ECLI:NL:RBLIM:2026:8051

Procesverloop

Overwegingen

1. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.18 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.

De door de derde-partijen in de aanvraag van 13 november 2022 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.

2. Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van 11 juni 2024 omdat dit besluit, zo voeren zij aan, als besluit op bezwaar moet worden aangemerkt en niet als een (nieuw) primair besluit.

De rechtbank merkt verweerders besluit van 11 juni 2024 aan als een besluit als bedoeld in artikel 6:19 van de Awb. Het besluit van 11 juni 2024 is namelijk expliciet geformuleerd als een (nieuw) primair besluit onder intrekking van het primaire besluit van 12 september 2023 (verzonden op 13 oktober 2023) en het is gebleken dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling van verweerder is geweest om daarmee op het bezwaar van eiser tegen het besluit van 12 september 2023 te beslissen. Dit is met partijen op zitting besproken. Eiser heeft op zitting verklaard zich tegen deze (procedurele) gang van zaken inmiddels niet meer te verzetten. Uit het voorgaande volgt dat verweerder bij besluit van 11 februari 2025 op eisers bezwaar tegen het besluit van 11 juni 2024 heeft beslist en dat dit besluit - nu daartegen (eveneens) tijdig beroep is ingesteld - het in beroep bestreden besluit betreft dat nu ter beoordeling voorligt. De rechtbank zal daarom het beroep dat eiser tegen het besluit van 11 juni 2024 heeft ingesteld, niet-ontvankelijk verklaren.

Bestreden besluit

3. De derde-partijen hebben op 13 november 2022 bij verweerder een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend in verband met de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning ‘ [adres 1] ’ van 7 december 2018 die aan eiser is verleend voor het renoveren van een bestaand bedrijfspand op het adres [adres 1] in [plaats 1] . De vergunning is op 8 december 2018 in werking getreden. De derde-partijen stellen zich op het standpunt dat de planologische wijziging een negatieve invloed heeft op de waarde van hun woning met aan- en toebehoren. Door het verlenen van de omgevingsvergunning worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel [adres 1] vergroot. Zij betogen onder meer dat door de planologische wijziging extra overlast mogelijk is doordat bedrijfsactiviteiten in een hogere milieucategorie worden toegestaan. Dat brengt tevens extra vervoersbewegingen met zich mee. Zij schatten de waardevermindering zelf in op € 100.000,00.

4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit van 11 juni 2024 ongegrond verklaard en dat besluit gehandhaafd. Bij dat besluit is aan de derde-partijen een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 3.700,00, te vermeerderen met de te vergoeden wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van de uitkering. Verweerder heeft deze besluitvorming gebaseerd op het advies van 15 april 2024, genaamd ‘Hernieuwd definitief advies aanvraag tegemoetkoming planschade [adres 2] in [plaats 2] ’, van [naam bv] (hierna: [naam bv] ).

5. In het hiervoor genoemd advies heeft [naam bv] een planologische vergelijking gemaakt tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische maatregel, de omgevingsvergunning van 7 december 2018, en het direct daaraan voorafgaande planologische regime, gevormd door het bestemmingsplan “Heel-Panheel” dat op 19 maart 2015 is vastgesteld en nadien onherroepelijk is geworden. Ten aanzien van de bouwmogelijkheden stelt [naam bv] vast dat die door de planologische wijziging zijn toegenomen. Met de omgevingsvergunning is het toegestaan om een bedrijfsgebouw op te richten met een maximale bouwhoogte van 8 meter, daar waar onder het oude planologische regime was toegestaan om een bedrijfsgebouw op te richten met een maximale bouwhoogte van 6,5 meter. Daardoor is sprake van een planologisch nadeel in de vorm van een beperkte aantasting van uitzicht vanuit de woning en het perceel van de derde-partijen en een geringe verdergaande schaduwhinder. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden stelt [naam bv] vast dat onder het oude regime de bestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – aannemer’ gold. Deze bestemming en functieaanduiding maakte maximaal een aannemersbedrijf met werkplaats met een bruto oppervlakte van meer dan 1.000 m² in (milieu)categorie 3.1 mogelijk. Onder het nieuwe planologische regime is de vestiging van een bedrijf in het repareren van machines voor plaatbewerking in categorie 3.2 en het aanbrengen van nieuwe dakbedekking op de bedrijfsloods toegestaan. [naam bv] concludeert dat de inwerkingtreding van het nieuwe regime planologisch nadeel met zich meebrengt voor de derde-partijen in de vorm van een geringe toename van uitzicht- en schaduwhinder, een zeer geringe toename van geluid- en geurhinder en een gering verminderde situeringswaarde. De taxateur heeft de marktwaarde van de onroerende zaak van de derde-partijen direct vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime op de peildatum 8 december 2018 geschat op € 265.000,00. Daarbij heeft de taxateur

gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De aanwezige transacties van (enigszins) vergelijkbare woningen zijn daarbij gebruikt als referentie en daarbij is rekening gehouden met de verschillen in kenmerken tussen de gebruikte referentieobjecten en het te taxeren object. De waarde direct na de planologische verandering heeft [naam bv] geschat op € 256.000,00. De waardevermindering bedraagt volgens de taxateur daarom € 9.000,00. Omdat geen hoger normaal maatschappelijk risico kan worden aangenomen dan het minimum forfait van 2% wordt € 5.300,00 in mindering gebracht op het gewaardeerde planschadebedrag zodat € 3.700,00 voor tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt, aldus [naam bv] .

De beroepsgronden

6. Eiser heeft in beroep herhaald dat [naam bv] de waarde van de woning van de derde-partijen aan de [adres 2] (hierna: het object) ten tijde van de peildatum,

8 december 2018, voorafgaand aan de planologische wijziging, ten onrechte een stuk hoger heeft getaxeerd dan de waardering van het object in het kader van de Wet Waardering Onroerend Zaken (hierna: de WOZ). Eiser betoogt dat niet, althans onvoldoende is gemotiveerd waarom een zo veel hogere waardering ten opzichte van de WOZ-waarde in dit geval gerechtvaardigd is en dat verweerder het advies van [naam bv] in zoverre niet zonder meer mocht volgen. Volgens eiser bestaat er tussen de feitelijke situatie en de planologisch mogelijke situatie geen verschil. Eiser weerspreekt de constatering van [naam bv] dat het bedrijfspand van eiser in de oude planologische situatie feitelijk gezien een vervallen bedrijfspand was en dat dit feitelijk aspect het verschil in waardering ten opzichte van de WOZ kan verklaren. De situeringswaarde van het object is volgens eiser niet (aanmerkelijk) gestegen na de renovatie van zijn bedrijfspand na verlening van de omgevingsvergunning. Verder stelt eiser zich op het standpunt dat hij niet zelf de taxatierapporten die ten behoeve van de WOZ-waardering zijn opgesteld, hoeft in te brengen. Het lag op de weg van [naam bv] om dat te doen omdat [naam bv] de afwijking van WOZ-waarde dient te verklaren. Door dit achterwege te laten is het bestreden besluit in strijd met de zorgvuldigheid en vergewisplicht genomen, aldus eiser. Eiser voert verder aan dat de door [naam bv] bij de taxatie gebruikte referentiepanden allemaal voor een aanmerkelijk lagere waarde zijn verkocht dan de waarde die [naam bv] voor het object heeft geschat. Ook dat geeft reden voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van het object. Er is te meer reden voor twijfel omdat [naam bv] er bij de taxatie van 16 mei 2023 nog van uitging dat de situering van de 4 referentiepanden beter is dan die van het object omdat de referentiepanden niet grenzen aan “industrie”. Daarvan uitgaande is niet te verklaren waarom de referentiepanden voor een lagere waarde zijn verkocht.

Het standpunt van verweerder

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij in beginsel op het advies van een ingeschakelde deskundige mag afgaan. [naam bv] is ter zake deskundig en volgens verweerder mocht hij in dit geval het advies van [naam bv] aan het bestreden besluit ten grondslag leggen en is aan de vergewisplicht voldaan. Ook heeft [naam bv] een verklaring gegeven voor de afwijkende WOZ-waarde en verweerder heeft ook dat standpunt gevolgd. Eiser heeft geen contrarapportage van een andere deskundige overgelegd en hetgeen is aangevoerd geeft volgens verweerder geen aanleiding het deskundigenadvies van [naam bv] in twijfel te trekken. Verder wijst verweerder er onder meer op dat een taxatie terughoudend dient te worden getoetst omdat kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige daarbij een rol spelen. Volgens verweerder berust de bewijslast bij eiser als hij van mening is dat de taxatie door de deskundige onjuist is.

Het oordeel van de rechtbank

8. De rechtbank stelt vast dat het punt van geschil in deze zaak is beperkt tot de juistheid van de taxatie van het object door [naam bv] op de peildatum, 8 december 2018, direct voorafgaand aan de planologische wijziging. Eiser is van mening dat die waarde te hoog is geschat. Hij trekt de juistheid van de taxatie in twijfel omdat de door [naam bv] gebruikte referentiepanden voor een aanmerkelijk lagere prijs zijn verkocht en gelet op de afwijkende, een stuk lagere, WOZ-waarde van het object op 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geding dat [naam bv] en de taxateur die de taxatie heeft verricht, alsmede de tweede taxateur die de taxatie(methode) heeft gecontroleerd, ter zake deskundig zijn.

9. De rechtbank stelt voorop dat bij de waardering van onroerende zaken niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol spelen. De bestuursrechter beoordeelt of het bestuursorgaan de taxatie redelijkerwijs aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet. In het kader van de zorgvuldigheid is van belang dat voor het bestuursorgaan een vergewisplicht geldt alvorens het op een advies van een deskundige mag afgaan. Die vergewisplicht houdt in dat moet worden nagegaan of het advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Indien een partij concrete aanknopingspunten aanvoert voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan en moet zo nodig de adviseur om een reactie vragen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet het taxatierapport van [naam bv] aan de daaraan te stellen eisen en heeft verweerder dat aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen. Daarvoor is het volgende van belang.

De referentiepanden

11. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft in de uitspraak van 6 augustus 2025 onder meer het volgende overwogen: “Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van (dat aspect van) het taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Ook onvoldoende is een – niet met een tegenrapport onderbouwd – betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt”.

12. De rechtbank stelt vast dat [naam bv] op blz. 7 tot en met 13 van zijn rapport het object en zijn omgeving, alsmede het onderhoud van het object heeft omschreven. In dit geval is de taxatie uitgevoerd op basis van de vergelijkingsmethode. De objecten (referentiepanden) die de taxateur in de vergelijking heeft betrokken en die in de directe omgeving van het object zijn gelegen, zijn op blz. 14 tot en met 18 van het rapport beschreven. [naam bv] heeft rekening gehouden met de verschillen in kenmerken tussen de gebruikte referentieobjecten en het te taxeren object, zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte wonen, perceeloppervlakte, energielabel, bij-, op- en/of aanbouwen, onderhoudssituatie, locatie, mate van luxe en mate van doelmatigheid. Per woning is een verklaring gegeven voor de hogere taxatie van het onderhavige object.

Daarmee is in beginsel op inzichtelijke wijze aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de taxatie ten grondslag zijn gelegd en is de conclusie niet onbegrijpelijk.

De vraag is dan vervolgens of eiser voldoende concrete aanknopingspunten voor twijfel heeft aangevoerd of het taxatierapport heeft weten te weerleggen.

13. In dat verband stelt de rechtbank vast dat de argumentatie van eiser met betrekking tot de referentiepanden ziet op een aspect van het taxatierapport dat gebaseerd is op de specifieke deskundigheid van de taxateur, maar dat eiser geen onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur heeft ingediend waaruit blijkt dat het taxatierapport van [naam bv] onjuist is. Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank in de enkele omstandigheid dat de door de taxateur van [naam bv] in de vergelijking betrokken panden allemaal voor een lager bedrag zijn verkocht dan de door [naam bv] getaxeerde markwaarde van het object geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de taxatie. De beroepsgrond slaagt niet.

De WOZ-waarde

14. In de onder 11 genoemde uitspraak heeft de Afdeling tevens overwogen dat bij een planschadetaxatie in de regel geen betekenis toekomt aan de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak, omdat die waarde op basis van de feitelijke situatie wordt vastgesteld, terwijl bij een planschadetaxatie bij indirecte planschade (waardevermindering door een planologische verandering op de gronden van derden) de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van het plangebied als uitgangspunt wordt genomen. Dat neemt niet weg dat de WOZ-waarde bij uitzondering van belang kan zijn voor een planschadetaxatie. Van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat.

15. De rechtbank stelt met eiser vast dat er een aanzienlijk verschil in waardering bestaat tussen de planschadetaxatie en de WOZ-waardering. De planschadetaxatie van de woning bedroeg op de peildatum, 8 december 2018, € 265.000,00 en de WOZ-waarde bedroeg op de peildata 1 januari 2019 € 221.000,00 en 1 januari 2018 € 210.000,00. In de regel komt bij een planschadetaxatie echter geen betekenis toe aan de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak en hoewel er in dit geval een aanmerkelijk verschil in waardering bestaat, die vraagt om een nadere motivering, is die in dit geval door [naam bv] (en verweerder heeft dit overgenomen) voldoende gegeven.

13. [naam bv] heeft onder meer als verklaring gegeven dat de WOZ-waarde wordt bepaald door middel van een modelmatige methode van systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens bekend zijn. Deze referentiewoningen hoeven niet nabij de woning van de aanvrager om planschade te liggen en hebben daarom in de regel ook geen relatie met de planologische ontwikkelingen die specifiek zijn voor de woning van aanvrager. De planschadetaxatie staat op zichzelf en de waardering wordt verricht op basis van de vergelijkingsmethode, waarbij de aanwezige transacties van (enigszins) vergelijkbare woningen als referentie zijn gebruikt. Anders dan bij de WOZ-taxatie heeft [naam bv] het object individueel volgens een gebruikelijke methode getaxeerd en is daarbij uitgegaan van referentiepanden in de directe omgeving, terwijl uit de WOZ-waardering blijkt dat van referentiepanden binnen de gemeente is uitgegaan.

14. De rechtbank is aldus van oordeel dat [naam bv] in dit geval toereikend heeft toegelicht hoe het verschil in waardering is te verklaren en dat in dit geval aan de WOZ-waardering niet die betekenis toekomt die eiser daaraan gehecht wil zien. Eiser heeft verder geen stukken overgelegd die aanleiding vormen voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van [naam bv] . Zoals de rechtbank hiervóór onder 12 al heeft overwogen is in het advies van [naam bv] op duidelijke wijze aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de taxatie ten grondslag zijn gelegd. Verweerder heeft dat advies en de taxatie tot uitgangspunt kunnen nemen en zijn besluitvorming in redelijkheid daarop kunnen baseren. Verweerder heeft in zoverre aan zijn vergewisplicht voldaan en het bestreden besluit is deugdelijk gemotiveerd, ook met betrekking tot de hogere WOZ-waardering. De beroepsgrond slaagt niet.

De overlegging van de WOZ-rapportages

15. Het enkele feit dat [naam bv] de WOZ-rapportages niet heeft opgevraagd en betrokken heeft in het advies, maakt ook niet dat het bestreden besluit in strijd met de zorgvuldigheid en vergewisplicht is genomen. Zoals hiervoor reeds overwogen, heeft [naam bv] genoegzaam toegelicht hoe het verschil tussen de WOZ-waardering en de planschadetaxatie kan worden verklaard. Daarvoor heeft [naam bv] de WOZ-rapportages niet nodig gehad.

Conclusie.

16. Het beroep is ongegrond. Voor een veroordeling van verweerder tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht of een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

- verklaart het beroep tegen het besluit van 11 juni 2024 niet-ontvankelijk;

- verklaart het beroep tegen het bestreden besluit ongegrond.

Rechtsmiddel