ECLI:NL:RBLIM:2026:8015

1. ROC BEHEER 4 B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie- de conclusie van dupliek in reconventie.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

E-LLIS heeft met ingang van 1 mei 2020 van Wijori Vastgoed B.V. een kantoorruimte gehuurd aan de [locatie] , alsmede 16 parkeerplaatsen in de parkeergarage en 32 parkeerplaatsen op het parkeerterrein (hierna genoemd “het gehuurde”).

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing (hierna genoemd “de Algemene Bepalingen”).

Het eigendom van het gehuurde is op 16 april 2021 overgegaan naar Roc Beheer 4 B.V., in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van Roc Vastgoed 4 C.V.

De aanvangshuurprijs bedroeg op jaarbasis € 100.069,00, exclusief servicekosten en btw. E-LLIS was daarnaast per kwartaal een voorschot op de servicekosten verschuldigd.

E-LLIS heeft op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst als waarborg een bankgarantie gesteld ter hoogte van € 42.935,00.

De huurovereenkomst is door opzegging van E-LLIS geëindigd per 30 april 2025.

Voorafgaande aan het einde van de huurovereenkomst heeft volgens artikel 22.7 van de Algemene Bepalingen op 26 februari 2025 een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden (productie 2 van Roc).

Na de voorinspectie heeft er in maart 2025 nog e-mailcontact tussen partijen plaatsgevonden over de oplevering.

Op 30 april 2025 heeft de eindoplevering van het gehuurde plaatsgevonden. In het proces-verbaal van oplevering staat onder het kopje ‘staat van gehuurde’ het volgende vermeld: “ingevolgde de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst m.b.t. het hierboven genoemde gehuurde, hebben de partijen de toestand van het gehuurde opgenomen en vastgesteld dat het gehuurde in goede staat verkeerd.” (productie 5 van E-LLIS).

Op 20 juni 2025 heeft E-LLIS van Roc Vastgoed 4 C.V. een creditnota ontvangen van € 14.891,74 op grond van de servicekostenafrekening over het boekjaar 2024. Op de factuur staat een betalingstermijn van 30 dagen.

Op 7 augustus 2025 is de door E-LLIS gestelde bankgarantie door Roc vrijgegeven aan E-LLIS.

Roc heeft tot op vandaag het factuurbedrag van € 14.891,74 niet betaald aan

E-LLIS.

3. Het geschil

E-LLIS vordert - samengevat en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - de hoofdelijke veroordeling van Roc tot betaling van € 14.891,74 aan restitutie teveel betaalde servicekosten over boekjaar 2024, € 2.233,76 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke (handels)rente.

Roc voert verweer. Roc concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vorderingen van E-LLIS, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van E-LLIS in de kosten van deze procedure. Roc beroept zich op opschorting van betaling. Voor het verdere verweer wordt verwezen naar de stellingen van Roc in reconventie, weergegeven onder overweging 3.4 en 3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

Roc vordert - samengevat - veroordeling van E-LLIS tot betaling van € 14.935,09, alsmede te verklaren voor recht dat Roc het gevorderde bedrag tot een bedrag van

€ 14.891,74 mag verrekenen met het uit hoofde van de servicekostenafrekening over 2024 aan E-LLIS verschuldigde bedrag, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van E-LLIS in de kosten van deze procedure.

Volgens Roc heeft E-LLIS het gehuurde met gebreken opgeleverd en bedraagt het herstel volgens de offerte van [bedrijf] een bedrag van

€ 14.935,09 inclusief btw. Roc vordert betaling van dit bedrag. Roc beroept zich daarnaast ook op verrekening.

E-LLIS voert verweer. E-LLIS concludeert - samengevat - tot niet-ontvankelijkheid van Roc, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Roc, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Roc in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

In verband met de onderlinge samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden besproken.

Roc erkent dat zij uit hoofde van de afrekening servicekosten over boekjaar 2024 een bedrag van € 14.891,74 aan E-LLIS verschuldigd is. De kern van het geschil tussen partijen betreft dan ook de vraag of Roc recht heeft op betaling van het door haar gevorderde bedrag aan herstelkosten van € 14.935,09 (op grond waarvan zij haar betaling heeft opgeschort), danwel of Roc het aan E-LLIS verschuldigde bedrag van

€ 14.891,74 aan afrekening servicekosten mag verrekenen met haar tegenvordering.

Gerechtvaardigd vertrouwen en beroep op rechtsverwerking

Volgens Roc heeft zij eerst op 4 november 2025 geconstateerd dat er nog gebreken in het gehuurde waren en zijn hier op 19 november 2025 door haar foto’s van gemaakt (productie 4 van Roc). In de conclusie van antwoord, tevens eis van reconventie, heeft Roc onder punt 9 een opsomming van de gebreken weergegeven.

E-LLIS betwist de door Roc gestelde gebreken bij de oplevering van het gehuurde op 30 april 2025.

Partijen hebben een proces-verbaal van eindoplevering opgemaakt bij het einde van de huurovereenkomst op 30 april 2025, dat zowel door de beheerder van Roc als door

E-LLIS is ondertekend. Hierin staat vermeld dat het gehuurde bij de oplevering in goede staat verkeert. In het proces-verbaal van eindoplevering staat niet vermeld dat de in het proces-verbaal van de voorinspectie opgenomen gebreken van 26 februari 2025 niet zijn verholpen. Het door [vastgoedbeheerder] getekende proces-verbaal van eindoplevering levert dan ook niet hooguit een bewijsvermoeden op, zoals door Roc wordt gesteld. Dat betekent dat E-LLIS er in beginsel vanuit mocht gaan dat zij het gehuurde in goede staat had opgeleverd.

Roc stelt zich ten aanzien van het proces-verbaal van eindoplevering van 30 april 2025 op het standpunt dat:

de mededeling van [vastgoedbeheerder] dat alles in orde was veel te lichtvaardig is gegeven, omdat dit zou zijn gedaan mede in de veronderstelling dat er een verbouwing zou volgen, maar de beheerder er niet bij stil heeft gestaan dat de ruimte eerst nog verhuurd diende te worden zonder gebreken,

er geen waarde kan worden gehecht aan het proces-verbaal, omdat [vastgoedbeheerder] niet bevoegd was om namens Roc rechtshandelingen te verrichten. [vastgoedbeheerder] staat in de huurovereenkomst slechts als beheerder opgenomen en mag Roc daarom niet vertegenwoordigen.

Ten aanzien van punt 1 geldt dat niet is gesteld en onderbouwd waarom dit aan

E-LLIS moet worden tegengeworpen. Bovendien is niet gebleken dat E-LLIS hiervan op de hoogte was of had kunnen zijn.

Ten aanzien van punt 2 geldt dat dit standpunt niet kan slagen en wel op grond van het volgende. In de huurovereenkomst is [vastgoedbeheerder] uitdrukkelijk als beheerder aangewezen. Daarnaast heeft Roc [vastgoedbeheerder] de voorinspectie van het gehuurde laten doen op 26 februari 2025 en is het proces-verbaal van de voorinspectie uitsluitend (namens Roc) door [persoon] van [vastgoedbeheerder] ondertekend. Roc beroept zich ook op de inhoud van dat proces-verbaal. Onder deze omstandigheden mocht E-LLIS er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [vastgoedbeheerder] vertegenwoordigingsbevoegd was om namens Roc het proces-verbaal van eindoplevering te ondertekenen.

Ook in het geval met het proces-verbaal van eindoplevering van 30 april 2025 geen kwijting aan E-LLIS zou zijn verleend, kan in het midden blijven of er sprake is van gebreken bij de oplevering. E-LLIS beroept zich op rechtsverwerking met betrekking tot de vermeende opleveringsgebreken ex artikel 6:2 lid 2 jo. 6:248 lid 2 BW.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is enkel tijdsverloop tussen het ontstaan van de vordering en het moment waarop de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend maakt, niet toereikend. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij dat de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op rechtsverwerking slaagt.

Roc heeft namelijk het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat E-LLIS het gehuurde in goede staat heeft opgeleverd en dat er geen sprake is van gebreken waarvoor zij aansprakelijk zou zijn. Dit blijkt uit het volgende.

Op 30 april 2025 heeft een eindoplevering plaatsgevonden, waarbij de toestand van het gehuurde is opgenomen en waarbij is vastgesteld dat het gehuurde in goede staat verkeert.

Naast het ondertekende proces-verbaal van eindoplevering heeft Roc op 7 augustus 2025 ook de waarborg aan E-LLIS terugbetaald. In artikel 24.1 van de Algemene Bepalingen is bepaald dat de waarborg ziet op de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent dat hieronder ook schade aan het gehuurde valt. In artikel 24.4 van de Algemene Bepalingen is verder bepaald dat als de waarborg niet rechtsgeldig is aangesproken door de verhuurder deze uiterlijk binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst dient te worden terugbetaald. Dat is ook gebeurd door Roc.

Vervolgens heeft Roc acht maanden gewacht met het kenbaar maken van de door haar geconstateerde gebreken. Roc heeft namelijk eerst bij brief van haar gemachtigde van 12 januari 2026 (danwel in december 2025 door Roc zelf) zich beroepen op opleverings-gebreken.

Dit alles tezamen (lange tijdsverloop, proces-verbaal van eindoplevering en volledige terugbetaling van de waarborgsom) maakt dat bij E-LLIS het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Roc haar eventuele aanspraak niet (meer) geldend zou gaan maken.

Bovendien heeft Roc niet betwist dat het gehuurde inmiddels ingrijpend is verbouwd. Hierdoor kan E-LLIS niet meer aantonen hoe zij het gehuurde heeft opgeleverd en dit schaadt haar procesbelang. Roc stelt weliswaar dat de verbouwingswerkzaamheden eerst op 5 januari 2026 zijn aangevangen, dat wil zeggen nadat zij de gebreken in december 2025 bij E-LLIS heeft gemeld, maar deze stelling kan niet slagen. E-LLIS betwist dat zij eerder dan bij brief van 12 januari 2026 van de gemachtigde van Roc op de hoogte is gesteld van de vermeende gebreken. Bovendien blijkt uit deze brief of anderszins niet dat E-LLIS al in december 2025 op de hoogte is gesteld van de gestelde gebreken (productie 6 van Roc). Hierdoor is de positie van E-LLIS onredelijk benadeeld.

Conclusie

De conclusie van het bovenstaande is dat Roc geen beroep (meer) kan doen op opschorting of verrekening met betrekking tot de door haar gevorderde herstelkosten.

Dat betekent dat de vordering in conventie tot betaling van € 14.891,74, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juli 2025, wordt toegewezen en de vordering in reconventie dient te worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

E-LLIS vordert in conventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet in beginsel worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat Roc heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal. Uit de door E-LLIS gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

De kosten waarvan E-LLIS vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

E-LLIS vordert de buitengerechtelijke incassokosten subsidiair op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit. E-LLIS BV heeft op grond hiervan voldoende gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. E-LLIS BV heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 923,92 worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 maart 2026.

Proceskosten

Roc is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van E-LLIS worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

131,73

- griffierecht

€

1.504,00

- salaris gemachtigde

€

1.296,00

(2 punten × € 432,00 in conventie + 2 punten x factor 0,5 x € 432,00 in reconventie)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.075,73

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

Op grond van artikel 7:226 BW zijn de rechten en plichten van Wijori Vastgoed B.V. overgegaan op Roc Beheer 4 B.V. Roc is op grond van de artikelen 18 en 19 van het Wetboek van Koophandel hoofdelijk verbonden voor schulden van de vennootschap.

De veroordeling wordt daarom hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

5. De beslissing

veroordeelt Roc hoofdelijk om aan E-LLIS te betalen een bedrag van € 14.891,74, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW, met ingang van 21 juli 2025 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Roc hoofdelijk om aan E-LLIS te betalen een bedrag van € 923,92 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 10 maart 2026 tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

wijst de vorderingen van Roc af,

in conventie en in reconventie

veroordeelt Roc hoofdelijk in de proceskosten van € 3.075,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt Roc hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als Roc niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Roc hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis, met uitzondering van de beslissing onder 5.3, uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.