ECLI:NL:RBLIM:2025:8670, Rechtbank Limburg, 19-03-2025, C/03/325848 / HA ZA 24-3

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 28,

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6,

- de dagbepaling van de mondelinge behandeling,

- de akte aanvullende producties 29 tot en met 32 van AD-Bouw,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 augustus 2024,

- de spreekaantekeningen van AD-Bouw.

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] ,

- de akte van AD-Bouw,

- de antwoordakte van [gedaagde] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

AD-Bouw houdt zich bezig met het beheer van onroerend goed en het aankopen en verbouwen van panden.

[gedaagde] is op 23 juni 2021 eigenaar geworden van 19 parkeerplaatsen onder een appartementencomplex aan de [adres] te [plaats] en hij heeft deze parkeerplaatsen verhuurd aan derden.

In de parkeergarage van het appartementencomplex hebben zich op enig moment lekkages geopenbaard. In de notulen van de ledenvergadering van de VvE is in 2023 met betrekking tot de lekkages, onder meer, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

 Notulen ALV [naam] d.d. 11 april 2023

Afwezig: (..), [gedaagde]

(..)

Lekkage in kelder is in samenspraak met de verzekering via twee onderzoeken bekeken.

Achterwand: daar heeft een reparatie plaatsgevonden. Het lekt nog steeds.

Lekkage vanuit het plafond boven auto’s. Precies vanaf het moment dat dit onderzoek is uitgevoerd is de lekkage boven de auto’s opgehouden. (..) Tijdens leegstand winkel was er ook geen lekkage. Nadat de huidige winkel is geopend is de lekkage weer begonnen.

(..)

Het lekt nu nog steeds langs de wand van de parkeergarage o.a. bij de garagepoort. Die lekkages vinden niet plaats tijdens regenval of net daarna, maar juist in droge periodes. Er moet dan sprake zijn van verzadiging op een bepaald punt. (..)

 Notulen extra ALV (..) op 26-4-2023

Afwezig: (..) [gedaagde] (m.k.)

Lekkage parkeerkelder langs de buitenmuur

(..) geeft uitleg over lekkage. Op grond van de informatie van (..) schetst hij de situatie waardoor water in de kelder zou komen. Er zou een leemlaag zijn waardoor water niet weg kan en naar binnen komt. Een moeilijk oplosbaar probleem.

(..)

Lekken in plafond

(..)

Duidelijk is dat er op de momenten dat er geen winkel was of er een winkel zat die geen leidingen gebruikte, geen sprake was van lekkage uit het plafond van de parkeerkelder, waardoor eigenaren behoorlijke schade aan auto’s hebben gekregen.

Bouwkundig expertisebedrijf Humida B.V. heeft op 7 juli 2023 op verzoek van de VvE een rapport uitgebracht over de lekkages met onder meer de volgende inhoud:

Achtergrond informatie bewoner

Al jaren heeft de parkeergarage last van lekkages (..). (..) De lekkages aan de onderzijde van de vloer zijn dusdanig ernstig, dat auto’s bewust niet geparkeerd worden op die plaatsen waar zich de lekkage voordoet, omdat op de lak van de auto een afzetting ontstaat welke zeer lastig te verwijderen is, zeker als deze opgedroogd is.

Vraag / opdracht

Wat is de oorzaak van de lekkages in de parkeergarage. Wat is er tegen te doen.

Antwoord

(..) Omdat de muren van de parkeergarage op verschillende plekken lekkagesporen vertonen, is af te leiden dat de afdichting tussen de kelderwand en het kelderdek niet waterdicht is. (..) Daarnaast is aan de onderzijde van het kelderdek plekken te zien. Deze zouden kunnen komen door de laterale waterinfiltratie vanuit de aansluiting van het maaiveld, of er is lekkage in de vloer. Water is een perfect oplosmiddel zodat zouten en mineralen en dergelijke meegevoerd worden. De witte afzetting aan de onderzijde van de vloer, en op geparkeerde voertuigen zijn de opgeloste mineralen en zouten die achterblijven als het water verdwenen is.

Daarnaast is ter plaatse van het laad-en-losplaats en van de winkelbevoorrading de betonvloer doorgestort van het kelderdek. Er is geen onderbreking, opkant/mastiekhoek of dergelijke als waterkering.(..)

Verder zijn de afvoeren aan de achterzijde van het pand te krap gedimensioneerd. (..)

Als de noodoverstorten in werking treden, is er over het hele pand maar 1 straatkolk welke het overtollige water kan afvoeren. Tevens bestaat het vermoeden dat de afvoer van de straatkolk verstopt zit door wortelgroei. (..)

De noodoverstort die regelmatig in werking komt, geeft eveneens een extra belasting op achtergevel met de beschadigde of niet aangebrachte waterkering tussen kelderwand en kelderdek. (..)

Een aantal adviezen kunnen uitgevoerd worden (..).

Nadat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, wordt het indringen van water van buitenaf voorkomen, er zit nu zo ontzettend veel water in de betonnen vloer, dat dit eerst dient te verdampen. Eerst dient ervoor gezorgd te worden dat de gehele eigen appartementencomplex waterdicht is. Mocht de onderzijde van de keldervloer nat blijven, kan een nader onderzoek ingesteld worden middels een aanvullende opdracht om bijvoorbeeld de installaties in de winkel te onderwerpen aan een inspectie.

Op 30 juni 2023 heeft [gedaagde] de 19 verhuurde parkeerplaatsen te koop aangeboden. In de advertentie was over de parkeerplaatsen het volgende te lezen:

19 verhuurde parkeerplaatsen te [plaats] , gelegen onder een appartementen complex. Ideaal voor het dagelijks parkeren van auto’s voor omwonenden (..) afgesloten ruimte, keurig verzorgd en afgewerkt. (..)

AD-Bouw heeft via haar makelaar [naam makelaar 1] (hierna: de aankoopmakelaar) in een e-mail van 6 juli 2023 een bod uitgebracht. Het bod is per e-mail van gelijke datum via de makelaar van AD-Bouw, [naam makelaar 2] van [handelsnaam] (hierna: de verkoopmakelaar) door [gedaagde] geaccepteerd.

De aankoopmakelaar heeft bij e-mail van 7 juli 2023 aan de verkoopmakelaar de volgende vraag gesteld: “Zijn er bijzonderheden nog te noemen waar mijn verkoper rekening mee dient te houden, te denken extra kosten VvE, gebreken gebouw etc.”.

De verkoopmakelaar heeft op 7 juli 2023 per e-mail de concept koopovereenkomst aan de aankoopmakelaar gestuurd en daarna per e-mail (10:40 uur) in reactie op de vraag van de aankoopmakelaar van 7 juli 2023 nog geantwoord:

“Voor zover mij bekend niet. (..) Het gebouw en de omgeving ziet er netjes verzorgd uit.”

Partijen hebben vervolgens op 10 juli 2023 een overeenkomst gesloten ter zake van de verkoop door [gedaagde] van 19 individuele appartementsrechten, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van 19 parkeerplaatsen, aan AD-Bouw (hierna: de overeenkomst) voor een bedrag van € 62.000,- (productie 13 dagvaarding).

In de overeenkomst is, onder meer, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling.

De levering van de appartementsrechten, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaatsen, heeft op 1 augustus 2023 plaatsgevonden.

Uit een verslag van een bijeenkomst van de VvE van 12 oktober 2023 betreffende het onderzoek naar de lekkages, waarbij de bouwkundig expert van Humida, die destijds het deskundigenrapport heeft uitgebracht, een toelichting op het rapport heeft gegeven, blijkt onder meer het hier volgende (productie 31 AD-Bouw):

Er is lekkage in het plafond van de kelder.

Als er een waterkering wordt aangebracht, wordt duidelijk of het water in het plafond van de kelder vanuit de buitenmuur komt. (..)

Het vermoeden bestaat dat in de winkel lekkage optreedt door bv een probleem met de leidingen. (..)

(..) Magazijn winkel straatzijde De aanwezige vloer loopt van buiten naar binnen. De vloer is aansluitend plafond van de parkeerkelder. Dat verergert waterindringing. Wordt die vloer door regenval nat, dan trekt vocht door en kan het in de parkeerkelder komen (..)

De advocaat van AD-Bouw heeft [gedaagde] op 25 oktober 2023 bericht dat haar inmiddels is gebleken dat er diverse ernstige lekkages in het pand aanwezig zijn. Zij heeft [gedaagde] daarom gesommeerd om uiterlijk op 8 november 2023 schriftelijk te bevestigen dat hij de aansprakelijkheid voor de aanwezige lekkages erkent en dat hij de nader te bepalen herstelkosten volledig voor zijn rekening zal nemen.

[gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.

AD-Bouw heeft [gedaagde] in reactie hierop bij brief van 8 november 2023 bericht dat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt en bij wijze van ongedaanmaking aanspraak maakt op de koopsom van € 62.000,- en daarnaast op vergoeding van schade die zij geleden heeft als gevolg van de ontbinding.

De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft AD-Bouw op 27 november 2023 op haar verzoek verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag onder een derde ten laste van [gedaagde] .

3. Het geschil

AD-Bouw vordert dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen AD-Bouw en [gedaagde]

rechtsgeldig is ontbonden, althans de koopovereenkomst te ontbinden;

subsidiair:

1. de koopovereenkomst tussen AD-Bouw en [gedaagde] vernietigt op grond van dwaling en/of bedrog:

zowel primair als subsidiair:

2. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag ad € 62.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 november 2023, dan wel vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ad € 18.060,-, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

4. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door AD-Bouw gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, welke kosten conform het BIK-besluit neerkomen op een bedrag van € 1.575.-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure en daarbij te bepalen dat de proces- en nakosten binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis dienen te zijn voldaan, alsmede te bepalen dat deze proces- en nakosten met ingang van de vijftiende dag na dagtekening vonnis worden vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

AD-Bouw stelt dat er sprake is van non-conformiteit van de gekochte onroerende zaak. In de parkeergarage is sprake van lekkages die tot gevolg hebben dat de lak van geparkeerde auto’s wordt aangetast. De lekkages zijn dusdanig ernstig dat auto’s bewust niet geparkeerd worden op plekken waar de lekkages zich voordoen. Bij hevige regen staat de vloer onder water. De onroerende zaak is volgens AD-Bouw dus niet geschikt om te worden gebruikt als parkeerplaats. Zij vordert een verklaring voor recht dat zij de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, althans vordert zij ontbinding van de overeenkomst door de rechtbank.

[gedaagde] ontkent dat er sprake is van non-conformiteit. Niet gebleken is dat de 19 verkochte parkeerplaatsen last ondervinden van de lekkages.

Toetsnorm

Partijen zijn in artikel 6 van de overeenkomst afgeweken van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek dat een regeling over non-conformiteit bij verkochte zaken bevat. Artikel 6.1. van de overeenkomt bepaalt - kort gezegd - dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt bij het tot stand komen van de overeenkomst, dus met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3. perkt de reikwijdte van artikel 6.1. flink in, omdat volgens artikel 6.3. de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als parkeerplaats.

Beoordeling rechtbank

De rechtbank stelt voorop dat AD-Bouw met het rapport van Humida van 7 juli 2023 onderbouwd uiteengezet heeft dat er in de parkeergarage sprake is van lekkages, die schade aan de lak van auto’s tot gevolg hebben, en dat een serie van maatregelen nodig is om het probleem op te lossen. Gelet op de omvang van de voorgestelde maatregelen, begrijpt de rechtbank dat het niet om beperkte kosten gaat. De inhoud van dit rapport is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank van de juistheid hiervan zal uitgaan.

Als ten gevolge van de wateroverlast auto’s schade oplopen aan de lak en huurders van parkeerplaatsen hun auto’s noodgedwongen elders parkeren, dan zijn deze plaatsen naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt voor een normaal gebruik als parkeerplaats. AD-Bouw heeft tijdens de mondelinge behandeling echter erkend dat zij van haar huurders nog geen klachten ontvangen heeft over de 19 parkeerplaatsen. Zij vreest dat het een kwestie van tijd is dat ook haar huurders last krijgen van de kalk- en specieafzetting die naar beneden valt. De rechtbank leidt hieruit af dat de parkeerplaatsen van AD-Bouw nog steeds verhuurd worden. Niet gesteld of gebleken is dat AD-Bouw geconfronteerd is met huuropzeggingen omdat de verhuurde plaatsen niet bruikbaar zijn door de lekkages. Op basis van het rapport van Humida kan de rechtbank niet vaststellen dat het zeker is dat ook de 19 parkeerplaatsen in de toekomst last zullen krijgen van naar beneden vallende kalk- en specieafzetting. Dat betekent dat de rechtbank ten aanzien van deze 19 parkeerplaatsen niet kan vaststellen dat deze ongeschikt zijn voor een normaal gebruik. Het gevolg daarvan is dat de rechtbank de primaire vordering zal afwijzen.

Het onder 1 subsidiair gevorderde (dwaling en/of bedrog)

AD-Bouw vordert subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en/of bedrog. De rechtbank zal eerst ingaan op het beroep op dwaling.

Toetsnorm dwaling

Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst vernietigbaar als deze (1) tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en (2) bij een juiste voorstelling van zaken deze niet zou zijn gesloten, en (3) er voldaan is aan een van de gronden genoemd onder a (inlichting verkoper), b (verkoper had koper moeten inlichten) of c (wederzijdse dwaling).

Juiste voorstelling van zaken

Standpunt AD-Bouw

AD-Bouw stelt dat zij bij een juiste voorstelling van zaken, namelijk dat de parkeerplaatsen gelegen zijn in een parkeergarage waaraan een gebrek kleeft in de vorm van ernstige lekkages die tot schade aan geparkeerde auto’s kan leiden, en waarvan de oorzaak niet eenvoudig is vast te stellen, de overeenkomst nooit zou zijn aangegaan, gelet op de mogelijk aanzienlijke herstelkosten. Omdat zij de helft van de appartementsrechten bezit, zal zij de helft van de herstelkosten moeten betalen.

Beoordeling rechtbank

De stelling dat zij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou hebben, is door AD-Bouw voldoende aannemelijk gemaakt met het inhoudelijk niet gemotiveerd betwiste rapport van Humida, waarin de omvang van de uit te voeren werkzaamheden is beschreven. Dat AD-Bouw de helft van de kosten voor haar rekening zal moeten nemen, is door [gedaagde] evenmin betwist.

Overeenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en dwalingsgrond

Standpunten partijen

AD-Bouw stelt dat de overeenkomst gesloten is onder invloed van dwaling en zij grondt haar beroep op dwaling op art. 6:228 lid 1 sub a en sub b BW. AD-Bouw voert aan dat de dwaling te wijten is aan de mededeling van de makelaar van [gedaagde] aan haar aankoopmakelaar in reactie op de vraag of er nog bijzonderheden waren zoals ‘extra kosten VvE, gebreken gebouw’. De verkoopmakelaar berichtte haar aankoopmakelaar in reactie daarop dat ‘het gebouw en de omgeving er netjes verzorgd uitzien’ (zie rov. 2.7 en 2.8). Dit bleek een onjuiste mededeling te zijn, omdat er zich al meerdere jaren, voorafgaand aan de verkoop, meerdere lekkages voordeden in de parkeergarage. [gedaagde] was, gelet op de inhoud van de notulen van de VvE, die aan hem zijn gezonden, van deze lekkages op de hoogte, dan wel behoorde dat te zijn en hij heeft hierover gezwegen, terwijl hij AD-Bouw hierover had moeten inlichten.

[gedaagde] betoogt dat hij geen actieve wetenschap had van de lekkages waarover Humida gerapporteerd heeft. De oproepingen voor vergaderingen van de VvE en de e-mails met de notulen van de VvE hebben hem, in de periode van medio 2021 tot medio 2023 toen hij over de appartementsrechten beschikte, nooit bereikt, zo stelt hij. Hij heeft ook nooit de vergaderingen bezocht, zo blijkt aldus [gedaagde] uit de notulen. Hij heeft wel eens op informele manier contact gehad met de VvE, maar daar is het bij gebleven. Verder meent hij voldaan te hebben aan zijn mededelingsplicht door toezending van diverse stukken op 7 juli 2023 aan de aankoopmakelaar waaronder een document genaamd ‘Balans rek.cour. HoofdVvE2022’ (productie 7 dagvaarding en productie 3 conclusie van antwoord) waarin bij de uitgaven van 2022 vermeld staat “lekkage achterwand onderzoek € 506,99”. Naar aanleiding daarvan rustte op AD-Bouw een onderzoeksplicht, aldus [gedaagde] .

Beoordeling rechtbank

De rechtbank stelt het volgende voorop. In de regel mag worden afgegaan op de juistheid van een door de wederpartij gedane mededeling. Daartegenover staat dat van degene die overweegt tot koop over te gaan, mag worden verwacht dat hij binnen redelijke grenzen maatregelen neemt om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste voorstellingen over gaat tot die koop. In deze onderlinge afweging speelt een rol dat het in dit geval, naar onweersproken vast staat, een wooncomplex uit omstreeks 2000 betreft. Dat roept verwachtingen op wat betreft de bouwtechnische staat van het complex en de zich daarin bevindende inpandige garage. Uitgangspunt is dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat (HR 10 april 1998, NJ 1998/666).

In de verkoopadvertentie heeft de verkoper over de garage waarin de 19 parkeerplaatsen gesitueerd zijn, laten opnemen: “afgesloten ruimte, keurig verzorgd en afgewerkt” (zie rov. 2.5). AD-Bouw heeft vervolgens, na het pand alleen van buiten gezien te hebben, een bod gedaan op deze parkeerplaatsen op basis van die informatie en de leeftijd van het pand. Nà dat bod en de aanvaarding van dat bod, en vóór het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst, heeft de verkoopmakelaar de aanprijzing in de verkoopadvertentie herhaald (zie rov. 2.6 en 2.7.). Op de vraag van de aankoopmakelaar of er nog bijzonderheden - zoals gebreken aan het gebouw - te melden zijn, waarmee de koper rekening moet houden, is geantwoord: “voor zover mij bekend niet. (..) Het gebouw en de omgeving zien er netjes verzorgd uit” (zie rov. 2.7 en 2.8). Gebleken is echter dat de parkeergarage waarin de 19 parkeerplaatsen liggen, behept is met een gebrek en dat gebrek leidt tot lak aan schade van auto’s. Dat gebrek was aanwezig voordat het bod werd aanvaard en de schriftelijke koopovereenkomst werd gesloten. Uit de verslagen van de VvE, die dateren van vóór het uitbrengen van het bod door AD-Bouw, blijkt dat de structurele lekkages in de parkeergarage onderwerp van gesprek waren in de vergaderingen van de VvE en aanleiding vormden tot inschakeling van Humida (zie rov. 2.3 en 2.4). Dat betekent dat [gedaagde] als lid van de VvE van de problematiek op de hoogte had kunnen zijn, en ook behoren te zijn. Als lid van de VvE moest hij immers financieel bijdragen aan de herstelkosten. Dat [gedaagde] geen berichten van de VvE heeft ontvangen, lijkt niet aannemelijk. In de notulen van 26 april 2023 staat [gedaagde] als ‘afwezig’ vermeld, met de toevoeging ‘m.k’ wat erop duidt dat hij ‘met kennisgeving’ afwezig was bij die vergadering (zie rov. 2.3). Daaruit leidt de rechtbank af dat hij van die vergaderdatum op de hoogte was. Dat [gedaagde] aan hem gerichte e-mails van de VvE niet las, is evenmin aannemelijk. Op 29 maart 2022 heeft de VvE aan een zakelijk e-mailadres van [gedaagde] , waarvan hij niet betwist heeft dat dit aan hem toebehoort, de notulen van de vergadering van 28 maart 2022 toegestuurd en de verhoging van servicekosten aangezegd. Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] die verhoging van de servicekosten heeft voldaan. Die betaling duidt erop dat hij in ieder geval die e-mail gelezen heeft.

De problematiek in de parkeergarage is van dien aard dat deze voor de koop gemeld had moeten worden door [gedaagde] aan potentiële kopers. De rechtbank verwerpt het standpunt van [gedaagde] dat hij aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan door toezending van het document ‘Balans rek.cour. HoofdVvE2022’. AD-Bouw heeft tegen het betoog van [gedaagde] ingebracht dat uit de uitgavepost van afgerond € 500,- niet afgeleid kan worden dat er sprake is van structurele lekkages en dat reparatiewerkzaamheden nodig zijn. De uitgave kan ook betrekking gehad hebben op een oude eenmalige lekkage, aldus AD-Bouw. Op deze reactie is [gedaagde] niet ingegaan, wat wel op zijn weg had gelegen.

Zonder nadere concrete toelichting die ontbreekt, kan overigens niet worden vastgesteld dat de structurele lekkages in de parkeergarage voor de koper bij een bezichtiging zichtbaar zouden zijn geweest. [gedaagde] heeft ter zitting immers verklaard dat hij meerdere malen in de parkeergarage is geweest en toen geen vochtplekken heeft gezien, terwijl uit de gedingstukken/rapportage volgt dat de lekkage niet doorlopend zichtbaar actief was.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van dwaling ex art. 6:228 lid 1 onder b BW. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de dwaling voor rekening van AD-Bouw moet blijven. De rechtbank begrijpt dat hij doelt op artikel 6:228 lid 2 BW. [gedaagde] heeft nagelaten het beroep op dat artikellid handen en voeten te geven. Van een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft, is niet gebleken. Verder is niet concreet toegelicht waarom de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De rechtbank zal daarom de vordering onder 1 subsidiair toewijzen in die zin dat de rechtbank de op 10 juli 2023 tussen partijen gesloten koopovereenkomst (zie rov. 2.9) zal vernietigen op grond van dwaling.

AD-Bouw heeft gevorderd dat de rechtbank de overeenkomst ook vernietigt op grond van bedrog.

Toetsnorm bedrog

Artikel 3:44 lid 3 BW vereist dat er sprake is van een opzettelijk gedane onjuiste mededeling, of van het opzettelijk verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen. Anders gezegd: er moet sprake zijn van de ander willens en wetens misleiden.

Beoordeling rechtbank

Dat de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen onder invloed van bedrog is door AD-Bouw onvoldoende concreet onderbouwd. Voor zover AD-Bouw met haar stelling dat door de verkoopmakelaar, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, per e-mail incomplete notulen van een VvE-vergadering aan de aankoopmakelaar zijn gezonden, wil aantonen dat sprake was van het opzettelijk verzwijgen van relevante informatie over de lekkages, heeft het volgende te gelden. AD-Bouw is na de mondelinge behandeling de gelegenheid geboden om deze e-mail in het geding te brengen, maar zij heeft de rechtbank bericht deze e-mail niet te hebben kunnen traceren. Deze stelling kan daarom geen doel treffen en zal worden gepasseerd.

Het onder 2 gevorderde (terugbetaling koopsom)

AD-Bouw vordert, ingeval van toewijzing van de op dwaling gegronde vernietigingsvordering, terugbetaling van de koopsom van € 62.000,-.

Door de vernietiging van de koopovereenkomst moeten alle prestaties die op grond van de vernietigde overeenkomst zijn verricht als onverschuldigd betaald ongedaan gemaakt worden. De vernietiging werkt namelijk terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Een van de prestaties die ongedaan gemaakt moet worden, is de koopsom die AD-Bouw aan [gedaagde] betaald heeft. [gedaagde] zal daarom veroordeeld worden tot betaling van € 62.000,- aan AD-Bouw. De wettelijke rente over dit bedrag wijst de rechtbank toe vanaf de dagvaarding. De primaire ingangsdatum (22 november 2023) die gevorderd is, is gekoppeld aan het beroep op ontbinding. Dat beroep op ontbinding is afgewezen.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat AD-Bouw vanwege de vernietiging van de koopovereenkomst de 19 parkeerplaatsen ter beschikking zal moeten stellen aan [gedaagde] .

Het onder 3 gevorderde (betaling schadevergoeding)

Standpunten partijen

AD-Bouw vordert betaling van € 18.060,- aan schadevergoeding. De schade bestaat volgens haar uit (afgerond) € 1.818,- aan (notaris)kosten voor de leveringsakte, € 5.557,- aan overdrachtsbelasting, € 400,- aan kosten voor de aanschaf van tien afstandsbedieningen, en € 10.285,- aan makelaarskosten. AD-Bouw grondt haar vordering op onrechtmatige daad. Het niet correct mededelen van relevante informatie door [gedaagde] aan haar is onrechtmatig, aldus AD-Bouw.

[gedaagde] heeft deze vordering niet betwist.

Beoordeling rechtbank

Het onthouden van informatie over de lekkages, die voor AD-Bouw relevant was bij haar beslissing om een koopovereenkomst met [gedaagde] te sluiten, is naar het oordeel van de rechtbank onrechtmatig jegens AD-Bouw. De door AD-Bouw als gevolg daarvan geleden schade dient [gedaagde] te vergoeden.

AD-Bouw heeft ter staving van de door haar gevorderde bedragen productie 26 en 27 in het geding gebracht. Uit productie 26 leidt de rechtbank af dat de notariskosten die betrekking hebben gehad op de levering € 1.514,75 + € 36,30 = € 1.551,05 inclusief btw hebben bedragen. Een onderbouwing voor het meerdere tot € 1.818,- heeft de rechtbank niet aangetroffen, zodat dit meerdere niet toewijsbaar is. De hoogte van de overdrachtsbelasting blijkt uit productie 26 en de hoogte van de makelaarskosten uit productie 27. De hoogte van de kosten van de afstandsbedieningen blijkt uit productie 15 van AD-Bouw. Het voorgaande leidt tot een toewijsbaar bedrag van € 17.793,05.

Beroep op verrekening

Standpunt [gedaagde]

doet een beroep op verrekening van de door AD-Bouw genoten vruchten gedurende de periode dat zij eigenaresse was van de appartementsrechten met de hierboven door de rechtbank toegewezen bedragen van € 62.000,- en € 17.793,05. Hij grondt zijn vordering op artikel 3:53 lid 2 BW. [gedaagde] wil dat AD-Bouw aantoont wat de opbrengsten van de parkeerplaatsen waren vanaf 1 augustus 2023.

Beoordeling rechtbank

Tegenover het door AD-Bouw genoten voordeel dat is voortgevloeid uit (bijvoorbeeld) de verhuur van de parkeerplaatsen, staan kosten van AD-Bouw die zijn voortgevloeid uit het eigenaarschap van de appartementsrechten. De rechtbank zal AD-Bouw opdragen om bij akte inzichtelijk te maken wat de vruchten geweest zijn van de parkeerplaatsen die aan haar per 1 augustus 2023 geleverd zijn en wat de eigenaarslasten geweest zijn die zij voldaan heeft. Nadat AD-Bouw zich daarover heeft uitgelaten, zal [gedaagde] bij antwoord-akte mogen reageren. In afwachting daarvan zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

Het onder 4 gevorderde (de buitengerechtelijke incassokosten)

In afwachting van de aktewisseling zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 16 april 2025 voor akte aan de zijde van AD-Bouw conform rov. 4.28,

verstaat dat [gedaagde] vier weken daarna bij antwoord-akte mag reageren,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.

cb