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.3., 5.6. en 5.7., uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.

SH