RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12324138 \ CV EXPL 26-3995
Vonnis in kort geding van 2 september 2026
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. T. Stoutjesdijk,
tegen
[huurder] ,
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. G.G.J. Geerlings.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- het e-mailbericht van 18 augustus 2026 van mr. Geerlings, met productie 1,- de mondelinge behandeling van 19 augustus 2026,- de pleitnota van mr. Geerlings,
- de door mr. Geerlings tijdens de mondelinge behandeling overgelegde stukken.
2. De feiten
Wonen Zuid verhuurt sinds 26 februari 2024 aan [huurder] de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Wonen Zuid van toepassing.
Het gehuurde betreft een appartement op de derde woonlaag van een wooncomplex dat bestaat uit vier blokken. In het wooncomplex wonen relatief veel senioren.
[huurder] bewoont het gehuurde alleen.
Op 27 maart 2026 heeft er een incident plaatsgevonden. [huurder] heeft toen zijn
74-jarige bovenbuurman [buurman] meermalen met zijn vuisten in het gezicht geslagen. De politie heeft [huurder] daarop aangehouden. De bovenbuurman heeft over het incident in zijn aangifte verklaard:
“(..) Op vrijdag 27 maart 2026, om 16.42 uur, zat ik op de bank televisie te kijken. (..) Ik hoorde toen geschreeuw op de galerij. (..) Ik zag drie mannen op de galerij staan ter hoogte van appartement [huisnummer]. Ik hoorde dat deze drie mannen tegen elkaar aan het schreeuwen waren. Vervolgens zag ik dat de drie mannen uit elkaar gingen en liep ik terug naar mijn appartement. Vlak voordat ik naar binnen liep hoorde ik achter mij geschreeuw uit het trappenhuis komen. Toen ik naar het trappenhuis keek zag ik een van de mannen die zojuist ruzie had op de tweede verdieping. (..). Ik zag dat deze man een ontbloot bovenlijf had en hier meerdere bloedspetters op zaten. De man kwam op mij af en riep tegen mij dat ik mij er niet mee moest bemoeien. Ik zei tegen hem dat ik mij er niet mee bemoeide. Vervolgens haalde de man met zijn linker en rechtervuist uit naar mijn gezicht. Ik voelde dat ik meerdere keren op mijn gezicht en hoofd werd geraakt. (..) Toen ik op mijn knieën zat kreeg ik nog een aantal vuistslagen in mijn gezicht. Na enige tijd stopte de man plots en rende weer het trappenhuis in. (..).
Tijdens het opnemen van de aangifte voel ik pijn aan mijn lip. (..) Ook constateerde ik dat mijn kunstgebit (bovenkant) in het midden is gescheurd door het toegepaste geweld. De schade hiervan wil ik verhalen op de man. Medewerkers van de ambulance keken mij na en constateerde dat ik niet mee hoefde naar het ziekenhuis. Ik had geen breuken in mijn gezicht. (..)”
[huurder] is in bewaring gesteld. Bij bevel van 2 april 2026 is de voorlopige hechtenis, onder voorwaarden, met onmiddellijke ingang geschorst. Als voorwaarde 10 staat vermeld dat [huurder] zal verblijven bij zijn ouders, zolang de reclassering dit noodzakelijk acht en hij zich niet op het adres van het gehuurde mag bevinden zolang reclassering en politie dit noodzakelijk achten.
Wonen Zuid heeft [huurder] bij brief van 21 mei 2026 verzocht de huurovereenkomst binnen twee weken vrijwillig op te zeggen, bij gebreke waarvan een bodemprocedure zou worden gestart. [huurder] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
[huurder] verblijft vanaf 19 juni 2026 weer in het gehuurde. De politie heeft Wonen Zuid bericht dat [huurder] het gehuurde weer mag betreden.
Wonen Zuid heeft inmiddels ook een bodemprocedure aanhangig gemaakt; de eerste roldatum was 12 augustus 2026.
3. Het geschil
Wonen Zuid vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. Wonen Zuid vordert de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Beoordelingskader
In dit kort geding moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van Wonen Zuid in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing van die vordering vooruit te lopen. Hierbij is het uitgangspunt dat bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding terughoudendheid moet worden betracht vanwege het ingrijpende karakter van die maatregel. In een kort gedingprocedure is geen plaats voor een uitgebreid feitenonderzoek. Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is alleen plaats als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder, mede gelet op het belang van de huurder, niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Het uitgangspunt is dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat een huurder zich moet houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet. Als een huurder een of meerdere verplichtingen niet nakomt, is dit - als uitgangspunt - reden om de huurovereenkomst in een bodemprocedure te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit volgt uit artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Alle omstandigheden van het geval zijn van belang.
De gevorderde ontruiming wordt afgewezen
De gevorderde ontruiming wordt afgewezen. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom.
[huurder] heeft erkend dat hij op 27 maart 2026 zijn 74-jarige bovenbuurman meermalen heeft geslagen. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het om een ernstig incident waarvan duidelijk is dat dit een serieuze tekortkoming oplevert aan de zijde van [huurder]. Daarover bestaat tussen partijen ook geen discussie.
Volgens Wonen Zuid was er daarnaast al langer sprake van overlast van [huurder]. Wonen Zuid verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar verklaringen van omwonenden, haar interne interactielogposten en naar haar brief aan [huurder] van
2 april 2025, naar aanleiding van een gesprek met [huurder] dat heeft plaatsgevonden op
17 maart 2025.
De kantonrechter stelt vast dat het hierbij hoofdzakelijk gaat om geluidsoverlast. Anders dan de gemachtigde van Wonen Zuid, vindt de kantonrechter het wél van groot belang om zo concreet mogelijk inzicht te hebben in aard, omvang en frequentie van de gestelde geluidsoverlast. Het kan namelijk best zo zijn dat sprake is van geluiden die als hinderlijk, storend en onplezierig kunnen worden ervaren, maar dat maakt geluiden niet zonder meer ontoelaatbaar of onrechtmatig. Er zijn geen objectief toetsbare gegevens overgelegd om te kunnen concluderen dat voldoende aannemelijk is geworden dat door [huurder] voorafgaand aan het incident op 27 maart 2026 voldoende ernstig en structureel geluidsoverlast is veroorzaakt. Voor de verklaringen van de omwonenden geldt dat zij veelal in zeer algemene zin zijn geformuleerd. Voldoende concreet inzicht in aard, omvang en frequentie van de gestelde geluidsoverlast volgt daar niet uit. [huurder] voert dat terecht aan. Volgens Wonen Zuid zijn klachten veelal mondeling geuit tijdens de gehouden spreekuren. Dat kan best zo zijn, maar dat kan de kantonrechter in deze procedure niet toetsen. Voor een verder onderzoek naar de gestelde geluidsoverlast vóór het incident van 27 maart 2026 biedt dit kort geding geen ruimte. Daarbij komt dat de eerdere door Wonen Zuid gestelde overlastmeldingen kennelijk naar het oordeel van Wonen Zuid op zichzelf of in onderlinge samenhang niet dermate ernstig waren om eerder een gang naar de rechter te maken om het gehuurde te ontruimen dan wel om de huurovereenkomst met [huurder] te ontbinden. De kantonrechter ziet na het gesprek van Wonen Zuid met [huurder] op
17 maart 2025 geen verdere (inter)actie tussen Wonen Zuid en [huurder] tot het incident
27 maart 2026, zoals door middel van het geven van een laatste waarschuwing of een gedragsaanwijzing.
Kortom, de kantonrechter kan in deze procedure niet met voldoende waarschijnlijkheid vaststellen dat en in welke mate voorafgaande aan het incident van
27 maart 2026 sprake was van geluidsoverlast. Dat verwijt kan dan ook geen gewicht in de schaal leggen bij beoordeling van de vordering tot ontruiming.
Volgens Wonen Zuid zijn er ook kort na de terugkeer van [huurder] in het gehuurde op 19 juni 2026 weer nieuwe klachten gemeld van overlast van [huurder]. Het gaat ook hier hoofdzakelijk om geluidsoverlast. Wonen Zuid verwijst naar een melding van 30 juni 2026 van [omwonende]. In deze verklaring staat dat [huurder] op zijn balkon heeft staan schreeuwen. Wonen Zuid heeft verder een verklaring van [buurman] overgelegd van
15 juli 2026, maar daaruit blijkt niet dat [huurder] voor nieuwe overlast heeft gezorgd. Dat is anders voor wat betreft de nadere verklaring van [omwonende] van 15 juli 2026. Zij verklaart daarin dat [huurder] tijdens de wedstrijd van Marokko op het WK een grote groep vrienden heeft ontvangen, waarbij alcohol en drugs werd gebruikt en het feest de hele nacht door ging, waarna meerdere personen op het balkon stonden te schreeuwen. Maar daarvan betwist [huurder] dat dit is gebeurd. Volgens [huurder] heeft hij de wedstrijd ergens anders gekeken. Zoals gezegd, in dit kort geding is geen plaats voor verder onderzoek naar wie hier het gelijk aan zijn zijde heeft. Tot slot heeft Wonen Zuid een verklaring overgelegd van een sociaal beheerder van Wonen Zuid, waarin staat dat [huurder] vrijwel ieder spreekuur ter sprake komt vanwege overlast meldingen en dat er angst heerst in het complex. Voor die verklaring geldt hetzelfde als de kantonrechter hiervoor al heeft overwogen: voldoende concreet inzicht in aard, omvang en frequentie van de gestelde geluidsoverlast volgt daar niet uit. Gelet hierop geldt ook voor de gestelde (geluids)overlast na het incident op
27 maart 2026, dat in deze procedure niet met voldoende waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat en in welke mate er sprake van was. Dat verwijt kan dan ook geen gewicht in de schaal leggen bij beoordeling van de vordering tot ontruiming. Op de gevoelens van angst komt de kantonrechter later in dit vonnis nog terug.
Naar het oordeel van de kantonrechter draait het in deze zaak in kort geding dus om het incident van 27 maart 2026. De kantonrechter is van oordeel dat dit incident, hoe ernstig ook, op dit moment en met de hierna te bespreken stand van zaken geen ontruiming in kort geding kan dragen. De kantonrechter is er niet in voldoende mate van overtuigd dat de bodemrechter te zijner tijd de huurovereenkomst zal ontbinden. De kantonrechter ziet ook geen voldoende grond om te oordelen dat van Wonen Zuid niet kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht. De kantonrechter licht dat toe.
Het belang van Wonen Zuid om een veilige leefomgeving te scheppen voor alle bewoners in het complex, is duidelijk en legt substantieel gewicht in de schaal. Het is de kantonrechter helder dat er een aantal omwonenden zijn, die bij Wonen Zuid op verschillende wijzen te kennen hebben gegeven dat zij angstig zijn sinds het incident. Die gevoelens maken voor Wonen Zuid dat zij meent dat van haar niet kan worden gevergd een bodemprocedure af te wachten. Dat incident wás ook ernstig en had nooit mogen gebeuren. [huurder] heeft daarover spijt betuigd en toegezegd dat hij de schadevordering van [buurman] zoals ingediend in het strafproces wil voldoen. Zonder afbreuk te willen doen aan de gevoelens van de betreffende bewoners, moet de kantonrechter ook vaststellen dat er geen feiten en/of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die dat gevoel van angst (in wezen op herhaling) onderbouwen. Sinds [huurder] is teruggekeerd in het gehuurde, hebben er geen geweldssituaties plaatsgevonden en evenmin is gebleken van een dreiging daarop. [huurder] heeft verklaard, en het is de kantonrechter niet gebleken dat dit niet klopt, dat hij juist de omwonenden mijdt in het dagelijks leven. Ook is op de mondelinge behandeling gebleken dat [huurder] een gesprek met Wonen Zuid en de omwonenden heeft aangeboden om zijn excuses te maken en gevoelens van angst weg te nemen, maar dat zowel Wonen Zuid als de omwonenden daar niet op in willen gaan. Dat staat de omwonenden vrij. Wat de kantonrechter er wel uit afleidt, is dat [huurder] de ernst van zijn handelen en de impact die dat op de omwonenden (in elk geval een deel daarvan) heeft, inziet en daarvoor verantwoordelijkheid wil nemen.
[huurder] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat het destijds niet goed met hem ging, hij op 27 maart 2026 onder invloed was en dat hij enorm is geschrokken van dit alles. [huurder] heeft sindsdien hulp gezocht en gekregen bij METggz. Ook heeft hij inmiddels een intakegesprek gehad bij de Rooyse Wissel, waar hij agressietraining zal krijgen. Onder andere de zus van [huurder] is betrokken bij het goed laten verlopen van de hulpverlening. [huurder] heeft dus - deels zelf en deels vanwege de bij de schorsing van de voorlopige hechtenis opgelegde voorwaarden - maatregelen genomen om zijn eigen gedrag onder de loep te nemen en herhaling te voorkomen. [huurder] geeft er hiermee blijk van de ernst van de situatie in te zien. Het behoud van de gehuurde woning, wat hem in deze situatie stabiliteit geeft, vormt onder deze omstandigheden een zwaarwegend belang aan de zijde van [huurder].
De kantonrechter is van oordeel dat, alle omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, het belang van [huurder] om in ieder geval tot aan de beslissing in de bodemprocedure in het gehuurde te mogen blijven, zwaarder weegt. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om te oordelen dat dit niet van Wonen Zuid kan worden gevergd. Ook is de kantonrechter er niet in voldoende mate van overtuigd dat de bodemrechter te zijner tijd de huurovereenkomst zal ontbinden, met de stand van zaken zoals nu bekend is. Op grond van dit alles komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming in kort geding op dit moment moet worden afgewezen.
De proceskosten
Wonen Zuid is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Wonen Zuid niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten.
De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
1.009,00
5. De beslissing
De kantonrechter
wijst de vorderingen van Wonen Zuid af,
veroordeelt Wonen Zuid in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boekhorst en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.