ECLI:NL:RBMNE:2014:7702, Rechtbank Midden-Nederland, 15-01-2014, 854321 UC EXPL 13-2216 aw/4074

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

- de akte van Vesteda.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Vesteda is verhuurder van de woningen in het complex [complex] te [plaats] . Het complex bestaat uit zowel geliberaliseerde als gereguleerde woonruimte.

De Bewonersvereniging is een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Whov). Zij behartigt de belangen van de huurders van het complex [complex] te [plaats] .

Tussen Vesteda en de Bewonersvereniging is een overlegovereenkomst gesloten gedateerd 16 augustus 2010. Deze overeenkomst is gesloten voor de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2012, waarna deze vernieuwd of verlengd wordt. Op grond van die overeenkomst heeft de Bewonersvereniging een adviesrecht met betrekking tot het huurprijzenbeleid voor het complex [complex] .

Bij e-mailbericht aan Vesteda van 7 mei 2011 schrijft H. Noortman namens de Bewonersvereniging onder andere:

"Inmiddels vernemen wij graag tevens informatie over het huurprijsbeleid van Vesteda met betrekking tot de woningen in onze wijk met geliberaliseerde huurprijzen. Daarbij is het u wel bekend dat onze Bewonersvereniging er bij Vesteda ten sterkste op heeft aangedrongen om de huurprijzen van geliberaliseerde woningen in onze wijk niet te verhogen per 1 juli 2011."

In reactie daarop schrijft Vesteda aan de Bewonersvereniging op 19 mei 2011:

"Zoals afgesproken zal ik na overleg nog reageren op het officieel verzoek om informatie zoals onderstaand. Er is ten aanzien van het overleg geen sprake van gewijzigd huurbeleid.

Conform het geldende beleid dat in het overleg met het Vesteda-Platform is gecommuniceerd geldt voor de geliberaliseerde woningen dat de huurprijs aanpassing is gebaseerd op de ontwikkeling in de consumentenprijsindex (maart/maart) met een opslag welke door Vesteda is gemaximeerd tot 2%.

Dit beleid is tot op heden en derhalve ook voor de aanpassing per 1 juli a.s. ongewijzigd van kracht. "

Vesteda heeft de huurverhoging per 1 juli 2011 voor de geliberaliseerde woonruimte in het complex [complex] beperkt tot een percentage volgens de consumentenprijsindex. Van de opslag van maximaal 2% heeft zij afgezien.

Op 13 maart 2012 schrijft Vesteda aan de Bewonersvereniging, voor zover hier van belang:

"Hierbij willen wij u informeren over de huurverhoging in uw complex met ingang van 1 juli 2012.

(...)

Voor de huurprijsverhoging in het geliberaliseerde segment in uw complex (voor zover van toepassing) kunnen wij u melden dat deze opgebouwd is uit een tweetal componenten:

a) Het inflatiecijfer (CPI) maart 2011/maart 2012, (nog vast te stellen percentage);

b) Opslagpercentage gebaseerd op de huurverhogingsclausule in de individuele huurcontracten, zijnde 2%, tenzij anders overeengekomen in de huurovereenkomst.

Voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten zal de huurverhoging in 2012 op individuele basis gematigd kunnen worden indien, als gevolg van deze huurverhoging, de nieuwe huurprijs veel hoger is dan de geldende markthuur voor een zelfde huurwoning binnen het complex waarvoor een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. Hierdoor kan op termijn de huidige huurprijs voor zittende huurders meer richting markthuur getrokken kunnen worden. Vesteda zal hierbij optimaal gebruikmaken van de toevoeging van schaarstepunten (alleen voor de schaarstegebieden) om de aanvangshuurprijs te bepalen. "

De Bewonersvereniging heeft bij e-mailberichten aan Vesteda van 29 maart, 5 mei, 7 mei en 9 mei 2012 aangegeven overleg te willen voeren over het in voornoemde brief van 13 maart 2012 aangekondigde huurprijsbeleid. Zij heeft Vesteda geadviseerd de huurprijzen te bevriezen of op zijn minst sterk te matigen, omdat de geliberaliseerde huurprijs voor nagenoeg alle zittende huurders al ruim boven de geldende markthuur ligt. Bij e-mailbericht van 9 mei 2012 schrijft de Bewonersvereniging aan Vesteda onder andere:

"In uw brief van 13 maart jl. geeft u aan dat voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten de huurverhoging 2012 op individuele basis gematigd zal kunnen worden indien als gevolg van deze huurverhoging (CPI + 2%, dat is in 2012 2,4% + 2% = 4,4% of 2,4% + 1,5% = 3,9%) de nieuwe huurprijs veel hoger is dan de geldende markthuur voor een zelfde huurwoning binnen ons complex waarvoor een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. Voorts noemde u dat door deze matiging op termijn de huidige huurprijs voor zittende huurders meer richting markthuur getrokken kan worden.

Vastgesteld kan worden dat de huurprijzen van zittende geliberaliseerde huurders van bijvoorbeeld een tussenwoning op dit moment reeds hoger is dan de door Vesteda op dit moment aangeboden huurprijs voor een tussenwoning, nogmaals terwijl onze wijk voor Vesteda een dispositiecomplex is en er voortdurend diverse leegstaande woningen in onze wijk zijn. Dit verschil zal dus nog veel groter worden indien de huurprijzen niet bevroren zullen worden.

Wij vertrouwen er daarom op dat toepassing door Vesteda van het aan ons kenbaar gemaakte huurprijzenbeleid, bevriezing van de geliberaliseerde huurprijzen in onze wijk zal meebrengen. In ieder geval maken wij bezwaar tegen een huurverhoging per 1 juli a.s. door Vesteda in het geliberaliseerde segment in onze wijk. Daarbij stellen wij ons op het standpunt dat eventuele daadwerkelijke toepassing door Vesteda van de bij uw brief van 13 maart jl. en de bij brief van de heer [A] van 25 april jl. genoemde huurprijsverhogingen in het geliberaliseerde segment in onze wijk. is aan te merken als een niet of onvoldoende onderbouwde beleidswijziging door Vesteda in de zin van de Overlegwet, afwijkt van ons advies en niet redelijk is. "

Vesteda heeft de huurprijsverhoging per 1 juli 2012 voor het geliberaliseerde segment in het complex [complex] zonder uitzondering vastgesteld op 4,4%.

De Bewonersvereniging heeft zich op 27 juni 2012 tot de Huurcommissie gewend op grond van artikel 8 lid 1 Whov. Zij stelt dat Vesteda de bepalingen in de Whov heeft geschonden door haar geen informatie te verstrekken en niet met haar te overleggen over het gewijzigde huurprijsbeleid (artikel 3 lid 1 en 2 Whov en artikel 4 Whov) en door haar niet in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen (artikel 5 Wohv).

Bij uitspraak van 15 november 2012, aan partijen verzonden op 17 december 2012, heeft de Huurcommissie als volgt beslist:

"Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 2 WOHV binnen 14 dagen na het door de Bewonersvereniging verstrekte advies over de geliberaliseerde huurprijzen gemotiveerd en schriftelijk aan te geven waarom zij dit advies niet op zal volgen.

De Huurcommissie constateert op grond daarvan dat er sprake is van een schending door de Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV waardoor de Bewonersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, dat wil zeggen de huurprijsverhoging in het geliberaliseerde segment in het complex [complex] , wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld. "

3. De vordering en het verweer

Vesteda vordert bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a) te verklaren voor recht dat de Huurcommissie onbevoegd was om in onderhavig geschil een daartoe strekkend verzoekschrift in behandeling te nemen en uitspraak te doen, dan wel dat de Bewonersvereniging niet ontvankelijk was in haar verzoek;

b) te verklaren voor recht dat geen sprake is van een wijziging van het huurprijzenbeleid van Vesteda in de zin van artikel 5 Wohv voor wat betreft het geliberaliseerde segment van de woningen van Vesteda die gelegen zijn in de wijk [wijk] van de gemeente Vleuten-De Meern;

c) te verklaren voor recht dat Vesteda geen verplichting die voortvloeit uit de Wohv heeft geschonden, waardoor de Bewonersvereniging zou zijn benadeeld;

d) de Bewonersvereniging te veroordelen in de proceskosten.

De Bewonersvereniging voert gemotiveerd verweer.

Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.

4. De beoordeling

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 15 november 2012, aan partijen verzonden op 17 december 2012, op het verzoek van de Bewonersvereniging beslist. Op grond van artikel 8a Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding is uitgebracht op 7 februari 2013, dat is dus binnen voornoemde wettelijke termijn. Vesteda is ontvankelijk in haar vordering.

Bevoegdheid Huurcommissie

Vesteda stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie zich onbevoegd had moeten verklaren om van het verzoek kennis te nemen of de Bewonersvereniging niet ontvankelijk had moeten verklaren in het verzoek, omdat het verzoek geliberaliseerde huur betreft. In artikel 8 Wohv wordt verwezen naar de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Volgens artikel 3 Uhw is deze wet, dus ook artikel 4 Uhw, ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten slechts van toepassing voorzover dat voortvloeit uit onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De Bewonersvereniging had zich daarom niet tot de Huurcommissie, maar tot de kantonrechter moeten wenden.

De Whov is in werking getreden op 1 december 1998 (Stb. 1998, 501). De wet heeft tot doel om het overleg tussen huurders en verhuurder over het beleid en beheer met betrekking tot de huurwoningen volgens vastgestelde regels, verwachtingen en prestaties ten opzichte van elkaar te regelen, opdat beide partijen, huurders en verhuurder, op gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen overleggen. Aanleiding voor de wet was dat de verwachting van het kabinet dat verhuurders uit zichzelf bereid zouden zijn tot structureel overleg met huurders of hun vertegenwoordigers, niet is uitgekomen (MvT, TK 1994-1995, 24 080, nr. 3, pp. 7 en 14). De Whov betreft dus procedureregels omtrent de wijze waarop de informatieverstrekking en het onderling overleg plaatsvindt. De wet is van toepassing op zowel de sociale verhuurders als de (grotere) particuliere verhuurders van woonruimte (artikel 1 Whov), oftewel "alle ondernemingen, bedrijven, instellingen en personen, die zich ondermeer bezighouden met de exploitatie van woongelegenheden en die daartoe huurovereenkomsten hebben gesloten met huurders" (MvT, TK 1994-1995, 24 080, nr. 3, p. 17). Noch de wettekst, noch de wetsgeschiedenis maakt daarbij onderscheid tussen gereguleerde huur en geliberaliseerde huur.

Aanvankelijk werden geschillen op grond van de Whov door middel van een verzoekschrift aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. Per 1 januari 2012 is de wet gewijzigd in die zin, dat geschillen die voortvloeien uit de Whov ook aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd (Stb. 2011, 529). Met het oog op die wijziging is per 1 januari 2012 ook de Uhw aangepast. In artikel 4a Uhw is opgenomen dat de Huurcommissie uitspraak doet in geschillen over - voor zover hier van belang - : "a. het voeren van overleg en het verschaffen van informatie als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder". Volgens de MvT is de beslechting van Overlegwet-geschillen door de Huurcommissie een aanvulling op de bestaande verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter en heeft de Huurcommissie binnen het kader van de Whov dezelfde uitspraakmogelijkheden als de kantonrechter, met dien verstande dat de uitspraken van de Huurcommissie partijen niet eenzijdig kunnen verbinden (MvT, TK 2010-2011, 32 586, nr. 3, p. 2). Uit de tekst van artikel 4a Uhw en uit de wetsgeschiedenis kan niet worden opgemaakt dat de bevoegdheid van de Huurcommissie - in tegenstelling tot de bevoegdheid van de kantonrechter - alleen ziet op uit de Whov voortvloeiende geschillen die gereguleerde huur van woonruimte betreffen. Artikel 3 lid 1 Uhw, waarop Vesteda zich beroept, is al per 1 augustus 2003 in werking getreden (Stb. 2002, 589). Dit artikel bepaalt dat op geliberaliseerde huurovereenkomsten (als bedoeld in artikel 7:247 BW) de Uhw slechts van toepassing is in de gevallen genoemd in onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De bevoegdheid van de Huurcommissie is daarom beperkt tot de in die onderafdeling van het BW genoemde gevallen. De bevoegdheid van de Huurcommissie die aan de uitspraak van 15 november 2012 ten grondslag ligt is echter niet terug te voeren op het BW, maar op de Whov. Op grond van de Whov hebben huurders het recht door verhuurder geïnformeerd te worden en met verhuurder te overleggen over het gevoerde beleid en beheer, waarvan het huurprijsbeleid slechts een onderdeel is (artikelen 3 en 5b Whov). Huurders van geliberaliseerde woonruimte hebben bij dat overleg met verhuurder hetzelfde belang als huurders van gereguleerde woonruimte. Dit recht op informatie en overleg heeft niet tot gevolg dat geliberaliseerde huurprijzen niet langer vrij tot stand kunnen komen, zoals Vesteda stelt. De Whov ziet niet op de dwingendrechtelijke huur(prijs)bescherming, zoals die is vastgelegd in onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van Boek 7 BW en betekent geen uitbreiding van die bescherming ten gunste van huurders van geliberaliseerde woonruimte. Artikel 4a Uhw is dan ook niet in strijd met artikel 3 lid 1 Uhw of met de inhoud en strekking van het BW, waarin ten aanzien van de dwingendrechtelijke huur(prijs)bescherming uitdrukkelijk onderscheid wordt gemaakt tussen geliberaliseerde huur en gereguleerde huur.

Al deze feiten en omstandigheden in aanmerking genomen is de kantonrechter van oordeel dat de Huurcommissie bevoegd was om van het onderhavige geschil kennis te nemen en uitspraak te doen. De Bewonersvereniging was ontvankelijk in haar verzoek. De onder 3.1. sub a) gevorderde verklaring voor recht dient te worden afgewezen.

Artikel 5 Wohv - adviesrecht van huurders bij beleidswijziging

Vesteda stelt dat haar huurprijsbeleid met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte in het complex [complex] al jaren hetzelfde is: de individuele huurovereenkomsten bevatten een huurprijsindexeringsclausule. Die clausule houdt in dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd met het inflatiecijfer (CPI) vermeerderd met een opslag van maximaal 2%. Daarnaast bestaat voor Vesteda de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen aan een marktconforme huurprijs als de markthuurprijs tenminste 10% hoger ligt dan de door huurder verschuldigde prijs. Vesteda is in 2011 eenmalig, uit coulance, van voornoemd beleid afgeweken. Dit was geen beleidswijziging. Vesteda was daarom enkel verplicht de Bewonersvereniging op verzoek te informeren over haar huurprijsbeleid (artikel 3 Wohv). Aan die verplichting heeft zij voldaan. Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 4 Whov: het uit eigen beweging schriftelijk informeren in verband met een wijziging van beleid. Artikel 5 lid 2 Wohv, waarin verhuurder wordt verplicht binnen 14 dagen na ontvangst van het advies schriftelijk aan huurders mee te delen waarom hij het advies niet of niet geheel volgt, is volgens Vesteda dan ook niet van toepassing.

De Bewonersvereniging meent dat Vesteda wel degelijk heeft gehandeld in strijd met artikel 5 Wohv. Zij is het eens met de uitspraak van de Huurcommissie.

Kern van het geschil is of Vesteda haar huurprijsbeleid voor geliberaliseerde woonruimte na 2011 heeft gewijzigd. Voor de beantwoording van die vraag zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang.

Bij brief van 19 mei 2011 heeft Vesteda de Bewonersvereniging desgevraagd op de hoogte gebracht van het op dat moment geldende, ongewijzigde huurprijsbeleid (zie onder 2.5.):

"de huurprijs aanpassing is gebaseerd op de ontwikkeling in de consumentenprijsindex (maart/maart) met een opslag welke door Vesteda is gemaximeerd tot 2%. "

Het huurprijsbeleid dat door Vesteda in haar brief van 13 maart 2012 wordt uiteengezet verschilt van het eerder, in voornoemde brief van 19 mei 2011 vermelde beleid in die zin, dat Vesteda de mogelijkheid toevoegt om de huurverhoging op individuele basis te matigen, namelijk in het geval de huurprijs na verhoging veel hoger is dan de geldende markthuur.

Het is de bedoeling van Vesteda om de huurprijs voor zittende huurders op termijn meer richting markthuur te trekken. Ook maakt zij bekend hoe zij voornemens is de aanvangshuurprijs vast te stellen (zie onder 2.7.). Die toevoeging is een aanvulling op het tot dan toe gevoerde huurprijsbeleid, dat volgens Vesteda blijkens haar brief van 19 mei 2011 immers bestaat uit het enkel toepassen van de huurprijsindexeringsclausule in de individuele huurovereenkomsten. Die clausule bepaalt de maximaal mogelijke huurverhoging. Als Vesteda eenmalig afziet van haar recht op de maximaal mogelijke verhoging, zoals zij in 2011 voor alle huurders heeft gedaan, is dat naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als een beleidswijziging, mede in aanmerking genomen dat zij daarbij blijft binnen de mogelijkheden die de clausule al biedt. Daarentegen is het voornemen om in 2012, naast de toepassing van de huurindexeringsclausule, de huurverhoging op individuele basis te matigen, namelijk als die huurprijs in het individuele geval veel hoger ligt dan de marktprijs en met als doel om de huurprijs voor zittende huurders richting markthuur te trekken, alsook het voornemen om de aanvangshuurprijs anders te gaan berekenen, aan te merken als een voorgenomen wijziging van het tot 2011 geldende huurprijsbeleid. Die toevoeging betekent immers - wat betreft de zittende huurders - dat de jaarlijkse huurverhoging niet alleen zal worden bepaald door de huurprijsindexeringsclausule in de individuele huurovereenkomsten, maar dat Vesteda - ten gunste van de huurder- daarbij ook de verhouding tussen de marktprijs en de op dat moment voor de individuele huurder geldende huurprijs in aanmerking zal nemen.

Vesteda verwijst bij dagvaarding nog naar artikel 5.4. van de door haar gehanteerde standaardhuurovereenkomst bij geliberaliseerde woonruimte (productie 4 bij dagvaarding). Uit dit artikel blijkt volgens haar dat Vesteda al jarenlang de mogelijkheid voor een marktconforme huuraanpassing hanteert en dat het dan gaat om gevallen waarin de markthuurprijs tenminste 10% hoger ligt dan de door huurder actueel verschuldigde prijs.

Dit standpunt van Vesteda is onbegrijpelijk. Terecht heeft de Bewonersvereniging opgemerkt dat de inhoud van bedoeld artikel niet valt te rijmen met de tekst in de brief van 13 maart 2012, waarbij Vesteda het huurprijsbeleid voor 2012 aankondigt. Artikel 5.4. in de standaardhuurovereenkomst ziet op - samengevat - een verhoging van de geldende huurprijs bovenop de jaarlijkse indexering, in het geval dat de markthuurprijs tenminste 10% hoger ligt dan de door huurder actueel verschuldigde huurprijs. In haar brief van 13 maart 2012 heeft Vesteda het daarentegen over een matiging van de huidige huurprijs voor zittende huurders, als de huidige huurprijs na de jaarlijkse verhoging veel hoger is dan de marktprijs. Uit artikel 5.4. van de standaardhuurovereenkomst kan daarom niet worden afgeleid dat, zoals Vesteda stelt, het door Vesteda in haar brief van 13 maart 2012 vermelde huurprijsbeleid al jaren gold.

Geconcludeerd wordt dat de brief van 13 maart 2012 een (voorgenomen) wijziging in het huurprijsbeleid inhoudt als bedoeld in artikel 5 Whov. Overigens kan ook de toevoeging die Vesteda nadien nog mondeling heeft gedaan, namelijk dat Vesteda een verschil van 10% tussen de huurprijs na indexering en de markthuur acceptabel vindt en dat dus een verschil van 6% voor haar geen aanleiding is voor een matiging van de huurverhoging, worden aangemerkt als een wijziging van het huurprijsbeleid, te weten het beleid dat Vesteda in haar brief van 13 maart 2012 kenbaar had gemaakt. De onder 3.1. sub b) gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.

Vesteda vordert onder 3.1. sub c) te verklaren voor recht dat zij geen verplichting die voortvloeit uit de Wohv heeft geschonden, waardoor de Bewonersvereniging zou zijn benadeeld. Nu Vesteda in deze procedure opkomt tegen het oordeel van de Huurcommissie begrijpt de kantonrechter dit deel van de vordering aldus, dat Vesteda doelt op het oordeel van de Huurcommissie dat Vesteda heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 2 Wohv binnen 14 dagen na het door de Bewonersvereniging verstrekte advies over de geliberaliseerde huurprijzen gemotiveerd en schriftelijk aan te geven waarom zij dit advies niet opvolgt, waarmee Vesteda volgens de Huurcommissie een verplichting voortvloeiende uit de Whov heeft geschonden en de Bewonersvereniging heeft benadeeld (zie onder 2.11.).

Zowel op grond van de tussen partijen geldende overlegovereenkomst als op grond van artikel 5 Whov heeft de Bewonersvereniging het recht om Vesteda te adviseren over de voorgenomen beleidswijziging. Niet in geschil is dat de Bewonersvereniging van dit recht gebruik heeft gemaakt. Zij heeft blijkens de uitspraak van de Huurcommissie geadviseerd de huurprijzen te bevriezen of sterk te matigen, omdat de geliberaliseerde huurprijs volgens haar voor bijna alle zittende huurders al ruim boven de geldende markthuurprijs ligt. Als Vesteda het advies van de Bewonerscommissie geheel of gedeeltelijk niet volgt, moet zij op grond van artikel 5 lid 2 Whov binnen 14 dagen na ontvangst van het advies de redenen daarvoor schriftelijk aan de Bewonerscommissie meedelen. Niet is gesteld of gebleken dat Vesteda aan die mededelingsplicht heeft voldaan. De onder 3.1. sub c) gevorderde verklaring voor recht wordt daarom eveneens afgewezen.

Proceskosten

Vesteda is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de Bewonersvereniging, tot de datum van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 150,00).

5. De beslissing