Rechtbank MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2015 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/5208
(gemachtigde: A. Oosters),
en
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 196.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2014 te Lelystad.
Namens eiser is verschenen de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³ inclusief een dakopbouw van 74 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 119 m². De woning heeft aan de achterzijde een dakkapel.
Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 181.000. Daartoe wijst eiser op een taxatiekaart, opgesteld door een taxateur van taxatiebureau [taxatiebureau] te [vestigingsplaats] , en op een door hem in de bezwaarfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 15 mei 2013 door [C] , taxateur te Almere.
3. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat er twee objecten zijn verkocht die eveneens in het [adres] zijn gelegen. De gegevens van die objecten staan vermeld in de taxatiematrix. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de woning 430 dagen te koop heeft gestaan en op 11 oktober 2013 is verkocht voor € 162.500. Weliswaar is die transactie ruim na de waardepeildatum tot stand gekomen, maar niettemin is die verkoop relevant. Eiser verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 juni 2013 (nr. 12-00484, ECLI:NL:GHARL:2013:CA3135). Uitgaande van de transactieprijs van € 162.500 en rekening houdend met een indexering tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum zou de waarde uitkomen op € 181.000.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 november 2013 door [A] , WOZ-taxateur onroerende zaken van de gemeente [gemeente] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 196.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de op 11 oktober 2013 gerealiseerde verkoopprijs van de woning heeft verweerder ter zitting gesteld dat die verkoop voor de onderhavige waardevaststelling geen rol speelt nu de transactiedatum te ver verwijderd van de waardepeildatum is gelegen. Verder heeft verweerder ter zitting opgemerkt dat hij de gerealiseerde verkoopprijs heel laag vindt.
5. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde van de woning op
€ 181.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres] , verkocht op 15 februari 2011 voor € 165.000, [adres] , op 7 september 2011 verkocht voor € 167.000 en [adres] , op 26 april 2011 verkocht voor
€ 175.000. Uit het taxatierapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, die, zoals hiervoor is vermeld lager liggen, dan die waarde. Derhalve maakt verweerder niet aannemelijk dat hij bij de waardebepaling in voldoende mate heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de verwijzing van eiser naar de onder 3 vermelde uitspraak hout snijdt nu het Hof Arnhem-Leeuwarden daarin weliswaar heeft overwogen dat het moment waarop de koopsom is overeengekomen te ver verwijderd van de waardepeildatum kan liggen om zonder meer als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen, maar dat de overeengekomen verkoopprijs wel enig licht op de gezochte waarde kan werpen. De rechtbank is van oordeel dat ook in de onderhavige zaak betekenis moet worden toegekend aan het eigen verkoopcijfer van de woning. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat verweerder weliswaar heeft gesteld dat hij de op 11 oktober 2013 gerealiseerde verkoopprijs van de woning heel laag vindt, doch hij heeft daarbij niet gesteld dat die verkoopprijs onzakelijk is. Voorts acht de rechtbank de onder 3 vermelde indexering die eiser heeft toegepast reëel. De aldus door eiser voorgestane waarde van € 181.000 strookt daarbij met de gegevens die staan vermeld op de door eiser overgelegde taxatiekaart. Weliswaar staat daarop een waarde voor de woning vermeld van € 175.000, doch abusievelijk is daarbij een tot de woning behorende dakkapel, waaraan in het door eiser overgelegde taxatierapport een waarde is toegekend van € 5.000, niet in de waardebepaling betrokken.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.460 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Voorts komt eiser, gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, eveneens voor een vergoeding van de kosten van de taxatiekaart en het taxatierapport in aanmerking. Deze kosten stelt de rechtbank vast op € 308,90 (1 uur voor het opstellen van de taxatiekaart x € 50 plus
4 uren voor het uitbrengen van het taxatierapport x € 50 (= € 250), vermeerderd met 21% BTW en € 6,40 kadasterkosten).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 181.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 181.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.768,90;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
F.J. Crabbendam, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.