ECLI:NL:RBLIM:2026:8440

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12- de conclusie van antwoord met ongenummerde producties - de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek met producties 1 en 2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[huurder] heeft met [verhuurder] schriftelijk een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij sedert 1 mei 2023 van [verhuurder] de woonruimte aan [adres] in huur gekregen heeft. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing.

[huurder] heeft bij e-mailbericht van 2 juli 2025 de huurovereenkomst opgezegd en laten weten dat 15 augustus 2025 haar laatste dag zal zijn. [verhuurder] heeft daarop gereageerd dat de opzegtermijn één maand bedraagt, zodat de huurovereenkomst per 31 augustus 2025 eindigt.

Op 8 augustus 2025 heeft er een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.

3. Het geschil

[huurder] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [verhuurder] tot terugbetaling van de waarborgsom van € 2.425,48, alsmede betaling van € 440,22 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten en de proceskosten en nakosten.

[verhuurder] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vaststaat dat [huurder] bij aanvang van de huur een waarborgsom van

€ 2.640,00 heeft betaald, welke [verhuurder] bij het einde van de huur niet volledig heeft terugbetaald. [verhuurder] heeft € 2.425,48 van de waarborgsom ingehouden wegens schoonmaakkosten en het vervangen van de gordijnen.

Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of [verhuurder] de door [huurder] betaalde waarborgsom aan [huurder] moet terugbetalen. Volgens [verhuurder] is [huurder] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet in de overeengekomen en in een goede staat op te leveren. Daardoor heeft hij schoonmaak- en herstelkosten gemaakt. [verhuurder] beroept zich op verrekening van de waarborgsom met die schade.

Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de teruggave- en opleveringsplicht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de beantwoording van de vraag in welke staat [huurder] het gehuurde heeft teruggegeven, dient onder meer gekeken te worden naar hetgeen is bepaald in artikel 7:224 lid 2 BW in samenhang met de artikelen 7:215 en 7:216 BW. Essentieel is of tussen partijen een beschrijving is opgemaakt die geacht wordt de staat van het gehuurde weer te geven waarin huurder dit heeft aanvaard (hierna: begininspectie). In dat geval is huurder immers gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin dit volgens de begininspectie is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en (van) hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.

In het geval huurder geen gelegenheid heeft gehad om vóór het einde van de huur de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mag de verhuurder alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening brengen c.q. met de waarborgsom verrekenen, waarvan het huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Voorts dient die vergoeding beperkt te blijven tot de kosten die [huurder] had moeten maken om die gebreken zelf te verhelpen. Daar komt verder nog bij dat volgens vaste jurisprudentie voor schade wegens niet correcte oplevering van het gehuurde in beginsel alleen daadwerkelijk door de verhuurder gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Voor abstracte schadeberekening is geen plaats.

De in het geding gebrachte inspectierapporten kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als een tussen partijen opgemaakte beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. De kantonrechter is van oordeel dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig dient aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. De onderhavige beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 eerste volzin BW. Weliswaar bevat de onderhavige beschrijving een zeer nauwkeurige uitsplitsing naar de verschillende onderdelen van het gehuurde, maar uit de vermelding ‘goed’, blijkt niet, althans onvoldoende wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘goed’ ontbreekt. Het begrip ‘goed’ is onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe [huurder] het gehuurde diende op te leveren.

Het voorgaande brengt met zich dat er geen sprake is van een - afdoende - beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 (eerste volzin) BW. Dat heeft tot gevolg dat de tweede volzin van die bepaling van toepassing is. Dat betekent dat [huurder], behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] onvoldoende feitelijk heeft gesteld en onderbouwd op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat zoals deze was bij aanvang van de huur. In het door de makelaar ([makelaar]) en [huurder] ondertekende ‘uitcheckrapport’ van

8 augustus 2025 staat bij iedere ruimte op de vraag of er gebreken zijn geconstateerd ‘nee’.

In het uitcheckrapport staat opgenomen dat de gordijnen in de woonkamer beschadigd zijn. [verhuurder] stelt in de onderhavige procedure dat de schade bestaat uit krassen en trekbeschadigingen in het stof (krabschade door kattennagels). Op de foto’s die in het uitcheckrapport zijn opgenomen is dit niet te zien. Het incheckrapport bevat geen foto’s waarop de staat van de gordijnen bij aanvang van de huur van dichtbij in beeld is gebracht. Wat de staat van de gordijnen was bij aanvang van de huur, kan dus niet worden vastgesteld. [huurder] heeft gesteld dat er slechts aan één set gordijnen een lichte schade is. [verhuurder] heeft niet weersproken dat de door [huurder] als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebrachte foto’s de staat van de gordijnen weergeven bij het einde van de huurovereenkomst. Daarop is een kleine beschadiging te zien. Voorts kan niet worden vastgesteld dat dit bij aanvang niet reeds aanwezig was of dat er sprake is van normale slijtage. De kosten voor de aanschaf van drie sets nieuwe gordijnen kan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom.

Over de schoonmaak zijn in het uitcheckrapport wel opmerkingen gemaakt. Dat heeft [huurder] niet naar tevredenheid van [verhuurder] gedaan. Of [verhuurder] terecht ontevreden was, kan in het midden blijven, vanwege het volgende.

In het licht van de stellingen van partijen heeft [verhuurder] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er een voorinspectie heeft plaatsgevonden. Uit het uitcheckrapport in samenhang met de niet weersproken stelling van [huurder] bij dagvaarding volgt dat [huurder] bij de eindinspectie de sleutels heeft ingeleverd. Tussen het moment van de eindinspectie en het einde van de huur was dus geen gelegenheid om schoon te maken. Verder volgt uit het uitcheckrapport niet welke schoonmaakwerkzaamheden nog hadden moeten plaatsvinden. Omdat dit in het midden blijft - er staat enkel dat de woonkamer en keuken extra schoongemaakt dienen te worden - kan de kantonrechter niet beoordelen of het werkzaamheden zijn waarvan [huurder] ook zonder voorinspectie had moeten begrijpen dat zij deze moest uitvoeren. De schoonmaakkosten kunnen daarom evenmin in mindering worden gebracht op de waarborgsom.

Het vorenstaande betekent dat het beroep van [verhuurder] op verrekening van de waarborgsom met de door hem gestelde herstelkosten niet slaagt en de vordering van [huurder] tot terugbetaling van de waarborgsom dient te worden toegewezen.

[huurder] maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. [huurder] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 440,22 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurder] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

- nakosten

€

126,50

Totaal

€

722,50

5. De beslissing

veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van € 2.425,48 aan waarborgsom en tot betaling van € 440,22 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 722,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.