RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5085
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 324.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Op 20 maart 2019 is door verweerder een verminderingsnota naar eiser gestuurd waarin de waarde is verlaagd naar € 294.000.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 februari 2021 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiser is verschenen, bijgestaan door [A], als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.De woning is een semi-bungalow die is gebouwd in 1850. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 294.000,-.
2.Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser wijst erop dat de woning een oude badkamer had en dat de keuken gedateerd is. Eiser voert in beroep aan dat er verschil bestaat tussen de door hem gehanteerde objectkenmerken en die van verweerder. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser de verkoopdocumentatie toegevoegd van de referentiepanden [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Eiser heeft een verbeterde taxatiekaart overgelegd waaruit een WOZ-waarde van € 264.000,- blijkt. Eiser heeft verder gesteld dat de waarde van de woning op 20 maart 2019 is verlaagd door middel van een verminderingsbeschikking. Aangezien de uitspraak op bezwaar toewijzend had moeten zijn, bestaat er recht op een proceskostenvergoeding van totaal € 636,26. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder toegezegd de proceskosten in bezwaar te zullen vergoeden.
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de daarin opgenomen taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat rekening is gehouden met staat van de badkamer en de keuken en verouderde materialen en enige mate van vochtoverlast. Verweerder heeft in voldoende mate rekening hiermee rekening gehouden omdat ook de referentiewoningen van een vergelijkbare ouderdom zijn. In het verweerschrift heeft verweerder ook de grondstaffel verstrekt en berekend hoe de prijs per m² is berekend. Verweerder komt uit op een grondprijs van totaal € 78.732,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee inzichtelijk gemaakt hoe de grondprijs tot stand is gekomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij niet uit gaat van de makelaarsinformatie. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich wat betreft het aantal m³ heeft mogen baseren op de informatie in de Basisadministratie Gebouwen (BAG) en het feit dat verweerder de cijfers na een verkoop nameet. Eiser heeft niet met stukken, bijvoorbeeld een meetkundig rapport, onderbouwd dat deze gegevens niet juist zijn. De door eiser overgelegde makelaarsgegevens zijn hiertoe onvoldoende. Nu verweerder heeft voldaan aan de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser overgelegde matrix met andere referentiewoningen.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Ettikhoven, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat