ECLI:NL:RBLIM:2026:7957

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9,- de mondelinge behandeling van 21 juli 2026,- de pleitnota van de gemachtigde van [verhuurder] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[verhuurder] verhuurt met ingang van 14 februari 2023 aan [huurder] de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 633,84 per maand.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomsten zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2022 van [verhuurder] (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing.

[huurder] bewoont het gehuurde samen met de heer [persoon] (hierna: [persoon] ) en haar minderjarige dochter. [persoon] is niet de vader van de dochter en ook geen huurder van het gehuurde.

Op 10 maart 2026 heeft de politie bij een controle in het gehuurde de navolgende goederen aangetroffen (dagvaarding pagina 6 en productie 3):

[huurder] is na de doorzoeking in het gehuurde onmiddellijk aangehouden als verdachte en verblijft tot op heden in detentie. Zij is wel tussentijds vrijgelaten, maar is daarna weer aangehouden. [persoon] is op 12 maart 2026 alsnog als verdachte aangehouden.

Bij besluit van 12 maart 2026 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] aan [huurder] en [persoon] kenbaar gemaakt om op grond van artikel 13b van de Opiumwet het gehuurde, met ingang van 13 maart 2026 tot en met 13 juni 2026, voor een periode van drie maanden te sluiten.

Uit het besluit van de burgemeester volgt verder dat het aannemelijk is dat het gehuurde een belangrijke rol speelt in een crimineel netwerk dat zich bezig houdt met de handel en wandel in verdovende middelen.

Bij brief van 2 april 2026 heeft [verhuurder] , op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), de huurovereenkomst tussen partijen per 8 april 2026 buitengerechtelijk ontbonden onder gelijktijdige sommatie tot ontruiming.

Bij e-mail van 2 april 2026 heeft de gemachtigde van [huurder] aan [verhuurder] laten weten een buitengerechtelijke ontbinding prematuur te achten nu [huurder] op 1 april 2026 bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde. Op het ingediende bezwaar moet nog worden beslist.

Op 28 april 2026 heeft [verhuurder] van de bewoners van de [straat] een schrijven ontvangen waarin de bewoners gezamenlijk verklaren zich al langere tijd onveilig te voelen door de gedragingen van de bewoners van de [adres] . Deze verklaring is ondertekend door 28 bewoners.

Bij verzoekschrift van 15 mei 2026 heeft [huurder] de bestuursrechter verzocht tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 8:81 Algemene wet bestuursrecht (Awb), in die zin dat het sluitingsbesluit wordt geschorst voor de resterende duur van de sluiting. De voorzieningenrechter heeft het verzoek van [huurder] op 12 juni 2026 afgewezen.

[huurder] heeft tot op heden het gehuurde niet ontruimd (of laten ontruimen).

3. Het geschil

[verhuurder] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat – [huurder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.

[verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [verhuurder] was op grond van artikel 7:231 lid 2 BW gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, nadat de burgemeester van [plaats] een last onder bestuursdwang had opgelegd. Nu [verhuurder] de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, heeft [huurder] geen recht of titel meer om het gehuurde te bewonen en/of te gebruiken, zodat het gehuurde dient te worden ontruimd. Subsidiair vordert [verhuurder] de ontruiming van het gehuurde vanwege een ernstige tekortkoming van [huurder] in haar verplichtingen als goed huurder.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

[huurder] voert het volgende aan. De grondslag voor de opzegging, het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde, is onjuist omdat de sluiting wordt gebaseerd op artikel 13b Opiumwet terwijl de verdovende middelen niet in het gehuurde zijn gevonden maar in de auto. [huurder] voert daartoe aan dat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid van de verdovende middelen in de auto. Bij de bezwaarschriftprocedure is tijdens de hoorzitting van 2 juni 2026 hierop gewezen. De beslissing hierop moet worden afgewacht, er is nog steeds geen beslissing op het bezwaar genomen. Indien het bezwaar gegrond wordt verklaard, vervalt daarmee ook de grondslag voor de opzegging van de huurovereenkomst door [verhuurder] . Daarnaast is van overlast of klachten uit de buurt nooit sprake geweest. [huurder] heeft, nadat de verdovende middelen zijn aangetroffen, de relatie met [persoon] beëindigd en [persoon] woont ook niet meer in het gehuurde. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat [huurder] in het gehuurde woont met haar minderjarige dochter.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

De kantonrechter dient daarom te beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in stand blijft. Daarbij geldt het toetsingskader zoals laatstelijk uiteengezet door de Hoge Raad in zijn arrest van 10 april 2026.

Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De ontbinding vindt plaats door een buitengerechtelijke verklaring als bedoeld in artikel 6:267 BW. Voor gebruikmaking van deze bevoegdheid is, anders dan bij een ontbinding op grond van artikel 6:265 BW, niet vereist dat sprake is van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst.

De bevoegdheid van [verhuurder] om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, berust op het enkele feit dat de burgemeester heeft besloten het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet te sluiten. Vaststaat dat de burgemeester van de gemeente [plaats] bij besluit van 12 maart 2026 heeft besloten het gehuurde voor de duur van drie maanden te sluiten en dat dit besluit ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding van kracht was. Dat [huurder] tegen dit besluit bezwaar heeft gemaakt, maakt dit niet anders. Zolang een bestuursrechtelijk besluit niet is vernietigd of geschorst, dient de burgerlijke rechter uit te gaan van de rechtsgeldigheid daarvan (op grond van de leer van de formele rechtskracht). Voor toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat het sluitingsbesluit onherroepelijk is geworden. Dat een sluitingsbesluit later wordt ingetrokken of vernietigd, doet niet af aan een reeds rechtsgeldig verrichte buitengerechtelijke ontbinding. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verhuurder] bevoegd was de huurovereenkomst op 2 april 2026 buitengerechtelijk te ontbinden met ingang van 8 april 2026.

Nu [huurder] heeft aangevoerd dat de buitengerechtelijke ontbinding prematuur is en dat zij niet wist van de aanwezigheid van de verdovende middelen in het gehuurde en in de Volkswagen Polo en de grote hoeveelheden contant geld, dient de kantonrechter te beoordelen of [verhuurder] , gelet op de omstandigheden van het geval, misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid dan wel of gebruikmaking van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter dient daarnaast de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van [verhuurder] bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [huurder] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast.

Van misbruik van bevoegdheid is echter niet gebleken. [huurder] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [verhuurder] haar bevoegdheid heeft uitgeoefend met een ander doel dan waarvoor deze is verleend of dat [verhuurder] , gelet op de wederzijdse belangen, in redelijkheid niet tot buitengerechtelijke ontbinding had mogen overgaan. [verhuurder] heeft als verhuurder de taak om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurt waar haar woningen gelegen zijn. Zij heeft de huurovereenkomst ontbonden met als doel om drugs gerelateerde activiteiten in en rondom haar huurwoningen te bestrijden, onder meer om precedentwerking voor andere huurders en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners te voorkomen.

Ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt niet. Zoals de Hoge Raad in zijn arrest heeft overwogen, is slechts onder bijzondere omstandigheden plaats voor het oordeel dat gebruikmaking van de bevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is in deze zaak niet gebleken. De kantonrechter betrekt daarbij dat uit het besluit van 12 maart 2026 van de burgemeester van de gemeente [plaats] volgt dat in het gehuurde en de Volkswagen Polo, die zich direct bij het gehuurde bevond, een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs (78 blokken, te weten 78 kg), grote hoeveelheden contant geld (meerdere tonnen) en andere goederen zijn aangetroffen die in verband worden gebracht met drugshandel. Dat [huurder] stelt niet op de hoogte te zijn geweest van de aanwezigheid daarvan, leidt niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat deze stelling moeilijk te rijmen valt met de omvang van de aangetroffen goederen, verbleef [persoon] met de toestemming van [huurder] in het gehuurde. Op grond van artikel 7:219 BW geldt dat: “de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.” De gevolgen van de gedragingen van [persoon] komen daarom in beginsel voor rekening en risico van [huurder] als huurder. Dat een deel van de verdovende middelen in de Volkswagen Polo is aangetroffen, maakt dit niet anders. Uit het besluit van 12 maart 2026 van de burgemeester van de gemeente [plaats] volgt dat de dozen (waarin de blokken met cocaïne zijn aangetroffen) vanuit het gehuurde naar de auto zijn gebracht. [huurder] heeft enkel aangevoerd dat zij de videobeelden niet zelf heeft kunnen zien waaruit volgt dat de dozen vanuit de woning zijn verplaatst naar de auto. De voorzieningenrechter heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de beschrijving van de videobeelden die in de bestuurlijke rapportage wordt gegeven. Gelet hierop is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de gevorderde ontruiming, gelet op de belangen van beide partijen, een gerechtvaardigde en evenredige inbreuk vormt op het recht van gedaagde op eerbiediging van haar woning zoals beschermd door artikel 8 EVRM.

Aan de zijde van [verhuurder] weegt zwaar dat zij als woningcorporatie verantwoordelijk is voor een veilige en leefbare woonomgeving. Zij heeft een gerechtvaardigd belang om woningen waarin sprake is geweest van drugshandel niet langer beschikbaar te laten zijn voor dergelijke activiteiten teneinde de woning zo spoedig mogelijk weer beschikbaar te krijgen voor verhuur aan een woningzoekende op de wachtlijst. Daartegenover staat het belang van [huurder] bij behoud van haar woning. Dat belang is evident, maar is op zichzelf geen bijzondere omstandigheid die maakt dat de gevorderde ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een woonbelang speelt immers in iedere ontruimingszaak. Als [huurder] het gehuurde moet ontruimen en verlaten, heeft dat niet alleen negatieve gevolgen voor haar, maar ook voor haar minderjarige dochter. De belangen van minderjarige kinderen wegen op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind zwaar mee in de afweging of tot ontruiming moet worden overgegaan. In dit geval is uit de stukken en het verhandelde ter zitting echter onvoldoende gebleken dat de minderjarige dochter als gevolg van een ontruiming dakloos zal geraken of anderszins in een noodsituatie terecht zal komen. Vaststaat dat de minderjarige dochter reeds enige maanden bij haar vader verblijft en daar kan blijven wonen. Weliswaar is die situatie niet ideaal, maar de kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de minderjarige dochter voldoende zijn meegewogen, maar in dit geval niet opwegen tegen de belangen van [verhuurder] bij ontruiming van het gehuurde.

Spoedeisend belang

Voor toewijzing van een voorlopige voorziening in kort geding is vereist dat [verhuurder] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat dit spoedeisend belang aanwezig is nu dit volgt uit de aard van de zaak. Zoals uit het voorgaande volgt, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 8 april 2026 rechtsgeldig is. Dit betekent dat [huurder] sindsdien geen recht meer heeft om in het gehuurde te verblijven en daarvan gebruik te maken, voor zover daar nog sprake van is.

[verhuurder] heeft als woningcorporatie een gerechtvaardigd belang om zo spoedig mogelijk weer over het gehuurde te kunnen beschikken teneinde deze weer beschikbaar te krijgen voor verhuur aan een woningzoekende op de wachtlijst en de leefbaarheid en veiligheid in de woonomgeving te waarborgen. [verhuurder] heeft daarom een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.

Conclusie

De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De door [verhuurder] gevorderde ontruimingstermijn van twee weken na betekening van dit vonnis acht de kantonrechter redelijk. Indien [huurder] vanwege haar detentie meer tijd nodig heeft om het gehuurde feitelijk te verlaten, staat het partijen uiteraard vrij daarover in onderling overleg afspraken te maken.

Proceskosten

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.301,02

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [verhuurder] heeft er belang bij om de veroordeling direct te kunnen executeren, zodat zij weer vrij over het gehuurde kan beschikken om deze aan een woningzoekende op de wachtlijst te kunnen verhuren. Bovendien brengt de aard van een kort geding met zich mee dat vonnissen in beginsel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat het vereiste spoedeisend belang met zich meebrengt dat executie ook moet kunnen plaatsvinden hangende een hoger beroep.

5. De beslissing

veroordeelt [huurder] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [verhuurder] te stellen,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.301,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.