ECLI:NL:RBLIM:2026:7105

1. [eisende partij 1] ,

1. [gedaagde partij 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 27;

- de producties 15 tot en met 20 van [eiser] ;

- de akte aanvullende producties 28 tot en met 48 tevens akte uitlaten art. 21 Rv van [gedaagde] ;- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 juni 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Partij [eiser] (eisers) is familie van elkaar: [eisende partij 1] en [eisende partij 2] zijn gehuwd, [eisende partij 3] is hun zoon en [eisende partij 4] is de partner van [eisende partij 3] [eisende partij 1] biedt sinds 2015 als ondernemer (vennoot) van “V.O.F. [gezinshuis] ” gezinshuiszorg aan in zijn woning aan de [adres 1] te [woonplaats] .

[gedaagde] en [gedaagde partij 2] zijn onder het maken van huwelijkse voorwaarden gehuwd.

Bij notariële akte van levering van 26 februari 2013 (productie 1 [gedaagde] ) heeft [gedaagde partij 2] in eigendom geleverd gekregen het perceel kadastraal bekend als [kadastraal nummer 1] met een oppervlakte van 385 m2 (hierna: [perceel 1] ) met hierop een woning (hierna: het voorhuis) met schuur, alsmede het aangrenzend perceel, kadastraal bekend als [kadastraal nummer 2] met een oppervlakte van 370 m2 (hierna: [perceel 2] ).

Bij notariële akte van levering van 26 april 2013 (productie 2 [gedaagde] ) heeft [gedaagde] in eigendom geleverd gekregen het perceel agrarische grond (de weide), kadastraal bekend als [kadastraal nummer 3] met een oppervlakte van 2.365 m2 (hierna: [perceel 3] ).

In 2013-2014 heeft [gedaagde] op zijn [perceel 3] een loods laten bouwen. Voor het bouwen van deze loods heeft de [gemeente] (hierna: de gemeente) op

7 augustus 2013 een omgevingsvergunning verleend. De loods is gebouwd conform de voorschriften van deze omgevingsvergunning.

In 2017 heeft [gedaagde partij 2] de schuur op [perceel 1] met inachtneming van de door de gemeente verleende omgevingsvergunning verbouwd tot woning (hierna: het achterhuis). De verbouwing was in 2018 gereed, waarna [gedaagde] en [gedaagde partij 2] vanuit het voorhuis verhuisden naar het achterhuis. Het voorhuis (uit 1937) is nooit verbouwd of gerenoveerd en stond na de verhuizing in 2018 leeg.

Op 7 mei 2015 heeft [gedaagde] van de gemeente een omgevingsvergunning verkregen om de loods met terras én aangrenzende weide (op [perceel 3] ) te gebruiken ten behoeve van horecadoeleinden en dagopvang (productie 4 [gedaagde] ).

Bij huisnummerbesluit van 7 mei 2015 heeft de gemeente aan het achterhuis en voorhuis (van [gedaagde partij 2] , op [perceel 1] ), alsmede het horecapand (van [gedaagde] , op [perceel 3] ) afzonderlijke huisnummers toegekend:

de woning/het voorhuis: [adres 2] ;

de schuur/het achterhuis: [adres 3] ;

de loods/het horecapand: [adres 4] .

[gedaagde] en [gedaagde partij 2] exploiteerden vanaf 2015 tot 27 december 2022 in het horecapand (op [perceel 3] ) de [bistro] . Het was geen restaurant en sloot in het hoogseizoen om 19.00 uur. De nadruk lag op de lunch en borrel (productie 6 [gedaagde] ).

Productie 10 ( [gedaagde] ) maakt met onderstaande luchtfoto de situatie inzichtelijk:

[afbeelding]

Medio 2020 heeft de gemeente een controle uitgevoerd naar aanleiding van de verbouwing van het achterhuis, de plaatsing van een overkapping en vlonder op het terras, alsmede het gebruik van de aangrenzende weide. De gemeente concludeerde dat de verbouwing van het achterhuis op enkele onderdelen niet in overeenstemming met de omgevingsvergunning uit 2007 was uitgevoerd. Ook stelde de gemeente dat de overkapping en vlonder zonder omgevingsvergunning waren geplaatst. De rest was volgens de gemeente in orde. Hierop zijn [gedaagde] en [gedaagde partij 2] in overleg met de gemeente getreden. Op

14 oktober 2021 verleende de gemeente vervolgens twee omgevingsvergunningen (producties 11 en 12 [gedaagde] ):

één voor het legaliseren van een luifel,

één voor het gebruiken van de loods inclusief terrein ten behoeve van horeca- en recreatiedoeleinden en dagopvang.

Vanaf 2020 is tussen [eiser] en [gedaagde] contact geweest (WhatsApp-berichten,

productie 19 [gedaagde] ) over het kopen van de percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] met opstallen, waarbij de planologische mogelijkheden, relevantie omgevingsvergunningen en legalisatietraject aan de orde is gekomen.

Op 23 mei 2022 is tussen [eiser] (als kopers) enerzijds en [gedaagde] (als verkopers) anderzijds een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot de percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] met daarop - kort gezegd - de woningen en het horecabedrijf (zie productie 2 [eiser] , productie 20 [gedaagde] ). De verkochte percelen met opstallen zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als: het verkochte.

In artikel 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

“Artikel 1 Begripsbepalingen (...)

- Verkochte 1:

KADASTRALE GEMEENTE [woonplaats]:

het perceel grond met opstallen in gebruik als horecagelegenheid, staande en gelegen te [woonplaats] , [adres 4] , kadastraal bekend als [kadastraal nummer 3] , groot drieëntwintig are (23) en vijfenzestig (65) centiare; welk perceel gedeeltelijk is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de voorheen vigerende Belemmeringenwet Privaatrecht, en wel ten behoeve van

Waterschap Zuiveringschap Limburg, kantoorhoudende te 6043 CX Roermond, Maria Theresialaan 99;

- Verkochte 2.

KADASTRALE GEMEENTE [woonplaats]:

Het woonhuis met ondergrond, tuin en verder toe- en aanbehoren, staande en gelegen te [woonplaats] , [adres 2] en [adres 3], kadastraal bekend als [kadastraal nummer 1] , groot drie (3) are en vijfentachtig (85) centiare;

en

het perceel grond erf en oprit met toe- en aanbehoren, gelegen te [woonplaats] naast de [adres 2] en [adres 3] , kadastraal bekend als [kadastraal nummer 2] , groot drie (3) are en zeventig (70) centiare. Het perceel [perceel 2] is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de voorheen vigerende Belemmeringenwet Privaatrecht, en wel ten behoeve van de publiekrechtelijke rechtspersoon [gemeente]

Artikel 7 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“1. Het Verkochte 1 wordt door Verkoper gebruikt als horecabedrijf genaamd [bistro] .

Het Verkochte 2 wordt door Verkoper gebruikt als woning met oprit. Het is de Verkoper niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet zou zijn toegestaan.

2. De Koper is voornemens het Verkochte overeenkomstig het in lid 1 van dit artikel vermelde gebruik te blijven gebruiken.

3. De Verkoper zijn geen zichtbare en/of onzichtbare gebreken bekend.

4. De Verkoper garandeert dat het Verkochte de eigenschappen bezit die voor een gebruik, als in lid 1 van dit artikel bedoeld, nodig zijn, afgezien van de aan de Koper bekende gebreken, als in lid 3 van dit artikel vermeld.”

Artikel 36 (Ouderdomsclausule) luidt als volgt:

“Koper verklaarde er mee bekend te zijn dat een deel van de tot het Verkochte behorende opstallen

oorspronkelijk omstreeks 1937 gebouwd zijn met de destijds gebruikelijke materialen.

Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkundige staat en kwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan wanneer het Verkochte een nieuwe woning zou betreffen, met name met betrekking tot de leidingen en bedradingen, het dak en de technische installaties.

Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van onder andere het houtwerk, kozijnen, leidingen, bedradingen, de dakbedekking, technische installaties, de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, de afwezigheid van schadelijke (bouw)materialen welke mogelijk asbest bevatten, de afwezigheid van ongedierte zoals houtworm of boktor.

Verkoper heeft het Verkochte gerenoveerd en verder afgebouwd.

Koper ziet af van het voor zijn rekening en risico opstellen van een bouwtechnisch deskundigen onderzoek.

Koper verklaart uitdrukkelijk het Verkochte in de huidige bouwtechnische staat te aanvaarden.”

Bij notariële akte (productie 4 [eiser] ) van 27 december 2022 zijn de registergoederen aan [eiser] geleverd. Omdat [gedaagde] ten tijde van de levering nog niet beschikte over andere woonruimte, zijn partijen in artikel 2 sub 2 van deze akte - kort gezegd - overeengekomen dat [gedaagde] in de woning mocht verblijven tot uiterlijk 5 januari 2023.

Op 29 december 2022 heeft [eiser] bij de gemeente een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor (productie 11 [eiser] ):

“(...) het constructief wijzigen van de bebouwing, aanbieden van gezinshuiszorg, (uitbreiding van de) dagbesteding en het gebruiken van de weide ten zuiden van de bebouwing voor picknickbanken, zitjes, tafeltjes en speeltuin met de daarbij behorende speeltoestellen, gelinkt aan de bestaande horeca op [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [woonplaats] . (...)”

Omstreeks februari 2023 heeft [eiser] een technische keuring aan de elektrotechnische installaties van de gekochte gebouwen laten uitvoeren door elektrotechnisch keuringsbedrijf [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). De bevindingen van [bedrijf 1] zijn neergelegd in een inspectierapport van 27 februari 2023 (hierna: het rapport [bedrijf 1] , productie 6 [eiser] ). De eindconclusie van [bedrijf 1] is dat de installatie niet voldoet aan de normen en veiligheidseisen zoals gesteld in NEN 1010:1986. Om die reden heeft [bedrijf 1] de installatie afgekeurd. Volgens [bedrijf 1] was er sprake van een zeer gevaarlijke en onveilige situatie vanwege (onder andere) (i) het ontbreken van aarding, (ii) aanraakgevaar / elektrocutie en (iii) brandgevaar door overbelasting.

Bij e-mailbericht van 27 februari 2023 (productie 7 [eiser] ) heeft [adviseur]

van [adviesbureau 1] aan [gedaagde] laten weten dat [eiser] op dwingend advies de verbouwwerkzaamheden vanwege problemen met betrekking tot de onderhoudstoestand hebben stopgezet.

Op 3 maart 2023 is elektrotechnisch installatiebedrijf [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) ter plaatse geweest. Vanaf circa maart 2023 tot en met december 2024 heeft [bedrijf 2] werkzaamheden (op regiebasis) uitgevoerd. In totaal hebben de werkzaamheden door [bedrijf 2] € 44.389,40 gekost (productie 8 [eiser] ).

Bij e-mailbericht van 13 maart 2023 (achter productie 7 [eiser] ) heeft [eiser] aan [gedaagde] - voor zover thans van belang - bericht dat de technische installatie wegens de onveiligheid ervan niet kon worden gebruikt en dat [gedaagde] aansprakelijk werd gehouden voor de schade die daardoor zou worden geleden.

Bij brief van 23 maart 2023 (productie 7 [eiser] ) heeft [gedaagde] - kort gezegd en voor zover thans van belang - betwist dat de elektrische installaties gebreken zouden hebben en dat de onroerende zaken op 27 december 2022 niet de eigenschappen zouden bezitten die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Bij beschikking van [adres 2] mei 2023 (productie 11 [eiser] ) van de gemeente is aan [eiser] vergunning verleend:

“(…) voor het constructief wijzigen van de bebouwing, aanbieden van gezinshuiszorg, (uitbreiding van de) dagbesteding en het gebruiken van de weide ten zuiden van de bebouwing voor picknickbanken, zitjes, tafeltjes en speeltuin met de daarbij behorende speeltoestellen, gelinkt aan de bestaande horeca plaatselijk bekend als [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [woonplaats] ; (…)”

[eiser] heeft het bureau [adviesbureau 2] B.V. (hierna: [adviesbureau 2] ) te [plaats] ingeschakeld in verband met vergunningsaanvragen. [adviesbureau 2] heeft in dat kader facturen van € 5.227,20, € 4.570,77 en € 880,65 (productie 12 [eiser] ) aan [eiser] gestuurd voor verrichte werkzaamheden met betrekking tot aanvraag OV, aanvraag horecavergunning, aanvraag bouw + brandveilig gebruik, aanvraag evenementenvergunning en leges / informatieverzoek.

Op 17 mei 2024 heeft [bedrijf 2] een herstelverklaring (productie [adres 2] [eiser] ) afgegeven.

Bij brief van 8 juli 2025 (productie 14 [eiser] ) heeft [eiser] aan [gedaagde] verzocht en hem gesommeerd om een schadevergoeding van € 198.953,29 te voldoen.

Het is partijen niet gelukt buitengerechtelijk tot een regeling te komen.

3. Het geschil

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk (gemotiveerd) uitvoerbaar bij voorraad:

voor zoveel als nodig een deskundigenbericht en/of getuigenverhoor te bevelen,

te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de met eisers gesloten koopovereenkomst en dientengevolge verplicht zijn de schade die eisers daardoor lijden aan hen te vergoeden, dan wel zodanig te bepalen zoals het de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,

gedaagden hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een schadevergoeding ten bedrage van € 250.333,29, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 maart 2023, dan wel zodanig te bepalen zoals het de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,

gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de proceskosten, beslagkosten ad € 2.500,-, de expertisekosten ad € 3.500, - alsmede de kosten voor een mogelijk getuigenverhoor en/of deskundigenbericht, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis;

gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de nakosten.

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eiser] heeft aan zijn vorderingen om (i) voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en (ii) [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] de schade ten bedrage van

€ 250.333,29 te vergoeden in de kern genomen primair ten grondslag gelegd dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde omdat:

de technische installatie van het verkochte ernstige gebreken vertoonde en om die reden niet mocht dan wel kon worden gebruikt;

er geen vergunning verleend was om de weide bij het horecapand te gebruiken voor horecadoeleinden.

Subsidiair heeft [eiser] zijn vordering tot betaling van € 250.333,29 onderbouwd met een beroep op dwaling, omdat hij bij een juiste voorstelling van zaken het verkochte tegen een aanzienlijke lagere koopprijs zou hebben gekocht. Hij vordert op grond van artikel 6:230 lid 2 BW opheffing van het door hem geleden nadeel.

Alvorens de rechtbank zal beoordelen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, zal de rechtbank het verweer bespreken dat (i) [eiser] niet-ontvankelijk is omdat de vorderingen hadden moeten worden ingesteld in de door eisers gedreven vof en dat (ii) [gedaagde] en [gedaagde partij 2] ten onrechte hoofdelijk aansprakelijk worden gehouden.

Partijen in de procedure en de hoofdelijkheid

[gedaagde] wijst erop dat de facturen van [bedrijf 2] zijn verzonden aan de [vof] . Dit is een vof die door eisers gezamenlijk wordt gedreven. Het is de vof die de kosten voor het herstel van de technische installatie heeft gemaakt. Ook de omzetschade is, aldus [gedaagde] , geleden door de vof. In deze procedure worden dus, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagde] , vorderingen van de vof ingesteld. Bij de incasso van vorderingen van de vof dient de vof zelf in rechte op te treden, aldus [gedaagde] . De individuele vennoten kunnen niet als eiser optreden. Om die reden moeten eisers volgens [gedaagde] niet-ontvankelijk worden verklaard.

De rechtbank verwerpt dit verweer. In deze zaak zijn eisers in privé opgetreden als partij bij de koopovereenkomst. De rechtbank begrijpt dat eisers stellen dat zij in privé schade hebben geleden als gevolg van de (gestelde) tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst en dat zij in deze procedure als partij bij de koopovereenkomst vergoeding van die door henzelf geleden schade vorderen. Dat eisers het verkochte wellicht hebben ingebracht in een door hen gezamenlijk gedreven vof en dat deze vof een afgescheiden vermogen heeft, brengt niet mee dat de schade die het gevolg is van de (gestelde) tekortkoming in de nakoming, niet (mede) door eisers wordt geleden in hun privé-vermogen. Zij kunnen als partij bij de koopovereenkomst die schade dan ook als eigen schade op [gedaagde] verhalen. Het verweer dat [eiser] om die reden niet-ontvankelijk is, wordt verworpen.

Volgens [gedaagde] worden [gedaagde] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk aansprakelijk gesteld, terwijl zij zich op grond van de koopovereenkomst niet hoofdelijk hebben verbonden voor de daarin opgenomen verbintenissen. [gedaagde] is in de overeenkomst aangeduid als Verkoper 1 en is slechts aansprakelijk waar het de verkoop van het Verkochte 1 betreft (perceel [adres 4] ). [gedaagde partij 2] is in de overeenkomst aangeduid als Verkoper 2 en is slechts aansprakelijk waar het de verkoop van het Verkochte 2 betreft (percelen [adres 2] en [adres 3] ), aldus [gedaagde] . [eiser] heeft deze uitleg betwist en stelt dat gedaagden beiden hoofdelijk naast elkaar aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst.

De rechtbank stelt vast dat in de koopovereenkomst [gedaagde] en [gedaagde partij 2] gezamenlijk zijn gedefinieerd als ‘Verkoper’ en dat de percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] gezamenlijk zijn gedefinieerd als het ’Verkochte’. Eisers worden gezamenlijk aangeduid als ‘Koper’. De verplichtingen in de overeenkomst worden allen aangegaan door ‘Verkoper’ dan wel ‘Koper’. Daarmee hebben [gedaagde] en [gedaagde partij 2] zich hoofdelijk tot nakoming van die verplichtingen verbonden. Door [gedaagde] zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die hoofdelijkheid niet is beoogd. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] de eigenaar was van [perceel 3] en [gedaagde partij 2] van de percelen [perceel 1] en [perceel 2] , zodat de verplichting tot levering van de verschillende percelen niet door hen gezamenlijk kon worden nagekomen, brengt op zichzelf niet mee dat zij zich niet hoofdelijk hebben kunnen verbinden voor de nakoming van de overige verbintenissen die voor hen uit de koopovereenkomst vloeiden. Het verweer wordt verworpen.

De toerekenbare tekortkoming

Hierna zal achtereenvolgens worden beoordeeld of het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde omdat (i) een noodzakelijke vergunning niet was verleend en omdat (ii) de technische installatie niet veilig kon worden gebruikt.

a. de vergunning

In de dagvaarding onder nummer 24 stelt [eiser] dat hij na de levering van het verkochte aan hem bij de gemeente een aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft ingediend en dat bij de beoordeling van die aanvraag is gebleken dat het gebruik van de weide bij het horecabedrijf niet was vergund. Als gevolg hiervan heeft [eiser] voor een bedrag van € 10.678,62 aan kosten moeten maken voor het vergunningstraject. Voorts heeft [eiser] gesteld dat na de levering van het gekochte door de gemeente was medegedeeld dat er nog een handhavingsverzoek jegens [gedaagde] liep wegens ‘illegale zaken die nog gelegaliseerd moesten worden’ (dagvaarding 23).

Ter onderbouwing van de stelling dat er nog een handhavingsverzoek liep, heeft [eiser] verwezen naar de e-mailcorrespondentie die als productie 10 bij dagvaarding is overgelegd. Dit is correspondentie uit september 2022 en dateert dus, anders dan [eiser] heeft gesteld, van vóór de levering van het verkochte. [gedaagde] heeft op dit punt als verweer gevoerd dat de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een controle heeft uitgevoerd naar aanleiding van de verbouwing van het achterhuis en dat de gemeente van oordeel was dat op onderdelen niet aan de voorwaarden in de vergunning was voldaan (cva, 8.8. e.v., proces-verbaal mondelinge behandeling, pag. 6). Dit betrof onderdelen van de verbouwing in het achterhuis alsmede de overkapping en de vlonder van het terras van het horecapand. Voordat de levering van het verkochte plaatsvond, is in overleg met de gemeente alles gelegaliseerd, aldus [gedaagde] .

Van de zijde van [eiser] is niet betwist dat de door de gemeente in het najaar van 2022 geconstateerde overtredingen alsnog zijn gelegaliseerd, zodat de rechtbank dat als vaststaand aanneemt. Dat betekent dat er op dat punt geen sprake was van non-conformiteit.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] bovendien bevestigd dat de gevorderde schadevergoeding voor een bedrag van € 10.678,62 vanwege niet verleende vergunningen, zoals gesteld in nummer 24 van de dagvaarding, inderdaad slechts de extra kosten betreft in verband met het feit dat de weide niet vergund was. Dat betekent dat voor de beantwoording van de vraag of vanwege het ontbreken van vergunningen het verkochte niet geschikt was voor normaal gebruik en [gedaagde] deswege schadeplichtig is, slechts de vraag voorligt of het gebruik van de weide vergund was. Al hetgeen partijen hebben gesteld ten aanzien van andere vergunningen die nodig waren voor de exploitatie van het horecapand dan wel het gebruik van het verkochte in het algemeen behoeft om die reden geen bespreking. Datzelfde geldt voor alle vergunningen en aanvragen die zij in verband daarmee hebben overgelegd.

Aan diens stelling dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst omdat het gebruik van de weide bij het horecapand niet was vergund, heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] heeft gegarandeerd dat de weide mocht worden gebruikt voor horecadoeleinden, terwijl in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning op 29 december 2022 naar voren kwam dat de weide niet was vergund. Volgens [gedaagde] was het gebruik van de weide wel vergund. Dit was gebeurd bij beschikking van 29 september 2021 (productie 11 [gedaagde] ). Aan de vergunning zijn, aldus [gedaagde] , ook de tekeningen gehecht van de speeltoestellen die op de weide mochten worden geplaatst.

De rechtbank constateert dat de gemeente bij beschikking van 9 mei 2023 op grond van een op 29 december 2022 ingediende aanvraag vergunning heeft verleend voor:

“het constructief wijzigen van de bebouwing, aanbieden van gezinshuiszorg, (uitbreiding van de) dagbesteding en het gebruiken van de weide (onderstreping rechtbank) ten zuiden van de bebouwing voor picknickbanken, zitjes, tafeltjes en speeltuin met de daarbij behorende speeltoestellen, gelinkt aan de bestaande horeca plaatselijk bekend als [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [woonplaats] ;”

Van de zijde van [eiser] zijn geen bewijsstukken overgelegd waaruit volgt, zoals door hem gesteld, dat ná het indienen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning zou zijn gebleken dat het gebruik van de weide bij het horecapand niet was vergund en dat om die reden daarvoor alsnog een aanvraag is ingediend, hetgeen vervolgens zou hebben geleid tot het alsnog vergunnen van het gebruik van de weide. In de vergunning is in de aanhef daarentegen vermeld dat reeds de aanvraag was gericht op het verkrijgen van een vergunning voor het gebruiken van de weide. De stelling dat het niet vergund zijn van de weide pas in de loop van de behandeling van de aanvraag door de gemeente is opgeworpen, is gezien de aanhef van de vergunning en zonder nadere toelichting van de zijde van [eiser] op dit punt, onbegrijpelijk en wordt om die reden gepasseerd.

Dat de gemeente vooráfgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunning zich op het standpunt zou hebben gesteld dat de weide niet was vergund, en dat het om die reden noodzakelijk was om hiervoor een vergunning aan te vragen, is niet door [eiser] gesteld en volgt ook niet uit de door hem overgelegde producties. Daarentegen volgt uit de beschikking van 14 oktober 2021 (productie 11 [gedaagde] ), zoals door [gedaagde] is gesteld, dat destijds aan [gedaagde] vergunning is verleend voor:

“(…) het legaliseren van het plaatsen van een luifel en het gebruiken van de loods inclusief terrein ten behoeve van horeca-, recreatiedoeleinden en dagopvang”

Aan de vergunningen zijn tekeningen gehecht van speeltoestellen, voorzien van het stempel van de gemeente. De stelling van [eiser] dat deze vergunning geen betrekking heeft op de weide die behoort bij het horecapand dat is gelegen op het perceel [adres 4] , omdat de vergunning is verzonden naar en is gericht aan het adres [adres 2] (welke stelling door [gedaagde] gemotiveerd is betwist) wordt door de rechtbank verworpen. Allereerst volgt uit de aanhef dat de vergunning is gericht aan Buitengoed [bistro] en aan de heer [gedaagde] . [gedaagde] , die geen eigenaar is van het perceel met de opstallen met huisnummers [adres 2] en [adres 3] , was eigenaar van perceel met daarop het pand met huisnummer [adres 4] , op welk perceel [bistro] werd geëxploiteerd. Bovendien betreft de vergunning het gebruik van het terrein ten behoeve van (onder meer) horecadoeleinden. Die horeca werd niet in de woning met huisnummer [adres 2] , maar in het pand met huisnummer [adres 4] geëxploiteerd. De conclusie kan dan ook geen andere zijn dan dat met de beschikking van 14 oktober 2021 aan [gedaagde] vergunning is verleend voor het gebruik van de weide op diens eigen perceel voor horecadoeleinden.

Nu door [eiser] dus enerzijds niet gemotiveerd is gesteld dat de gemeente zich na de levering van het verkochte jegens hem op het standpunt heeft gesteld dat het gebruik van de weide voor horecadoeleinden niet was vergund, terwijl [gedaagde] zijn verweer dat er door de gemeente een vergunning was verleend voor een dergelijk gebruik gemotiveerd heeft onderbouwd, wordt de stelling van [eiser] door de rechtbank verworpen.

Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat het horecapand niet aan de overeenkomst beantwoordde omdat het gebruik van de weide voor horecadoeleinden niet zou zijn vergund door de gemeente. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op het ontbreken van deze vergunning zullen zij worden afgewezen.

b. de technische installatie

De stellingen van [eiser]

Ter onderbouwing van de stelling dat de technische installatie gebreken vertoonde en niet kon worden gebruikt, heeft [eiser] aangevoerd dat tijdens een technische keuring van de installatie ten behoeve van de verzekering door keuringsbedrijf [bedrijf 1] is geconstateerd dat er sprake was van:

- het ontbreken van aarding van de installatie;

- aanraakgevaar respectievelijk elektrocutiegevaar;

- brandgevaar door overbelasting.

[eiser] heeft hiervoor verwezen naar het rapport [bedrijf 1] (productie 6 bij dagvaarding).

Door de gevaarlijke situatie van het verkochte was het voor [eiser] niet langer mogelijk om het woonhuis te gebruiken en om het horecabedrijf met dagopvang te verbouwen en te exploiteren, zo stelt [eiser] . De herstelwerkzaamheden die door [bedrijf 2] zijn uitgevoerd, komen erop neer dat de elektrotechnische installaties compleet vernieuwd moesten worden. Op 7 mei 2024 waren de herstelwerkzaamheden voltooid en heeft [bedrijf 2] een herstelverklaring afgegeven.

In artikel 7 lid 4 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] gegarandeerd dat het verkochte de eigenschappen zou bezitten die voor het gebruik van woning en horecabedrijf nodig zijn. Gezien de gebreken in de technische installatie beantwoordde het verkochte niet aan de overeenkomst, omdat het niet voor normaal gebruik geschikt was. [gedaagde] heeft de technische installatie zelf aangelegd en wist, dan wel behoorde te weten, dat de installaties niet naar behoren werkten en onveilig waren. [gedaagde] heeft om die reden zijn mededelingsplicht geschonden. Mede om die reden bevrijdt de ouderdomsclausule in artikel 36 van de koopovereenkomst hem niet van zijn verplichting tot vergoeden van de schade. Bovendien hebben de geconstateerde gebreken niets met ouderdom van het verkochte te maken (pleitaantekeningen, nr. 7), dit alles aldus [eiser] .

Het verweer van [gedaagde]

[gedaagde] heeft hiertegen het volgende verweer gevoerd.

Er was geen sprake van gebreken in de technische installatie in het verkochte op het moment van levering (cva, 8.24). De toestand van de technische installatie op 27 februari 2023 zoals beschreven in het rapport [bedrijf 1] is niet gelijk aan de toestand op het moment van levering 2 maanden eerder (cva, 8.25). De in het rapport genoemde gebreken deden zich op moment van levering niet voor (cva, 8.33). Na de levering is [eiser] begonnen met het verbouwen van het verkochte en het is onduidelijk wat er in de periode tot aan de keuring door [bedrijf 1] met de technische installatie is gebeurd. De makelaar die de taxatie van het verkochte heeft verricht, heeft geconstateerd en verklaard dat hij ten tijde van de taxatie geen aanleiding zag om te twijfelen aan het feit dat de technische installatie geschikt was voor het normale gebruik.

Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat de water- en gasleidingen van kunststof zijn zodat daarvoor (ook volgens NEN1010) geen aardingsverplichting bestaat (cva, 8.38). De aarding van de installatie is tot stand gebracht via een nuldraad in de centrale kast van Enexis in de wijk (proces-verbaal mondelinge behandeling, pag. 5).

Uit het rapport blijkt niet de omvang, de aard en de ernst van de gestelde afwijkingen en evenmin blijkt in welk deel van het verkochte de gestelde gebreken zich bevinden, aldus betoogt [gedaagde] verder. Om die reden is niet duidelijk wat dat betekent voor het gebruik van het verkochte als woning dan wel als horecapand (cva, 8.34 en 8.35).

De installaties in het voorhuis, achterhuis en horecapand dateren niet uit de zelfde periode. De enkele stelling dat een deel van de installatie niet zou voldoen aan een bepaalde editie van NEN1010 rechtvaardigt niet de conclusie dat de gehele installatie gebrekkig is (cva, 8.30 e.v.).

Mede uit de foto’s in het rapport [bedrijf 1] kan worden afgeleid dat de in dat rapport gestelde gebreken zich voordoen in het voorhuis, terwijl uit de stellingen van [eiser] volgt dat de schadevordering geen betrekking heeft op het voorhuis, maar op het achterhuis en het horecapand. Bovendien staan de door [eiser] gestelde gebreken niet in de weg aan het normale gebruik van de woning en het horecapand (cva, 8.39). [gedaagde] heeft tot aan de levering de woningen zonder problemen bewoond en het horecapand geëxploiteerd (cva, 8.41).

Door [gedaagde] is niet gegarandeerd dat de technische installatie aan de NEN1010 norm zou voldoen. Integendeel, hij heeft medegedeeld dat delen van de technisch installatie verouderd zijn (cva, 8.48). De in het rapport [bedrijf 1] genoemde gebreken waren kenbaar of hadden kunnen worden ontdekt indien [eiser] aan zijn onderzoeksplicht had voldaan (cva, 8.46 en 8.47).

Partijen zijn in artikel 36 van de koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde] niet instaat voor gebreken aan de technische installatie.

De beoordeling

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.

Het verkochte bestaat uit drie zelfstandige gebruikseenheden, te weten: het

voorhuis, het achterhuis en het horecapand. Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat deze drie eenheden gezamenlijk één hoofdaansluiting hebben op het elektriciteitsnet, die zich bevindt in de zijhal van nummer [adres 2] . Dat is een meterkast met drie groepen, die zijn doorgetrokken naar de schakelkasten in de drie eenheden.

Volgens [eiser] doen de gestelde gebreken in de technische installatie zich uitsluitend voor in het achterhuis en in het horecapand. Ten aanzien van het voorhuis was bekend, aldus [eiser] , dat de woning verouderd was en dat de technische installatie moest worden vernieuwd, zodat ten aanzien van het voorhuis de technische installatie aan de overeenkomst beantwoordde. De rechtbank hoeft dus geen oordeel te geven over de technische installatie in het voorhuis.

- garanties en exoneraties

Uit artikel 7 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] garandeert dat het verkochte de eigenschappen zou bezitten die voor het gebruik van woning en horecabedrijf nodig zijn. Indien de technische installatie wegens gebreken die leiden tot onveiligheid niet kán worden gebruikt of wegens geldende regelgeving van de overheid dan wel door verzekeraars gehanteerde normering niet mág worden gebruikt, dan is - afhankelijk waar de gebreken zich voordoen - het achterhuis en/of het horecapand niet voor normaal gebruik geschikt. In dat geval schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst.

De vraag is dan, gezien het partijdebat, of in artikel 36 van de koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen dat de garantie uit artikel 7 niet geldt voor gebreken in de technische installatie. De exoneratie waarop door [gedaagde] een beroep wordt gedaan is opgenomen in de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ in artikel 36 van de koopovereenkomst. Partijen verschillen van mening omtrent de uitleg hiervan.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Artikel 36 van de koopovereenkomst vangt aan met de aanhef dat het verkochte omstreeks 1937 is gebouwd en dat er om die reden lagere eisen moeten worden gesteld aan de bouwkundige staat en de kwaliteit van de woning. Met inachtneming van deze maatstaf oordeelt de rechtbank als volgt omtrent de uitleg van artikel 36 van de koopovereenkomst.

Artikel 36 van de koopovereenkomst heeft als aanhef ‘ouderdomsclausule’. Gezien de aanhef en de inhoud van artikel 36 heeft deze bepaling als strekking om de verkoper te vrijwaren voor gebreken die samenhangen met de ouderdom van het verkochte. De technische installatie is, zo heeft [gedaagde] ter zitting verklaard (proces-verbaal, pag. 5), in 2019 vernieuwd. [eiser] mag er vanuit gaan dat die vernieuwing heeft plaatsgevonden met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. Gezien de strekking van de ouderdomsclausule ziet de daarin opgenomen exoneratie niet op gebreken in de vernieuwde technische installatie. Met betrekking tot gebreken in de technische installatie in het achterhuis en in het horecapand kan [gedaagde] zich dan ook niet beroepen op de vrijwaring in de ouderdomsclausule. Het dienaangaande door [gedaagde] gevoerde verweer wordt om die reden verworpen.

- het feitelijk gebruik van het verkochte

[gedaagde] heeft verder als verweer gevoerd dat de gestelde gebreken zich niet voordeden op het moment van de levering, althans dat de technische installatie op dat moment voor het normale gebruik geschikt was en dat [gedaagde] de technische installatie tot dat moment feitelijk heeft gebruikt.

Bij de beoordeling van dit verweer stelt de rechtbank voorop dat niet is betwist, en dus tussen partijen vaststaat, dat [gedaagde] het horecabedrijf tot eind 2022 heeft geëxploiteerd en de woning heeft bewoond. Evenmin is onvoldoende betwist dat hij dit zonder problemen heeft gedaan. Weliswaar heeft [eiser] ter zitting gesteld dat hij heeft vernomen dat klanten die een feest hielden in de [bistro] niet een frituurkar van een derde mochten inhuren, omdat de technische installatie dit niet zou aankunnen, maar die stelling - die door [gedaagde] gemotiveerd is betwist - is verder niet onderbouwd. De rechtbank gaat daaraan voorbij.

Ook heeft [eiser] niet gemotiveerd gesteld dat de gebreken aan de technische installatie zodanig van aard en omvang waren, dat de technische installatie feitelijk niet kon worden gebruikt waardoor het horecapand en/of het achterhuis om die reden niet voor normaal gebruik geschikt waren. De stelling van [eiser] ter zitting (proces-verbaal, pag. 2) dat hij op 16 januari 2023 bij het proefdraaien van de horecaruimte constateerde dat de schakelaar een paar keer terugsloeg, is onvoldoende om die gevolgtrekking te maken. [eiser] verklaarde dat hij op dat moment veronderstelde dat de frietketel kapot was en om die reden de stroomuitval veroorzaakte. Hij heeft niet concreet gesteld dat naderhand is gebleken dat één van de gebreken die in het rapport [bedrijf 1] worden genoemd hiervoor verantwoordelijk was en dat aldus één van die geconstateerde gebreken aan het normale gebruik van het horecapand in de weg stond.

Daarmee staat tussen partijen vast dat de technische installatie feitelijk kon worden gebruikt. Er kan dus slechts worden geoordeeld dat de het verkochte niet de eigenschappen bezat die voor het normaal gebruik nodig zijn, indien vast komt te staan dat de door [eiser] gestelde gebreken zich voordeden en dat de aard van de gebreken meebrachten dat de technische installatie niet meer mocht worden gebruikt (op grond van wet- en regelgeving) dan wel niet meer veilig kon worden gebruikt.

- de door [eiser] gestelde gebreken aan de technische installatie

Gezien de stellingen van [eiser] bestaan die gebreken eruit dat er (i) geen aarding was, dat de installatie (ii) niet aanraakveilig was en dat er (iii) sprake was van brandgevaar. Ten aanzien van de aldus gestelde gebreken geldt het volgende.

Het verweer van [gedaagde] dat de water- en gasleidingen van kunststof zijn zodat

daarvoor (ook volgens NEN1010) geen aardingsverplichting bestaat, is niet betwist. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand tussen partijen aan dat er voor de water- en gasleidingen geen aardingsverplichting bestond en dat er op dit punt geen sprake was van een gebrek aan de technische installatie.

Het verweer dat er ten aanzien van de aarding van de installatie zelf geen sprake is van een gebrek, omdat deze aarding tot stand is gebracht via een nuldraad in de centrale kast van Enexis in de wijk, slaagt eveneens. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde] verwezen naar een notitie d.d. 28 mei 2022 (productie 40 [gedaagde] ). In deze notitie wordt verwezen naar nummer 2.32 uit de Netcode elektriciteit, waarin omtrent de aarding van een installatie is bepaald:

“De netbeheerder bepaalt of het net, of een gedeelte ervan, in aanmerking komt als TN-stelsel te worden gebruikt ten behoeve van de aardingsvoorziening van elektrische installaties en welke aanvullende voorwaarden daartoe op de aansluiting van toepassing zijn.”

In het (door [eiser] overgelegde) rapport [bedrijf 1] (productie 6 [eiser] ) wordt in paragraaf 8 onder het kopje: “informatie met betrekking tot het aardingssysteem” vermeld dat bij gebruikmaking van het TN-stelsel wordt geaard aan de zijde van de transformator. Het rapport vermeldt hier verder over:

“De nulleider wordt aan dit aardpunt gelegd. Vervolgens gaat men met 1 of meerdere fasen en nulleider en aardleider naar de verbruiker welke geen eigen aardvoorziening heeft”.

Uit de producties die beide partijen hebben overgelegd, volgt dat aarding van de technische installatie in de centrale kast van Enexis kan plaatsvinden, zoals door [gedaagde] gesteld. Ter onderbouwing van het verweer dat die aarding daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, heeft [gedaagde] verwezen naar de factuur van Enexis d.d. 29 maart 2019 ter zake van werkzaamheden van Enexis voor het aansluiten van de installatie van het verkochte op het stroomnet. De juistheid van de factuur is niet door [eiser] betwist, zodat de rechtbank er met [gedaagde] vanuit gaat dat Enexis de technische installatie na de werkzaamheden in 2019 heeft aangesloten. Er kan van worden uitgegaan dat Enexis daarbij heeft geconstateerd dat de aarding van de technische installatie in orde was. Aldus heeft [gedaagde] zijn verweer op dit punt voldoende gemotiveerd onderbouwd. Van [eiser] had in het licht van dit gemotiveerde verweer mogen worden verwacht dat hij zijn stelling dat de technische installatie niet geaard was, nader had onderbouwd. Dat heeft hij niet gedaan, zodat deze stelling wordt verworpen zonder dat [eiser] op dit punt tot bewijslevering behoeft te worden toegelaten.

Dat betekent dat de rechtbank er vanuit gaat dat de aarding van de technische installatie in orde was en er op dit punt geen sprake was van een gebrek. Dan resteert de vraag of de technische installatie onvoldoende aanraakveilig en/of brandgevaarlijk was. Ter onderbouwing van haar stellingen op dit punt heeft [eiser] ermee volstaan om te verwijzen naar het rapport [bedrijf 1] (zie dagvaarding onder 8 en 10).

Met betrekking tot deze wijze van procederen stelt de rechtbank voorop dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (HR 10 mrt 2017; ECLI:2017:404; zie ook HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, NJ 1992/814 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, NJ 1999/342). De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686).

[eiser] kan er in het licht van de hiervoor genoemde rechtspraak van de Hoge Raad ter onderbouwing van de stelling dat er ten aanzien van de technische installatie sprake was van aanraakgevaar alsmede van brandgevaar door overbelasting, niet mee volstaan om te verwijzen naar het rapport [bedrijf 1] zonder daarbij aan te duiden op welke onderdelen van het rapport hij doelt en welke gevolgtrekkingen daaraan kunnen worden verbonden. Van [eiser] had mogen worden verwacht dat hij in de processtukken concreet had gesteld op grond van welke specifieke, in het rapport genoemde, gebreken de technische installatie niet gebruiksveilig was, waarom die gebreken tot onveiligheid in het gebruik leidden en tot welke vorm van onveiligheid dat leidde. Ook had het op de weg van [eiser] gelegen om concreet te stellen aan welke specifieke gebreken door regelgeving van de overheid dan wel normering van verzekeraars de consequentie wordt verbonden dat de technische installatie niet langer mocht worden gebruikt. Ook had mogen worden verwacht dat [eiser] had gesteld in welk deel van de technische installatie bepaalde gebreken zich voordeden, nu het voor het beoordelen van de gestelde schade (gezien de diverse schadeposten) relevant is dat komt vast te staan of gebreken zich voordeden in het achterhuis dan wel in het horecapand (of beiden). Alleen indien de vordering op deze wijze concreet en gemotiveerd was onderbouwd, was het duidelijk op grond van welke feiten [eiser] concludeert dat de technische installatie het normaal gebruik van het achterhuis dan wel het horecapand verhinderde. Dan was het voor [gedaagde] mogelijk geweest om een deugdelijk verweer te voeren en voor de rechtbank om het geschil te beoordelen.

De rechtbank veronderstelt dat [eiser] met de algemene verwijzing naar het rapport [bedrijf 1] in het bijzonder heeft beoogd te verwijzen naar de gebreken die staan opgesomd in de tabel op de pagina 17 en 18 van het rapport (dat overigens geen paginanummers bevat) alsmede naar de opmerkingen op pagina 22 en 28 onder de foto’s van de verdeelkasten. De rechtbank zou echter buiten het debat van partijen treden door zelf aan de aldaar opgesomde gebreken consequenties te verbinden met betrekking tot de gegrondheid van de vordering. Uit de opgesomde (beweerdelijke) onvolkomenheden blijkt op zichzelf niet of deze leiden tot onveiligheid van de installatie en het niet kunnen of mogen gebruiken van de installatie. Ook blijkt niet of die onvolkomenheden het achterhuis dan wel het horecapand betreffen. Evenmin kan de rechtbank ten aanzien van de genoemde individuele gebreken beoordelen of, gezien de aard van de gebreken, uit de aanwezigheid ervan tijdens de keuring door [bedrijf 1] noodzakelijkerwijs volgt dat deze gebreken ook al tijdens de levering aanwezig waren of dat deze ook na de levering (al dan niet door verbouwingswerkzaamheden) kunnen zijn ontstaan. Gezien het verweer van [gedaagde] op dit punt en de verklaring van de makelaar dat er ten tijde van de taxatie geen reden was om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de technische installatie, had het op de weg gelegen van [eiser] om op dit punt zijn stellingen nader te onderbouwen.

- slotsom

De slotsom van het voorgaande is dat de stelling van [eiser] dat de technische

installatie gebreken vertoonde waardoor het verkochte niet geschikt was voor normaal gebruik, als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. Voor zover de vorderingen zijn gebaseerd op de gestelde gebreken aan de technische installatie zullen zij worden afgewezen.

Dwaling

Nu niet is komen vast te staan dat het verkochte ten aanzien van de vergunningen dan wel ten aanzien van de technische installatie niet heeft beantwoord aan de overeenkomst, dienen de op dwaling gebaseerde vordering tot vergoeding van geleden nadeel eveneens te worden afgewezen.

Opmerkingen omtrent de omvang van de gevorderde schade

Tot slot merkt de rechtbank (ten overvloede) nog op dat [eiser] enerzijds onvoldoende heeft onderbouwd dát hij schade heeft geleden door de gestelde tekortkomingen en dat hij anderzijds de omvang van de schade ondeugdelijk heeft onderbouwd.

Voor wat betreft de kosten van herstelwerkzaamheden aan de technische installatie heeft [eiser] ermee volstaan de facturen te overleggen van [bedrijf 2] voor een bedrag van € 44.389,40 over de periode maart 2023 tot en met december 2024. In de facturen zijn de werkzaamheden niet gespecificeerd. Ook in de processtukken is geen toelichting gegeven. Het is hierdoor onduidelijk welke werkzaamheden er door [bedrijf 2] zijn verricht, in welk deel van het verkochte deze zijn verricht en in hoeverre de gefactureerde werkzaamheden betrekking hadden op herstel van gebreken die het gebruik van de technische installatie onveilig maakten en daarmee in de weg stonden aan het normaal gebruik van het verkochte.

Ten aanzien van de gevorderde omzetderving geldt dat van de zijde van [gedaagde] terecht als verweer is gevoerd dat omzetderving nog geen gederfde winst en dus geen schade is. Van de zijde van [eiser] had mogen worden verwacht dat hij naar aanleiding van dit verweer de schade nader had geconcretiseerd, zodat de rechtbank op grond van de juiste feiten de schade had kunnen vaststellen.

Ook de periode van omzetderving ter zake van het horecagedeelte is onvoldoende onderbouwd. Deze periode wordt door [eiser] bepaald op 3 maanden, omdat pas op 1 april 2023 met de exploitatie van het horecagedeelte kon worden begonnen, zodat omzet zou zijn gederfd over de periode van 1 januari 2023 tot en met 1 april 2023. Uit de stellingen van [eiser] zelf volgt echter dat een aanvang van de exploitatie op 1 januari 2023 van het horecagedeelte nimmer de bedoeling was geweest en dat die datum ook niet gehaald had kunnen worden. Ook ten aanzien van de schade als gevolg van omzetderving heeft [eiser] de feiten niet juist weergegeven.

In de gevorderde omzetderving is ook een post opgenomen van een derving van

€ 80.000,00 over de periode januari tot en met april 2023 ter zake van gezinshuiszorg. Het was de planning volgens [eiser] dat er vanaf de overnamedatum gezinshuiskinderen zouden worden geplaatst in het verkochte (productie 19 [eiser] ). Ook dit moest worden uitgesteld, zo begrijpt de rechtbank, wegens gebreken aan de technische installatie. Uit de aanvraag vergunning d.d. 29 december 2022 (productie 29 [gedaagde] ) en de daarop verleende vergunning d.d. 9 mei 2023 (productie 11 [eiser] ) volgt dat pas op laatstgenoemde datum vergunning is verkregen voor het aanbieden van gezinshuiszorg en de daarvoor vereiste verbouwing van in het bijzonder het voorhuis. In het licht hiervan is zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, onbegrijpelijk dat er in de periode van 1 januari 2023 tot en met 30 april 2023 een omzet is gederfd ten gevolge van eventuele gebreken in de technische installatie. Op dit punt is dus onvoldoende onderbouwd dat er een causaal verband zou zijn tussen de omzetderving en de gestelde tekortkoming aan de technische installatie.

Voorts is ter zitting gebleken dat de kosten van € 10.678,62 die aan [adviesbureau 2] zijn betaald in verband met aanvraag vergunningen, niet alleen betrekking hadden op de werkzaamheden die [adviesbureau 2] zou hebben verricht voor de aanvraag van een vergunning voor het gebruik van de weide, maar ook op werkzaamheden die zijn verricht voor het aanvragen van de overige vergunningen die [eiser] nodig had voor de verbouwing en exploitatie van het verkochte. [eiser] kon ter zitting niet specificeren welke kosten kunnen worden toegerekend aan de vergunning met betrekking tot het gebruik van de weide en welke kosten betrekking hebben op de overige vergunningen dan wel onderdelen van de omgevingsvergunning. Hij heeft op dit punt onjuiste feiten gesteld met betrekking tot de omvang van de schade.

Voorts wordt er in het petitum van de dagvaarding betaling van € 2.500,00 gevorderd aan beslagkosten en van € 3.500,00 aan expertisekosten, zonder dat er beslag is gelegd en zonder dat is onderbouwd welke expertisekosten er zijn gemaakt.

Kortom, los van het feit dat door [eiser] onvoldoende is onderbouwd dat er sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de zijde van [gedaagde] , heeft [eiser] er met zijn begroting van de schade en meer nog met het stellen van de feiten die de rechtbank nodig heeft om de schade correct te kunnen vaststellen, een potje van gemaakt. [eiser] vordert betaling van een schadevergoeding van € 250.333,29, terwijl een groot deel van dit bedrag aantoonbaar geen schade is (onder meer de omzetderving) dan wel niet in causaal verband staat met de gestelde tekortkomingen (gederfde winst gezinshuiszorg) of eenvoudig niet is uitgegeven (de beslagkosten). Daarbij is de rechtbank door [eiser] bewust verkeerd voorgelicht, hetgeen in strijd is met artikel 21 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De rechtbank heeft hierin mede aanleiding gezien om [eiser] niet in de gelegenheid te stellen om zijn onvolledige standpunten ter zake van de gebreken in de technische installatie nader te onderbouwen.

Slotsom en proceskosten

De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.723,00;

- salaris advocaat

€

5.750,00

(2 punt × € 2.885,00);

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);

totaal

€

8.682,00.

5. De beslissing

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 8.682,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.