RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/579
[eiseres] te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel ).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [plaats] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 686.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eisereses heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 27 oktober 2020. Eisereses heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1992 gebouwd winkelpand met een totale oppervlakte van 272 m2. Het object is gelegen in het winkelcentrum [winkelcentrum] .
Eigen huurcijfer
Eiseres wijst op het eigen huurcijfer en voert aan dat verweerder deze huurwaarde moet hanteren bij de waardebepaling. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de huurwaarde van het object uit af te leiden, omdat er sprake was van faillissement ten tijde van de vaststelling van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat het eigen huurcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen.
De rechtbank is van oordeel dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de huurwaarde van het object uit af te leiden. De rechtbank stelt vast dat verweerder zich onweersproken op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst op 1 mei 2016 is ingegaan en dat de huurovereenkomst daarvoor al is gesloten. Het eigen huurcijfer is dan ook meer dan een jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd. Dat maakt het eigen huurcijfer in beginsel niet geschikt om de huurwaarde uit af te leiden. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat het eigen huurcijfer niet geschikt. Uit het dossier en wat op de zitting is besproken leidt de rechtbank af, dat het huurcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen. Eiser stelt dat het eigen huurcijfer wel geschikt is om de huurwaarde uit af te leiden, omdat ook een huurcijfer dat meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen geschikt is om de huurwaarde uit afte leiden. Eiser doet dat op grond van een uitspraak. De situatie in die uitspraak, waar eiser naar heeft verwezen op zitting, is anders dan dit geval. Allereerst was in die zaak sprake van woning in plaats van een niet-woning. Verder was sprake van twee nagenoeg identieke vergelijkingsobjecten qua ligging en type/uitvoering, die achttien dan wel negentien maanden voor of na van de waardepeildatum waren verkocht. Dat deze uitspraak onverkort kan worden toegepast heeft eiser niet op zitting toegelicht of onderbouwd. Dat het eigen huurcijfer dat meer dan een jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd wel geschikt is, heeft eiser niet voldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaardekapitalisatie
3. Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
In het taxatierapport is de waarde van het object berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. De kapitalisatiefactor van het object is herleid uit twee vergelijkingsobjecten, die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Uit het taxatierapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten van hetzelfde type zijn. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat er weinig verkopen zijn, die vergelijkbaar zijn met het object en dat hij daarom gekozen heeft voor deze vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn immers, net als het object, winkelpanden. Met het taxatierapport heeft verweerder de verhouding tussen de kapitalisatiefactor van het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt. Omdat verweerder aan de hand van de vergelijkingsmethode de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt, behoeft naar het oordeel van de rechtbank de nadere onderbouwing aan de hand van de bottom-upberekening geen verdere bespreking.
Als onderbouwing van de huurwaarde van het object, heeft verweerder de huurwaarde van het object vergeleken met de verhuurde vergelijkingsobjecten uit het winkelcentrum [winkelcentrum] en vervolgens hieruit de huurwaarde van het object herleid. De gehanteerde huurwaarde van object is gelijk aan de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn, net als het object, eveneens winkelpanden. Met het taxatierapport heeft verweerder de verhouding tussen de huurwaarde van het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatie door middel van vergelijkingen, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2020.
griffier de rechter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.