ECLI:NL:RBLIM:2026:7956

1. [huurder 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- de akte met aanvullende producties 14, 15 en 16 van gedaagden,

- de mondelinge behandeling van 10 maart 2026,

- de pleitnota van mr. Heynen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Bij beschikking van 3 mei 2013 heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg [huurder 2] onder bewind gesteld. De heer [bewindvoerder] is momenteel de bewindvoerder.

[verhuurder] verhuurt met ingang van 15 maart 2022 aan [huurder 1] en [huurder 2] de woning aan het adres [adres] te [postcode] [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden huurovereenkomst van toepassing.

In artikel 6.8 van deze algemene voorwaarden staat dat het de huurder niet is toegestaan in de gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te doen verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.

Op 18 december 2024 heeft de politie bij een doorzoeking van het gehuurde 45,8 gram hennep, een bus pepperspray, een ploertendoder en € 1.245,00 aan contant geld aangetroffen. Daarnaast is er ook nog 4,8 gram cocaïne in een scooter op het gehuurde perceel aangetroffen.

Per brief van 10 januari 2025 stelt de burgemeester van de gemeente [plaats 2] [verhuurder] in kennis van het voornemen om voor de duur van zes maanden tot sluiting van het gehuurde over te gaan.

Deze brief van de burgemeester was voor [verhuurder] aanleiding om [huurder 2] een brief te sturen om aan te kondigen dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden. Er is door [huurder 2] geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

Op 7 maart 2025 besluit de burgemeester van [plaats 2] daadwerkelijk tot sluiting van het gehuurde over te gaan. Dit sluitingsbesluit wordt door de voorzieningenrechter op 25 april 2025 geschorst.

[verhuurder] is daarop deze procedure gestart.

3. Het geschil

[verhuurder] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

[verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder 2] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door de handel in zowel softdrugs als harddrugs. Er zijn daarnaast ponypacks, een ploertendoder en een grote som geld aangetroffen die duiden op drugshandel. Daarmee is niet alleen een contractuele voorwaarde overtreden, maar ook niet gehandeld als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Deze tekortkoming is dermate ernstig dat dit volgens [verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Temeer, nu [huurder 2] in het verleden al eerder in aanraking is gekomen met drugshandel.

Gedaagden voeren verweer. [huurder 2] is voor de op 18 december 2024 aangetroffen softdrugs enkel schuldig bevonden aan het voorhanden hebben daarvan. De aangetroffen hennep had [huurder 2] alleen voor eigen gebruik. [huurder 2] kampt namelijk met een hennepverslaving welke het gevolg is van opgelopen trauma’s in het verleden. Bovendien bevond de aangetroffen hennep zich in een bak en niet in gripzakjes wat een contra-indicatie vormt voor handel in drugs. Ook de aangetroffen cocaïne was voor eigen gebruik. Daarnaast houdt het aangetroffen geldbedrag op geen enkele manier verband met drugsgerelateerde zaken, want dit geld is gewoon gepind. Tot slot had [huurder 1] de aangetroffen pepperspray en ploertendoder in bezit om haar en haar minderjarig kind tegen het stalkingsgedrag van de buurvrouw te beschermen. Dit alles maakt dat [huurder 2] zich niet heeft schuldig gemaakt aan de handel in drugs.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst voorwaardelijk wordt ontbonden. Hieronder legt hij dit verder uit.

Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming?

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

De kantonrechter oordeelt dat [huurder 2] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tussen partijen staat vast dat er naast 45,8 gram hennep, 4,8 gram aan cocaïne in het gehuurde is aangetroffen. [huurder 2] heeft dit ook erkend. Weliswaar betwist [huurder 2] dat er sprake is van handel in drugs, maar volgens de kantonrechter slaagt dit verweer niet. Hoewel [huurder 2] heeft verklaard de hoeveelheid hennep nodig te hebben voor eigen gebruik, kan dit niet worden gezegd van de aangetroffen hoeveelheid cocaïne van 4,8 gram. Deze hoeveelheid aan harddrugs in combinatie met de aanwezigheid van een grote hoeveelheid ponypacks maakt dat de kantonrechter oordeelt dat er weldegelijk sprake is van omstandigheden die duiden op drugshandel vanuit het gehuurde. Temeer, nu [huurder 2] geen plausibelere verklaring heeft kunnen geven voor de grote hoeveelheid ongebruikte ponypacks dan dat de dealer er abusievelijk te veel had geleverd en [huurder 2] was vergeten deze weg te gooien. Dat de aangetroffen ponypacks zich buiten het gehuurde bevonden doet daar niets aan af. Immers, ook gedragingen van de huurder buiten de woning kunnen een tekortkoming opleveren. [huurder 2] heeft in ieder geval door de grote handelshoeveelheden aan soft- en harddrugs gehandeld in strijd met artikel 2 en 3 van de Opiumwet en artikel 6.8 van de algemene voorwaarden. Dat [huurder 2] tot aan het moment van dagvaarden nooit is veroordeeld voor de handel in drugs is daarbij niet doorslaggevend.

Alhoewel [huurder 2] als verklaring voor het contant geldbedrag van € 1.245,00 heeft aangegeven dit te hebben gepind, komt deze verklaring de kantonrechter ongeloofwaardig voor. Uit de als productie 8 overgelegde pintransacties en overschrijvingen blijkt namelijk dat er op 23 en 26 mei 2024 respectievelijk bedragen van € 630,00 en € 810,00 zijn gepind. Dit was ruim voor de datum van 18 december 2024 waarop de doorzoeking plaatsvond. Los van de vraag of dit geldbedrag wel daadwerkelijk het gepinde geld betrof, heeft [huurder 2] geen aannemelijke verklaring gegeven met welk doel zij zo’n groot geldbedrag gepind heeft.

Het vorenstaande maakt dat de kantonrechter oordeelt dat [huurder 2] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 en 3 van de Opiumwet. Dit artikel verbiedt niet alleen het bezit hebben, maar ook de handel in harddrugs. Daarmee heeft [huurder 2] de contractuele voorwaarde van artikel 6.8 van de algemene voorwaarden behorende bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, geschonden. Dit artikel bepaalt namelijk dat het [huurder 2] als huurder niet is toegestaan om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Ook als een dergelijke contractuele voorwaarde ontbreekt, heeft [huurder 2] zich in elk geval niet gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.

Nu de kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maakt dat de kantonrechter in beginsel de huurovereenkomst kan ontbinden.

De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de tekortkoming ernstig genoeg is. Daarbij moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval. Bij de ontbinding van een huurovereenkomst weegt de kantonrechter de ernst van de tekortkoming ook af tegen het woonbelang van de huurder.

[huurder 2] heeft aangevoerd dat de gevorderde ontbinding en daarmee samenhangende ontruiming voor zowel [huurder 2] als hun minderjarige zoontje onevenredige gevolgen zal hebben. Zowel [huurder 2] als [huurder 1] hebben te maken met een traumatisch verleden. Beiden hebben daarvoor hulpverlening en daarbij is stabiele huisvesting van groot belang. Datzelfde geldt ook voor hun minderjarig zoontje die met een ingezet begeleidingstraject belang heeft bij een veilige en stabiele woonplek. Bovendien is het voor [huurder 2] erg lastig om andere woonruimte te vinden in [woonplaats] en omgeving. Daarom dient het woonbelang van [huurder 2] zwaarder te wegen dan het belang van [verhuurder] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming.

De kantonrechter merkt op dat in een procedure tot ontbinding en ontruiming van een woning tot de relevante omstandigheden van het geval behoort of er kinderen in de te ontruimen woning wonen. Als dat zo is, brengt artikel 3 lid 1 IVKR (internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind) mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht. Dit betekent niet dat, indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen. De belangen van in het gehuurde wonende kinderen moeten als ‘eerste overweging’ in aanmerking worden genomen.

De kantonrechter oordeelt dat het woonbelang van [huurder 2] vooralsnog zwaarder moet wegen dan het belang dat [verhuurder] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft. Doorslaggevend acht de kantonrechter daarbij het belang van het minderjarige kind,

[de minderjarige] . Gebleken is dat hun minderjarige zoontje leerproblemen heeft en intensieve begeleiding op school in [woonplaats] krijgt. Het is niet in het belang van [de minderjarige] om te wisselen van school hetgeen vooral negatieve effectieve effecten zou hebben.

Daar komt nog bij dat het inmiddels ruim 1,5 jaar geleden is dat de soft- en harddrugs in het gehuurde zijn aangetroffen. Sindsdien zijn er geen nieuwe overlastmeldingen geweest en is er geen sprake meer van de aanwezigheid van grote hoeveelheden drugs. Ook de bestuursrechter heeft onvoldoende aanleiding gezien om vanwege de ernst van de overtreding over te gaan tot schorsing van het sluitingbesluit van het gehuurde. Het belang van [verhuurder] ligt er met name in dat een gevorderde ontbinding en ontruiming een afschrikkend effect heeft en precedentwerking dient te worden voorkomen. Mede gelet op het tijdsverloop en de in gang gezette hulpverlening is de kantonrechter daarom van oordeel dat het belang van [verhuurder] minder zwaar weegt dan het woonbelang van [huurder 2] .

De kantonrechter ziet wel het belang van [verhuurder] dat zij een ‘stok achter de deur’ moet hebben zodat zij bij herhaalde aanwezigheid van grotere hoeveelheden drugs in het gehuurde direct kan optreden. Gelet daarop en op wat hiervoor is overwogen met betrekking tot de (ernst van de) tekortkoming, oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst voorwaardelijk wordt ontbonden. Dat betekent dat [verhuurder] gerechtigd is om de uitspraak ten uitvoer te leggen, indien in het gehuurde gedurende een periode van vijf jaar (geteld vanaf de datum van de uitspraak) hoeveelheden drugs worden aangetroffen die de door het Openbaar Ministerie gedoogde gebruikershoeveelheid overtreft. In dat geval zal de huurovereenkomst worden ontbonden en moet het gehuurde worden ontruimd. De huurovereenkomst blijft in stand zolang [huurder 2] zich aan de opgelegde voorwaarde houdt.

[huurder 2] en de bewindvoerder (voor de duur van het bewind) zullen daarbij hoofdelijk worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen een termijn van dertig dagen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te staan.

Uitvoerbaar bij voorraad

Gedaagden voeren verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring. Het toewijzen van de vorderingen van [verhuurder] brengen – mede gelet op de hulpverlening – zeer ingrijpende gevolgen voor [huurder 1] en [huurder 2] met zich mee.

De kantonrechter ziet aanleiding om het vonnis wél uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er is voldoende aan de belangen van [huurder 2] tegemoet gekomen door de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk toe te wijzen. Gelet op het feit dat de kantonrechter een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming oplegt, heeft [verhuurder] er belang bij dat het vonnis bij overtreding van die voorwaarde meteen ten uitvoer kan worden gelegd. Van [verhuurder] kan in redelijkheid niet worden verlangd om een procedure in hoger beroep af te wachten voordat zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis kan overgaan als de voorwaarde voor de ontbinding en ontruiming intreedt. Dat betekent immers feitelijk dat [huurder 2] opnieuw een handelshoeveelheid drugs aanwezig had en dan kan niet van [verhuurder] worden verwacht dat zij moet wachten met tenuitvoerlegging van het vonnis. Daarom ligt de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad voor toewijzing gereed.

Gedaagden worden in de proceskosten veroordeeld

Gedaagden hebben aangevoerd dat de gevorderde proceskostenveroordeling dient te worden afgewezen. Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden betreft immers een oneerlijk beding. Op basis daarvan zijn gedaagden een hogere vergoeding verschuldigd dan het geldende liquidatietarief.

De kantonrechter oordeelt daartoe als volgt. Nu de Hoge Raad (en daarmee ook de kantonrechter) in afwachting is van een antwoord op een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, zal de kantonrechter voornoemd beding niet (ambtshalve) toetsen.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

147,41

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

824,91

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Nu gedaagden in het ongelijk worden gesteld, zullen zij tevens hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, in die zin dat indien en voor zover de één deze kosten voldoet, de ander in zoverre zal zijn bevrijd.

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] , [postcode] in [woonplaats] indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

in het gehuurde worden – binnen vijf jaar na de dag van deze uitspraak – drugs aangetroffen die qua hoeveelheid hoger zijn dan de op dat moment geldende gebruikershoeveelheid die door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd,

veroordeelt [huurder 1] en de bewindvoerder hoofdelijk om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] , indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

in het gehuurde worden –binnen vijf jaar na de dag van deze uitspraak – drugs aangetroffen die qua hoeveelheid hoger zijn dan de op dat moment geldende gebruikershoeveelheid die door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd,

veroordeelt [huurder 1] en de bewindvoerder hoofdelijk in de proceskosten van € 824,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder 1] en de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [huurder 1] en de bewindvoerder hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

veroordeelt [huurder 2] hoofdelijk tot hetgeen is bepaald onder 5.2 tot en met 5.4, indien het bewind eindigt na datum vonnis,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.