ECLI:NL:RBLIM:2026:3875

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,- het mondelinge antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,- de mondelinge behandeling van 20 april 2026,

- het op de mondelinge behandeling door Wonen Zuid overgelegde actuele overzicht van de

huurachterstand.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Wonen Zuid verhuurt met ingang van 26 september 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 684,50 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte, versie 1 maart 2024, van toepassing.

[huurder] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Er is sprake van een huurachterstand.

Wonen Zuid heeft [huurder] op 22 december 2025 bij de gemeente [plaats] aangemeld in het kader van vroegsignalering.

3. Het geschil

Wonen Zuid voert aan dat [huurder] een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden. Deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt volgens Wonen Zuid ontbinding van de huurovereenkomst. Zij vordert daarom, samengevat:

- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

- veroordeling tot betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijke kosten;

- veroordeling tot betaling van de (toekomstige) huur/gebruiksvergoeding tot aan het

moment van ontruiming;

- veroordeling tot vergoeding van rente en proceskosten.

[huurder] erkent de ontstane huurachterstand, maar voert aan een betalingsregeling te willen treffen zodat hij in de woning kan blijven.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Bij de mondelinge behandeling van 20 april 2026 is met partijen de huurachterstand besproken. Partijen hebben verklaard het eens te zijn over de huurbetalingsverplichtingen die nog openstaan, zoals blijkt uit het door Wonen Zuid tijdens de mondelinge behandeling overgelegde actuele overzicht. De totale huurachterstand tot en met april 2026 bedraagt

€ 4.302,28. Omdat de huur over maart 2026 niet is voldaan, is de huurachterstand na het moment van dagvaarden verder opgelopen. De lopende huurverplichting over april 2026 is wel voldaan. De huur voor de maand mei 2026 dient nog vóór 1 mei 2026 te worden betaald. [huurder] heeft voorts verklaard inmiddels hulp te hebben gezocht voor zijn financiële problemen. In dat kader heeft hij op dinsdag 21 april 2026 een afspraak met een budgetbeheerder, waarbij tevens een schuldhulpverlener aanwezig zal zijn, nu hij met meerdere schulden kampt. Daarnaast heeft [huurder] verklaard dat hij sinds januari 2026 een WIA uitkering ontvangt, waardoor hij nu in staat is de lopende huurverplichtingen structureel te voldoen. Partijen zijn vervolgens tot een regeling gekomen.

De kantonrechter ziet, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, aanleiding om de regeling van partijen vast te leggen in dit vonnis.

De regeling tussen partijen houdt in dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde slechts voorwaardelijk wordt uitgesproken, namelijk dat Wonen Zuid daartoe pas kan overgaan als [huurder] zich niet houdt aan de volgende afspraken:

[huurder] is voor achterstallige huur tot en met april 2026 nog een bedrag van € 4.302,28 verschuldigd. [huurder] zal dit bedrag plus de bijkomende proceskosten ad € 1.314,52 (zie rechtsoverweging 4.13.) in termijnen aflossen. Tot en met de maand april 2026 gaat het dus om een totaalbedrag van € 5.616,80.

Ter aflossing van de huurachterstand en de proceskosten zal [huurder] ingaande mei 2026 een bedrag betalen van minimaal € 500,00 per maand.

De lopende huur van thans € 684,50 per maand wordt door [huurder] telkens bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand betaald. De eerstvolgende betaling betreft de huur over de maand mei 2026.

Als [huurder] budgetbeheer heeft, zal zijn budgetbeheerder beoordelen of (voor zover de financiële situatie dat toelaat) eventueel extra kan worden afgelost op de huurachterstand.

Als [huurder] deze regeling nakomt, zal Wonen Zuid niet overgaan tot tenuitvoerlegging van dit vonnis.

Ontbinding en ontruiming als [huurder] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt

De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Bij de ontbinding van een huurovereenkomst weegt de kantonrechter de ernst van de wanprestatie (tekortkoming) ook af tegen het woonbelang van de huurder.

Het woonbelang [huurder] is evident. Hij heeft een groot belang bij behoud van het gehuurde, aangezien een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingrijpende en negatieve gevolgen voor hem zullen hebben, waaronder het reële risico op dakloosheid. Daarnaast is het voor [huurder] , gelet op zijn financiële situatie en de krappe woningmarkt, moeilijk zo niet onmogelijk om op korte termijn vervangende woonruimte te vinden.

Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden. Als [huurder] zich aan de regeling houdt en de lopende huur betaalt, blijft de huurovereenkomst bestaan en kan hij dus in het gehuurde blijven wonen. Betaalt hij de lopende huur of de aflossing niet, of betaalt hij niet op tijd, dan kan Wonen Zuid overgaan tot ontruiming van het gehuurde. Dit is dus de laatste kans voor [huurder] om in het gehuurde te blijven wonen.

De kantonrechter wijst de gevorderde huurachterstand, zoals opgenomen in de dagvaarding (hoofdsom ad € 3.617,78), toe. De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom wordt toegewezen vanaf 25 februari 2026, aangezien de rente over de hoofdsom al tot en met 24 februari 2026 is berekend.

[huurder] dient er wel rekening mee te houden dat de huurachterstand inmiddels verder is opgelopen, zodat deze tot en met april 2026 in totaal € 4.302,28 bedraagt.

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [huurder] de aflossing en/of de lopende huur niet op tijd betaalt, moet hij het gehuurde met al zijn spullen verlaten. Vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van de ontruiming moet [huurder] dan een gebruiksvergoeding van € 684,50 betalen. Dit onder voorbehoud van de eventueel (wettelijk) toegestane huurverhoging.

Buitengerechtelijke incassokosten

Wonen Zuid vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten.

De toepasselijke algemene voorwaarden bevatten een incassokostenbeding (artikel 13 Algemene Huurvoorwaarden Huurcontract Zelfstandige Woonruimte versie 1 maart 2024). Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat de gedaagde partij een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/12/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Een beding wordt als oneerlijk beschouwd als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Een oneerlijk beding moet, zo nodig ambtshalve, buiten toepassing worden gelaten. Een op een oneerlijk beding gegronde vordering is in dat geval niet toewijsbaar. Evenmin kan dan nog aanspraak worden gemaakt op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. Dit volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, waaronder in het bijzonder het Dexia-arrest en het Gupfinger-arrest.

Het beding in artikel 13 van de Algemene Huurvoorwaarden Huurcontract Zelfstandige Woonruimte versie 1 maart 2024 is oneerlijk omdat de bedongen vergoeding niet is begrensd in omvang. De vergoeding kan daarmee dus hoger zijn dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat het beding daardoor aanzienlijk ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is dus oneerlijk ten opzichte van gedaagde partij en wordt daarom vernietigd. Het gevolg hiervan is dat de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.

Proceskosten

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

529,00

- salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

- nakosten

€

126,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.314,52

5. De beslissing

ontbindt, voorwaardelijk, enkel voor het geval een of meer van de hiervoor onder 4.3. genoemde afspraken niet wordt nagekomen, de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] , en veroordeelt [huurder] voorwaardelijk enkel voor het geval een of meer van de hiervoor onder 4.3. genoemde afspraken niet wordt nagekomen, het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van zijn kant in het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen,

veroordeelt [huurder] om te betalen aan Wonen Zuid een bedrag van € 3.617,78 aan achterstallige huur tot en met februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 25 februari 2026 tot de dag van volledige voldoening,

veroordeelt [huurder] tot betaling aan Wonen Zuid van een bedrag van thans

€ 684,50 per maand vanaf 1 maart 2026, zijnde huur of gebruiksvergoeding, - indien en voor zover de voorwaarde voor de ontbinding effect sorteert - tot het tijdstip van een eventuele ontruiming, onder voorbehoud van eventuele wettelijk toegestane huurverhogingen,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.314,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verstaat dat eventuele betalingen die na het moment van dagvaarden zijn gedaan door [huurder] , op de voet van artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek in mindering strekken op de veroordelingen,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.