RECHTBANK LIMBURG
vonnis
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/345605 / HA ZA 25-414
Vonnis in incident van 7 januari 2026
in de zaak van
1. [koper 1] ,
2. [koper 2],
beiden wonende te [plaats] ,
eisers in de hoofdzaak,
verweerders in het incident,
advocaat mr. S.C.W. van Wijk ,
tegen
[verkoper] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen en mr. F. Alberts.
Partijen zullen hierna [kopers] en [verkoper] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties 1 tot en met 34
de akte overlegging nadere producties 35 tot en met 38, tevens houdende akte wijziging en vermeerdering van eis
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring
de incidentele conclusie van antwoord.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2. De feiten
[kopers] heeft een woning gekocht van [verkoper] en geleverd gekregen op 24 april 2023. [makelaar] B.V. was verkopend makelaar. Na levering ontdekte [kopers] onder meer dat er glas in de bodem aanwezig was op het perceel met agrarische bestemming naast de woning. Na een bodemonderzoek is gebleken dat er ruim 84 ton glas in de bodem zit en dat het perceel is verontreinigd met asbest en schadelijke bestrijdingsmiddelen. Ook is volgens [kopers] sprake van verborgen gebreken aan het dak. [kopers] houdt [verkoper] hiervoor aansprakelijk. [kopers] vordert nakoming van de koopovereenkomst in de vorm van bodemsanering en schadevergoeding voor de verborgen gebreken van het dak.
3. Het geschil
[verkoper] vordert dat haar wordt toegestaan [makelaar] B.V. (hierna de verkoopmakelaar) in vrijwaring op te roepen. Als [verkoper] in de hoofdzaak wordt veroordeeld op grond van non-conformiteit van de woning en het bijbehorende perceel, heeft volgens [verkoper] te gelden dat de verkoopmakelaar aansprakelijk is voor de schade die zij hierdoor lijdt. De verkoopmakelaar is volgens haar tekort geschoten in de nakoming van zijn zorgplicht als verkopend makelaar jegens [verkoper] . Die zorgplicht hield in dat hij [kopers] had moeten informeren over de tuinbouwactiviteiten die in het verleden op het perceel hebben plaatsgevonden en over afgebroken tuinbouwkassen en tuinbouwloodsen. Daarom dient de verkoopmakelaar [verkoper] te vrijwaren voor de nadelige gevolgen van een eventuele veroordelende beslissing in de hoofdzaak.
[kopers] refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.
4. De beoordeling
De rechtbank is van oordeel dat de incidentele vordering moet worden afgewezen en overweegt daartoe als volgt.
Voor toewijzing van de vordering van [verkoper] tot oproeping in vrijwaring van de verkoopmakelaar is vereist dat er een rechtsverhouding bestaat op grond waarvan [verkoper] als gevrijwaarde haar schade kan afwentelen op de waarborg, in dit geval de verkoopmakelaar. Daarvan is sprake als er een overeenkomst is op grond waarvan de waarborg dient in te staan voor een bepaald feit (zoals bijvoorbeeld het instaan voor een volmacht of de hoedanigheid van erfgenaam) of als er een regresrecht is op grond waarvan degene die tot schade wordt aangesproken, die schade kan afwentelen op de waarborg, zoals bij een verzekering, een borgtocht of hoofdelijke aansprakelijkheid voor dezelfde schade. Het instaan voor een bepaald feit is in deze zaak niet aan de orde zodat hier moet worden bekeken of [verkoper] een regresrecht op de verkoopmakelaar heeft.
In de hoofdzaak stelt [kopers] dat [verkoper] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij stelt een woning met grond te hebben gekocht waarbij haar normaal gebruik met agrarische bestemming is gegarandeerd. De grond blijkt echter verontreinigd te zijn met asbest, glas en gewasbeschermingsmiddelen waardoor dit gebruik niet mogelijk blijkt te zijn totdat de grond is gesaneerd wat hoge kosten met zich brengt. Ook stelt [kopers] gebreken aan het dak. Volgens [kopers] wist [verkoper] hiervan en heeft zij haar mededelingsplicht geschonden. [kopers] vordert in hoofdzaak nakoming in de zin van sanering van de bodemverontreiniging en schadevergoeding bestaande uit de herstelkosten van het dak.
In het vrijwaringsincident stelt [verkoper] dat de verkoopmakelaar tekort is geschoten in de zorg die hij als goed opdrachtnemer ten opzichte van haar in acht moet nemen, als in de hoofdzaak non-conformiteit komt vast te staan. De zorgplicht van de verkoopmakelaar hield volgens [verkoper] in dat hij moest zorgen dat [kopers] een juiste voorstelling van zaken had en dat hij [kopers] moest waarschuwen voor eventuele risico’s. De verkoopmakelaar had inlichtingen op juistheid moeten controleren voordat hij ze aan [kopers] verstrekte. Ook had hij [verkoper] zorgvuldig moeten informeren over de informatieverstrekking aan [kopers] [verkoper] zelf heeft de verkoopmakelaar geïnformeerd over de voormalige tuinderij op het perceel en de verkoopmakelaar wist dat daar kassen en loodsen hadden gestaan en dat er gewasbeschermingsmiddelen werden gebruikt.
Daarmee heeft [verkoper] naar het oordeel van de rechtbank echter niet voldoende onderbouwd dat zij een regresrecht op de verkoopmakelaar heeft. [verkoper] stelt bijvoorbeeld niet dat er in de bemiddelingsovereenkomst met de makelaar een regresrecht is opgenomen als foutieve mededelingen of het schenden van een mededelingsplicht door de verkoopmakelaar jegens de kopers aan haar als verkoopster worden toegerekend. Ook verder heeft zij niets geteld over een rechtsverhouding op grond waarvan de verkoopmakelaar automatisch de schade aan [verkoper] moet vergoeden als zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld.
Kortom, er bestaat wel een rechtsverhouding tussen [verkoper] en de verkoopmakelaar op grond waarvan die mogelijk schade aan haar moet vergoeden, maar die rechtsverhouding brengt niet per definitie met zich mee dat de verkoopmakelaar verplicht is de nadelige gevolgen te dragen van een eventuele veroordelende beslissing in de hoofdzaak tegen [verkoper] . Vandaar dat geen grond bestaat om de makelaar in deze procedure in vrijwaring te betrekken.
De proceskosten
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd, aangezien [kopers] zich aan het oordeel van de rechtbank heeft gerefereerd. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank
in het incident
wijst de incidentele vordering van [verkoper] af,
compenseert de kosten van het incident tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in de hoofdzaak
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 februari 2026 voor conclusie van antwoord.
Dit vonnis is gewezen door mr. Koster-Van der Linden en in het openbaar uitgesproken door mr. Rulkens op 7 januari 2026.